전북에서 저평가된 익산시 지역분석

[요한최고]

원문 : https://blog.naver.com/gmyohann/222512565070

전북에서 저평가된 익산시 지역분석 (feat. 갭메우기를 시작하다~)

이번 추석은 코로나로 인해 가족간에도 8인이상 집함금지로 인해 가족모임을 안하기로 해서 집콕중이네요...

시간적 여유가 생겨서 그동안 지방 투자유망지역으로 봐왔던 지역을 추석연휴 기간동안 지역분석을 하고 있습니다.

지난 번 이천시에 이어 전북에서 저평가된 익산 지역분석을 해 보도록 하겠습니다.

2020년 12월에 전주가 조정대상지역으로 묶이면서 그 풍선효과가 군산을 엄청나게 날라가고 있는데 익산은 상대적으로 상승세가 미비합니다.

왜 그럴까요???

그래서 종합적인 분석을 해 보려고 합니다.

가장 중요한 목적은 지금 진입해도 먹을 파이는 얼마나 되고 옥석을 찾는 게 관건이겠네요~

* 익산 너 어디에 위치해 있니? (투자자라면 모르는 분들이 없겠지만서도~~~)

▼ 확대 ▼

익산은 논산시, 군산시, 김제시, 전주시로 둘려 쌓여 있고 서울에서 전남과 전북 이어주는 교통의 요충지입니다.

* 인구는 얼마나 되니?

인구는 2011년부터 서서히 감소하였고 2018년에 급속하기 시작하면서 현재 약 28만명입니다.

세대수는 매년 아주 조금씩 증가하고 있습니다.

익산시는 시간이 갈수록 고령화되어 가고 있습니다.

20대 ~ 50대까지 매해 젊은 층이 크게 줄어들고 있고 60대와 70대가 많이 늘고 있습니다.

40대이하가 많이 거주하는 지역은 모현동1가와 2가, 부송동, 송학동, 신동, 신용동, 어양동, 영등동, 팔봉동입니다.

지난 6개월 간 순이동 인구수가 1,600명이고

지난 1년간 타 지역으로 순전출한 세대는 1,852세대입니다.

* 행정구역 분포도~

산업단지가 인접한 어영동과 영등동에 주거밀집도가 높습니다.

* 상권이 발달한 지역은?

익산역 주변 구도심과 원광대학교 주변 상권이 가장 잘 발달되어 있고 주거밀집 지역에도 상권이 잘 형성되어 있습니다.

* 학원가는 어디에?

구도시인 모현동과 송학동에 학원이 몰려 있고 산단 주변 주거지역에도 학원이 골고루 분포되어 있습니다.

* 학군은 어디가 유명한가?

학업성취도가 높은 중학교는 익산어양중, 이리남중, 원광중 순입니다.

익산도 전북 3대도시에 들어가는 학업성취도 높지 않은 편이네요~~

하지만 특목고 진학률은 조금 있는 듯 합니다.

익산에 전북과학고가 있네요... 머리가 비상하다는 중학생들이 진학한다는~~~

원광여고와 남성고, 이리남성여고가 상위권에 포진되어 있습니다.

* 시장강도 및 매매거래량, 지역별 매수자, 법인거래

매매가 시장강도가 100을 넘은 상태이며 거래량은 2016년도와 비슷한 상황과 비슷한 수준입니다.

서울 및 기타지역에서도 매수했지만 지역내에서 거래가 더 많습니다.

법인도 6월 ~ 7월에 매수를 많이 한 것을 알 수 있습니다.

* 미분양수?

2021년 초반에 해도 준공전 미분양수가 많았는데 짧은 시간에 급속도로 미분양수가 감소되었습니다.

* 입주물량은 적정한가?

익산은 2016년부터 수요대비 입주물량이 엄청 적었고 2021년은 수요와 공급이 비슷했으며 2022년부터 입주물량이 감소하고 있스니다.

전북 3대 도시의 입주물량도 2018년부터 3년간 입주물량폭탄이 있었고 2021년부터 공급이 수요를 따라가지 못하고 있습니다.

전북 대부분지역들이 공급부족을 보여주고 있습니다.

