부동산전문가 서원찬 씨의 토지컨설팅 01

[마당바위]

“장화 신고 들어가서 자동차 타고 나와라”

부동산은 도로나 개발 사업으로 가치가 오르지만, 이것은 행운이다. 땅 주인이 직접 가꾸고 돌봐 제 땅의 가치를 높이는 것이 지름길이다. 부동산 다다의 서원찬 이사는 전원주택지를 고를 때 안목과 노력, 두 가지 기본적인 의지를 강조한다. 여기에 약간의 현장 경험을 더해 답사자들에게 현명한 길을 안내한다.<편집자 주>

<사례 1>

성남 ~ 여주 복선 전철의 호재는 주변 도시에 활기를 불어넣고 있다. 4~5년 전 역세권 근방에 부동산을 매입한 이들은 2009년 착공소식과 함께 2배 이상의 매도 호가를 얻었다. 그런데 이중에서도 역세권이 아닌 땅으로 유독 더 높은 수익을 본 이가 있으니, 그 주인공은 서울 종로에 사는 K 여사(60세)다.

그녀는 사람들이 역세권 땅으로 너나없이 몰릴 때, 경기도 여주군 흥천면의 남한 강변 땅 6천평을 사들였다. 이른바 맹지로 여름철 홍수가 자주 나 농작물 재배도 거의 불가능한 곳이었는데, 당시 가격은 ㎡ 당 15,000원이었다. 그런데, 2009년 4대강 정비 사업이 확정 발표되고 나서 국가로부터 ㎡ 당 5만원의 보상을 받았다. K 여사는 맹지에 대한 남다른 감각을 갖고 또 다른 대토용지를 찾고 있는 중이다.

<사례2>

수원에 사는 이모씨는 경기도 이천 마장면에 지어진 한 전원주택 매물을 보고, 현지 부동산 관계자와 함께 답사에 나섰다. 부동산 측은 그 집이 지어질 당시, 토지이용계획확인서에 도로가 표시되어 있었고 실제 그 길을 사용하고 있었다고 했기에 직접 집으로 찾아갔다. 그런데 원래 다니던 그 길은 경운기가 떡 하니 막아놓은 상태. 집으로 향하는 길을 찾기 위해 이리저리 둘러본 결과, 하천을 이용해 교량을 설치하고 새롭게 도로를 확보한 상태였다. 그 집의 주인은 사용승낙서를 얻지 못하고 막대한 돈을 들여 교량을 새로 만든 것이다. 지적도상 도로도 실제 도로로 사용하지 않을 때는 인정받지 못할 수도 있다는 것을 보여준 사례다.

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땅을 사고 집을 짓는 일은 신경 써야 할 일이 한둘이 아니다. 부동산에 관련된 인문, 사회, 행정적 여건을 전부 고려해야 입맛에 맞는 땅을 찾고, 수익과 전원생활 두 마리 토끼를 다 잡을 수 있다.

사람에게 생기를 주는 자연 환경을 찾아라

우리 조상은 집을 지을 때, 배산임수(背山臨水)를 따졌다. 즉 뒤에는 산이 있고 앞에는 물이 흐르는 남향, 동남향 위치의 부지를 좋은 집터로 생각했다. 택지의 모양은 주택과 균형을 이룰 정도의 크기로, 원만하고 평탄하며 정방형을 최고로 쳤다. 그러나 지금 이런 땅은 찾기 힘들다. 10년 전만 하더라도 가뭄에 콩 나듯 나오긴 했지만, 지금은 산골짜기 조금 괜찮다 싶은 땅은 어김없이 주택에 세워져 있다.

또 사람들은 물이 있는 계곡ㆍ하천ㆍ저수지 등 풍경에 집착한다. 아침에 안개가 자욱하게 낀 장관을 영화 속 한 장면처럼 꿈꾸고 있다. 그러나 풍광보다 더 중요한 것은 일조량과 습도다. 너무 골짜기면 일조량이 좋지 않고, 바람도 세다. 물이 과하면 습도가 높아 건축물과 사람에 좋지 않고, 물소리도 신경쇠약을 유발할 수 있으니 정도를 따져야 한다.

토질은 붉은 황토색은 띠며 윤기가 흐르는 땅이 좋다. 자갈이 많거나 비가 오면 진창이 되는 습지, 가물면 흙먼지가 풀풀 날리는 땅도 좋지 않다. 특히 경사지는 성토 혹은 축대를 쌓아 택지를 조성해야 하니 비용도 만만치 않다. 토목 공사 비용은 땅의 모양 경사도 등에 따라 천양지차다. 축대나 법면을 쌓는 재료로 콘크리트, 보강토, 자연석 등이 주로 사용되는데, 대지 660㎡(200평) 경사지의 토목 공사의 경우, 콘크리트로 약 1천만원 이상의 경비가 든다.

도로와 공장, 축사 파악은 기본 중의 기본이다

건축법상 도로는 보행 및 자동차 통행이 가능한 너비 4m 이상의 도로나 예정도로를 말한다. 땅은 길이 어떤 형태로 만들어지냐에 따라 팔자가 바뀐다. 시골 사람들이 ‘공짜로 준다고 해도 안 가질 땅’이라고 했던 곳에 전철역이 들어서거나 고속도로 인터체인지가 생기면 과거 마을 형태는 사라지고 완전히 새로운 모습으로 탈바꿈한다. 반대로 과거에 번잡하고 상권이 형성된 읍ㆍ면 단위가 도로 직선화 정비 작업으로 인해 폐허가 되기도 한다.

