중국판 서브프라임 사태 우려-중국 부동산시장 거품붕괴, P2P 대출, 부실 주택담보대출 등 부동산 & 금융현황

[부동산Park]

비우량주택대출 급증...'중국판 서브프라임 사태' 오나          

"천정부지로 치솟는 집값 마련하자" 中젊은이들 은행·P2P금융으로 발길           

2015년 부실대출 비중 8%로 확대… 부동산시장 거품붕괴 우려 목소리                                                  

중국 장쑤(江蘇)성 난징(南京)에 거주하는 회사원 양쥔(31)씨는 최근 150만위안(약 2억6000만원)짜리 아파트를 한 채 계약했다. 그는 집값의 30%인 계약금 45만위안을 마련하기 위해 가족과 친구들에게 돈을 빌려야 하지만 10만위안이 부족한 상태다. 

하지만 그는 나머지 금액에 대해 걱정하지 않는다. 부동산중개소가 알선하는 민간대출이나 온라인대출 창구를 이용하면 되기 때문이다. 양씨는 “대부분의 젊은이들이 집을 구매하기 위해 은행은 물론 여러 곳에서 돈을 빌린다”며 “요즘 중국에서는 이렇게 하지 않으면 내집 마련의 꿈을 이루기 힘들다”고 말했다. 천정부지로 치솟는 집값을 마련하기 위해 중국 젊은이들은 대부분 은행 문을 두드리거나 온라인 P2P(Peer to Peer·개인 대 개인 대출) 금융을 찾고 있다. 

심지어 난징 같은 대도시에서는 자기 돈을 한푼도 쓰지 않고 수억원짜리 아파트를 계약할 수 있다. 지역에 따라 다르지만 아파트 가격의 20~30%인 계약금은 부동산 업체가 제공하는 민간신용대출이나 온라인 P2P대출로 해결할 수 있고 잔금은 전액 은행 주택담보대출을 이용하면 되기 때문이다.  양씨처럼 과도한 레버리지를 이용한 아파트 구입자가 늘면서 중국 부동산시장의 거품 붕괴를 우려하는 목소리도 점점 커지고 있다. 4월3일자 <월스트리트저널(WSJ)>은 중국에서 주택 가격의 3분의1에 달하는 계약금을 충당하기 위한 대출이 급증해 지난 2008년 글로벌 금융위기를 낳은 미국 서브프라임(비우량 주택담보대출) 모기지 사태가 재연될 수 있다고 경고했다.

부동산담보대출이 늘면서 2015년 중국의 부실대출(NPL) 비중은 전년 대비 0.42%포인트 오른 1.67%에 달했지만 전문가들은 중국 금융권의 실제 부실대출 비중을 약 8%로 보고 있다고 WSJ는 지적했다. 이는 미국 서브프라임 사태 직전 미 금융권 부실대출 비율(14.6%)의 절반을 넘는 규모다. 중국 매체들도 급등하는 중국 1선도시 아파트 가격에 우려를 나타내며 거품붕괴 가능성을 언급하고 있다. 

<21세기경제보>는 최근 실적을 공개한 10개 주요 상장은행의 대출상황을 분석해 대형 국유은행의 신규 대출 대비 주택대출 비중이 평균 50%에 육박했다고 보도했다. 주택대출 비중이 큰 건설은행은 60.19%에 달했고 공상은행과 초상은행의 주택대출도 각각 55%, 54%로 절반을 넘었다. WSJ는 은행대출이 불가능한 계약금의 경우 온라인 P2P대출로 충당하는 경우가 늘면서 1월 중국 P2P 주택관련 대출규모가 9억2400만위안으로 2015년 7월 대비 3배 가까이 올랐다고 지적했다. 

최근 두드러지고 있는 주요 도시의 부동산 가격 급등은 2015년 전세계 시장에 충격파를 몰고 온 중국시장 거품 붕괴를 연상시킨다는 것이 WSJ의 분석이다. 

경제특구 선전(深&#22323;)의 경우 2월 주택 가격이 전년 동기 대비 57%나 뛸 정도로 급등했는데 이같은 중국 부동산 가격 급등 현상은 2015년 여름 붕괴 직전 중국 증시의 데자뷔일 수 있다는 것이다. 부동산시장 거품에는 중국 당국의 경기부양책도 한몫했다. 중국은 2~3선도시 미분양주택 문제를 해결하기 위해 지난해부터 적극적인 부동산지원책을 내놓았지만 1선도시의 부동산 거품만 키운 상황이다.  밍장 중국 사회과학원 선임 연구원은 “1선도시 부동산 가격 급등에는 거대한 위험요소가 잠재돼 있다”면서 “미분양 문제를 해결하기 위해 개인 주택담보대출을 부추기는 것은 매우 위험한 실험”이라고 꼬집었다. 

