아파트형공장(지식산업센터) 알아보기

[황사 人-박준호]

오늘 모임에서 떠들 내용중 하나~!

1. 지식산업센터란
- 예전에는 아파트형 공장으로 불렸으나 첨단산업의 입주비율이 높아지면서 2010.4 지식산업센터로 명칭 변경
- 지식산업센터는 동일 건축물에 제조업, 지식산업 및 정보통신업을 영위하는 자와 지원시설이 복합적으로 입주할 수 있는

   다층형 집합건축물로 주상복합처럼 공장과 지원시설이 한곳에 몰려있는 건물.

- 지식산업센터는 설립자가 공개적으로 분양을 통해 입주자를 모집하고 소규모 제조공장이나 IT기업들이 청약 및

  매입,임대를 통해 입점하여 사용

2.입주조건과 지원사항

가. 입주조건이 계획입지(산단)에 있는가 개별입지(그냥 일반부지)에 있는가에 따라 다르다.

- 지식산업센터는‘산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률(이하 산집법)’을 통해 분양과 입주시 자격요건 처분

  제한등의 요건을 규정하고 있고...

- 지식산업센터의 분양은 시장 군수 구청장의 승인을 받아 입주자를 공개 모집하며 건설원가로 분양을 받는 경우

  분양받은 날로부터 2년간은 매각금지

- 지식산업센터에 입주할 수 있는 시설은 제조업, 지식기반산업, 정보통신산업의 기업체 및 벤처 기업을 운영하기

  위한 시설이 원칙이며 그밖에 금융 보험업 시설, 보육 및 기숙사, 근린생활등의 시설등 입주업체의 생산활동을

  지원하기 위한 시설만 가능

- 입주자는 입주대상 시설이 아닌 용도로 활용하거나 입주대상 시설이 아닌 용도로 활용하려는 자에게 양도하거나

  임대하는 행위는 금지...

나.지식산업센터의 지원제도
- 지식산업센터의 공급자와 최초 입주자에게는 취득세의 75%,(2013년 말까지),재산세의 50% (5년간) 감면
- 신용보증기금과 기술신용보증기금은 지식산업센터를 설립하거나 분양받는 자의 필요자금을 원활하게 조달할 수

  있도록 지원(서울신용보증재단은  건설비의 75% 이내 (200억원미만) 입주자금의 75% 이내 (8억원미만)에서 3년

  거치 5년 균등분할 상환조건으로 지원)

- 또한 집적지구내 지식산업센터 건축시 지방자치단체의 조례로 각 용도지역별 건폐율과 용적률의 최고 한도까지

  허용할 수 있도록 지원

3.규제완화

- 국무총리실은 2014.08.22. 기업관련 규제완화계획 발표에 기업입지 개선책의 일환으로 지식산업센터에 대한

  임대목적취득의 허용 등 임대제한 규제폐지를 추진하겠다고 발표하고 나도 방송에서 떠들었으나 아직 감감.. 
- 현재까지 뉴스 등을 검색한 결과 산자부의 반대로 내부적으로 논의가 진척되지 않고 있다나 뭐하나~!

4. 경매를 통한 지식산업센터의 취득

가 취득후 6개월 이내 입주계약 체결 (산집법 시행규칙 제40조)
- 경매취득후 대금납부일로부터 6개월이내에 입주계약을 체결하여야 하며 입주계약을 체결하지 못하면 6월 경과일

  로부터 1년 이내에 반드시 제 3자에게 해당공장을 매각하여야 함
- 입주가능 업종은 산업단지 관리사무소 및 및 한국산업단지공단(www.kicox.or.kr) 각 지사(또는 지역본부) 입주

  경영팀에 문의

☆ 만약 경매로 낙찰 받은 경우라면 곧 바로 임대사업을 할 수 있는 것이 아니고...

