1. 저자 및 도서 소개
: JD부동산경제연구소 소장, 현 MBC eCONOMY 칼럼리스트. 필명 조던. 화려한 경력의 부동산 전업투자자로 경매, 재개발, 지방부도산, 현재 수도권, 서울 투자까지 고수익을 얻은 실전 투자자이며 현재는 임대 사업자이다. 앞으로 그는 서울과 1기 신도시 위주로 투자가 이루어져야 할 것으로 예상한다. 부동산 투자는 싸게 사서 비싸게 파는 원칙이다. 그러려면 저평가 된 물건을 보는 안목이 있어야 하고, 시대의 흐름을 분석하는 예리한 분석력이 뒷받침 되어야 하며, 과감하게 실행할 수 있는 결단력이 필요하다. 그는 이러한 면에서 삼박자를 모두 갖춘 부동산 투자의 귀재라고 볼 수 있다. 현재는 부동산 투자뿐 아니라 국내외 주식이나 채권 투자에도 관심을 가지고 투자하고 있다. 부동산 흐름을 보는 눈을 세계경제로 돌린 것이 이런 폭넓은 투자를 가능하게 했다. 부돌산의 흐름은 세계경제의 흐름과 일맥상통하는 면이 있기 때문이다. 앞으로 펼쳐질 새로운 시기는 국내경기와 세계경기의 전체적인 움직임을 볼 수 있는 폭 넓은 식견을 가져야 제대로 된 경기방향을 예측할 수 있다. 그는 이런 면에서 국내 부동산의 흐름과 세계경기의 순환을 함께 바라볼 수 있는 몇 안 되는 전문가이다. 저서로는 '실전 임대사업 투자기법', '뭘 해도 돈 버는 부동산 투자습관' '천만원으로 시작하는 재개발 투자'등이 있으며 절판된 책은 중고서점에서 수십만원에 거래되고 있다.
2. 내용 및 줄거리
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프롤로그
-최빈사망연령치를 보면 2008년에 86세, 현재는 90세에 달한다. 60세에 은퇴해서 무려 30년을 더 살아야 한다는 얘기. 오래 산다는 건 축복이지만 준비가 되어 있지 않다면 결코 축복만은 아닐 수도 있다. 이 책에서는 이런 시대에 어떻게 준비하고 살아야 하는지를 담았다.
-생산의 3요소는 토지, 노동, 자본이다. 우리나라 대부분의 사람들이 토지, 자본을 이용하지 않았고 개념도 모른다. 그래서 우리나라 노인빈곤 비율이 세계 최고이다. 토지가 돈을 벌게 하고 자본이 돈을 벌게 해야 한다. 노동을 할 수 있을 때 노동을 하면서 노동력이 떨어질 때를 대비해서 틈틈이 토지와 자본이 일을 할 수 있도록 준비해야 한다.
-주택 한 채만 잘 구입해도 주택연금, 국민연금, 셰어하우스를 통해 노후를 해결할 수 있다.
-토지, 부동산, 자본을 이용하는 법을 알아서 미리 준비해야 한다. '부동산은 많이 버는 자가 강한 자가 아니라 버티는 자가 강한 자다.', '최악의 시나리오는 무엇이고 최상의 시나리오는 무엇인가' 이런 다짐과 물음을 잊지 않아야 한다.
1장 대한민국 부동산의 과거와 현재
-대한민국 부동산의 역사 : 2000년 이후 투자의 시기 짚어보기
여기서 투자의 시기란, 각 시기별로 투자했을 경우 가장 적은 투자금으로 위험 없이 투자할 수 있었던 시기를 말함.
-2000년 이전 : 경매투자시기. 2000년 이후론 경매가 급속도로 대중화되었기 때문에 더이상 싸게 못 삼.
-2004년 이전 : 분양권 투자시기. IMF를 겪고 있던 중이라 시장 경기 살리기 위해 정부가 분양권 전매자율화를 시행. 계약금만 걸어서 돈이 적게 들고 떴다방을 이용하면 바로 다음날이라도 분양권을 프리미엄을 주고 팔 수 있을 만큼 사람들이 많이 몰렸다. 적은 계약금만 있으면 되고, 세금도 없고, 양도세 없는 미등기 전매 형태였음. 하지만 전매자율화 끝나면서 막 내림.
-2006년 이전 : 재건축 아파트 투자시기. 강남 저층 아파트들이 20년 경과하면서 재건축 투자 광풍 시작. 다만 워낙 짧은 시간이 많이 올라 금방 지나가버림.
-2007년 3월까지 : 재개발 빌라 투자시기. 2004년 7월 도시빛주거환경정비법이 바뀌면서 재개발이 꽃피게 됨. 핵심은 인구 50만이 넘는 도시, 그리고 그 도시들 모두 2008년까지 도시기본계획을 세워서 구도심이 재개발 구역을 확정지어야 한다는 것이었음. 가장 빨리 공청회가 있는 지역을 찾아 선점하여 투자하면 돈을 버는 일이 그리 힘들지 않았음. 하지만 2007년 3월 이후에는 너무 많이 올라 실투자금 갭이 1억씩 형성하게 됨. 이런 후기재개발 시장에 뛰어드는 건 불구덩이에 뛰어드는 것이나 마찬가지였음.
-2007년 6월까지 : 서울, 수도권 오피스텔 투자시기. 처음으로 전세에서 월세로 패러다임이 바뀌는 시기.
-2012년 이전 : 지방부동산 투자시기. 수도권보다 상대적으로 싸서 투자대상으로 떠오르게 됨. 지방의 단점은 공실이 많다는 점이었는데, 그래서 천안, 대전 등 자족도시나 산업단지 위주의 도시로 투자가 진행됨.
-2014년 이전 : 수도권 부동산 투자시기. 2012~2014까지 부동산 역전현상이 일어나 수도권 24평과 지방 24평 가격이 역전되었음. 신도시 분양이 있었던 곳 위주로 구도심 아파트가 가격 하락한 것임. 해당 지역의 부동산에 신도시가 생기면 다른 지역에서 오는 게 아니라 그 지역 주민이 들어갈 확률이 높은데, 구도심의 주민이 주택을 팔고 이주하려고 해도 불황으로 인해 구도심 아파트가 팔리지 않는 현상이 발생한 것. 이런 도미노 현상으로 신도시 입주지연이 일어나고 연쇄적인 미분양 발생하였음. 이런 현상 벌어진 곳이 대표적으로 경기 서부지역. 영종, 청라가 있는 인천, 김포 한강신도시가 있는 김포, 파주 운정, 식사 지구가 있는 일산, 파주 지역들이 폭탄 맞음. 그러다가 2014년 부터 서울에서 불어온 전세가 상승으로 수도권까지 영향 받아 다시 가격 회복.
-현재 : 서울 빌라, 서울 역세권 부동산 투자시기. 서울 빌라는 과거 재개발 지역 중 가장 뜨거웟던 지역이 대세가 될 것이고 특히 한강변을 끼고 있는 재개발 지역이 대세다. 그리고 서울 부동산 투자할 때 셰어하우스로의 가치를 생각하고 투자하는 것이 좋다. 셰어하우스는 앞으로 우리가 나아가야 할 부동산의 모델이다.
