북두칠성과 함께하는 경매 여행 (3) - 첫 낙찰받기까지 경험담

[북두칠성]

 지금까지 수많은 경매관련 도서를 읽었고, 현재도 임장갈때나 입찰할때 늘 책1권은 가지고 다닙니다.  

 제대로 경매를 할 수 있게 그 길을 알려주고, 때로는 시행착오를 겪지 않게끔 많은 조언을 해주기 때문입니다.

 아래 물건들은, 나에게 경매의 묘미를 느끼게 해주었던 물건들입니다.  

1. 2015타경4100

 4월 7일 세번째로 입찰한 물건으로, 거제시에서 인기많은 덕산베스트타운 아파트였다. 임장을 가보니 역시 학군이나 상권이 괜찮았다. 감정가는 1억6300만원이고, 유찰되어 1억3040만원까지 떨어져있었다. 하지만 현재 매물이 많다. 경매나온 물건과 같은동에 있는 매물도 더러 있다. 매물가는 최저 1억5000만원~1억7200만원까지 다양했다. 감정가가 최저매물가보다 높게 책정되어 있는것이다.

 입찰당일 거제로 가는 차안에서 고민고민하다 1억4000만원 정도 적기로 했다. 현재 같은동에 나온 최저매물가가 1억5000만원인데, 1억4000만원도 많이 적는 편이었다.

 "1등 낙찰가는 1억5863만원(97%)입니다." 이렇게 재판관이 말한다.

 그러자 어떤 아주머니가 옆에 있던 아저씨에게 이런말을 한다. '여보, 저 금액이면 그냥 복덕방에서 사는게 낫지 않아...'

2. 2015타경15568

 거제도에서 패찰하고난후 바로 경상남도 양산시에 들렀다. 물론 물건3개를 보기 위해서다. 그중 2건은 유찰된적이 없는 신건이다. 미리 보고 가면 다음에 또 보러올 필요가 없지 않은가... 근데 이중 1건(2015타경15568)이 대구로 돌아와서 확인해본 결과 신건임에도 낙찰이 되었더라. 놀랐다. 보통 1번정도는 유찰이 되는데... 이 물건은 감정가가 7000만원이고, 매물가는 8200~9000만원으로 감정가가 좀 낮게 평가되어 있었지만, 그래도 한번은 유찰될거라 생각했었는데 바로 7400만원(106%)에 낙찰되었다. 입찰자도 8명이나 되었다. 권리분석이 나보다 낫다고 봐야하지 않겠나... 다음에는 신건도 신중하게 살펴봐야겠다.

3. 2015타경8931

 두번째 후기에서 이런말을 한적이 있다. 임장가서 입찰할 물건을 찾지 못하고 빈손으로 돌아올때가 가장 허탈해진다고...

 이것만큼이나 허탈한게 또 있더라. 익산시 물건(2015타경8931)은 정말 갖고 싶었다. 100% 무피투자가 가능했기 때문이다. 매각기일(4월 4일)만 기다리고 있었다. 입찰당일 법원으로 출발하기전에 법원경매사이트를 확인해봤다. 취하되었다... 취하... 취하... 허탈해서 그냥 누워서 잤다.

 오늘 공매와 관련된 책을 빌려왔다. 경매시장의 벽이 나에겐 너무 높아보인다.^^ 공매도 곁들여서 하는게 맞지 않을까...

4. 2015타경14231

 이번엔 경상남도 김해다. 최근 가장 심혈을 기울인 물건이었다. 같은 단지내 3개의 물건이 동시에 나와있었는데, 그중에서 이 물건이 단연 독보적이었다. 15층중 9층 남향 로열층인데다가 조망이 가장 좋다. 이 아파트 단지는, 이 물건처럼 가장 오른쪽에 위치해 있는 동이 가장 좋아보였다. 

 대출이자만 마이너스가 되지 않게 수익률을 제로(0)로 계산해서 입찰가를 정했다. 과욕을 부릴만큼 진심 가지고 싶었기 때문이었다. 시세차익을 노리자는 의도였다.