요땐 낙찰자 명의로 산업단지 입주업종에 적합한 공장실료 완료신고를 하거나 사업개시 신고 완료후 관리기관과 입주계약을 체결하고 임대사업이 가능( 낙찰자가 애초에 임대사업을 목적으로 취득했다기 보다는 제조업이든 지식산업이든 관련산업을 영위하기 위해서 지식산업센터를 취득하려고 했다는 취소한의 증명절차를 거쳐야함)

나. 6개월 내지 1년간 영업후 임대가 안전
- 사업개시 신고후 영업지속기간과 관련하여 명문 규정은 없으나 실무상 사업개시 여부에 대한 실사를 나오므로

  6개월~1년 정도 공장 영업후에 임대사업을 하는 것이 안전하다고 할 수 있슴
  (신고한 영업을 위해 전력투구했지만 사업부진으로 인해 부득이하게 지식산업센터를 임대놓을 수 밖에 없었다는

   정황증거로 사용)

다. 입주적격 업종에 대해서 임대하여야

- 임대사업을 하는 경우 임차인이 사업을 영위하는 업종 역시 산업단지에 입주 업종에 적합하여야 하며, 임대계약

  기간은 5년 이상으로 해야 함
- 다만, 임차인의 요청이 있는 경우에는 1년 이상으로 하고 임대계약기간이 만료되기 6개월 전부터 2개월 전까지

  사이에 임차인이 계약 갱신을 요구할 경우 전 임대계약과 동일한 조건으로 5년까지 갱신할 수 있음..

 5.결론

- 현행 산업관리공단이 직접 관리하고 있는 가산디지털단지나 구로디지털단지 또는 지자체가 관리하고 있는 지방

  산업공단은 임대목적의 취득을 허용하고 있지 않고 잇으며...

- 정부의 규제완화 시책에 의거하여 언젠가는 임대목적의 지식산업센터 취득이 허용 될것으로 기대됨

- 현행법상 경매로 취득후 6개월 이내에 입주계약을 체결하지 못하면 제3자에게 매각하도록 규정되어 있는 점과

  위반시 1년이내 매각규정을 규정을 감안하면 정부의 규제완화시책에 따른 법률개정 등 국회통과가 가시화 되는

  시점에서 선취매 형태의 낙찰을 통한 선점투자는 가능 할것으로 판단됨( 그 기간 공실에 따른 비용부담 존재)
- 관련 규정을 엄격하게 적용하고 있는 산업관리공단 관리지역을 제외한 지자체 관리공단의 경우는 경매낙찰을

  통한 임대에 대하여 사안별로 예외적인 사항의 인정이 통용되는 것으로 것으로 알려지고 있어 나름의 틈새시장

  이라 판단됨 

참고1

 참고2

 참고3 관련 법규 조항 

 산집법 제 38조의 2 (산업단지에서의 임대사업 등)

① 제33조제6항에 따른 산업시설구역(이하 "산업시설구역"이라 한다)에서 산업용지 및 공장등의 임대사업을 하려는 자(「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제16조제1항제1호 및 제2호에 따른 산업단지개발사업의 시행자는 제외한다)는 제15조제1항에 따른 공장설립등의 완료신고 또는 같은 조 제2항에 따른 사업개시의 신고를 한 후에 관리기관과 입주계약을 체결하여야 한다. 다만, 제16조제3항에 따라 부분가동을 위한 공장등록을 받은 건축물에 「신에너지 및 재생에너지 개발·이용·보급 촉진법」 제2조제1호가목에 따른 태양에너지를 이용하여 「전기사업법」 제2조제3호에 따른 발전사업을 하는 자에게 임대사업을 하려는 경우에는 공장설립등의 완료신고를 하기 전에 입주계약을 체결할 수 있다. [개정 2011.7.25] [[시행일 2011.10.26]]
② 제1항에 따른 산업용지 및 공장등의 임대사업의 범위, 임대가격의 기준, 입주계약의 기간 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
③ 산업시설구역에서 산업용지 또는 공장등의 임대사업을 하는 자가 제1항에 따라 체결한 입주계약의 계약기간 만료 전에 산업용지 또는 공장등을 양도하려는 경우에는 제39조제5항에 따른 금액으로 관리기관에 양도하여야 하며, 관리기관이 매수할 수 없는 경우에는 제39조제2항을 준용한다. 입주계약의 계약기간 만료 후에 제39조제1항 각 호의 공장설립등의 완료신고 또는 사업개시의 신고 후 대통령령으로 정한 기간 이내에 양도하려는 경우에도 또한 같다.
④ 관리기관은 임대사업을 하는 자가 제3항을 위반하여 다른 자에게 산업용지 또는 공장등을 양도한 경우에는 그 양수인과 입주계약을 체결하여서는 아니 된다.
⑤ 관리기관은 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제46조의6에 따라 산업단지의 일부를 임대전용산업단지로 지정받은 경우에는 사업시행자와 협의하여 입주자격 및 임대기간 등 임대전용산업단지의 관리에 필요한 사항을 정하여 관리기본계획에 반영하여야 한다.
⑥ 제5항에 따른 임대전용산업단지에 속한 산업용지를 임대받은 자는 다른 사람에게 전대(轉貸)할 수 없다. 다만, 해당 산업용지를 임대한 가격보다 낮은 가격으로 전대하는 경우 등 대통령령으로 정하는 부득이한 경우에는 그러하지 아니하다.
⑦ 산업통상자원부장관은 산업집적활성화 등을 위하여 국토교통부장관과 협의하여 제5항에 따른 임대전용산업단지의 입지 및 규모 등에 관한 수요조사를 할 수 있다. [개정 2013.3.23 제11690호(정부조직법)]
[전문개정 2009.2.6] [[시행일 2009.8.7]]

