강릉시 지역분석

[요한최고]

원문 : https://blog.naver.com/gmyohann/222513666528

강원도의 대장(상승률 기준) 강릉시 지역분석 (feat. 진입이 너무 늦었나?)

2020년 12월 17일 부동산 대책에서 조정대상지역으로 편입된 지역이 많아서 비규제지역인 강원도 3대도시에 풍선효과가 발생할 거라 언급했었습니다.

초반에 원주가 먼저 바람이 불었지만 2021년 설날이 지난 후부터는 강릉이 선두로 치고 나오면서 원주가 주춤하는 사이 춘천과 경쟁을 하다가 불길이 붙으면서 현재까지 火장을 보이고 있습니다.

풍선효과가 이어날 것이라 생각되어 원주와 춘천은 바로 임장을 갔었는데 강릉을 안 간 것이 좀 후회가 됩니다.

https://blog.naver.com/gmyohann/222203242674

임장을 가다. 12.17 부동산 대책에 따른 풍선효과 예상지역 - 원주편 (feat. 신축밭은 수개월 전부터 상승중)

안녕하세요~ 신뢰를 먹고사는 공인중개사 신먹공입니다. 2020년 12월은 신먹공의 재능기부 코칭이벤트 상담...

blog.naver.com

https://blog.naver.com/gmyohann/222214923013

임장을 가다 12.17 부동산 대책 풍선효과 예상지역 - 춘천편 (feat. 신축효과는 있어도 입지는 변하지 않는다)

안녕하세요~ 신뢰를 먹고사는 공인중개사 신먹공입니다. 온라인 강의 들으랴~ 개인적인 일 보랴~ 경매입찰 ...

blog.naver.com

그래도 이제라도 지역분석을 하게 되어 다행이라고 생각되네요...

* 강릉이 어디에 있는지 모르는 분들은 없을 거 같네요...

여름의 최대 휴양지로 해수욕장으로 유명하고 신사임당과 율곡이이가 태어난 곳이지요~

* 인구와 세대수의 변화는?

2012년부터 매년 감소하던 인구가 2018년부터 약 21.3만명 수준을 유지하고 있습니다.

강릉도 세대수는 매년 증가하는 추세입니다.

40대이하가 많이 거주하는 지역은 견소동, 교동, 남항진동, 내곡동, 송정동, 안현동, 유천동, 입암동, 저동, 지변동입니다.

강릉도 어느 지방도시와 비슷하게 50대이하가 감소하고 60대이상을 늘어나는 추세입니다.

6개월간 인구 순이동은 766명이 늘었습니다.

1년간 세대수 순전입은 1,007세대로 증가하였습니다.

* 행정구역

* 상권은 어디에 발달되어 있나?

강릉역 주변 구도심 상권이 아주 발달되어 있고 교동도 엄청 큰 상권이 이루어져 있습니다.

* 학원가는?

학원가는 교동과 유천동쪽에 가장 크게 몰려 있고 구도심인 옥천동과 입암동에도 잘 형성되어 있습니다.

* 학군

학업 성취도가 높은 중학교는 교동에 있는 관동중학교와 포남동에 있는 하슬라중학교, 동명중학교가 상위권에 올라 있습니다.

특목고에 진학률이 높은 하위권 학교는 강릉해람중학교, 경포중학교, 강릉중학교가 있습니다.

학업성취도가 높은 고등학교도 포남동과 교동에 위치해 있습니다.

포남동에 경포고등하교, 교동에 명륜고, 제일고, 강일여고가 있습니다.

* 시장강도 미차 매매거래량, 지역별 매수자, 법인거래

시장강도는 기준점인 100을 지난해 말에 뚫어서 우상향으로 급등세를 보이고 있고 매매가와 전세가가 동반 상승하고 있지만 매매가의 상승이 가파라서 시간이 갈수록 갭이 더 벌어지고 있습니다.

구축아파트의 거래량이 앞으도적으로 높은 편이고 지역외 매수보다 지역내 매수세가 높습니다.

법인매수는 약소한 편이네요~~~

* 미분양수?

준공전/후 미분양수가 남아 있지만 꾸준히 감소를 하고 있으며 과거에 비해 미분양수는 현저히 낮은 수준입니다.

* 입주물량은 어떠한가?

평창올림픽 유치로 2017년 ~ 2019년까지 공급이 엄청나게 많았으며 2020년과 2021는 수요대비 공급이 비슷한 수준이였고 2022년 ~ 2023년은 공급이 많이 부족합니다.

하지만 2024년은 또 입주물량폭탄이 있네요~~~

강원 3대도시의 입주물량을 보면 2021년까지는 공급이 수요를 오버하지만 2022년부터는 부족현상이 일어납니다.

상승시그널 포착

2013년 9월 3일 ~ 2015년 8월 31일

2015년 9월 7일 ~ 2018년 9월 3일

2018년 9월 10일 ~ 현재

 공급폭탄이 있었던 2018년 ~ 2020년 전반기까지 강원 3대도시의 매매가 하락이 심했습니다.

그나마 춘천과 원주 대비 하락률은 낮았던 점은 다행이였습니다.

강릉의 상승시그널 포착은 2020년 7월 초에 있었고 대장지역 대장아파트의 상승을 시작으로 2021년 설날 전후로 불길이 붙으면서 현재까지 엄청난 상승을 보여주고 있습니다.