-소액저위험의 안정장치, 1000만원 투자법 : 지금까지 위 흐름에 따라 투자한 모든 종목의 실투자금은 1000만원 이하였음. 천만원은 대중이 쉽게 접근할 수 있는 금액이고, 저평가의 기준이 됨. 필자의 경험에 의하면 오히려 돈 더 많이 투입하고도 애물단지가 되는 부동산이 더 많았음. 실투자금이 더 많이 들어갔을 때는 과열된 시장의 조짐이라고 봐도 무방함. 또한 레버리지 효과로 천만원 투자가 충분히 가능.
-숫자에 속지 말라 : 서민들이 많이 투자하는 종목은 주로 부동산과 주식인데 이 종목들은 보여주고 싶은 사실을 숫자로 보여주는 특징이 있음. 하지만 그래프와 표로 하는 투자는 위험하다. 숫자는 과거의 데이터인데, 과거의 숫자로 미래를 판단하는 것임. 부동산에서 과거에 어떤 종목이 성장했는지 흐름을 봤는데 그 시절로 돌아가 그걸 살 수 있는 기회가 주어진다면 망설임 없이 투자할 수 있었을까? 아마 못할 것임. 진실을 볼 수 있는 눈이 없거니와 진실을 알더라도 너무 일찍 매입하는 등 타이밍이 안 맞았을 것. 사실에 기반을 둔 데이터와 숫자에 기반을 둔 투자는 향후 미래를 예측하지 못하게 한다. 현재의 사실을 토대로 진실을 보는 눈은 맥락을 파악하는 데서 생긴다. 투자에서의 맥락은 저평가와 흐름이다. '내 수준에서 적당히 투자할 수 있는 물건인가?', '너무 비싼 물건은 아닌가?' 소위 유행하는 물건에는 너도 나도 달려드니 비쌀 수밖에 없다. 이런 투자에 관심이 간다면 먼저 이렇게 생각해보자. '비싸게 사야겠군. 분명 저평가는 아냐. 과연 버틸 수 있을까?' '향후 이런 흐름이 오고 있고 반드시 가야 하는데 그러한 흐름을 내가 제대로 짚고 있는가?' 이것이 바로 투자에서의 맥락임. 투자든 실거주든 반드시 맥락을 읽을 수 있어야 함. 실거주도 결국 시간 지나서 팔게 되면 투자 개념으로 바뀔 수밖에 없기 때문. 숫자에 기만당하지 말자!
-대부분의 사람은 단기투자에만 집중한다. 단기투자가 좋아도 그 중 하나는 많이 오를 수 있는 곳에 장기투자를 하자. 그것이 부동산이든 주식이든.
-자동부자 시스템을 구축하라 中 노동 : 자본주의에서도 개념이 중요하다. 먼저 노동, 생산 3요소에서 노동은 돈을 얼마나 더 벌 것인가에 대한 의미만 있을 뿐이다. 노동에서 무엇보다 중요한 본질은 직업이다. 남의 간섭 받지 않을수록, 평생 일할 수 있을수록, 돈을 많이 벌수록 좋은 직업이다. 대학 나와서 번듯한 직장 들어간 자녀보다 결국 고졸로 대기업 생산직에 들어간 자녀가 98.4프로의 확률로 성공한 것이다. 전자는 45세 전후에 98.4프로의 확률로 잘리지만, 고졸 대기업 생산직은 노조가 있어 60살 정년까지 다닐 확률이 높고 결국 더 오래다니니 더 많이 벌게 된다.
-토지 : 노동은 자신이 일하는 것이지만 토지와 자본은 그렇지 않다. 인간은 60세 이후 노동 능력이 떨어진다. 젊었을 때부터 토지와 자본이 일할 수 있게 기반을 마련해야 한다. 토지가 일하게 만드려면, 임대 놓아 월세소득 벌기, 전세 끼고 매입하기, 토지 투자이다. 월세소득은 큰돈을 벌기는 힘들다. 전세 끼고 매입하기는 2008년 이후 부동산 상승세가 꺾이고 인구가 줄어든 상황에서 조금 위험할 수 있다. 하지만 서울 역세권 임대수요를 노리고 하면 나쁘지 않다. 단점은 재산세나 종부세 나가는 것에 비해 장점이 크지 않고 큰돈 벌기 힘들다는 것이다. 토지투자를 하려면 싼 가격에 토지를 매입하되 여윳돈으로 해야 한다. 저축하듯 매월 강제 저축 개념의 투자로 임해야 한다. 문제는 돈은 많이 들어가나 어제 사서 오늘 팔아 수익을 낼 수 없다는 것임. 토지가 일하게 하려면, 나무를 심자. 나무가 있는 임야를 사는 것도 좋다. 나무를 심는 게 전문적인 일이고 나무 팔기 영업도 해야 하긴 하지만 수익이 상당하다. 토지는 공시지가가 매년 오른다. 임야의 경우 공시지가 70프로까진 대출 해주므로, 10년 후 공시지가가 2배 되었다면 대출 70% 일으켜서 원금을 뽑을 수도 있다. 토지투자의 가장 큰 장점은 세월이 지나 100배, 1000배 오른다는 것이다. 자본주의 사회에서 큰 부자는 땅 부자, 주식부자, 사업경영 부자이다!
-자본 : 자본이 일하게 하는 방법은 예금과 채권, 주식 등이다. 하지만 노동으로 벌어들인 돈으로 예금만 하는 것은 노후에 가난해지는 가장 빠른 길이다. 위험부담 있어도 금리가 높은 신흥국에 예금과 채권을 묻어놓는 게 현명하다. 주식의 경우 매월 꾸준히 일정량을 사야 한다. 사기만 하고 팔지는 않는다. 기간은 은퇴 이후로 잡아서, 30대에 시작했다면 30년간 주식을 팔지 않고 사기만 해야 한다. 우량주, 100년 가는 기업의 주식을 사야 한다. 주가 떨어지면 호재로 여기고 주식을 아주 싸게 살 기회가 왔으니 더 사라. 그럼 외풍에 흔들리지 않는다. 주식 시세표 보지 않고, 산 종목을 꺼내보지도 않고, 신문의 증권란을 보지 않고, 경제 기사에 일희일비하지 말아야 한다. 매월 꾸준히 일정량을 사라. 그럼 은퇴할 시점에 큰 돈이 만들어질 것이고 그 후에도 내가 죽을 때까지 자본이 돈을 벌 것이다. 다만 우리나라 주식은 생각보다 어려울 수도 있다. 앞으로 중국에게 모든 것을 뺏기게 될 것이기 때문.
-자본을 축적하려면 쓸데없는 데 쓰는 돈을 줄여라. 아껴서 쓰고 나머지를 주식과 토지로 저축해라. 노동력 있을 때 토지와 자본을 모으지 않으면 평생 일하다 은퇴 후 죽을 때까지 또 일할 수밖에 없다.
-주택은 10배 오르고, 땅은 왜 1000배 오를까? : 땅은 확장성이 넓다. 확장성이 넓으면 많이 오를 수 있다. 예를 들면 서울 빌라가 백억까지 오를 순 없다. 많이 올라야 3억이다. 사줄 사람의 폭이 좁기 때문이다. 확장성이 넓은 것의 예는 삼성전자 주식이 될 수 있다. 삼성전자 제품은 전 세계 사람들이 산다. 사줄 사람의 폭이 넓으면 오를 수 있는 폭도 크다. 확장성이 넓은 건 주식 땅 사업 등일 것이고, 좁은 것은 주택 상가 자영업 월급쟁이가 될 것이다. 확장성 넓은 건 길게 꾸준히 여유자금으로 투자하고, 좁은 것은 흐름에 따라 투자해야 한다. 다만 확장성 넓다고 무조건 여유자금으로 장기투자하기만 하면 되는 건 아니고 장기적인 미래가치를 봐야 함. 왜 백배 천배 오르는 것에 투자해야 할까? 만약 주택에 투자한다면 자본주의 사회에서 절대 부자가 될 수 없기 때문. 주식과 땅은 주택에 비해 보유세 부담이 훨씬 덜하므로 많이 사고 오래 보유해도 별 문제 되지 않음. 한꺼번에 많이 오르므로 큰돈을 벌어 부자가 될 수 있다. 실제 한국의 부자들을 보면 주택은 거의 없고 땅이나 주식으로 부자된 경우가 많다.