산집법 제40조 규정

제40조(경매 등에 의한 산업용지 등의 취득) ① 경매나 그 밖의 법률에 따라 입주기업체의 산업용지 또는 공장등을 취득한 자가 그 취득한 날부터 산업통상자원부령으로 정하는 기간 내에 입주계약을 체결하지 못한 경우에는 그 기간이 지난 날부터 산업통상자원부령으로 정하는 기간 내에 이를 제3자에게 양도하여야 한다.  (개정 2013.3.23)

② 제1항에 따라 산업용지 및 공장등을 취득한 자가 이를 제3자에게 양도하려는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 관리기관에 신고하여야 한다. 다만, 산업용지 및 공장등을 입주기업체에 처분하려는 경우에는 그러하지 아니한다.

③ 제1항에 따라 산업용지 및 공장등을 취득한 자가 기존 입주기업체가 아닌 경우에는 미리 제38조제1항 또는 제3항에 따라 입주계약을 체결하여야 한다. 다만, 취득하려는 자가 유관기관인 경우에는 그러하지 아니한다.

[전문개정 2009.2.6]

 
산집법시행규칙 제 40조(경매 등에 따른 산업용지 등의 양도기간 등)
① 법 제40조제1항에 따라 입주기업체의 산업용지 또는 공장등을 취득한 자가 입주계약을 체결하여야 하는 기간은 취득한 날부터 6개월 이내로 한다.

② 법 제40조제1항에 따라 입주기업체의 산업용지 또는 공장등을 취득한 자가 제3자에게 이를 양도하여야 하는 기간은 다음 각 호의 구분에 따른다.

1. 법 제39조제1항에 따른 유관기관의 경우: 영 제52조의2제2항에 규정된 기간

2. 제1호 외의 자의 경우: 제1항에 따른 기간이 경과한 날부터 1년

[전문개정 2009.8.7]

제52조(벌칙) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다.
  (개정 2011.3.30)

1. 제38조의2제3항 또는 제39조제1항·제2항을 위반하여 산업용지 또는 공장등을 양도한 자

2. 제39조의2제4항을 위반하여 분할된 산업용지 또는 산업용지의 공유지분을 처분한 자

3. 제40조의2제1항을 위반하여 관리기관 또는 관리기관이 매수신청을 받아 선정한 다른 기업체나 유관기관 이외의 자에게 산업용지 또는 공장등을 양도한 자

4. 제43조제1항을 위반하여 관리기관 또는 관리기관이 매수신청을 받아 선정한 다른 기업체나 유관기관 이외의 자에게 산업용지 또는 공장등을 양도한 자

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금에 처한다.  (개정 2013.7.30)

1. 제13조제1항을 위반하여 승인을 받지 아니하고 공장을 신설·증설 또는 업종변경을 하거나 변경승인을 받지 아니하고 승인받은 사항을 변경한 자(제28조의2제1항에 따라 준용되는 경우를 포함한다)

2. 제14조의3제1항을 위반하여 승인을 받지 아니하고 제조시설등을 설치한 자

3. 제20조제1항 및 제2항을 위반하여 공장을 신설(제14조의3에 따른 제조시설설치를 포함한다)·증설·이전 또는 업종변경을 하거나 변경승인을 받지 아니하고 승인받은 사항을 변경한 자

