신도시 정책 효과, 3기 신도시 인기지역 강남 송파 인근 신도시, 아파트 가격 안전판 대신 집값 폭등 촉매제 될 수도-과천, 하남 교산, 남양주 왕숙 신도시

[최호연]

신도시 정책 효과, 3기 신도시 인기지역 강남 송파 인근 신도시, 아파트 가격 안전판 대신 집값 폭등 촉매제 될 수도

-과천, 하남 교산, 남양주 왕숙 신도시

강남·송파 인근에 신도시.. '집값 조준사격 작전' 통할까
집값 급등한 '진앙 지역' 근처에 공급 확대.. 관건은 교통대책

정부가 19일 '수도권 주택공급 계획 및 광역교통망 개선 방안'을 통해 공개한 3기 신도시들은 강남 4구, 성동구, 광진구 등 인기 지역과 가깝다. 서울 내에서도 집값 급등을 주도하던 진앙(震央)으로 지목되는 지역 중심으로 공급 확대 효과가 퍼지게 하려는 '조준 사격' 전략으로 해석된다. 특히 3기 신도시를 포함한 수도권 전반의 교통 대책까지 함께 발표한 것을 두고 전문가들은 "9·13 대책으로 서울 집값 상승세가 꺾였지만 언제든 다시 튈 우려는 있었는데, 촘촘한 공급 대책까지 나오면서 장기적으로 안정 국면에 접어들 가능성이 높아졌다"고 평가한다. 다만 계획된 교통 대책의 이행과 기업 유치를 위한 제도 개선이 없다면 2기 신도시의 실패를 답습할 것이라는 우려도 나온다.

성동구와 가까운 남양주에 왕숙신도시 - 정부가 19일 1134만㎡ 규모 ‘왕숙신도시’ 건설을 발표한 남양주시 진접·진건읍 일대 전경. 정부는 이 지역을 포함해 하남 교산신도시와 과천신도시 등 3기 신도시 네 곳을 이날 발표했다. 3곳이 서울 강남권, 한강변 등 집값 급등 지역 주변이다. /성형주 기자

◇위치 좋고 교통 편리 수도권 3기 신도시 4곳 중 3곳이 서울 동남권 및 한강변 인접 지역이다. 서울과 거리가 가까운 데다 교통망 확충도 예정돼 있어 서울 주택 수요를 흡수할 것으로 기대된다. 6만6000가구가 입주 예정인 남양주 왕숙신도시는 서쪽으로 별내신도시, 남쪽으로 다산신도시와 맞닿아 있다. 서남쪽으로 약 15㎞ 거리에는 서울 성동구·광진구가 있다. 경의중앙선역이 신설되면 교통 요지인 왕십리역과 청량리역으로 한 번에 갈 수 있다. 내년 예비타당성 조사를 앞둔 수도권광역급행철도(GTX) B노선이 생긴다면 서울역까지 15분 만에 갈 수 있다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "규모가 크고 교통도 편해 서울 주택 수요가 분산될 전망"이라며 "신도시 공공 택지 새 아파트는 시세보다 저렴하게 공급되기 때문에 서울 무주택자들이 많이 옮겨갈 것"이라고 했다.

하남 교산신도시는 송파·강동구와 가깝다. 북쪽에는 하남시 내 미사강변도시가 있어 스타필드, 이케아 등의 쇼핑 시설을 이용할 수 있다. 지하철 3호선이 연장되면 수서역까지 20분 만에 갈 수 있게 된다.

과천신도시는 7000가구로 규모는 작지만 서울 주택 수요 분산 효과는 가장 클 것으로 전망되는 지역이다. 강남이 가깝고 생활편의시설, 교육시설도 잘 갖춰져 있어 이미 '준(準)강남'으로 통한다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "과천, 하남은 강남의 대체 주거지로 손색이 없다"며 "3기 신도시 아파트 입주까지는 5년 이상 걸리지만 '새집이 계속 나온다'는 심리가 형성돼 서울 집값은 한동안 조정받을 것"이라고 했다.

◇1·2기 신도시 성과는 엇갈려

역사적으로 대규모 신도시의 효과는 그때그때 달랐다. 노태우 정부가 1989년 발표한 1기 신도시 효과는 즉각적이었다. 1989년 18.61%, 1990년 38.85% 급등했던 강남 아파트 값이 분당신도시 입주가 시작된 1991년에는 5.11% 하락했다. 이듬해 5.49%, 그다음 해 2.6%씩 내렸고 이후 시장은 안정기에 접어들었다.

반면, 노무현 정부가 2003년부터 추진한 2기 신도시는 오히려 집값 폭등을 유발했다. 대규모 신도시를 짓는 데 필요한 땅을 확보하는 과정에서 매년 15조원이 넘는 토지 보상금이 민간으로 흘러들어 갔고, 그 돈이 부동산으로 재투자되면서 나타난 현상이다. 2006년 1년에만 서울 아파트 값이 23.46% 올랐다.