2장 대한민국 부동산의 미래
-불황의 시작인가? : 유럽 대륙과 미국 일본 2차 세계대전 당사자들의 베이비붐은 지금 은퇴 초입이다. 우리나라의 경우 6.25 이후 58년생부터 베이비붐 세대인데, 60년생 정도를 중간으로 잡아도 앞으로 길어야 5년 후부터는 베이비붐 세대의 은퇴가 도래한다. 은퇴세대는 소비를 하지 않기 때문에 위험하다. 고정 수업은 없고 언제까지 살지 모르는 상태에서 미래가 불안정하기 때문. 일회성이 아니라 구조적인 문제가 깔려있기에 양적완화 마이너스 금리 같은 단기 처방은 현재 상황에 맞지 않다.
-호황의 전조인가? : 지금 세계는 4차 산업혁명 초입에 들어섰다. 2020년 5G시대가 오면 시작된다는 말이 있는데, 모든 사물이 인터넷으로 연결되어 인간의 삶이 획기적으로 발전하는 사회로 진화해 나갈 것이다. 로봇이 일자리를 없애게 되겠지만 안정적으로 일자리를 갈아탄 사업가와 기술자는 그 경제효과를 누릴 수 있을 것이다.
-빨라지는 은퇴, 길어지는 평균수명 : 30년 후 생각한 뇌 스캔과 전혀 관련 없는 것을 생각하고 찍은 뇌 스캔 사진이 동일하게 나왔다는 실험 결과가 있다. 이런 비슷한 것이 바로 노후이다. 급여생활자의 은퇴 연령은 점점 더 빨라지고 있다. 이제는 40대 중반이면 명퇴를 해야 한다. 100세까지 산다고 했을 때 무려 60년을 다른 무언가를 하면서 보내야 하고 생활비를 해결해야 하는 것이다. 그러나 우리는 자신에게 닥쳐올 미래를 무관심으로 일관한다. 이런 시대에 개인에게 가장 필요한 능력은 바로 독서 능력이다. 배우지 않는 사람은 도태될 것이다. 죽음의 불확실성이라는 공포에서 벗어나는 방법은 일정한 연금소득, 월세소득, 이자소득, 근로소득 중 죽을 때까지 무엇인가가 나오도록 하는 것이 핵심이다.
-왜 임대소득자가 되어야 하나? : 58년부터 매년 100만 명씩 태어났던 사람들이 앞으로 30년간 꾸준히 은퇴한다는 얘기이고, 30년을 합치면 총 3천만 명이 근로소득 외에 기타소득으로 70살 이후를 살아가야 한다는 얘기이다. 이들에게 어떤 방법이 있을까? 첫째 자영업으로 대표되는 사업소득인데, 다 안다. 힘들다는 걸. 둘째는 주식투자와 배당소득이다. 주식처럼 원금손실 큰 상품은 70대가 넘어서 하면 조금 위험하다. 배당소득도 높지 않다. 3억 투자했는데 원금손실 가능성도 있고 한 달에 34만8천원을 받는다면? 주식배당은 답이 아니라는 결론이다. 셋째는 연금소득인데 국민연금 받는 사람이 최대 166만원 정도이나 앞으로 수령액이 줄면 줄지 늘지는 않을 것이다. 현재의 국민연금 평균수령액이 월 32만 정도인데 매우 모자라다. 연금소득에만 기대면 70세 넘어서도 허드렛일 계속해야 한다. 넷째는 이자소득인데, 최근 이자율은 1.5%대로 떨어졌다. 다섯째는 임대소득이다. 레버리지 이용하면 1억 투자해서 100만원 나오는 투자처는 도처에 있다. 은퇴자들은 향후 40년간(60년대생~90년대생의 은퇴)꾸준히 은퇴시장에 진입할 것이다. 그들은 60살부터 죽을 때까지 안정적으로 수익을 보장할 소득원이 무엇인지 찾으려 할 테고 임대 소득에 눈을 돌릴 것임. 현재는 임대소득이 근로소득 외에 어떤 투자상품보다 수익률이 좋다. 하지만 은퇴자들의 꾸준한 진입은 시장 판도를 바꿔 놓아, 매매가는 오르지만 월세는 오히려 줄어드는 시대가 올 것이다. 투자를 원하는 사람은 많지만 월세를 살아야 할 청, 장년들의 수적인 감소가 예상되기 때문이다. 임대는 자영업처럼 손님 마음 빼앗지 못했다고 망하지 않으며, 주식투자처럼 매일 사고팔지 않으니 장점이 있다. 단점은 잘못 샀다고 판단해도 손절매하기 어렵다는 것이다. 그러니 임대는 처음부터 잘 사는 것이 중요하다. 부동산 임대시장은 이제 3천만 명이 치열하게 찾게 되는 커다란 물결의 초입이다. 58년생의 본격적인 은퇴가 신호탄이 되어, 10년쯤 지나면 모두가 부동산 임대만한 것이 없구나라고 생각하게 될 것이고 그땐 너무 늦다.
-어떤 부동산을 사야 할까? : 관리 편한 것. 따로 관리실 있고 장기수선충당금 등이 있어 대비 되어 있는 것. 서울 빌라와 같이 향후 재개발 수요까지 넘볼 수 있는 곳. 지어진 지 10년 이내의 서울 빌라는 투자 임대 다 잡는 투자처일 수 있다. 수도권이라면 1기 신도시 위주로 포트폴리오를 꾸민다. 그중에서도 일부 아파트나 상권 좋은 상가가 대상이다. 향후 40년 이상을 갈 수 있는 목 좋은 곳에 사야 한다.
-대출 관리는? : 담보대출인만큼 대출연장은 나이들어도 가능하겠지만, 여러 개 부동산 갖고 있는 것보다 월세가 잘 나오고 공실 없이 안정적으로 돌아가는 소수의 부동산을 보유하는 것이 좋다. 레버리지를 계속 일으키는 수익률 좋은 투자가 아닌 대출을 갚아나가는 투자를 해야 한다. 수익률은 떨어지겠지만 은퇴 후에는 수익률보다 은행 리스크에 대비해야 한다.
-자영업을 시작하려면 : 차리고 싶은 자영업에 먼저 취직해라. 그 가게가 잘되고 있는지, 직종은 어떤지, 유행을 타는지, 객단가는 얼마인지, 이 집의 경쟁력은 무엇인지, 서비스는 어떻게 해야 하는지, 종업원 교육은 어떻게 시키는지, 어떻게 절세하는지, 식품위생법은 무엇인지 등 알아야 할 게 한두 가지가 아니다. 나이 들어서 써주는 사람이 없다면 무보수로 혹은 돈을 내고라도 다녀야 한다. 내가 꼭 해보고 싶은 업종에서 잘 나가는 가게라면 말이다. 무엇인가를 배우려면 대가를 치러야 한다.