상승시그널 포착

2011년 8월 8일 ~ 2014년 8월 18일

2011년 8월 25일 ~ 2017년 9월 4일

2017년 9월 11일 ~ 2019년 9월 16일

2019년 9월 17일 ~ 현재

시계열 지표를 보면 전북 3대도시는 2012년 4월에 하락 전환된 뒤 2020년 말까지 무려 8년정도 침체기를 보였습니다. 전주만 2015년에 강세장을 잠깐 보였네요~~~

입주물량폭탄이 있었던 2018 ~ 2020년 시기에 특히 하락률이 많이 높았습니다.

역시 공급폭탄에는 시장이 하락하다는 것을 여지없이 보여주었네요~~~

전주의 1차 상승시그널은 2020년 8월 말에 포착되었고 보다 확실한 상승시그널은 2020년 11월에 포착되었지만 이 당시 대장지역 대장아파트들은 상승을 한 상태였습니다.

군산과 익산은 전주가 먼저 상승한 이후 12월 초에 상승시그널이 포착되었고 전주가 12월 말에 조정대상지역으로 묶이면서 풍선효과를 보기 시작했습니다.

이 영향으로 군산은 2021년 초부터 현재까지 무려 16.08%의 상승률을 보였고 익산은 5.77%를 보였습니다.

익산이 군산에 비해 약 1/3밖에 상승하지 않아서 상대적으로 저평가 된 모습을 보여주고 있습니다.

게다가 한동안 조정을 받던 전주도 2분기부터 상승을 하면서 올해 6.47%를 상승하여 익산의 상승률을 추월하였습니다.

* 매물증감

전국에서 35번째로, 전북에서는 2번째로 매물이 감소하고 있습니다.

* 외지인 매수증가 지역

최근 3개월간 외지인 매수가 증가한 지역에서 익산시는 21위를 하였고 전북에서는 2위를 하였습니다.

* 갭투자 증가 지역

최근 3개월간 갭투자가 많이 진입한 지역으로 익산시가 42위를 하였고 전북에서는 4위를 하였습니다.

* 거래량 순위

거래량이 많은 아파트 TOP 10에서 6위와 8위를 제외하고 1억이하 아파트입니다.

산업단지 근처에 있는 주거지역(영등동, 어양동, 부송동, 동산동)에 구축아파트 거래가 많았습니다.

* 대장지역 및 대장아파트 분석

익산의 대장지역은 6년차 이편한세상어양아파트가 있는 어양동, 부송라온프라이빗아파트가 있는 부송동입니다.

전북 3대도시

대장아파트 가격비교

전북 3대 도시인 전주와 군산, 익산의 대장아파트들의 시세를 비교해 보았습니다.

전주 완산구 대장아파트는 전주효천대방노블랜드이고 덕진구 대장아파트는 에코시티더샵2차이고 군산 대장아파트는 군산디오션시티푸르지오입니다.

최근 3년간 가격상승추이를 보면 신축인 전주 2개아파트의 상승이 군산과 익산의 준식축 대장아파트의 상승보다 엄청나게 높은 것을 알 수 있습니다.

지난해 말부터 군산의 상승률이 높은 반면 익산은 천천히 우상향하는 모습을 보였습니다.

익산시 주요 아파트 시세

실거래가 & 매도호가

익산시에 올해 입주하는 신축아파트 및 2022년 ~ 2023년에 입주하는 아파트는 모현동, 마동, 동산동에 있습니다.

10년 이하 준신축급 아파트들도 20년이상 된 구축아파트대비 수가 적습니다.

상기 표는 10년 이하 신축 및 준신축아파트 시세 조사를 한 것인데, 예상외로 갭이 많이 벌어져 있지 않습니다.

익산시 대장아파트의 갭이 최고 1억정도이고 갭 6천으로 괜찮은 아파트들이 좀 있는 편입니다.

제가 많은 지역에 대해 시세조사를 하고 있지만 익산시 아파트는 너무 저렴해 보이네요~~~

저는 소액투자자이기 때문에 대장지역 대장아파트 또는 부대장아파트에 투자하기가 어려워서 주로 대장지역 10년이상 된 구축아파트 또는 2급지 대장 or 부대장아파트를 관심을 가지고 34평이상 물건만 봅니다.

2급지에 투자할 물건을 찾을 때는 직주근접, 학세권, 학원가, 상권이 용이한 지역을 최우선적으로 봅니다.

손품으로 제가 뽑은 행정동은 부송동, 어양동, 영등동, 모현동, 신동입니다.

20년 이상된 구축아파트 시세를 조사해 보니 아직 불길이 안 붙은 걸로 파악됩니다.

