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안녕하세요 회원님~
신도시분양가이드의 페르세우스입니다~~~~~~^_^
다음달 초순에 광교신도시 울트라참누리 아파트와 원건설의 청라 힐데스하임 분양이 시작됩니다
광교신도시 울트라는 1188세대 청라 힐데스하임은 1284세대로 두곳 모두 대단지이며 인기지역이고
우수한 단지조성과 뛰어난 조망권과 쾌적성을 갖춘 아파트입니다
세부적인 분석자료인 블럭별분석자료,평형별분석자료,동별분석자료,청약통장별분석자료,청약가점 분석자료등은
모집공고후 특별회원방에 공지해 드리도록 하겠습니다
오늘은 광교신도시와 판교신도시 분당신도시의 시세에 따른 수요층의 움직임등 상관관계에 대해서
분석해 드리겠습니다~
강남,서초,송파,목동에서 시작한 아파트 폭등기류는 경기남부에 불을 붙이면서 폭등의 폭을 넓히기 시작했고
자고나면 상승하는 아파트 가격때문에 계약해지사태가 벌어지는등 상승세는 여러사람을 즐겁게 하기도 했지만
여러사람을 아프게 하는 사태를 불러오기도 했습니다
노무현 정부에서는 신도시 개발계획을 발표하고 각종규제를 쏟아내며 매수층 줄이기 작업에 몰두하였고
결국 2007년부터 강남을 중심으로 아파트 가격이 하락하기 시작했으며 상승폭이 커지면서 상승세를 타는
지역들이 넓어졌듯이 이번엔 거꾸로 하락폭이 커졌고 하락세가 형성되는 지역들도 폭넓게 증가했습니다
하락폭이 커지자 MB정권에서는 건설경기 침체및 내수경기 침체를 우려하여 규제를 풀기 시작했으며
거래활성화를 위한 각종 규제완화책을 발표했지만 냉각기류가 형성된 주택시장은 좀처럼 뜨거워지지
않고있으며 분양시장 또한 규제완화에도 불구하고 미분양이 거꾸로 증가하고 있는 냉각기류가 점점
확산되고 있습니다
하루가 다르게 오르던 아파트는 하루가 다르게 내리면서 무리한 대출로 주택을 구매한 소유자들의
밤잠을 설치게 하고 있습니다
반면에 상한제가 적용된 일부 유망 신도시,택지지구,뉴타운,경제자유구역은 엄청난 청약자들을 끌어모으는
양극화현상이 점점 심화되고 있습니다
그러나 이럴때(냉각기,침체기)일수록 잘 분석하고 판단한다면 예상외의 로또아파트를 잡을수 있사오니 잘
생각하시고 청약에 임하시기 바랍니다~~~~~~^_^
이런 말이 또 삼천포로 빠진것 같네요 ㅋ(죄송~)
광교신도시는 판교신도시와 뗄래야 뗄수없는 관계입니다
서울인근 추가공급대책으로 인해 서울 수요 상당수가 없어진 현 상황에서는 더더욱 그렇습니다
한가지 예를 든다면 판교신도시 입주예정자들로 인해 분당아파트가 하락장세에 허덕이면 판교신도시 시세에도
악영향을 미치게되고 판교신도시의 예상보다 높지않은 아파트 시세형성은 흥덕지구와 광교신도시 시세에
악재로 작용할수 있습니다
분당의 아파트는 33평기준으로 최고 7억중반대까지 형성되었던 시절이 있었습니다
강남의 급등현상과 송파의 폭등장세가 분당으로 수요를 자연스럽게 밀어준 결과였고 분당의 자체수요 또한
풍부했기 때문입니다
하지만 지금은 반대로 급락하기 시작했으며 가장 인기많은 33평아파트가 6억~6억6천정도 형성되어 있긴하지만
급매물 위주로 형성되는 현 상황에서 6억5천~6천이 시세라고 볼수는 없는 상황입니다
33평대 실거래가를 분석해봐도 정자동의 일부아파트만 6억5천~7억4천에 두채가 거래되었을뿐 이매동은 6억안팎이며
나머지 분당의 33평 아파트는 6억미만으로 거래되었고 야탑동과 구미동의 일부아파트는 4억4천~4억5천에
거래되기도 했습니다