-문제는 저성장에 있다 중 인구문제 : 디플레이션이 장기간 지속되어 저성장이 되는 게 아니라 저성장엔 더 근원적인 문제가 존재. 인구 측면을 살펴보면 첫째로 고령화 문제인데, 소비 없이 저축만 늘어나는 구조가 되어 문제됨. 둘째는 청년실업 문제로 고용감축 때문에 저성장에 빠지게 됨. 기업은 해외로 몰리고 있고 청년들은 일자리가 없다. 금융업 같은 서비스업이나 벤처창업이 대신하여 고용을 담당해야 하는데 우리나라는 어려움. 명문대, 의대, 로스쿨 갈 실력 안 되면 현실적으로 우리나라에선 길이 없으니 외국으로 길을 터야 한다. 기회와 일자리가 많은 신흥국으로 가는 게 방법이다.셋째는 중산층의 몰락이다. 세계화로 인한 제조업 공동화는 세계적인 현상이다. 중산층은 몰락했고 세계화에서 살아남은 기업의 곳간에 현금이 쌓여 있다. 앞으로도 중산층이 살아날 기미는 안 보인다. 현재의 반짝 부동산 호황은 일시적으로 중산층의 부동산 탈출로써의 희망은 주겠지만 집 한 채가 전부인 우리 중산층의 재무구조를 가지고 향후 노후를 보장 받기에는 힘겨워 보인다.
-세계화 문제 : 세계화로 인해 임금성장이 둔화될 것이다. 인건비 저렴한 신흥국이 세계 공장을 빨아들였고 선진국 임금을 동결시키도록 압력 넣는 결과를 낳았다. 임금 상승률이 꺾이면서 인플레이션으로 갈 수 없는 구조적 요인이 되었다.
-가처분소득 문제 : 가처분소득은 월급에서 생활비 등 빼고 내가 쓸 수 있는 소득인데 이 돈이 소비의 원천임. 문제는, 중산층은 세계화로 그 수가 엄청 줄었고 2008년 금융위기 이후 거의 대부분 가계의 자산인 부동산의 몰락으로 가처분소득이 급격히 감소했다. 정부가 부동산을 살리려고 노력하는 것도 가처분소득 늘려 소비를 진작시키기 위함이다. 이제 고령화가 시작되었기 때문에 향후에도 소비 급격히 일어날 가능성 매우 적다. 더욱이 선진국은 국가부채도 늘어나 국가의 소비여력도 작아지는 게 문제다. 부채비율이 높으면 뉴딜정책과 같은 정책으로 유효수요를 늘리는 일과 같은 정책을 할 수 없다.
-이대로라면 우리나라는 국가부채가 늘고, 고령화는 일본보다 빠르고, 중국 기업에 추월 당해서 삼성이 쓰러지는 등 디플레이션이 아닌 저성장, 국가부도로 가는 길에 있다. 국가 대책은 국가가 고민하게 하고 우리는 스스로 노후에 어떻게 살 것인가를 해결해야 한다.
-한국의 이자율은 어떻게 될까? : 실질금리는 구할 수 없고 경제성장률로 추정할 수 있을 뿐이다. 우리나라 경제성장률은 KDI에서 2016년 3.5%, 5년 후 2.5%, 10년 후 1.8%라고 추정했다. 경제성장률이 장기적으로 떨어진다는 전망인데, 장기적으로 제로금리까지도 봐야 한다는 결론이다. 1990년대 일본과 2016년 한국이 비슷한 상황이다. 최근 중국인들이 우리나라 국채를 계속 매입하고 있고, 국채금리는 그럼 더 떨어질 테고, KDI의 예상처럼 10년 후엔 1%가 될 것이며 일본처럼 0에 수렴할 수도 있다. 그러니 장기적으로 보면 우리나라의 이자율도 더 떨어질 수밖에 없다.
-주담대 규제 앞으로 어떻게 될 것이고 어떤 영향을 미칠까? : 주담대 선진화 방안이 2016년 5월부터 지방까지 확대되었다. 거치식이 아니라 원금과 동시에 갚도록 하겠다는 것이다. 영향의 첫번째로, 수익형부동산으로 갈아타야 하지 않을까란 생각이다. 이번 규제에선 이들이 빠져있다. 둘째, 기존 대출 때문에 전세가 늘어날 수도 있다. 아파트를 기존에 많이 보유한 사람 중에선 원리금상환으로 가면 수익률이 오히려 매월 마이너스가 되니(물론 원금이 갚아지는 것이지만) 차라리 전세로 돌릴 것. 셋째는 대책이 계속 시행될 것인지에 대한 문제이다. 부작용이 나올 수 있어 후속대책을 발표할 것이다. 넷째는 경매물건이 쏟아져 나올 수 있다는 것이다. 시장에서 물량 소화가 안 될 수 있기 때문. 대책의 시장 반응을 보면 정부의 의지가 달라질 것이다. 경착륙하면 슬그머니 주담대 풀어주며 추가 대책 발표할 수도 있음. 연착륙하면 추가적인 가계 대출 감소 대책을 발표할 수도 있다. (2017년 1월 기준으로는 후자쪽이었네요...^^)
3장 대한민국 부동산 최악의 시나리오 vs 최상의 시나리오
- 최악, 최상의 시나리오를 그려보고 그 둘 사이에서도 오를 가능성이 농후한 부동산을 매입하는 것이 최선이다. 투자목적도 실거주목적도 포지션은 같다. 시나리오는 이미 노령화에 접어든 나라들의 부동산, 세계경기, 외국인 등을 연구하면 된다. 플러스로 우리나라의 남북통일 같은 특수상황 변수까지 집어넣어 예상되는 상황과 그 대책까지 시나리오로 짜면 된다. 최악의 시나리오는 일본과 같은 경기침체, 세계경제 폭락이다. 최상의 시나리오는 런던, 뉴욕 같은 부동산 폭등, 남북통일, 외국인의 부동산 투자, 세계 경기 호전이다. 그럼 꼭 오를 만한 교집합은 무엇인가? 어느 나라건 그 나라의 경제중심지는 올랐다. 왜 어떻게 올랐는지 알아보자.
