2021.02.14 IFRS 40.16 임대업의 미래에 관하여.. 부동산 대기업이 휘청 거리는 이유.. 강의

[kidrock]

https://namu.wiki/w/%EA%B4%91%EC%A0%81%EB%A9%B4

광적면 - 나무위키

http://www.gbtopnews.net/news/articleView.html?idxno=37037 

양주시, 은현‧남면 일원 군사시설보호구역 해제 ‘적극 환영’ - 경기북부탑뉴스

http://www.conslove.co.kr/news/articleView.html?idxno=50226 

남북협력시대 경기북부…‘트윈시티’로 개발해야 - 한국건설신문

https://www.news1.kr/articles/?2060704 

'부채 늘어날라' 민간임대주택 사업자 불분명한 회계기준 난색

https://news.einfomax.co.kr/news/articleView.html?idxno=4029675 

리스 회계기준 변경에 대기업 실적·재무 '직격탄' 현실화 - 연합인포맥스

https://paxnetnews.com/articles/67525

'빅배스·구조조정' 롯데쇼핑, 체질 바뀔까 - 팍스넷뉴스

https://paxnetnews.com/articles/65284

코로나 팬데믹에 호텔롯데 자산가치 훼손 - 팍스넷뉴스

https://www.chosun.com/site/data/html_dir/2019/11/23/2019112301290.html

"신세계그룹 전 역량 쏟겠다" 테마파크에 배팅하는 정용진, 과연

https://www.hankyung.com/realestate/article/2019022889351

스타필드처럼…신세계, 세상에 없던 '테마파크' 짓는다

http://m.ufnews.co.kr/main/sub_news_detail.html?wr_id=10057 

<도시미래신문> 체류형테마·관광·쇼핑 ‘화성 국제테마파크’ 본 궤도 진입

http://www.investchosun.com/2019/08/26/3240969

인베스트조선

https://news.joins.com/article/22438203

"신촌점, 20년 만에 문 닫는다"…맥도날드 줄 폐점, 왜?

https://imnews.imbc.com/replay/2018/nw1800/article/4585947_30163.html

[경제이슈] "맥도날드도 못 버틴다"…잇단 폐점 원인은?

RealEstateManagementStrategyunderNewAccountingStandardsKorea20181023kr.pdf

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부동산임대업에대해서 관심이 많은분들이 많으신데 

주식하고 연동으로 생각하시는분들이 많다. 

지금 현상에대해서 이해못하는분들이 있는데 제가 아는바대로 말씀드리면 이렇습니다.

롯데가 위험하다. 이랜드가 위험하다. 신세계가 위험하다 라는 이회사가 어떤회사인지를 정확하게 알아야 이문제에대해서

알게된다.

대기업들은 맥도날드하고 성격이 어느정도 하고 비슷하다. 

미국에 있는 맥도날드는 상당히 큰 브랜드이지만 , 체인점이고 자본주의를 대표한다. 사람들이 맥도날드이 매출로 맥도날드가 세계적인 대기업인걸로 알고있지만 , 맥도날드는 부동산 임대기업이다. 

한국에 진출한 맥도날드가 계속 폐점하고있다. 

폐점을 왜하죠 ? , 임대료를 못내니까... 그러면 우리가 봤을때 물가가 높고 쿠팡이 50조 가치가 되어있냐 라고 했을때 사람들이 적자기업인데 이해를 못하고있다. 

쿠팡이 35조 ~50조 까지 적자고 , 사람들이 계속 중독을 시키냐 마루한 영업수법을 쓰는거라고 적자기업이락 비웃었는데 , 마루한 중독이라고 빠칭코 식으로 중독하는거라고 했다. 

맥도날드는 부동산 임대기업이다. 좋은자리를 만들어놓고 임대료낼 점주를 구한후 영업을 잘하고 임대를 잘하면 , 부동산 상권이 살아나고 부동산 가치가 살아나서 기업가치가 폭증하고 주식가치가 폭증하는식으로 돈을 벌어온 기업이다. 