강원도에서는 원주가 리딩하는 도시이고 강릉이 꼴지라고 생각했는데 매매가 상승률은 앞도적으로 높습니다.

이런 추세가 계속이어질지 향후 원주나 춘천에 추월 당할지는 두고봐야 할 듯 합니다.

* 매물증감

매물 감소헤는 전국에서 116위에 있고 강원도에서는 4위에 있습니다.

* 외지인 매수증가 지역 순위

예상보다 순위가 낮은 편입니다. 전국에서 45위에 올랐고 강원도에서는 3위에 랭크되어 있습니다.

* 갭투자 증가 지역 순위

전국에서 83위에 올라 있고 강원도에서도 4위에 랭크되어 있습니다.

생각했던 것보다 외지인 투자 또는 갭투자자들이 진입은 많이 안 한 듯 합니다.

현재 상승을 견인하는 것은 실거주의 움직임일 듯 하네요~~~

* 거래량 순위

거래량이 많은 상위권에는 분양권 및 신축아파트뿐만 아니라 1억미만 소형아파트들로 골고루 Mix되어 있습니다.

* 대장지역 및 대장아파트 분석

 강릉의 대장지역은 LH선수촌8단지와 우미린아파트가 위치한 유천동과 강릉아이파크와 한신더휴가 위치한 송정동입니다.

춘천의 대장아파트 리스트입니다.

 원주 대장아파트 리스트입니다.

강릉은 매매가와 전세가가 동반 상승하여 아직까지 갭이 1억이하로 형성되어 있지만 원주와 춘천은 1억에서 2억이상까지 갭이 벌어진 상태입니다.

하기는 강원 3대 도시의 대장아파트의 3년간 매매가 상승추이입니다.

각 지역별로 최근에 입주를 한 신축아파트을 제외하여 강릉의 LH선수촌8단지, 원주의 힐데스하임5단지, 춘천의 e편한세상춘천한숲시티의 34평형 매매가를 비교했습니다.

가장 신축인 춘천과 강릉 대장아파트가 가파르게 상승했고 준신축인 원주 대장아파트는 2020년 4분기에 엄청나게 급등했다가 조정을 받는 모습을 보이고 있습니다.

강릉시 주요 아파트 시세

실거래가 & 매도호가

10년 이하 신축 및 준신축 아파트는 여러 지역에 분포되어 있지만 해안쪽보다는 내륙쪽에 있는 신시가지에 많이 있습니다.

강릉의 대장아파트의 갭은 1억 초중반대이고 인근 지역과 해안가 신축아파트의 갭이 1억미만이여서 타 지역대비 투자금은 많이 안 들어갈 듯 하네요~~~

소액투자자가 투자할 만한 지역 및 아파트는 어디가 있을가요?

개인적으로 교동이 2급지라고 생각됩니다.

강릉은 20년 내외 아파트들에도 벌써 불길을 붙어서 2021년 엄청난 상승을 일으켰습니다.

전세가도 동반상승하여 갭투자를 할만한 물건들은 있지만 지금 투자해서 2년 뒤인 2023년 말에 빠져나올 때 어느 정도 시세차익을 볼 수 있을지 가늠이 안됩니다.

강릉은 타 지역대비 입지의 영향이 그렇게 크지 않은 듯 합니다.

아파트 연식 및 브랜드파워에 따른 가격 상승이 큰 것으로 보입니다.

신축 및 준신축아파트 >> 15년 내외 구축아파트 >> 20년 이상 구축아파트

보통 도심지와 떨어진 곳에 신축아파트가 들어서더라도 주위에 생활편의시설이 아무것도 없어서 상승력이 적은 편인데 강릉은 예외인 듯 합니다.

예) 회산동 회산힐스테이트, 한신더휴

추석연휴동안 3개 지역에 대해 지역분석 했는데 강릉에서는 "이거다" 싶은 물건이 눈에 안 들어옵니다.

완전한 불길이 붙지 않은 2급지에 소액투자로 들어갈 아파트를 찾아봤지만 눈에 들어온 아파트들은 불길이 붙어서 전 고점을 뚫고 인천과 경기지역처럼 급등을 한 상태입니다.

청주 2급지에 3월 말에 들어갔었는데 강릉도 이 시점에 들어갔었어야 하지 않았나 생각이 듭니다.

많이 늦은 듯 합니다. ㅠㅠ

이웃님들은 강릉에서 좋은 물건을 찾으셨는지요???

강릉에 관심을 갖고 계신 이웃님들에게 이 지역분석이 많은 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

이웃님들께 추석연휴기간 내에 3개 지역에 대한 지역분석을 하겠다는 공표를 해서 그동안 관심이 있었던 이천, 익산, 강릉에 대한 지역분석을 마무리할 수 있었네요...

분석하는 시간이 엄청나게 오래 걸렸지만 제 지식이 넓어지고 투자 물건도 물색할 수 있어서 즐겁게 할 수 있었습니다.

이런 정보를 통해서 좋은 물건에 성공적인 투자를 하시길 바랍니다.

이웃님들의 성투를 항상 응원합니다.

[담다미]

자세하게 조사하셨네요!! 정성스럽게 써 주신 글 열심히 보고 배웠습니다. 성투하세요^^

[요한최고]

읽어주셔서 감사합니다. 담다미님도 성투하세요~~~

[하늘날자]

정성스런 내용 잘 보았습니다.