[생생임장] 인천 논현동 한라아파트 공매물건 임장기(feat. 탐정놀이)

[2023부자갱호]

행크가족 여러분, 반갑습니다^^

매주 토요일 '임장Day'로 계획을 잡았는데요. 몇주째 실행을 못하고 있었습니다. ㅜㅜ 

그래서 지난주 토요일에는 꼭 가야지! 생각했는데, 그날 비가 억수로 내리더라구요! (가지 말라는 뜻인가??)

그래서 갈까 말까 찰나 고민을 쬐끔 했는데, 송사무장님이 "비오는 날 임장갑니다"라고 초심자 카톡방에 글을 올리신거에요!

사무장님도 비오는 날 임장가는데, 난 뭐라고 집에 있는것인가!!

순간 반성하고, 정신(?) 차리고!! 저도 임장 출발했습니다. ㅎㅎ 

마인드가 중요합니다!

이번 임장 물건지는 '인천 논현동' 입니다. 

요즘 온비드 공매 '주거용' 물건을 살펴보고 있었는데요. 

대지권 미등기에 지분 물건이 나온겁니다. 

네이버 부동산 매물을 조사해보니, 저층이 2.2억원 정도에 매물로 나와 있었습니다. 

그럼 단순계산해도... 2.2억원에 매도해서 1/2씩 나누면 나에게 1.1억원이 떨어지고... 

그럼 6천만원 주고 낙찰받으면 차익이 대략 5천만원??? 이거 레알?? 괜찮은거 같은데?? 이런 생각이 들었고, 

그래서 임장 가기로 결심했던겁니다. 

우선 손품을 팔아야죠! 이 물건의 감정평가서를 살펴봅니다. 

▲ 감정평가서에는 '건물'만 1/2 가격으로 평가되어 있음 

▲ 한국자산관리공사의 의뢰에 의거 '건물'만 평가 / 정상가격을 산정 후, 토지와 건물 가격을 나누고, 건물가격만 1/2 지분 평가하였습니다. 

▲ 건물만의 가액익고 소유권/대지권 불포함입니다. (소유권은 아마 지분 물건이라서 불포함이라고 적은 것 같습니다)

정리하면, 이 물건은 '대지권 미등기', '건물만 1/2 지분' 물건입니다. 그래서 핵심은 '대지권 등기'가 가능한지를 파악하는 것이라고 생각하였습니다. 대지권 등기만 가능하다고 하면, 대지권 등기하여 정상적인 물건으로 만들고 그 이후에 '공유물 분할 청구소송'을 하여 위 물건을 매도한 금액을 1/2씩 나누어 가지면 될 것으로 생각했습니다. 

그 다음, 전입세대 열람 내역입니다. 

▲ 전입세대 열람 내역이 없습니다. 임차인이 없고, 소유자도 살지 않는 것 같습니다. 

이번에는 건물 등기부등본을 찾아보았습니다.

▲ 소유권이 1996년 3월(준공시점)부터 현재까지 1/2 공유상태입니다. (다른 호수는 다 분양을 했는데, 214호만 등기부가 이렇게 되어 있네요)

▲ 순위번호 5-1번. 2018년에 공매가 진행되었던 것을 알 수 있었습니다. 물건번호 2018-00466-001 을 찾아보았습니다.

▲ 순위번호 11번. 강제경매개시결정(2001타경49373)이 있었습니다. 이것도 찾아보았습니다. 

2018년도에 진행되었던 공매사건을 찾아보았습니다. 

▲ 2018년 당시 감정평가서에는 토지가격 + 건물가격 합의 1/2 지분가격으로 8,000만원으로 감정되어 있었습니다.

    (2021년 감정평가서에는 한국자산관리공사의 의뢰에 의거, 토지는 제외하고 건물가격만의 1/2로 감정) * 이유는 아래 나옵니다.

2018년 공매 당시, 56,001,000원으로 단독낙찰 되었는데, '미납' 하였습니다. 한국자산관리공사에 전화해서 '미납사유'를 문의드렸는데, 자기들도 알 수는 없다고 하였습니다. 그런데 담당자와 더 이야기를 하다보니 2018년도에 '소송'이 진행되었다고 말씀해주셨고, 그 내용이 무엇이냐고 문의드렸습니다. 사건번호를 알려주셔서 '내 사건 검색'에서 검색해 보았습니다. 

