주택재건축사업에 있어서 매도청구의 쟁점들-1

[마천성당추진위]

김태석 변호사 / 법무법인 국민

조합이 재건축사업을 추진하기 위해서는 사업구역 내 토지에 대하여 소유권 또는 사용권을 취득해야만 한다.

주택재건축사업에서 조합설립에 동의한 토지등소유자(건축물 및 토지의 소유자)만이 조합원이 될 수 있고, 조합원은 자신이 소유한 토지 및 건축물을 출자하는 것이므로 조합의 입장에서는 조합원이 소유한 토지에 대하여 사용권을 취득한 것이다.

조합은 비조합원 소유의 토지 또는 건축물에 대한 소유권을 취득해야만 재건축사업을 시행할 수 있다. 이를 위하여 도시정비법 및 집합건물법이 인정하고 있는 제도가 “매도청구”이다. 이러한 매도청구에 관하여는 아래에서 보는 바와 같이 몇 가지 쟁점들이 있다.

첫째, 매도청구의 법적 성질 문제이다. 매도청구는 주택재건축조합이 비조합원을 상대로 하여 일방적으로 행사할 수 있는 권리(형성권)이고, 매매청구권의 행사에 의하여 매매계약이 체결된 것이 된다.

둘째, 매도청구의 당사자 문제이다. 매도청구권을 행사하는 당사자는 주택재건축조합이고, 매매계약에 있어서 조합이 매수인이 된다. 매도청구의 상대방은 비조합원이다. 비조합원에 해당하는 사람들은 ①토지 또는 건축물만의 소유자, ②조합설립에 동의하지 아니한 토지등소유자(건축물 및 토지의 소유자, ③조합원이었으나 제명 또는 탈퇴한 토지등소유자이다.

셋째, 토지 또는 건축물만의 소유자에 대하여 매도청구를 위한 최고를 해야 하는지 문제된다.

도시정비법 제39조에 의하여 준용되는 집합건물법 제48조는 조합설립동의가 있는 때에는 지체없이 조합설립동의 여부를 최고해야 한다고 규정하고 있다. 하지만, 최고는 상대방으로 하여금 조합설립 동의 여부를 결정하도록 기회를 제공하는 것인데, 주택재건축사업에서 토지 또는 건축물만을 소유한 사람은 조합원이 될 수 없으므로, 이들에 대한 최고는 필요 없다고 할 것이다.

넷째, 매도청구의 행사시점 문제이다. 도시정비법 제39조에 의하여 준용되는 집합건물법 제48조는 조합설립동의가 있는 때에는 지체없이 조합설립동의 여부를 최고해야 하고, 회답기간(최고를 받은 때로부터 2개월) 내에 회답을 하지 아니하거나 상대방이 동의를 거부하는 때에는 회답기간 만료일부터 2개월 이내에 매도청구해야 한다고 규정하고 있다.

대법원은 ‘지체없이’의 의미를 엄격하게 보아 ‘조합설립등기를 마친 때로부터 2개월 이내’라고 해석하고 있다.

이러한 해석에 의하면, 재건축조합은 조합설립등기를 마친 때부터 2개월 이내에 미동의자들에게 조합설립 동의 여부에 대한 최고를 해야 하고, 미동의자의 회답기간(최고를 받은 때로부터 2개월) 만료일부터 2개월 이내에 매도청구를 해야만 한다.

다만, 최고가 필요없는 토지 또는 건축물만의 소유자에 대하여는 조합설립등기를 마친 때부터 2개월 이내에 매도청구를 해야한다. 만일 이러한 매도청구 행사기간을 초과한 경우 재건축조합은 매도청구를 할 수 없다.

다섯째, 매도청구권 행사의 효과이다. 재건축조합이 미동의자에 대하여 매도청구권을 적법하게 행사한 경우, 재건축조합과 미동의자 사이에는 토지 또는 건축물에 대한 매매계약이 체결된 것으로 본다. 따라서, 매수인에 해당하는 재건축조합은 매도인에 해당하는 미동의자에게 매매대금을 지급할 의무가 있고, 미동의자는 재건축조합에게 소유하고 있는 토지 또는 건축물의 소유권을 이전하고, 이를 인도할 의무가 있다.

주택재건축사업에 있어서 매도청구의 쟁점들2가 다음호에 계속 됩니다.