갭이 천만 ~ 4천까지 다양하게 있는데 전세 매물은 품귀현상으로 앞으로 전세가가 매매가를 밀어올릴 가능성이 큽니다.

익산시 지역분석을 하면서 메리트 있는 아파트를 발견했는데 과연 앞으로 얼마나 상승할 힘이 있는지를 가늠해야 할 듯 합니다.

손품을 팔았으니 이제 현장의 소리를 들으러 임장을 가봐야겠지요~

현장 분위기와 부동산 사장님들과 상담을 통해 투자 결정을 하는게 가장 좋습니다.

그리고 그동안 군산이 엄청 상승했는데 군산의 구축아파트들의 변화를 확인하면 앞으로 익산의 변화에 대해 어느 정도 예상이 될 듯 합니다.

추석연휴에 이천시 지역분석에 이어 익산시 지역분석을 해 봤는데요~

이천에 비해 익산이 훨씬 가격적 메리트가 크다고 생각되네요.

하지만 가격이 싸고 투자할 자금이 적게 들어간다고 해서 무턱대고 매수를 하면 안되겠지요~

매도시점에 과연 시세차익을 얼마나 볼 수 있는 지 가치판단을 한 후 진입을 해야 합니다.

이웃님들은 익산시 지역분석을 통해 괜찮은 물건을 찾으셨는지요?

만약에 발견하셨다면 필히 임장을 다녀오시기 바랍니다.

다음편 예고

강릉시

[부자엄마다비다]

자세한 분석글 잘 보았습니다~ 감사합니다~ 한가지 여쭈어도 될까요? 학원밀집 지역이나 상권 지역은 어느 사이트를 이용하면 볼 수 있을까요?

[요한최고]

호갱노노에서 볼 수 있습니다.

[부자엄마다비다]

네~! 감사합니다!!

[해피하우스]

감사합니다^^

[요한최고]

읽어주셔서 감사합니다.

[비수뉴]

자세한 분석 감사합니다~^^

[요한최고]

읽어주셔서 감사합니다.

[경매플러스]

익산시 정보 대단하십니다. ㅎ

[요한최고]

별말씀을요... 경매플러스님도 꾸준히 분석하시다 보면 실력이 늘면서 저보다 잘 하실 수 있을 겁니다.

[따따블 라이프]

너무 공부가 되는 자료네요..공부는 이렇게 하는 거구나를 알게 됐어요^^

[요한최고]

공부하는 방법에 대해 배우셨다니 다행입니다. 제가 하는 방식을 벤치마킹하시고 따따블님만의 분석력을 키우시면 투자에 많은 도움이 되실 거에요~

[부요한 이]

정리해 주신 익산분석정보 감사합니다.
자세하게 정리해주셔서 공부가 많이 되었습니다~~~

[요한최고]

좋은 공부가 되셨다니 다행입니다... 공부가 되셨다면 투자를 하셔야겠네요~~~ 성투를 기원합니다.

[nacho1102]

익산 25년까지 2만세대 공급예정입니다. 갭투하시는분들 참고하시길 바랍니다. 공급대비 수요가 부족한 현황입니다.

[요한최고]

올해를 제외하고 2022 ~ 2024년까지 2천세대 밖에 입주물량이 안 잡혀 있는데 2024년부터 1.8만세대가 공급되나 보네요~~~ 엄청나네요~~
엑시트전략을 2년안에 매도하는 걸로 해서 투자를 해야겠습니다.
정보주셔서 감사해요~~~

[nacho1102]

앱에서제공은 그렇게 되어있는데 입주예정 지가많아요. 일몰제 끝나면서 익산시내 공원주변으로 신규 대단지 아팥이 예정되었어요. 확실한 마동자이 힐스 풍경채만 해도 어림3천이넘습니다. 모현 중흥 대단지로만앎. 팔봉서희2천 예정에 제일과 듣보잡 자잘자잘 소규모단지들을 제외하고도 이정도이니 ㅎㅎ최초 입주물량이23년 하반기 첫스타입니다. 참고로 요한님 지역분석글 애독자입니다 ㅎㅎ늘 양질의 글 풀어내주셔서 감사합니다.^_^

[요한최고]

저는 이렇게 아직 수치에 안 잡힌 입주물량까지 파악을 안했는데 나쵸님은 대단하십니다.
나초님의 댓글이 되었네여.