-최악의 시나리오1 : 우리나라 인구구조는 일본과 비슷하다. 2018년을 계기로 부동산 가격이 위험해질 것인데, 그건 가장 많이 태어난 71년생이 48세를 넘기기 때문이다. 48세는 인구적으로 봤을 때 가장 소비를 많이 하는 시기인데 그들이 그 시기를 지나면 대한민국의 소비가 줄어들기 때문이다. 일본의 경우 60년대에 신도시가 조성되었다. 다마신도시는 도쿄 서쪽으로 30km 떨어진 도시이다. 그 당시 늘어나는 주거 인구를 해결하기 위해 일본 정부가 내린 결론이 신도시 조성이었다. 초기엔 괜찮았으나 나중엔 상황이 변했다. 신도시가 직장과 너무 멀었다는 점이다. 그러다가 2002년 고이즈미가 도쿄 도심재생사업을 시작하면서 도쿄 인근 위성신도시들을 몰락시키게 된다. 다마신도시는 왜 몰락했을까? 첫째는 수요 감소이다. 사람은 줄고 살 곳은 많아지니 출퇴근 편한 도쿄로 들어가는 것이 좋다. 둘째는 도쿄 도심 재개발 사업으로 인한 공급 증가다. 사람은 주는데 공급이 늘어나 공급가격이 싸져서 낡고 교통 불편한 신도시에 살 필요가 없어졌다. 셋째는 베드타인이라는 점이다. 30km가 떨어진 신도시에서 도쿄로 출퇴근해야하고 교통비도 하루 왕복 3만원에 이른다. 또한 다마신도시는 노인이 살기 힘든 도시였다. 다마신도시가 저밀도로 개발된 곳이라 차가 없으면 불편하다는 단점이 있기 때문이다. 다행히 우리나라 1기 신도시의 경우 고밀도로 지어져서 노년층이 살기 편하고 서울에서 20km 이내 지어져서(일산 제외) 교통비도 일본과는 다르다. 그러나 2기 신도시급들은 서울과의 거리가 최대 30~40km 정도이다. 훗날 인구 감소와 더불어 몰락의 길을 걷게 되지 않을까? 그럼 변하지 않을 사실을 살펴보자. 첫째, 부동산을 구매할 여력이 있는 사람은 계속 줄고 전체적인 부동산 가격도 점차 떨어질 것이다. 둘째, 도심과 산업단지는 경제자립이 크기 때문에 가치가 있다. 특히 향후 1인, 2인가구가 증가할 것이므로 역세권에 적은 세대를 위한 공간은 필요할 것으로 전망되는데, 수요가 많은 곳에 위치한 부동산은 최악의 시나리오가 현실화되도 살아남을 것이다. 우리나라 서울은 인구가 줄어들고 고령화가 지속된다 해도 그 가치는 더 이어질 것이고 산업단지가 활발한 지역은 나름 발전할 것으로 전망된다.
-그럼 서울이 아닌 곳에 직장다니는 사람은? : 서울 역세권에 오피스텔 등 매매, 거주용 집은 직장 가까운 곳에 전세 얻기. 투자 목적이 아니어도 가격이 떨어지는 집을 붙잡고 있을 이유가 없다. 지금 사는 곳을 반드시 내 집으로 만들어야 할 필요도 없고, 거주와 투자를 분리하면 해결될 문제다.
-최악의 시나리오2 : 사토리세대는 우리나라의 3포 세대와 비슷하다. 그들은 도쿄에 거주한다. 우리나라의 고시원 같은 곳에 살다가 최근에는 셰어하우스라는 곳으로 이동하고 있다. 왜냐하면, 일본 베이비붐 세대가 은퇴를 했는데 그들은 소비를 줄였고 신도시 몰락을 가속화했다. 청장년층이 도쿄로 이동하면서 편의점, 쇼핑센터 등 생활에 필요한 시설들이 줄어버렸고, 또다시 신도시에서는 청년층의 이탈을 부른 것이다. 대기업 취직이 힘든 수많은 청년들이 프리터족으로 사는데 그들이 알바조차 할 수 없는 도시가 되고 말았기 때문이다. 결국 우리나라 서울도 부동산 임대에 있어 최후의 보루가 될 수 있고, 넓게 봐도 1기 신도시 정도에 국한된다는 것이다.
-최악의 시나리오3 : 2018년 우리나라는 장기불황으로 간다는 예측이 나온다. 잠재성장률이 조만간 1%대로 진입할 것이기 때문이다. 장기불황이 오면 부동산은 결국 떨어지거나 오를 텐데, 항상 최악의 경우를 염두에 두어야 한다. 일본의 부동산은 도쿄 도심에서 멀어질수록 더 심하게 떨어졌다. 떨어진 곳 중 오른 곳은 도쿄의 중심부 뿐이었다. 서울로 보면 한강 정도로 한정될 것이다. 당장은 아니어도 이런 현상은 점점 더 심해질 것이다. 반대로 2차 세계대전 승전국들은 올랐는데, 외국인들이 부동산을 많이 샀기 때문이다. 민족주의 주창했던 이탈리아 일본은 이민정책을 철저히 배제했고 그 결과 부동산 가격은 바닥을 쳤다. 우리나라는 일본과 동조화될 가능성이 크다.
-최악의 시나리오4 : 똑같이 베이비붐 세댁 겪고 노령화 진행되었는데도 서구가 안 떨어진 이유는 서구 선진국들이 주택이 남아돌자 더이상 짓지 않았기 때문이다. 일본은 그렇지 않았다. 일본은 내수경기를 회복시키고자 사람이 살지 않는 곳까지 건설을 강행했다. 하지만 이런 대규모 주택건설 결과는 노령화로 향하는 나라에서는 치명적이다. 우리나라는 어떨까? 2015년 부동산 경기 살아나는가 싶더니 엄청난 주택공급이 있었다. 우리나라도 SOC는 건설하고 주택은 짓지 못하도록 강력히 규제해야 하는데, 그럴 확률은 거의 없다. 건설사는 수도권 지방을 가리지 않고 계속 주택을 공급할 것이고, 이를 지속하면 일본처럼 결국 신도시는 몰락할 것이다.
-최악의 시나리오5 : 인구감소보다 가장 큰 위기는 세계경기의 위기다. 미국은 기축통화국이기에 무역적자인 게 정상이다. 미국은 무역적자를 이유로 신흥국에 금융시장개방과 고환율을 요구한다. 그럼 핫머니가 유입되고, 신흥국에 달러가 많이 들어와 자국 돈의 가치가 오른다. 인플레이션이 발생한다. FRB는 기회 보다가 자국의 경기호조를 근거로 금리를 급작스럽게 올리기 시작한다. 그럼 핫머니는 신흥국에서 일시에 빠져나가 미국으로 돌아간다. 그와 동시에 신흥국은 달러 부족으로 신용등급이 하락하고, 신용등급이 하락했기에 단기자금 만기가 도래했을 때 일시에 상환하란 압력 받아 경제위기에 빠진다. 1997년 우리나라가 그랬다. 그러다가 IMF가 개입해서 외화 빌려주는 대신 혹독한 조건을 내걸어 국유재산 민영화, 민간기업 구조조정 등을 요구한다. 그럼 월가의 헤지펀드들은 신흥국 국유기업들을 헐값에 사들인다. 그리고 민간기업 중 알짜기업과 각종 부동산까지 집어 삼킨다. 신흥국이 수십년간 미국 수출로 벌어들인 국부가 순식간에 미국으로 이동하는 순간이다. 이런 국제정세를 모른 채 국내 부동산만 쳐다본다면 10년주기설과 같은 근거 없는 차트에 현혹될 수 있다. 개인은 부채를 줄이는 것이 외부충격에서 벗어날 수 있는 유일한 길이지만 레버리지를 이용하지 않고는 가난한 자가 부자가 될 수 없으니, 결국 최대한 오르면 팔고 떨어지면 사는 것을 반복하여 자산을 우량화하고 대출 비율을 줄이려고 노력해야 한다.
-최상의 시나리오 1: 중국인들이 서울 부동산을 사면 절대로 부동산을 팔면 안되고 오히려 따라 사야 한다. 캐나다, 런런, 시드니 등 모든 도시들의 부동산 가격이 그 이유로 폭등했다. 중국인들은 주요 도시의 부동산만 산다. 그러니 서울이 1차 목표가 될 가능성이 크다. 그럼 연쇄적 상승이 있어 수도권 주택 가격을 밀어올릴 가능성이 있다. 만약 중국인들이 본격적으로 서울의 집과 상가를 사들인다면 아마 그것을 원스톱 쇼핑으로 전환하려 할 것이다. 캐나다처럼 뒤늦게 중국인들의 소유권 제한하려 하면 때는 늦다. 최근 중국인들이 서울에 많이 투자하는 곳은 성산동이라고 한다. 개발이 덜 된 성산동의 단독주택을 사서 면세점을 짓고 그곳에 중국 쇼핑족을 잡아보겠다는 심산이다.