 감정가(215,000,000원)의 99%(212,727,000원)로 30대초 묘령의 여자에게 낙찰되었다. 2등과 7백만원 차이가 나는 금액이었다. 1등 낙찰받은 그 여인에게 묻고 싶었다. 나도 수익률을 제로로 해서 2억5백 정도 적었는데, 실거주자가 아님에도 어떻게 그 가격을 적을 수 있었는지...

5. 2014타경4841

 이곳은 경상북도 구미다. 이 물건은 예전에 임장할때 한번 본적이 있는 물건이었다. 이 아파트는 구조가 조금씩 다른게 특징이다. ㄱ자 구조의 동도 있고, ㅡ자 구조의 동도 있다. 시세가 약간 다르단다. 물론 ㄱ자 구조보다 ㅡ자 구조가 조금 시세가 높다고 한다. 경매나온 이 물건은 ㅡ자 구조다. 이것도 감안해서 이번 입찰가는, 김해와는 다르게, 내가 원하는 수익에 맞게 적어냈다.

 2등이다. 지금까지 가장 좋은 성적이다.^^ 1등 낙찰가는 91,200,000원(89%)이었다. 나는 87,999,000원을 적었다.

☞ 경매초보로서 낙찰 결과가 이해가 안되는 물건들

 (1) 2011타경2739

 경상북도 경산시 예다인아파트이다. 이 물건은 '나홀로 아파트'의 대표적인 경우가 아닐까 생각한다. 주위가 허전하기 때문이다. 하지만 '나홀로 아파트'라고 해서 전부 매력이 없는건 아니다.

 (정확한 비교가 될지는 모르겠지만,) 내가 무피투자가 가능해서 정말 가지고 싶었던, 전라북도 익산시 물건(※위 2015타경8931참조)도 이런 종류의 아파트였다. 하지만 익산시 아파트는 젊은 주부들도 많이 살고 있었고, 한적하지만 그래서 조용한 분위기를 좋아하는 사람들에겐 굉장히 매력적인 물건이라고 생각했다.

 그러나 이곳 경산시 예다인아파트는 입구부터 먼지가 쌓여있다. 놀이터도 마찬가지다. 차가 몇대 있긴 했지만, 아파트 전체가 비어있다는 느낌이다. 

 2명이나 입찰해서 89,519,000원(70%)에 낙찰됐다. 의문이다.

 가까우니 현장조사해 보시기를 권해드린다. 그래서 한번 판단해 보셨으면 한다.

 (2) 2015타경8928

 경상남도 양산시 빌라이다. 요즘 아파트 경매시장이 약간 과열되었다는 느낌이 들어, 빌라에 관심을 가지게 된 것이다. 

 그런데 하필이면 임장온 첫 빌라가 나를 혼란스럽게 만들었다. 경매나온 빌라는 2동 402호인데, 옆동(4동인지 5동인지 정확히 기억은 안남) 빌라 전체가 비어있다. 전화를 해보니 언제든지 바로 입주가 가능하단다.

 1등 낙찰가는 107,500,000원(81%)였다. 9명이나 입찰했다. 아직도 풀리지 않은 미스테리다.

 평일에 임장갈때는 거리가 2시간이상되면 보통 오전 9시에, 2시간이내라면 보통 점심먹고 오후 1시에 출발하지만, 주말에 임장갈때는 출발시간이 일정치가 않다.

 나는 수익이 되는 물건이 있는 곳이면 어디든 찾아갈거다. 전국 어디든 수익을 찾아떠난다.

[인정]

2011타경2739 함 가볼까요? ㅎ
나홀로 아파트에 전혀 관심이 없었는데 한 번 더 생각해봐야 할듯요.. ^^

경매전문용어(?)로 승리자의 저주라고... 무조건 낙찰받는것만 능사는 아니라고 봐요.
낙찰받는 방법은 간단해요. 최고가로 쓰면됩니다.
수익률이 경매의 목적이기때문에 자꾸만 보수적이 되는게 아니겠습니까?
그렇다고 저처럼 몸이 천근만근이어도 곤란... ㅋㅋ