  중국, 개인간 돈거래 2년새 16배 늘어…집값상승 부채질
식을 줄 모르는 ‘P2P 대출’ 열기…은행서 대출 힘든 中企·개인이 단골 

 중국의 P2P(Peer to Peer·개인 대 개인)대출 시장이 갈수록 커지고 있다. 세계 1위인 중국과 2위 미국과의 격차도 갈수록 벌어지고 있다.  P2P금융이란 투자자와 대출자들이 은행 등 중개기관을 거치지 않고 온라인 플랫폼(중개업체)을 통해 자금을 거래하는 것을 말한다. P2P대출금의 부동산 시장 유입에 따라 감독 당국의 경고음도 끊이지 않는 가운데 ‘중국판 서브프라임 모기지(비우량 담보대출) 사태’에 대한 우려도 나온다. 하지만 전문가들은 P2P대출 시장이 앞으로도 성장세를 이어갈 것이라는 전망을 내놓고 있다.&#160;
 
  
◆중국은 세계 제1의 P2P대출 시장 
4월17일 중국의 P2P 금융정보 제공 업체인 왕다이즈자(網貸之家)에 따르면 P2P대출 업계의 지난 3월말 기준 누적대출잔액은 5039억7700만위안(약 89조원)으로 집계됐다. 2014년 1월 308억위안에 비하면 2년여 만에 16배 이상 급성장한 것이다. 3월 거래액도 1364억300만위안에 달했다.  시티은행은 최근 글로벌 인터넷 금융 관련 회의에서 중국이 전 세계에서 가장 많은 P2P대출회사를 보유했다고 밝힌 바 있다. 시티은행이 밝힌 중국의 P2P 시장 현황 수치는 왕다이즈자의 최신 집계와 다소 차이가 나는 669억달러(약 76조8000억원)였다. 이는 미국(154억달러)의 4배, 영국(54억달러)에 비해서는 12배나 큰 시장 규모다.

 
시티은행은 중국 P2P대출 시장이 성장하는 이유를 두 가지로 꼽았다. 우선 대출 서비스를 들었다. 중국은 국영은행 체계이기 때문에 대출 역시 국영기업 위주로 형성된다. 그렇다 보니 민간·중소기업은 필요한 자금을 조달하기가 쉽지 않다. 개인도 마찬가지다. 저(低)신용자나 급전이 필요한 이들이 기댈 공간이 생긴 것이다.
 
둘째, 저금리 기조에 마땅한 투자처를 찾기 어려운 투자자 입장과 고금리라도 자금을 조달해야 하는 이들의 이해관계가 맞아떨어졌다. 최근 은행 예금금리가 낮아진 반면 P2P금융을 통할 경우 다양하게 설계된 고수익 재테크 상품을 쉽게 접할 수 있다.  P2P대출업체인 더중진룽(德衆金融)의 경우 최저 투자금액을 100위안(약 1만8000원)으로 정하고 상품별 이자를 7∼12%로 제시했다. 상품은 만기 1개월∼1년짜리로 다양해 투자자는 자신의 취향에 따라 상품을 선택할 수 있다.

 
◆악성 부채, 금융사기 등 문제 노출 
<경화시보>에 따르면 중국 온라인 금융 정보업체인 링이(零壹)연구원은 최근 ‘2016년 중국인터넷, 부실자산처리조사보고발표회’ 자리에서 2015년 말까지 P2P 대출 업계의 악성 부채 규모가 425억∼638억위안(7조5000억∼11조3000억원)이라고 밝혔다. 2015년 P2P 대출잔액이 4253억위안(약 75조2000억원)이었다는 점에서 대출잔액 대비 악성부채 규모는 시장 전체의 10∼15%에 이른다. 이는 인터넷 대출의 부실 자산만을 뜻하는 것이다. 은행대출이나 신용카드 연체 등은 별도다.  