-최상의 시나리오 2 : 통일이 되면 북한 돈을 얼마나 많이 확보하느냐가 돈을 벌 수 있는 길이 될 것이다. 독일의 사례에서 알 수 있는데, 현재의 환율에 맞게 북한 돈을 남한 돈에 비해 8배 싸게 바꿔준다고 하면 그걸 주도한 정치세력은 끝장날 게 틀림없다. 그래서 결국 독일은 동독돈과 서독돈을 1:1~1:2의 환율로 교환했다. 그러니 통일이 될 경우 생필품을 사서 보내고 친인척들로 하여금 북한돈을 싸게 인수하도록 한다. 하지만 지금은 위험하고, 통일 직후에 하는 게 적당하다. 비무장지대 땅은 오르지 않을 가능성 크다. 생태공원으로 존치될 가능성이 크기 때문이다. 북한지역에 관한 토지 소요권 문제는 아주 복잡할 것이다. 북한지역 토지에 투자한다면 항구 근처에 대단위 산업단지 조성될 가능성 크므로 항구를 보자. 특히 평양과 가까운 남포항, 원산항, 나진항 등이 좋은데, 나진항은 특히 중국 러시아 몽골까지도 임차 요청할만큼 전략적인 요충지이다. 이런 곳의 외곽에 싸게 매입한다면 산업단지와 주거단지가 넓어지면서 수용 노릴 수 있어 좋은 방법이다. 또한 북한지역보다는 서울과 수도권이 오를 것이다. 북한 주민에게 통일 후엔 최저임금에 맞춰져야 하고 그럼 북한에 공장 지을 유인이 사라지게 된다. 독일 사례를 보면 동독에 일자리가 없자 동독 주민들은 일자리 풍부한 서독으로 1년에 20만 명씩 이주했다. 통일 후 북한 주민 이탈과, 일자리가 풍부한 서울과 수도권 쏠림 현상은 매우 심해질 것이다. 이로 인해 서울과 수도권 부동산은 더욱 부족해질 것으로 전망되고 전월세 상승으로까지 이어질 가능성이 크다.
-최악과 최상의 시나리오에서 모두 살아남을 곳은? : 2008년 금융위기 당시 천안 1000세대 아파트 중 800세대가 비는 사태가 일어났다. 서울에는 이런 대규모 주택 공실이 일어나지 않는다. 다마신도시 몰락이 우리나라에서도 재현된다면 서울을 비롯한 1기 신도시는 그나마 버틸 것이고 서울의 부동산은 오히려 신도시 몰락을 기회삼아 더 오를 수 있다. 그러나 2기 신도시는 직격탄을 맞을 것이다. 결국 최악과 최상의 교집합은 서울과 수도권의 1기 신도시이다.
4장 부동산 투자의 미래
-월수익률 계산법 : 전통적 수익률 계산법으로는 실투자금 대비 월 얼마를 벌 수 있는 지 알 수 없기 때문에 월수익률이란 개념을 만들었다. 월 수익률=(순이익금/실투자금)X1000. 실제 투자한 금액 대비 이익이 얼마인지가 중요하기 때문!
-어떻게 새로운 투자처 찾을까? 중 첫째, 자료 모으기 : 사람들이 본격적으로 몰려들기 전을 투자시기로 본다. 이런 곳은 첫째, 자료를 모아서 찾아야 한다. 여러 방법이 있는데 경매사이트 통해 모으는 방법이 있다. 현재 싸게 낙찰되고, 수익률 좋고, 전세가 높고, 실투자금 적게 들고, 공실 나지 않고, 향후 오를만한 곳이 어딘지 조사해야 한다. 어느 지역이 GRDP 높은지, 인구 많은지, 산업단지 많은지, 기업이 얼마나 들어가 있는지, 기업이 차지한 면적은 얼마인지 등 인터넷으로 찾아 엑셀로 정리하는 과정을 거친다. 또한 현재 낙찰 중인 주거용 상업용 부동산 자료를 다 뽑아서 정리하고 낙찰가를 토대로 월세를 집어넣어 현재 수익률은 어떻게 되는지 살폈다. 자료를 많이 모으면 막연히 했던 생각과 다른 결과가 나오는 경우가 많다. 오류를 범할 확률이 적고 뜻밖의 장소나 물건을 찾을 수 있게 되는 것이다. 둘째는 사람을 만나고 모임을 찾는 일이다. 하지만 자료는 스스로 만들고 판단도 스스로 해야 한다. 투자 정보를 취합하여 객관적인 데이터로 만들어 비교분석하고 최고의 투자처가 어딘지 알아내는 것은 나 자신의 책임이다. 셋째는 책과 신문이다. 마인드를 키우고 남들이 자료를 어떻게 수집했나를 알 수 있고, 신문을 통해 현재의 흐름을 짚어나갈 수 있다. 이러면 실수를 많이 줄일 수 있다.
-둘째, 생각하기 : 떠도는 정보는 많은데 대부분은 불확실하다. 그중 하나의 확실한 투자처를 찾는 게 목표가 되어야 한다. 수익률, 접근성, 미래발전성 등을 놓고 유추, 연관, 비교하여 판단 가능하다. 내가 알고 있는 사실은 나만 아는 게 아니다. 시장도 이미 포화 상태이므로 이제 들어간다 해도 그리 먹을 것이 많지 않다. 새로운 길을 찾아야 한다.
-셋째, 실천하고 검증하기 : 일단 저질러야 알 수 있다. 물건을 하나라도 사봐야 좋은지 나쁜지 판단할 수 있다. 아무리 머릿속의 내공이 도사수준인들 실행에 옮기지 않는 것보단 아무 생각 없이 지르고 오는 사람이 백 배 낫다. 현장에서 느낄 수 있는 것은 매우 많다. 또 실수를 통해 얻은 경험은 앞으로도 부동산 투자를 하는 데 있어 큰 자산이 될 것이다. 실수하지 않으려면 일단 간접경험을 많이 해야 하고, 실수가 나오게 된 배경을 파악한다. 트렌드를 잘못 읽지 않았는가도 생각해본다. 트렌드를 읽는 투자의 핵심은 저평가이다. 최소비용 투자해서 최대 효과 얻으려고 노력해야 한다.
-넷째, 팔아라 : 부동산 투자는 오르면 팔고 다시 새로운 곳, 새로운 종목으로 갈아타야 한다. 그래야 새로운 투자처를 발견할 수 있다. 혹은 내가 산 부동산이 완전한 형태의 수익성 부동산이 아닐 수도 있기 때문이다. 최후까지 살아남을 가장 완벽하고 안전한 부동산이자 투자처는 서울의 역세권빌딩이고, 그곳으로 가기 위해 트렌드를 따라 투자하는 것이다. 그리고 나는 돈이 없는 사람이기 때문이다. 돈이 없으니 돈을 벌려면 위의 싸이클을 돌려야 한다. 자료 찾고 생각하고 사서 오르면 팔고 새로운 투자처를 찾는 노력을 지속해야만 내 자산을 불릴 수 있다.