전원주택지를 고를 경우 이런 호재로 내가 집을 지을 주변에 개발되어 지가가 상승하면 부동산 가치로는 좋은 일일 것이다. 그러나 전원생활의 기본은 건강하고 조용한 휴식 등 마음의 안정에 있다. 터 잡은 장소가 등산로나 유원지 입구, 새로 나는 길 근처에 있다면 수익성 사업으로 용도를 바꾸고 주택을 위한 터는 다시 찾아보는 것이 낫다.

과거 수도권 외곽에 땅값이 살 때 공장들이 많이 들어섰다. 원하는 부지 주위에 소음 발생, 위험 물질 제조, 악취를 배출하는 공장이 있나 꼭 살펴봐야 한다. 또한 요즘 축사들은 소규모로 가축을 키우는 곳이 아니라 대부분 기업 형태의 대규모 축사, 돈사, 계사다. 이런 시설들은 주택지로서 감가 요인이 된다. 4~5월 농촌은 퇴비로 인한 가축 분뇨 냄새가 많이 나는데, 퇴비 때문인지 주변 축사 때문인지 꼭 변별해야 할 것이다.

대규모 축사가 있다면 피하는 것이 좋지만, 의외의 행운을 얻을 수도 있다. 요즘 농촌에는 우사, 계사 등 농장이 폐쇄되거나 혹 폐쇄예정인 곳이 많다. 이런 정보는 마을 사람들이 누구보다 더 잘 알고 있으므로, 저렴하게 부동산을 구입할 수 있는 기회가 되기도 한다.

행정적 예정은 어디까지나 예정이다

시골 마을의 땅은 지적도의 형태와 실제 사용하는 면적에 큰 차이가 나는 경우가 많다. 그래서 땅을 구입하자면 먼저 토지이용계획확인원을 확인하여 농림지역, 관리지역 혹은 임야인지 확인해야한다. 농지인 경우 농업진흥구역, 농업보호구역을 확인하고 농업진흥구역이면 외지인 건축행위가 불가능하다고 보면 된다.

임야는 보전산지와 준보전산지로, 보전산지는 공익용ㆍ임업용으로 분류된다. 과거 임야에 건축행위가 불가능했으나 지금은 660㎡의 자신 소유 임야에는 집을 지을 수 있다.

농지는 원래 경자유전 원칙에 의해 농업 경영에 이용하거나 이용할 자가 소유한다하여 농지를 취득하려면 농지취득자격증명을 받아야한다. 1000㎡ 미만의 농지를 주말 체험농장으로 사용하려 농지를 소유를 소유하는 경우 농업경영계획서는 필요 없다.

임야도 산림 전용이 가능한 지역이라도 임목의 상태가 좋아 입목본수도 50% 이상일 경우, 경사도가 15도 이상일 경우에는 산림 전용 허가를 얻기 힘들다(지방자치단체에 따라 다를 수도 있다).

지적도에 표시되기는 도로로 표시됐으나 실제 현황에는 밭으로 사용 될 경우, 공공의 이익에 영향을 미칠 경우 도로로 인정되지 않을 수도 있으니 법이 정한 지적도만 믿고 계약서에 도장 찍는 우를 범하지 말고 꼭 현장을 방문해 확인해야 한다. 혹 기획부동산들이 앞으로 길을 만들 예정이라고 광고를 하는데, 여기 현혹되지 말아야 한다. 예정은 어디까지나 예정이다. 경치가 좋고, 사고 나면 바로 가격이 2~3배 상승하는 땅을 찾아다니기보다, 내가 살면서 가꾸고 노력해 내 부동산의 가치를 높이는 방법이 지름길이다.

집은 사람과 생활하면 숨쉬는 순망치한의 관계와 같아야 한다. 외형적인 집, 나를 고민하게 만드는 집 보다는 내생기와 맞는 편안한 장소에서 꾸리는 전원생활을 희망해야 후회가 없다.

다음 호에는 맹지를 찾아 개발하는 방법과 양택풍수의 구체적인 내용을 다뤄 본다.

TIP _ 공동구입, 공동개발로 땅값은 저렴하게

답사를 다니다 보면 큰 면적의 땅이 주로 많다. 수도권에서 좋은 부지를 구입하려면 규모 1000평~2000평 쯤 되는 땅을 동호회나 친구, 친척들이 뜻을 모아 함께 구입하는 것이 좋다. 6~10명쯤 공유지분으로 구입 후, 3~4년 기간을 두고 조금씩 개발하는 것이다. 부지가 큰 땅은 면적당 단가가 소형 부지보다 저렴하다. 수도권만 고집하지 않을 경우, 충북이나 강원도 지방에서 경치 좋은 땅이 평당 15만~20만원 정도 되는 매물도 찾아볼 수 있다.

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이 글을 쓴 서원찬 씨는 공인중개사이자 부동산 전문 상담사로 주택 관련 컨설팅 회사인 ‘부동산 다다’ 이사직을 맡고 있다. 이천, 여주, 광주, 용인 등 수도권 전역을 아우르는 정보망으로 하루 중 12시간 이상을 현장 답사에 소비한다. 앞으로 지역 사회에 부동산 관련 공경매 강좌를 개설할 예정에 있다.
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