이야기는 한국사회에서 롯데라든지 신세계라든지 이랜드라든지 , 어마어마한 몇백조를갖고있었던 이유가 단하나다. 주요상권에 토지를 싸게 산후 리모델링을 한후 내부에는 부동산 임대를 하는거다. 지금까지 복합상가라든지 부동산 임대업이다. 신세계는 만드는게 쓱이라든지 보내주는쪽으로 바뀌고 있지만 , 매장들은 하나도 다자기께 아니다.누구꺼냐 부동산 임대업이다. 매출의 40% 하청업체가 와서 매출의 많을경우에는 50% 씩 부동산 판매수수료로 임대를 한 임대기업입니다. 

롯데로 부동산 임대기업이다. 다임대기업이다. 복합상가안에서는 신세계가 직접운영하는게 없다. 요즘에 증가한이유에는 부동산 임대들어왔던 중소기업들이 다망하는거다. 매출이없고 온라인 매출이 증가하면 오프라인 매출은 급감하고있는거다. 

수수료 받아내는 부동산 임대회사들이었던거다. 부동산 임대업이 어디로 바뀌고 있냐 온라인에서 수수료받고있는거다. 

쿠팡에서는 지금 롯데나 신세계가 벌어들였던 부동산수수료 임대업을 , 온라인으로 가상공간이라는 가상공간 임대업으로 바꾸고 있다. 

정확하게 따지면 가상공간 임대업을 쿠팡에서 하고있다. 쿠팡에서 말이다. 누가시장을 선점하고 랜드마크 효과를 하고있냐 , 플랫폼 임대업을 하고있다. 공간이 오프라인임대업을 하고있는게 아니라 , 가상공간 임대업을 하고있는거다. 롯데라든지 신세계는 자기꺼 갑질로 계속했다. 플랫폼이라는게 없었다. 나는갑이고 너는 을이다. 

오프라인 임대의 공간은 어떻게 되냐 , 폐업하고 급감하는거다. 

전부다 지금 임대업하던기업들이 지금 오프라인 임대업하는게 쓰러지는거다. 대기업이 쓰러지면 이랜드고 다 위험한거다. 한식당이고 뭐고 직영오프라인 점을 다철수하는거다.

쿠팡은 가상공간 임대업을 최대한 확장한거다. 

아  , 결국은 곰은 재주가 부리고 , 돈은내가번다는 맥도날드 전략의 확장인거다. 

여기에 오프라인 매장은 세금하고 수수료가 폭증하는가다. 회계기준이 땅을 살때 돈을낸게 아니다. 뭐예요 , 리스료로 임차하고 세일즈앤리스백이라든지 20년동안 임차한거다. 기업입장에서도 오프라인매장은 매월나가는 리스료가 아니라 계약에 의해서 10년치가 다 적자로 돌아서는거다. 직영점을 내게되면 임대료가 회계상 최하 2년에서 10년간 마이너스이다. 

그러면 앞으로도 롯데 신세계는 4~5년동안 고만고만한거다. 부채로 잡히는거다. 

임대는 다 기업입장에서 다 부채로 잡히는거다. 가상공간 임대만이 부채로 안잡힌다. 리스로 손실액으로 잡힌다. 부동산이 리스이다. 모든임대는 회계상 손실이다. 그게몇년치냐 ?  과거는 월별치였다. 오늘 일일 월별치였다. 지금은 연 이나 10년비용이다. 

그래서 이제는 물류창고와 통합할수있는 데이터센터가 중요해지는거다. 빌딩들이 BIS로 다바뀐다. 빌딩인텔리전트 시스템으로 , 데이터공간하고 MCSC하고 , 물량을 할수있는 XL XEL이런것들로 융합되는 새로운 물류 송배송시스템으로 바뀌는거다. 

신세계 롯데가 망할꺼냐 , 내가볼때는 안망한다. 

유니버셜이 돈을 많이번다. 체류형 테마파크로 돈을 많이 벌꺼다 백화점이든 아울렛이든 전부다 다필요는 잇지만 시장의 필요성이 50~60% 줄어들겠지만 부동산 개발하면 된다. 그러면 지금 수수료 임대업을 하지않고 월세받는임대업을 하는거다. 

체류형 테마파크 복합쇼핑몰을 할꺼다. 대표적인게 디즈니랜드이다. 들어오면 주말에 못나간다. 나머지는 물류창고화 되는거다. 

앞으로 임대업들은 어떻게 될꺼냐 빌딩건물주는 어떻게 되냐 , 세금내는 세금충이되는거다 대출가지 받으면 지옥이다. 