-부동산 투자에서 잊어선 안될 것, 가장 중요한 건 공실, 실투자금, 수익률이다.
-첫째 공실 : 수익률 좋아도 공실 나면 소용 없다.
-둘째, 실투자금 : 자본주의 사회에서 부자 되려면 규모의 경제를 펼쳐야 하는데 돈이 들지 않는 무피투자가 가장 좋은 방법이다. 그리고 실투자금은 수익률을 무한대로 바꿔 주기도 한다. 하지만 공실 없는 지역에 매매하자.
-셋째, 수익률 : 월 수익률 20% 이상이면 우량 부동산으로 간주하면 된다.
-넷째, 지난 매매가 : 가격 많이 올랐다가 다시 많이 내린 상태 부동산은 원래 저렴했던 부동산보다 가격 오를 개연성이 크다. 하지만 공실, 실투자금, 수익률 등을 만족하면 오르면 좋고 아니어도 할 수 없단 마음을 바탕에 두고 접근한다. 크게 중요한 고려대상은 아닌 것.
-다섯째, 매매 여부 : 매매가 잘되는지 아닌지인데 중요치 않은 포인트임. 매매 잘되는 상황은 단타 치긴 좋지만 큰돈 벌기도 힘들고 거래 잘 안이뤄진다. 왜냐면 매매호가가 높아지고 매도자는 매물 거둬들여 시장에 매물 없는 현상이 벌어지기 때문이다. 그런데도 사람들은 이런 시장에서만 물건을 사려고 한다. 물건 비싸게 사서 가격이라도 급락하면 100% 손해를 보는 상황에 몰림에도..
-임대사업의 성패는 공실과 레버리지에 달려있다 中 공실 : 아무리 수익률 좋아도 공실나면 소용 없다. 안정성과 수익률은 반대로 움직인다. 돈이 많이 들어가는 것은 수익률 낮고, 수익률 높은 것은 공실이 날 가능성이 크다. 공실이 날 수 있다는 점을 꼭 염두에 두어야 하고, 그래서 우리는 공실에 관해 알아야 한다. 공실은 사람들이 많지 않아 발생하는 것이다. 부동산이 과다하게 공급되거나 부동산은 일정한데 수요가 급격히 줄어드는 경우가 있다. 공급의 경우 빈땅이 많아 발생한다. 빈땅이 없는 곳이면 공실 위험 줄일 수 있다. 대표적으로 서울이다. 재개발이 공급 증가를 불러온다고 생각하지만 미아뉴타운 같은 경우를 보면 재개발 이후 오히려 주민등록 인구가 25% 감소했다. 수요가 줄어드는 경우는 상권이동이 대표적인데, 유행이 바뀌거나, 교통수단이 변화해서 상권이 이동하는 경우가 있고, 직장이 이동해서 변화하는 경우가 있다. 심한 공실의 기준은 2개월이다. 공실이 석달 넘어가고, 조건 낮춰도 계속 비어있다면 공실이 심한 경우다. 한달이 넘지 않고 재임대를 다시 놓을 수 있다면 그곳 세입자는 몇 년간 계속 임차할 가능성이 높다. 공실을 피하려면 과다 공급과 수요 감소를 예측해야 한다. 만약 이런 예측을 안 하려면 강남이나 명동처럼 매우 안정적인 곳에 사야한다,
-레버리지 투자 : 돈을 무식하게 모으면 10년 후에는 물가 상승률 때문에 전셋집 살 수도 없을뿐더러 돈의 가치만 더 떨어진다. 레버리지는 양날의 검이다. 한 번에 집을 살 수도 있지만 한 번의 외풍에 모든 걸 날릴 수도 있다. 하지만 서민은 천만원 모으는 것도 힘들기에 결국 레버리지는 필요악이다. 돈을 벌면 공실이 없는 안정된 곳으로 부동산을 갈아타고, 수익률이 떨어지더라도 레버리지를 줄여나가야 한다. 마지막으로는 무차입으로 강남 같은 곳 서울 역세권 상가를 사는 것이 최후의 부동산이 될 것이다.
-경매는 시세에 사는 것 : 감정가는 시장가격이 아니다. 가격은 변하므로 그에 맞춰 낙찰 받는 것이지 무조건 감정가대비 몇% 선에서 낙찰 받는 거 아니다. 그리고 경매 낙찰가격은 결국 시장가격이다. 시장가격을 쓰지 않으면 낙찰 받을 수 없고, 싸게 낙찰 받은 물건은 바로 시장에서 거래가 되지 않기에 싸게 받은 게 아니다. 그러니 시장가격에 입찰하는 게 정신적 물질적으로 이득이다. 이렇게 경매로 시장가격에 사면 명도도 해야 하고 물건도 볼 수 없고 그런데 왜 경매를 이용해야 할까? 경매는 레버리지를 이용할 수 있기 때문이다. 상가는 시중 대출에선 50% 남짓인데 경락잔금은 90%까지 나온다. 명도, 권리분석 등의 귀찮음을 상쇄하고도 남을 수익률이 있기 때문이다. 그럼 경매로 어떻게 수익률을 내야할까? 저평가된 물건을 찾아 흐름에 따라 투자해야 한다. 단타는 지우고 장기투자를 각오해야 한다. 시장에서 가격적으로 싼 물건을 사는 게 아니라, 내가 생각하기에 시장가격으로 사더라도 저평가된 물건을 사는 것이 핵심인 것이다.
-돈되는 물건 낙찰받기 : 남들이 사지 않고 쳐다보지 않고 그렇다고 수익률이 떨어지거나 공실이 많이 나지 않는 그런 물건을 찾는 것이 핵심이고 진짜 실력이고 노력의 결과다. 경쟁률이 낮다는 것은 이변이 나올 확률이 높단 것인데, 인기 없는 물건, 인기 없는 지역, 감정가 높은 물건, 감정가 100%인 상황, 남들이 신경 안 쓰는 종목 등이다. 이런 경우는 낙찰 받을 확률이 높아진다.
신건인데 감정가가 낮게 잡혀 있다면? 얼마를 더 써야 낙찰 받을 수 있을지 고민해라. 이런 경우 수익률에 맞춰서 역산해보면 된다. 다만, 대출은 낙찰가와 감정가 중 낮은 금액을 기준으로 나온다는 사실을 염두에 두자.
물건이 지난 최저가를 넘기는 경우도 있는데, 지난 최저가를 넘겨서 쓴다면 낙찰 받을 확률이 높아진다. 최저가는 숫자에 불과하다. 가격을 높게 써도 수익률이 높은데 낮게 써서 떨어질 이유가 없는 것이다. 이 경우는 임장을 통한 사전 시세조사, 공실조사가 필수이다.
또 물건 번호가 많이 나오는 경우가 있다. 인기 있는 오피스텔 아파트 등이 어떤 사정으로 한꺼번에 쏟아져 나오는 경우인데 이럴 경우 뒷번호를 노리자. 전부 비슷한 평형의 같은 종목일 경우가 해당되는데, 주로 앞번호에 사람이 많이 몰리므로 뒷번호는 덜 치열하다.
마지막으로 낙찰가는 낮은데 수익률 높은 지역이 있다. 하지만 수익률만 보면 안되고 공실이 있는지 없는지를 제대로 살펴야 한다. 요약하면, 남들이 찾지 않는 물건을 찾아 나 혼자 수익 나는 곳에 소신 있게 입찰을 하는 것이 제일 좋다는 결론이다.