하지만 판교신도시 입주가 본격화된 2009년부터 서울 집값 급등세는 꺾였다. 금융 위기의 영향도 있지만 입지 좋은 새 아파트가 공급된 효과다. 양지영 R&C 연구소장은 "과거 신도시 공급 사례를 비춰볼 때 서울 수요를 확실히 분산할 수 있는 입지나 교통 여건을 갖춰야 서울 집값을 안정시킬 수 있다"며 "그렇지 않은 지역에 신도시를 만들면 주변 사람만 몰려들어 오히려 반대 효과가 나올 수 있다"고 했다.

전문가들은 3기 신도시가 정부의 기존 택지 공급 대책들과 가장 차별화되는 부분이 교통 대책인 만큼, 계획된 교통망을 예정대로 진행하는 것이 정책의 성패를 좌우할 것이라 조언한다. 심교언 건국대 교수는 "너무 한꺼번에 큰 대책이 많이 나온 탓에 일부 지역에서 미분양이 늘어나는 등 충격이 있을 수 있지만 정부는 흔들리지 말아야 한다"며 "교통망 확충은 예정대로 하고 기업 유치를 위해 뭐가 더 필요한지 고민해야 2기 신도시의 실패를 답습하지 않을 것"이라고 했다.

조선비즈|정순우 기자

가든길2018.12.20.06:17
어설픈 신도시로 집값 못잡는다
팩트는 일시적 2주택자제외 다주택자 보유세
더 강력한 부과와 대출억제로 투기를 차단해라

들꽃2018.12.20.06:22
송파구.성동구 집값급등지역에 신도시지어서 집값 잡겠다고 하지만 신도시 형성되면 송파.성동집값만큼 오를것이다에한표!!왜냐면 집값폭등으로 재미본사람들많아서 부동산 불로소득에대한 사람들의 욕망이 잠재되어있기때문에~근본적으로 부동산불로소득에대한 세금을 강하게 추징하지않는한  공급을 많이늘린다고 해서 집값이 잡혀지지않는다!! 강한보유세만이 정답이지!!지금 국민들은 대부분 부동산 투기꾼으로 전락!!틈만나면 교통호재지역과 대단지아파트 투기해서 한몫 단단히 챙길려는 심리가 너무강함!!!

감사합니다2018.12.20.06:55
가구당  1주택이 원칙이고 2주택이상부터
보유세를 누진으로 하면된다
그렇게되면 국민행복지수 높아진다

gomgom2018.12.20.07:03
제발 다주택자 세율좀 더 올립시다. 답을 알고도 왜 안합니까?

Jason Lee2018.12.20.06:19
외국 친구들이 오면 하는말이 서울, 인천 및 근처 도시는
 전부 아파트로만 채워진 곳 같다고. 산과 강이 많은 좋은
 환경을 못살린것 같다고.  갑갑한 대한민국!

Jegaliang2018.12.20.07:04
집값 상승은 수요와 공급의 불일치에서 오는게 아니다.

다주택 소유자들의 불노소득 세금인상만이 답이다.

Jn2018.12.20.07:07
강남까지 30분 용인에  2-3억짜리집 남아돈다..

잠자는 스머프2018.12.20.07:24
집은 지금도 넘쳐난다
다주택자  투기세력  때문이다

ksj61912018.12.20.06:38
3주택 이상 보유자들의 강한 보유세가 최우선같다. 임대업이라 하더라도  국가의 공공재 성격이 강한 집은 다른 시각으로 접근해서 강한 세금정책이 필요하다.
쫄지말고 세게 밀어 붙여라. 정부.

whiess2018.12.20.07:31
다주택자들을
잡지 않으면 안된다.

다주택자   세금 올려야 한다.

청풍명월2018.12.20.06:53
다주택자.임대업자가 문제다.

칠면조2018.12.20.06:23
당연히 통해야지...안통하면 더 강력한 대책이 필요하다
♬♪선아..아파트로 투기하는 거 막으야지...안그래?

따지냐2018.12.20.06:21
서울시민은 서울시민 경기도민은 경기도민

dari2018.12.20.07:25
안통하면 정말 한국 경제 더 빠른 속도로
폭망으로 치닫는다!!!

미친 부동산이 지역에 따라 현재 가격의
1/4~1/10 이 될 때까지 대폭락해서,

미친 부동산에 쏠려 부동의 돈이 되어 썩고 있는
엄청난 돈들이 하루빨리 모두 풀려나와
일자리 창출 산업쪽으로 흘러들어가게 해야 한다!!!

너을 위하여2018.12.20.07:17
다주택자 세금강화와 아파트청약은  무주택자만 할수있게 강화돼야  투기 잡는다

다사랑2018.12.20.06:53
토지보상 받아서  그 돈으로  서울에
집 사면 ??

................