부동산 = 부담산이 되는거다. 뭘갖고있어야 되냐 알짜. 나머지는 리츠나 이런것들 물류창고 잘골라야 한다. 연예인 내세우는거는 다망하는거다. 

부동산이 부담산이 되는거다. 똘똘한 리츠로 바꿔야 한다. 수확이 나오는거나 돈이 나오는것들 , 알짜는 주차장 임대 , 안되면 편의점 주차하고 쉬게하고 갈수있는걸로 해야 한다. 

주차장이 물류형이라 제일 필요하다. 사람들이 모일수있는공간이 필요하다. 

주차장이 제일중요해지는거다. 잘따져보면 최고이다. 사람들이 이렇게 되면 놀러다니는걸 좋아한다. 앞으로는 국제관광지가 대세가 된다. 

좋은땅이 최고이다. 

경치좋은 캠핑장 , 풍광좋은게 최고이다. 

아 그림이지 그림 예술이야 예술... 이런게 보이는게 다최고이다. 

창고 임대업이 대세가 되는거다. 상가보다는 창고임대업이 대세가 되는거다 . 아니면 리츠 

전부 리스는 적자로 되는거다. 국제회계기준이 바뀌었다. IFRS 15 ,16 ,40 , 계약에 관한 사항 다 적용이다. 건물이라는 세금이나 감가상각의 대상이다. 철저하게 말이다. 

여기에 4가지를 조심해야한다. 보험 자연 경관 문화 이런것들을 사지말라는거다. 

내가 살면서 장기적인 연금형식으로 봐야 한다. 현금이 들어와야 한다는 의미이다. 현금이들어오는 땅을가지고있어야 한다. 

충전소땅이라든지 주차장이 최고이다. 

집도 감정가 떨어졌다. 땅이있고 그러면 주택연금 받아야 한다. 주택공사에 싸게 사도 얼마큼 계산이되냐 알고 사야한다. 논을 샀어 농지은행에 매입할거냐 알고사야하고 , 감정평가받고 , 임야도 3만평이상이면 구매하면 임야가 10/1 값이나까 사갖고 감정가로 팔면 대박이니까 돈이 얼마 없지 , 임야 비축은행이 있으니까... 

땅을 갖고있는사람이 최고이다. 특히 평야땅 , 농지 평야땅이최고이다. 한강에 있는 평야땅이 최고이다. 

농사를 지으면 전기료1/3 , 기름값은 면세이고 면세가 되는사업이다 농업은 말이다.

대곡 매봉이 거기가 대정이 노른자위이다. 사실은 말이다. 10년전에 샀으면 괜찮았을텐데 농지는 면세사업이다. 

풍파없고 고생없이 잘살았으면 하는데 진심이 안묻어나나, 아우 가끔가다 울컥하고 서럽고 그렇다.

수도권에 그린벨트 있는 해제되어있는 땅보면 제일좋죠 , 미래를 위해서 말이다. 파주에있는거 트윈시티 관련해서 산땅인거같다. 

구리는 임창동이나 수택동이 터로는 괜찮다. 

넘어가면 안좋은게 스키장있고 이런데이다. 강원도이다. 남양주는 별내가 좋다. 

남양주는 별내 , 퇴계원 , 오남 양질이라는 라인으로 가야한다. 나머지는 땅사면 안된다. 주유라인이 그거다. 별내 퇴계원 양질 오남 4호선 8호선벨트라인이다. 나머지는 자연경관보호지역이 많이 있다. 철마산 천마산 자연경관들이다. 도로가 통할될수있는게 없다. 

북쪽은 양주역에서 가는데가 나머지 북쪽으로 뻗을수없다. 양주에서 동두천으로 갈수없고 의정부 , 연천으로 갈수있는데가 없고 ,  양주역에서 서쪽으로 갈수밖에 없다. 양주역에서 광적쪽이 거대한 산업벨트쪽으로 개발될수밖에 없다. 자족도시때문에 말이다. 

광적이라고 거대한 땅이라는데가 있는데 , 그쪽에 백석신도시 양주쪽에 개발이되면 광적쪽에 뻗을수밖에없다. 양주나 의정부쪽에 고용할수있는 땅이없다.

구리는임창동 , 수택동 ,산패동이 있고 나머지는 다북쪽이라고 된다. 

