장위뉴타운 과 광명뉴타운 9구역 일반분양 비교

[브루마블]

http://www.fnnews.com/view?ra=Sent0501m_View&corp=fnnews&arcid=0922332717&cDateYear=2011&cDateMonth=06&cDateDay=09

(13) 서울 장위뉴타운

[뉴타운을 가다]

장위뉴타운 내 대다수 재개발구역은 일반분양분이 많아 사업성이 좋은 편이다. 최고 32층 아파트 20개 동이 들어서는 10구역에는 총 1822가구(임대 319가구 포함)가 건립된다. 조합원분양과 일반분양분이 각각 750가구 정도로 비슷할 전망이다.

돌곶이역과 석계역 사이에 자리잡은 4구역은 최고 33층 아파트 25개동 2226가구(임대 380가구)로 예정됐으며 조합원은 1200명 정도로 600가구 이상이 일반에 분양된다. 484가구(임대 86가구)가 들어서는 2구역과 1078가구(임대 184가구)로 재개발되는 3구역, 1261가구(임대 216가구)가 건립되는 6구역 등도 사업성이 양호한 것으로 평가된다.

이에 비해 12구역과 14구역은 일반분양분이 많지 않아 사업성이 상대적으로 낮다.
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장위뉴타운.. 10구역   조합원비율 임대빼고  50%

장위뉴타운.. 4구역     조합원비율 임대빼고  50%

이전글 과 비교 해보겠습니다.

재개발사업성분석어떻게 하나요?|    http://cafe.daum.net/gmntanti/CgiI/227

2007.8.11 강의 요약

강사 : 김경태

도시정비전문업체

(주)도시와우리 대표이사

(주)투자컨설팅 골드지오 대표이사

왜 수익성 분석이 필요한가?

정비구역 자체의 사업성 분석을 하지 않고, 개별 물건만 분석할 경우

구역자체의 사업성이 좋지 않으면 개별물건에 대한 분석은 잘못될 수 밖에 없다.

재개발지역 중 투자수익이 많은 곳은 어떤 곳?

1. 교통이 편리한 지역

2. 단지규모가 1000세대 이상인 지역

3. 건립세대수 보다 조합원이 50% 이하인 지역

4. 시공사 브랜드가 가치있는 지역 (삼성, GS, 현대, 대림, 대우 등)

5. 조합이 추진력있고, 반대하는 자가 없는 지역

1000세대 이상인 지역은 어떻게 구분하나?

용적률 250%일 경우, 1000평당 1동 건립(한동당 80세대 가정) => 13000평 이상은 되어야 1000세대 가능

용적률이 200%일 경우, 1200평당 1동 건립(한동당 80세대 가정) => 16000평 이상은 되어야 1000세대 가능

보통 재개발아파트는 200~250%의 용적률을 받으므로,

단지면적(사업부지면적)이 최소한 15000평 이상은 되어야 1000세대 이상의 아파트를 지을 수 있다.

비례율이 높은 지역을 찾아라

1. 다가구가 적은 지역.

다가구주택은 세입자가 많아서, 이주대책비 등의 비용이 많이 발생함.
다가구주택 소유자의 재개발반대가 많아 사업지연에 따른 비용 증가 가능성.

2. 다세대가 적은 지역

다세대가 많으면 조합원 수가 늘어나서, 사업성이 떨어짐

3. 위치가 좋은 지역

위치 좋으면 분양가 좀 높아도 분양 잘된다.

4. 브랜드 가치 시공사 건설지역

브랜드가치가 높으면 분양가격이 좀 높아도, 분양이 잘된다.

****  광명은 다가구도 많고, 다세대(빌라)도 많고..  비례율이 높지 않을 것으로 예상되는 군요.

신월뉴타운 비례율 73%

http://cafe.daum.net/gmntanti/CgiI/170

신정뉴타운 비례율 (96.9 % -＞ 90% )

http://cafe.daum.net/gmntanti/CgiI/85

아현3구역 비례율 110%에서 67%로 급락

http://cafe.daum.net/gmntanti/CgiI/63

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임대 뺀 조합원 비율이  50% ( 즉 일반분양 과 조합원수가 대략 비슷 ) 정도 되어야 사업성이 좋다는 평가를 받습니다.

광명뉴타운 9구역 일반분양 많은 구역일까 ???? 임대빼면 조합원비율 ..83.5%  

http://cafe.daum.net/gmntanti/CgiI/237

명품까페에 올라온 글입니다.