이러한 현상은 불량 P2P대출업체가 난립하고 있기 때문이다. 중국의 P2P대출업체는 지난 3월 40개 업체가 새롭게 늘어나 누적으로 3984개에 달했다. 그러나 채무불이행 등 정상적인 영업이 어려운 업체도 98개나 증가했다. 누적해서 1523개가 불량업체였으니 지금은 2461개 업체만이 정상 영업을 하고 있는 셈이다. 이 때문에 지난 2월 말 터진 e쭈바오(e租寶) 사건이 언제든 재발할 수 있는 환경이다.  

중국 내 사상 최대 규모의 금융사기인 이 사건은 연 15%에 가까운 고금리를 주겠다고 해 90만명으로부터 500억위안을 모집했다. 이후 중국 은행감독위원회(은감회)는 영업 중인 2519개 업체 중 대출·이자지급 불이행 등 문제를 일으킬 소지가 있는 1425개 업체를 지정, 관리감독을 강화했다. 

전체 업체 가운데 절반 이상을 지정한 것만 봐도 P2P대출업계는 여전히 믿을 수 없는 금융의 시각지대인 셈이다. 중국 공안부가 오는 6월 불법 온라인 금융업체의 파산이 증가할 가능성이 있는 것으로 보고 대비책 마련에 나섰다는 보도도 나왔다. 더욱 큰 문제는 P2P대출이 최근 베이징(北京), 상하이(上海) 등 핵심 대도시의 부동산 가격 상승의 주범으로 지목됐다는 점이다. 

개인이 P2P금융을 통해 쉽게 대출을 받고 이를 부동산을 매입할 때 초기 계약금으로 한다. 초기 계약금만 있으면 은행 주택담보대출도 받을 수 있다. 이 때문에 <월스트리트저널(WSJ)> 등 서방의 매체들은 P2P대출 부실이 결국 은행권 부실로 이어지고 나아가 금융시스템 전체를 혼란에 빠뜨릴 것이라는 경고음도 냈다. 

 2007년 미국 금융회사 연쇄 파산을 일으킨 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출) 사태가 중국에서 일어날 것이란 우려다. 향후 금리가 오를 경우 빚을 많이 떠안은 신용도가 낮거나 소득으로 대출을 감당하기 어려운 이들이 원리금을 못 갚으면 결국 전체 금융시스템까지 위험하게 될 것이라는 설명이다.

   


◆수익률 저하 경향 불구 시장 성장 전망 밝아 
돈을 빌려주려는 투자자 간 경쟁이 치열해지면서 수익률은 하강 추세다. 왕다이즈자에 따르면 P2P대출 투자 수익률은 2015년 4월 14.46%에서 지난 3월 11.64%로 2.83%포인트나 급락했다. 수익률 분포는 8∼12%가 전체의 61.6%를 차지했다. 그밖에 ▲8% 이하 19.68% ▲12∼16% 이하 14.52% ▲16% 이상 4.19% 등이었다. 

그래도 2016년 은행권의 대출 이율인 4.35%보다는 높은 수치다.  업계에서는 모바일 재무 관리 발전 등에 따라 이 분야의 시장 규모는 확대될 것이란 기대감이 크다. 성공 모델을 보여준 업체들이 있는 것도 고무적이다. 중국의 대표적 P2P대출업체 뎬룽(点融)은 2012년 설립 3년 만에 기업 가치가 10억달러(약 1조원)를 돌파했다. 

이런다이(宜人貸)는 중국 P2P대출업체로는 최초로 뉴욕 증시에 상장하며 1억달러를 조달한 바 있다.  미국 파운데이션 캐피털은 전세계 P2P대출 시장 규모가 2025년이면 1조달러에 달할 것으로 전망했다. 이 과정에서 업계의 신뢰회복 과정이 필요하다는 지적도 제기된다. 중앙재경대학 중국은행업연구센터 궈톈융(郭田勇) 주임은 “그동안은 관리 감독이 제대로 되지 않아 P2P대출 시장 규모가 광적으로 커진 면이 있다”면서 “미국은 전통적인 금융이 강하지만 중국은 그 반대여서 앞으로 발전할 것”라고 말했다. 

미국의 경우 증권거래위원회(SEC)가 P2P대출업체의 대출회수, 상환 책임을 질 수 있는 대출금을 채권 형태의 증권화를 허용, 시장의 발전을 일군 바 있다.  이와 관련해 베이징의 한 금융계 인사는 “중국 위챗 등 모바일 메신저는 개인 간 자금 이체, 상하수도 사용료 지불, 재테크 등 실생활과 밀접한 서비스를 폭넓게 제공한다”면서 “P2P대출 등 온라인 금융은 한국과 비교할 수 없을 정도로 발전했지만 한국은 인터넷 보안 등 규제가 강해 그다지 진전이 없는 상태”라고 지적했다. 
   