화곡 마소 가평 양평 라인은 아니다. 거기는 막혀있다. 남양주는 별내 퇴계원 양지 오남이방향말고는 나머지는 자연보호구역지역이라서 힘들다.

북쪽은 의정부가 나발이고 다의미없다. 묘지고 돌밖에 없다. 

뻗어나갈수있는축이없고 , 갇힌데는발전이 될수없다. 거대한 만남장소가 되어야 집중개발축이된다.

옥정이나그런데는 다아니다. 주거지일뿐이고 복합 생산지가아니다. 땅이라는데가 생산이 가능한데가 물류가 가능하고 중심이되어야 하는데 , 외곽지가 될뿐이다. 

고양시도 외곽 가보면 다그래 , 도시는외곽은 아니다.

진접에서는 마석이 외곽일뿐이다.

구리도 임창 산패 수석으로 이동하는거다. 외곽은 안되는거다. 

안성 여주도 경기도 외곽이다. 연천도 외곽이다. 땅이크니까 말이다. 

경기북부는 양주역이 중심이 된다. 땅이크는 지역에서 말이다. 

멀리봐야지 올랐어요 일희일비하면 안되고, 외곽은 아니다. 중심지를 해야 침체를떠나서 좋다. 지대자본주의에서는 중심지대주의 이다. 외곽은 아닌거다.사더라도 중심지 따을 사야 한다. 동탄도 외곽이다. 개발할수있는 땅크기가 되어야 한다. 

울산은 산업안전보건공단이 중심이다. 

김포 파주 개성은 한반도 중심이 되는거다. 맥아리전이라고 말이다. 

외곽은 아무의미없다. 

좋은땅사고 선점하는건 전쟁이다. 

상반기 끝나고 법원개원하면 무슨일 벌어질지 잘지켜봐라 .이런얘기하면 그렇지만말이다. 세상은 법정에서판결이 나야 그래야 개벽이 된다. 

경매는 권리분석을 하는게 아니다. 주변여건을 보는거고 , 강릉에 땅을 샀어 잘못사면 망하는거다. 조심해야 하는게 , 청정지역이 아닌데는 다망하는거다. 가격차이가 크다. 수도권에 청정지역이면 죽음인데 , 양양 강릉 속초라든지 이런데는 이름이 청정지역 도장이 있어야 한다. 등기에 나온다. 여기는 청정지역 보호구역이라고 말이다. 강원도 괜찮지 해변가 있는데는 말이다. 

시골땅은 3대악재가 있는데 , 묘지 축사 제일악재가 똥냄새이다. 대부분 시골값이 땅값이 없냐 똥냄새때문에 그렇다. 그래서 현장가봐야 한다. 청정지역에는 양계장 축사 이런걸 못한다. 

사람들이 반경 2킬로 있는데 축사있는지 다확인해야 한다. 반대로 축사사는사람은 축사 사는게 좋다. 허가받기가 어렵다. 

똥냄새 나는동네 가면 끝나는거다. 

시골땅이 쉽지가 않다. 

청정구역 등기부 등본 확인서가 있다. 그거확인하고 사야한다. 그래야 가격을 지킬수있다. 

축사는 허가권이 돈이다. 

제2 서해안 고속도로 , 민자 도로는 20년기다린후에 땅사야 한다. 서울 문산 고속도로인데 민자다 . 사놓으면 괜찮다. 민자고속도로가 요지가 있는곳이다. 영종도도 민자라 땅값이 안오르는거다. 

제2 경부고속도로 , 제2 서해안고속도로 , 제2외곽고속도로 , 제2외곽선선로로 제1에서 제2로 바뀌는거다. 땅투기하라는게 아니고 필요하면 저렴할때 사라는거다. 자본주의 기본이 땅이라서 그렇다. 땅도 사기가 있고 잘못사면 망하기가 쉽다. 영종도는 2025년 민자 풀린후에 뜰거 같다. 지금시골땅에 살려면 겨울에도 가야하고 여름에도 가야한다. 똥냄새 가스냄새때문이다. 

김포는 비행기소리 소음공해 때문에 못산다. 

일단은 호객행위 환상을 불어놓으면 내재산뺏을려고 하는구나 라고 생각하면된다. 

발품이 최고인거다.... 

[띠아모]

감사합니다.^^

[하늘날다]

노고에 감사드립니다.요약집 잘 활용하겠습니다