9구역 일반분양 많은 구역입니다

결정고시 세대수 1363세대 조합원수 943(948 ?)명으로 추진위승인이 되었는데 임대주택 234세대이므로 임대제외 하고도

186세대가 일반분양 나온다는 이야기입니다

이정도면 광명에서 일반분양이 많이 나오는 구역으로는 최상위 수준이라고 합니다  

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조합원 비율  70%    흑...     광명에서 상위권이라고  일반분양 많은 구역이라고 하네요...

도토리 키재기  .....    임대 빼고 나면 몇개나 된다고....  임대빼면 조합원비율  ..83.5%   

 결국 조합원도 로얄층 배정 못된다는 뜻 이죠...

다른 지역조합원 비율을 한번 보세요..  어디 명함이라도 내밀수 있겠는지...

  녹번 1-3 구역이 56 %  신길 7구역  51%  신길 11구역  50%  ...

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광명 뉴타운  .... 산수만 할줄 알아도  답은 나와 있습니다. 

[hanamanbogi]

14구역 분들께는 죄송한 얘기지만 그곳 관리처분시 감정 평가액과 추가 분담금이 나오면 아이쿠 이건아닌데 하시는 분들 많을실겁니다
눈앞에 떨어져야 남 얘기가 아닌거 아실분들 많은듯 합니다
참고로 9구역등 몇구역 말고는 오히려 기존 조합원수보다 공급세대가 적어 세대수 감소하는구역이 더 많은 곳이 광명입니다

[쌩맥주]

그중 특히 11구역은 대략 300 여 광명최악의 마이너스 구역이라지라~
그러니 이왕깨진, 깨~먹~튀 들이 들고,날고, 날~뛰~지라~
이러니들 어느곳하나 대볼곳없는 광명인지라~ 왠간하여 댈걸 대야지라~

이웃 명품에서 철산동은 대치동, 광명동은 압구정동이라 주접떠는 이도 있어라~
미처도 유분수지 비교할땔 비교해야지~ 그~어느세월에~ 어디 대치동, 압구정동 만드는 약좀없슈??...

[브루마블]

ㅎㅎ ... 대치동, 압구정동을 이야기 할려면 차라리 광명시흥 보금자리에 비유를 하면 한표 줄수 있겠는데.. 강남 논밭을 계획도시로 만들었고.. 광명시흥 보금자리 논밭에 계획도시로 만들고...

방법은 하나 뿐.. 언른 동의서 철회들 하세요..

추진위 상태에서 와해 되면.. 도장 찍은 사람들이 추진위에서 사용한 금액 책임져야 합니다.

가만히 있으면 저절로 조합원 되고.. 도장 찍으나 안찍으나 동일합니다.. 불이익 받을 것 없어요..

[쌩맥주]

도내에서 뉴타운사업이 완전무산된곳은 오늘 김포 양곡지구을 포함해 군포 금정지구, 평택 안정지구, 안양 만안지구, 등 4곳으로 늘어 났어라~그동안 사전부터 돈~꿔다 준비했왔던 넘들 큰일 났어라~
이젠 그곳들 되레 뉴타운,재개발,재추진, 비상대책주민협의회만들려 하겠지라? 특히 안양만안처럼 삭발하고...

[heeya3723]

대치동 압구정동 땅값이나 아는 머저리 들인가? 어디 될때 되야지 공시가가 얼마나 되는지도 모르는 하류배들 말듣고 나서는
사람은 정말 개념이 있는지 없는지 정말 임재범 노래가 아니라 주먹이 운다 흑흑흑 나도 운다

[하늘과땅]

명품인지진품인지. 난 지나가다.몇번 클맄하였드니.. 진품이없드라우.. 진짜 프로급은. 수도이전반대..프로급패거리가 많이 숨어있드라.. 성깔이나서 하루12시간이상 ..자판기를 두뚜리다보니.상대방이 나보고 고맙게스리.. 30대중반기로봐~아... 알바라고하면 그정도는 되어야지.. 아침에일어나서 홈페이지 들어가보면 벌거벗은 남.녀가있어..마음만 먹으면 ..네이버카페 또는 다음카페나블러그가 무너지기가 제일 쉽지요.. 기초도 갖추지못한 명풍인가진품인가..시간있으면 놀러가볼꺼나!!!