거래는 7월~8월에 계약이 이루어진 거래상황이며 9월거래상황은 7,8월보다 안좋아진 상황이니만큼 아래자료는
참고자료로만 생각하시면 될겁니다~(자료맨아래 실거래가 현황 참고하세요~)
판교신도시와 광교신도시는 분당,용인,수원등에서 가장 많은 수요가 형성될것으로 볼수 있습니다
물론 서울에서 흘러들어오는 수요도 있고 평촌,과천등에서 유입되는 수요도 있겠지만 주 매수층인 분당신도시
시세에 따라서 판교,광교신도시의 시세가 결정될 가능성이 높다고 볼수 있습니다
판교신도시는 분당의 옮겨타기 수요층이 많다고 보여지며 광교신도시는 분당의 갈아타기,옮겨타기 수요나
용인의 옮겨타기 수요가 많다고 볼수 있습니다
때문에 분당의 시세가 하락세가 지속되고 판교,광교신도시의 시세가 분당시세보다 훨씬높게 형성된다면 분당의
수요들은 판교신도시는 모를까 광교신도시로는 움직이지 하지 않으려고 할겁니다
또 무리해서 옮겨타고 갈아타느니 리모델링을 통한 새아파트 거주를 선택할것입니다
분당신도시 거주자들은 분당신도시에 대한 자부심을 갖고 있는 수요입니다
물론 판교신도시는 돈을 보태서라도 갈아탈 가능성이 높습니다
발코니 확장을 하면 같은 평형을 가도 갈아탄다는 느낌을 받을수 있기 때문입니다
하지만 크게 무리하지 않는 범위내에서 갈아탈 가능성이 높습니다
결국 그런 매수심리는 판교신도시 상승폭을 분당의 아파트 하락비율만큼 낮출가능성이 크며
판교가 전매되는 시점인 2011년3월과 8월에는 매도물량이 잠실과 과천처럼 쏟아지면서 매수우위의 장세가 펼쳐질
가능성이 높기 때문에 그런 매수심리는 시세상승을 막는 걸림돌이 될수 있다는점 유념하셔야 합니다
그러나 광교신도시로는 돈을 보태서 갈아타는 수요가 많지 않다고 볼수있습니다
분당에서 광교로 이사하면서 돈을 보탠다면 웬지 손해 보는것 같은 느낌이기 때문에 평형이 늘어나지 않는한
무리한 주택매입을 꺼리게 될것이고 그런 수요층이 많아지는만큼 광교신도시 시세형성에는 악재로
작용할수 있습니다
결론을 말씀드리면 판교신도시와 광교신도시 거래장은 분당신도시 시세와 아주 밀접한 관계를 갖고 있기
때문에 판교,광교신도시에 청약하는 청약자들은 분당 아파트 시세에 민감하실 필요가 있습니다
향후 가치상승이 이루어져야 투자가치도 자동으로 상승하게 되는데 상승기류 중심에는 분당신도시의 주 매수층이
중심축을 이루고 있게 될겁니다
따라서 분당신도시의 거래상황과 시세형성 여부에 따라 판교,광교신도시의 수요층 두께가 달라집니다
경기도에서 개발되는 신도시중 판교신도시와 광교신도시는 고급 신도시로 불릴수 있는 명품 신도시입니다
분당신도시의 거래활성화와 가치상승으로 인한 시세상승이 이루어져야만 판교신도시와 광교신도시의
투자가치도 살아날수 있습니다
청약하기전 분당의 시세와 거래상황을 다시한번 예의주시해야 하는 이유는 바로 그때문입니다~~~~~~~~^_^
▶추가자료는 특별회원 방에 비공개로 공지하겠습니다~
★특별회원 추가자료★
☆광교신도시 블럭별분석
☆울트라건설 블럭분석및 분양예상및 분석
☆광교신도시및 흥덕지구 비교분석
☆광교신도시 울트라 참누리 블럭별,평형별,동별,청약통장별 집중분석자료
☆흥덕한국아델리움,흥덕동원로얄듀크,흥덕힐스테이트와 광교 울트라참누리 비교분석
☆한국아델리움,동원로얄듀크와 흥덕힐스테이트와 울트라참누리 가점제 비교분석과 예상
☆판교신도시와 광교신도시 비교분석자료
☆광교신도시 울트라참누리 투자가치 분석및 수요층분석
분당신도시 실거래가 현황(2008년 7,8월 계약)
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