4. 제28조의4제4항을 위반하여 거짓 또는 과장된 사실을 알리거나 기만적 방법을 사용하여 입주자를 모집한 자

5. 제38조제1항 또는 제3항에 따른 입주계약을 체결하지 아니하고 제조업 또는 그 외의 사업을 한 자

6. 제42조제2항을 위반하여 계속 그 사업을 하는 자

[전문개정 2009.2.6]

 산집법시행령

제48조의3(임대사업자의 입주계약등) ① 법 제38조의2에 따라 관리기관과 산업용지 및 공장등의 임대사업을 하기 위한 입주계약을 체결하려는 자(이하 "임대사업자"라 한다)는 다음 각 호의 사항이 기재된 임대사업계획서를 관리기관에 제출하여야 한다.

1. 임대사업자명

2. 임대하려는 토지 및 시설의 명세

3. 임대차의 존속기간 및 그 연장에 관한 사항

4. 임대사업의 전부 또는 일부를 종료하는 경우의 산업용지(건축물이 있는 경우에는 건축물을 포함한다)의 처분에 관한 사항

5. 유치업종 및 규모(해당 산업단지 안에서 둘 이상의 산업용지 또는 공장등을 임대하려는 경우만 해당한다)

6. 건축물의 건축계획(건축물을 건축하여 함께 임대하려는 경우만 해당한다)

② 임대사업자가 산업용지 및 공장등을 임대하는 경우에는 해당 산업단지의 관리기본계획 및 제1항에 따른 입주계약에 맞도록 하여야 한다.

③ 임대사업자가 임대하는 산업용지 및 건축물에 입주하는 임차인은 관리기관과 법 제38조에 따른 입주계약을 체결하여야 한다.

④ 입주기업체 또는 지원기관이 입주계약에 따른 사업을 하면서 해당 산업용지 및 공장등의 일부를 임대하려는 경우에는 산업통상자원부령으로 정하는 서류를 관리기관에 제출하여야 한다.  (개정 2013.3.23)

[전문개정 2009.8.5]

제48조의4(임대의 기준 등) ① 법 제38조의2제1항에 따른 관리기관과 임대사업자가 체결하는 입주계약의 계약기간은 5년 이상으로 한다. 다만, 법 제28조의2에 따라 설립된 지식산업센터의 경우에는 관리기관이 정하는 바에 따른다. (개정 2010.7.12)

② 산업용지 및 공장등의 임대계약기간은 5년 이상으로 한다. 다만, 임차인의 요청이 있는 경우에는 1년 이상으로 하고, 임대계약기간이 만료되기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 임차인이 계약 갱신을 요구할 경우 전 임대계약과 동일한 조건으로 5년까지 갱신할 수 있다.  (개정 2010.7.12)

③ 임대사업자가 파산하거나 「산업발전법」 제21조에 따른 구조조정 대상기업이 되는 등의 경제적 사정으로 그 산업용지 및 공장등을 양도하려는 경우에는 해당 임차인이나 관리기관 또는 관리기관이 지정하는 자에게 우선적으로 양도하여야 한다.  (개정 2011.6.27)

④ 산업통상자원부장관은 임대차계약서에 관하여 표준이 되는 서식을 정하여 임대사업자에게 그 사용을 권장할 수 있다.  <개정 2013.3.23>

⑤ 제1항부터 제4항까지에서 규정한 사항 외에 임대사업의 관리에 관하여 필요한 사항은 해당 산업단지의 관리지침 또는 관리기본계획에서 정하는 바에 따른다.

⑥ 관리기관은 법 제38조의2제1항 본문에 따른 입주계약을 체결할 경우에는 법 제38조의2제3항 및 제4항의 취지를 입주계약서에 명시하여야 한다.

[김용근]

감사합니다..교수님

[황사 人-박준호]

공단 즉 산단이란?
산업입지 및 개발에 관한 법률(산입법) 제7조에 의하여 조성되어....
산업집적 활성화 및 공장설립에 관한 법률(산집법)을 적용 받는 곳을 말합니다.
***
이와 관련된 법령이 개정되어 이번 6월부터 시행중 입니다.
****
그럼 이걸로 끝낼까요?
오늘 모임에서는....
요런걸 집중분석하며 투자의 빈곳를 찾아 내는 것이죠~!

[익산댁]

감사합니다.

[발근달]

감사합니다. 교수님!!