-미래 부동산 투자의 대세이자 대안인 셰어하우스 투자법 : 전세가가 매매가에 육박한다는 뉴스를 듣고 단순히 전세 끼고 매수하면 괜찮겠다는 생각을 하는 것은 기존 투자의 틀에서 벗어나지 못한 개념이다. 이제는 수익률로 투자하는 것이 대세이다. 그래야 가격이 오르면 팔 수 있고 가격이 횡보하거나 떨어져도 버틸 수 있기 때문이다. 셰어하우스는 일본에서 시작된 공유개념이다. 원룸과의 경쟁보다는 고시원과의 경쟁이 되는데, 셰어하우스는 그런 좁고 답답한 방보다 훨씬 사람 사는 곳이다. 셰어하우스는 최근 트렌드인 공유경제의 키워드와 부동산을 융합해서 통찰한 부동산 투자의 방식이다. 운영하는 방법은 여러 방법이 있겠지만, W라는 곳의 방법을 보면 모집은 직접 면접을 보고, 직장은 누가 봐도 알만한 곳의 사람을 뽑는다. 보증금을 많이 받지 않으므로 혹시 월세가 밀리면 회사로 찾아갈 수 있어야 한다. E라는 셰어하우스는 역세권 주상복합을 셰어하우스로 꾸미는데, 젊은 사람을 대상으로 한 만큼 출퇴근 편의를 좋게 하고, 또 주상복합의 특징인 빌트인을 활용할 수 있기 때문이다. 셰어하우스는 서울 역세권이 유망할 것이다. 타깃이 청년층이기 때문이다. 향후에는 주거형 부동산 개념이 많이 바뀔 것인데, 은퇴자 쏟아져 나오고 청년실업이 맞물리게 되면 역세권 수익형 부동산이 더 각광 받을 수 있다.
-서울 빌라 투자법 : 핵심은 재개발이다. 서울의 오래된 도심을 리모델링하는 것은 어쩔 수 없는 대세이다. 눈여겨 볼 대목은 언젠가는 다시 재개발이 되는 것이고, 얼마나 실투자금이 적은가, 어느 지역을 사는가이다. 먼저 실투자금을 줄이기 위해 지분 작고 매매가가 적은 원룸을 사야한다. 왜냐하면 언제 오를지 모르기 때문이다. 적은 돈을 들이고 기다리는 편이 상책이다. 둘 째는 매매할 때 유리하기 때문이다. 실투자금이 적기 때문에 투자 바람이 불었을 때 우선적으로 팔린다. 지역은 소위 한강 주변이 좋다. 재개발 바람 불었을 때 가장 비싸게 팔렸던 지역이기 때문이다. 이 지역에서 사놓고 버티는 투자를 하는 것이다.
-서울 역세권 부동산 투자 : 핵심은 실투자금이 적게 들어야 한다는 것이다. 집을 임대해서 셰어하우스를 하는 편이 좋다. 그래야 적은 돈으로 수익률이 좋게 나온다. 지금은 교통 나쁘면서 대단지인 곳이 역세권 부동산보다 비싸지만 앞으로 은퇴하는 노인인구 비율 높아지며 수익성 좋고 공실 없는 역세권 부동산이 더 주목받을 것이다. 우리나라가 일본 같은 불황을 거친다는 가정 하에 가장 타격을 덜 받을 종목이고, 임대소득 비롯해서 셰어하우스, 주택연금과 같은 여러 가지 임대상품으로도 변형이 가능하다.
-장기투자로 졸부 돼보자 : 부동산으로 돈을 번 사람들은 한 가지 패턴이 확실하다. 개발 전망이 없고 부동산이 많아야 졸부가 된다. 개발전망이나 흐름을 보려면 많이 살 수 없고, 타이밍 좋게 사고 팔아야 하는데 이게 말처럼 쉽지 않다. 졸부는 운이 좋아 되는 게 아니라 부동산이 많아야 되는 것이다. 예를 들면 서초동에서 포도농사 짓다가 너무 올라서 분당으로 옮겨 포도농사 짓던 사람의 케이스이다. 우리가 주변에서 배울 수 있는 NPL, 상가투자, 특수물건 투자 등 이런 기술들은 아무 소용이 없다. 왜냐하면 그런 것들은 불확실성이 크기 때문이다. 그리고 만약 내일 급등하는 지역이 있다면? 매물이 자취를 감춘다. 또한 대중의 학습효과가 존재하기 때문이다.경매가 대중화되었고, 부실채권 기법이 대중화되었다. 이런 기법은 대중들에게 금방 습득되며 이런 방법으로 돈을 버는 일은 요원해진다. 이런 방법으로 돈을 버는 행운은 단기일 뿐이고 그런 패턴은 빨리 지나간다. 주식투자에서도 돈을 번 사람은 여유 자금으로 장기투자한 사람들이다. 부동산에서도 마찬가지로 졸부들은 이런 장기투자 패턴을 가지고 있다. 첫째는 싸게 많이 샀고, 둘째는 그걸 살 당시에 그곳에 개발계획이 전혀 없었단 점이다. 돈이 생기면 맘에 드는 부동산을 계속 사 모으는 사람이 졸부가 된다.
-60이후에 신경 쓰지 않고 돈 버는 법 : 60이후에도 대출연장, 공실, 세입자 이런 것들에 신경 쓰기엔 귀찮고 짜증난다. 죽을 때까지 꾸준히 돈 나오면서 저런 거 신경 안 쓰고 사는 방법은 없을까? 우선 모든 주택을 정리해 1주택으로 만들면 어떨까 생각한다. 그리고 그 주택으로 주택연금을 든다. 70세 기준 1주택일 때 3억짜리 집이 한달에 백만원씩 나온다. 물론 다주택, 9억 이상 주택 보유자, 주거형 오피스텔도 상관없다. 융자는 없어야 하고 계약은 사망 때까지 이어진다. 가격 상승 하락 신경쓸 필요가 없어진다. 돈을 100만원씩 받고 그 집에 거주해야 하니까. 주택연금을 받으며 빈 방을 이용해 보증금 없이 월세 놓는 것도 가능하다. 그러니 서울 역세권 부동산이라면 셰어하우스를 꾸며 방 한 칸에 두명 씩 넣는 것도 된다. 돈이 남으면 농지연금을 들 수 있다. 3억짜리 땅에 77만원 연금이 나온다. 이 경우는 농민이어야 하는데, 5년 간 농부로 있어야 하므로 60세엔 모두 팔아 땅을 사고 농사를 5년간 지어 65세부터 농지연금을 받으면 되는 것이다. 집부터 농지까지 자경거리가 30km로 늘어나므로, 서울 살면서도 고양시나 광주시 등과 같은 곳의 땅을 농사지으면 된다. 땅은 공시지가가 계속 올라가므로 죽을 때까지 지가가 오를 수도 있다. 만약 최초 계약 시 지급하기로 한 돈을 죽을 때까지 주고 부동산 값보다 더 쓰면 나라가 손해를 보고, 만약 덜 쓰고 죽으면 공매로 팔아서 자식에게 물려준다고 한다. 여기에 국민연금, 해외 채권, 해외 주식 등을 하면 어떨까. 죽을 때까지 임대사업 하느라 등골 휘지 말고 이런 방법도 생각해보는 게 어떨까? 죽을 때까지 임대업 하단 세렝게티 사파리에서 사자 구경하다가 대출연장 때문에 귀국해야 한다