행정중심복합도시 예정지와 주변지역이 최종 확정되면서 앞으로 이 지역 부동산시장이 또 한차례 들썩일 전망이다. 특히 총 4조6000억원로 예상되는 보상금이 어디로 몰릴 지, 행정도시 개발로 최대 수혜를 입는 지역은 어떤 곳이 될 지가 초미의 관심사다.
전문가들은 이와관련 행정도시의 부동산 투자해법을 판교신도시에 대입해 풀어볼 수 있다고 조언한다. 이들 도시는 모두 택지개발 방식으로 추진돼 개발과정과 파급효과, 투자유형이 비슷하기 때문에 판교 선례가 행정도시의 투자 향배를 예측하는 모범답안이 될 수 있다.
현도컨설팅 임달호 대표는 "개발지역은 각각 다르더라도 택지지구방식의 개발 유형이 똑같기 때문에 투자의 맥은 크게 다르지 않다"며 "투자의 맥을 찾는 큰 흐름은 이전 도시의 사례가 반복되기 마련이다"고 밝혔다.
◇보상금 5조 어디에 풀릴까〓2조9000억원의 보상금이 풀린 판교신도시는 여주ㆍ이천 일대가 대토(代土)용 토지 투자처로 높은 인기를 끌었다.
신도시 예정지와 가까운 곳은 용인이었지만 땅값이 비싸 계속 농사짓기를 원하는 판교 토착민들은 땅값이 저렴한 이곳을 주목했다. 이 일대는 판교-분당-이천-여주로 이어지는 복선전철 추진도 판교발 효과가 컸던 원인으로 꼽힌다.
행정도시 인근에서 땅값이 저렴하고 교통개선 호재를 갖춘 제2의 여주ㆍ이천은 공주시 이인면, 계룡면, 탄천면 일대가 대표적이다. 좀더 남쪽에 위치한 논산시 상월면, 부적면, 연산면, 성동면도 대토용 수요가 늘어날 수 있다. 이들 지역은 농지가격이 평당 5만∼6만원대로 아직까지 외지인들의 손을 타지 않았다.
1번ㆍ23번 국도가 가깝고 천안-논산간 고속도로 개통 수혜도 기대해 볼 만하다. 행정도시 주변지역 밖이어서 농지 전용을 노릴 수 있는 것도 장점이다.
◇샌드위치 개발 호재지역은〓판교신도시는 연쇄 개발을 통해 시너지 효과를 노릴 수 있는 곳이 많다. 최근 이전 논란이 불거졌던 서울공항과 개발이 확정된 세곡지구가 대표적이다.
행정도시에서 이같은 샌드위치 개발 호재지는 신탄진 일대를 들 수 있다. 풍한방적과 한국타이어 등 대규모 공장부지가 속속 이전을 추진하고 있어 대규모 아파트촌으로 탈바꿈할 수 있기 때문이다.
또 행정도시 주변지역내 대지는 건축허가를 받을 수 있어 장기적 관점에서 개발압력에 따른 가격상승이 기대된다.
도시와 가까운 고급 전원주택지도 주목할 만하다. 판교신도시 인근 강남구 세곡동과 성남시 금토동 심곡동 오야동 일대는 벌써부터 더욱 살기 좋아지는 전원주택 부지로 관심이 늘고 있다.
행정도시 인근에서 자연경관이 수려하고 접근성이 돋보이는 일급 전원주택 부지는 계룡산국립공원과 가까운 계룡면과 남선면 일대가 꼽힌다.
◇제2의 분당으로 뜰 지역은〓판교신도시는 토지시장외에 주변 아파트값 상승에도 상당한 영향을 끼쳤다. 올들어 판교 효과로 가격이 급등한 분당이 대표적이다.
행정도시에서 분당처럼 대규모 개발호재로 가격상승을 기대할 만한 아파트 밀집지역은 대전 노은지구와 대덕테크노밸리, 오창과학단지, 오송생명단지 등이다.
행정도시에서 자동차로 10여분 남짓 거리로 도시 개발이 본격화하면 중장기적으로 발전성이 크게 높아질 수 있다. 그러나 이들 아파트단지는 분당과 같은 높은 가격상승은 기대하기 어려울 전망이다. 실제 대전 노은지구 계룡리슈빌아파트는 현재 평당 900만원을 호가할 정도로 가격이 많이 올랐다.
◇로또 당첨확률 재현될까〓오는 11월 일괄분양이 예정된 판교는 청약광풍이 몰아칠 것으로 예상된다. 그러나 행정도시는 대규모 아파트 분양이 이뤄져도 청약경쟁률은 미미한 수준에 머물 것으로 보인다.
판교신도시는 서울 수도권 거주자 대부분이 올인할 수 있는 입지지만 행정도시는 수요 폭발력이 상대적으로 약하다.
정부부처와 공공기관이 대거 이전한다고 해도 현 거주지를 옮기지 않으려는 사람들이 대부분이어서 행정도시 아파트 수요는 예상외로 낮을 수 있다. 특히 행정도시 입주이후에도 실질적으로 기반시설과 편의시설이 정착되기까지 상당시간이 걸릴 수 있는 것도 아파트 수요에 영향을 줄 전망이다.
같은 맥락에서 행정도시는 판교신도시처럼 땅을 수용당한 현지인들에게 공급되는 이주자택지나 협의양도인택지에 수억원대의 웃돈이 형성되는 것도 사실상 힘들 것으로 보인다.
첫댓글 좋은 정보 감사합니다.