          한국도 P2P 대출 감독제도 더 이상 늦출 수 없어

 지난 2월 중국 최대 P2P(개인 간 대출) 업체 ‘e쭈바오(e租寶)’ 실소유주인 딩닝(丁寧) 위청그룹 회장과 임직원 21명이 구속됐다. 피해액 500억 위안(약 9조원), 피해자만 줄잡아 90만 명에 달했다. 소개된 회사 가운데 95%는 유령 사업체로 드러났다. 사업체와 개인 투자자를 연결하는 P2P대출 사이트를 열고 고객을 모집했지만 결국 중국 역사상 최대 사기극이 됐다.
 
P2P를 악용한 사기극에선 한국도 마냥 자유로울 수 없다. 한국 금융 시장에서도 P2P를 이용한 대출 잔액이 곧 1000억원을 돌파할 것으로 예상되기 때문이다. 국내 P2P 대출 업체도 2016년 2월 현재 100여개까지 늘어난 것으로 추정된다. 소수의 업체만이 존재했던 시장 초기에는 각 업체 별로 자체 윤리강령을 마련하는 등 자율 규제가 가능했다. 

하지만 지금은 이것이 불가능하다. 특히 국내 금융 당국이 20세기형 규제 마인드로 P2P 대출을 대부업으로 묶는 까닭에 금융 소비자들은 언제나 사기의 위험에 처해 있다. 예를 들어 현행 감독 시스템에선 P2P 대출 업체 대상으로는 ▲소비자에 대한 위험 고지 의무 ▲투자금 수취에 대한 안전장치 ▲리스크 관리에 대한 가이드라인 등에 관한 규정이 존재하지 않는다. 

국내 P2P 업체 중 특정 업체가 수십~수백억원에 달하는 고객의 돈을 횡령할 수 있는 구조이다. 영국에선 P2P대출 기업이 도산하더라도 투자자에게 피해가 가지 않도록 소비자 보호를 철저히 하고 있다. 예를 들어 영국 금융감독원(FCA)은 P2P업체가 투자자에게 리스크에 대한 명확한 고지를 하도록 의무화했다. P2P 업체에도 시중 은행과 마찬가지로 최소자본 등의 의무를 부과했다. 

그러나 한국에선 P2P대출업체가 문을 닫을 경우, 수많은 투자자가 돈을 잃게 되는 구조이다. 저축은행은 은행 건전성 지표인 자기자본비율(BIS)을 의무적으로 공시하도록 했지만 P2P기업은 여전히 별도의 건전성 규정이 없다. 특정 업체가&#160;허위로&#160;채권을 공시한다면 그 피해는 금융 소비자에게 전가될 수 밖에 없다.

 P2P 금융이 성공적으로 한국 토양에 뿌리내린다면 금융시장 선순환의 연결고리로 자리잡을 수 있다. 경제 양극화가 심화되는 현 시점에 중산층 복원을 위한 ‘금융 사다리’ 역할을 할 것이다. 다만 문제는 새로운 시대에 걸맞은 새로운 정책, 새로운 시장 감독 시스템은 아직 구축되지 않고 있다는 점이다. 부산저축은행 사건이 발생한지 5년이 지났다. 분식회계, 부정부패, 방만한 경영으로 부산저축은행은 서민들에게 큰 피해를 남겼다. 한국판 e쭈바오 사건이라고 할 만하다. P2P 대출 업계에서도 이런 일이 없으리란 보장이 없다. 

부산저축은행의 예금 고객은 3000명에 불과했지만 현재 P2P 대출 채권의 투자자 수가 약 1만명이라는 점을 감안하면 피해 규모도 더 커질 수 밖에 없다. 금융당국은 P2P 대출업이 우리 금융에 미치는 영향을 심각히 고민해야한다. 바로 지금이 P2P 대출 감독제도를 마련하기 위한 골든타임이다.

<한국부동산신문  守岩  문윤홍 大기자>

[일류시대]

이런 기사 정말 많이 읽었습니다만...과연 중국경제가 문제가 발생될까요~
조지소로스도 경고는 하지만 쉽지는 않을듯합니다~~~

[골드2]

잘보고갑니다