▲ 소송내용은 낙찰자(원고)가 한국자산관리공사(피고)를 상대로 '입찰보증금' 반환을 요청하는 소송이었습니다. 결과는 원고승으로 보증금은 반환되었다고 합니다. 소송은 2018. 8 시작하여 2019. 7월까지 이어졌고, 관련 마무리 소송까지해서 2020. 5월 확정된 것으로 보입니다. 제가 '판결문 내용'을 볼 수 있냐고 문의드렸더니, 판결문을 보여준 적은 없다고 하시네요. 그러면서 주요 문구는 말씀을 해주셨습니다. "이 사건 아파트의 대지권은 체납자의 소유가 아니어, 원고가 이 사건 매수하여도 대지권을 이전받기 위해서는 매매대금을 지급하여야 하며, 피고나 체납자가 대지권을 이전해줄 수 없으므로..." 즉, 토지대금을 지급해야 대지권 등기가 가능하다는 뜻입니다. 그래서 낙찰자(원고)는 2018년 감정평가서에 의거, 토지+건물가격을 입찰금으로 제출했는데, 낙찰 후 대지권 등기에 다시 토지대금이 소요된다고 하니 이것은 '이중지급'이므로 절차상 문제를 삼아 보증금 반환 소송을 한 것이었습니다. (그래서 2021년도에 진행할 때는 '토지' 가격을 감정가에서 일부러 제외시킨 감정평가를 했던 것이었습니다)

이번 대지권 미등기 건물 해결방안을 찾기 위해, '경매고급반' 교재를 정독하였습니다. 

▲ 교재에 따르면, '전유부분'만 소유권이전등기를 마친 경우에도 '대지사용권'을 취득한다고 되어 있기 때문에, 채무자(태헌건설)가 건물등기부등본에 1/2 공유자로 등기가 되어 있기 때문에 '토지'에 대해서도 1/2 지분만큼 자동으로 취득하는 것이라고 생각했습니다. 

그런데, 2018년도 낙찰자가 벌인 소송에서는 법원이 '대지권은 채납자(태헌건설)의 소유가 아니며..."라고 하였다는 것이 이상했습니다. 2018년도 판결문을 뒤집어서 2021년에는 '대지사용권을 취득한다'라고 판결을 받을 수 있을지 모호해졌습니다.

▲ 원고는 주식회사 한성기업(대표 : 최다민) 을 찾아보았습니다. 2018년도 소송당시의 내용을 파악하고 싶은데, 쉽지 않네요. 

▲ 주소지를 검색해 보았습니다. 

▲ 안산제1종합시장이 뜨네요. 여기에 '한성기업'은 있을까요? (로드뷰로는 안보임) 더 이상 찾을 수 있는 방법이 없었습니다. ㅜ

채납자(태헌건설)의 법인등기부등본을 열람해보았습니다. 

법인은 '청산종결' 상태입니다. 2001년도에 청산을 하였습니다. 꽤 오래전이네요. '법원'에 문의해보니 상법상 법인은 청산되었지만, 관련 채무관계는 아직 해소가 안되어서 공매는 진행될 수 있다고 하시네요 (어렵네요)

원고의 주소나 연락처를 알 수는 없는지 문의드렸는데, '소장'에 관련내용이 있을거라며 '열람신청'을 해보라고 해서, 열람복사신청센터에 문의를 했더니 당사자 또는 위임장을 소지한 사람만 가능하다고 하네요. ㅜㅜ 

아래는 임장을 다녀온 내용입니다.

▲ 1996년에 준공된 복도식 아파트입니다. 

▲ 문 오른쪽 창문을 열어보니 열립니다!!

▲ 테이블과 의자만 놓여 있습니다. 사람이 살고 있지는 않는 것 같습니다. 

▲ 서류들도 놓여있네요. 도대체 이 아파트에는 무슨 사연이 있는걸까요...

▲ 우편함을 보니, 관리비 300만원 미납입니다. (약 10만원 * 30개월) 

옆 호수 주민에게 문의하니, 몇달간 사람 사는게 안보였다고 합니다. 

인근 부동산으로 탐문을 갔습니다. 

A부동산 : 잘 모르겠다고 하심

B부동산 : 자세한 내용은 모르겠으나, 시공사가 대금을 못받아서 채권대신 건물을 받는 경우도 있음. 압류가 많은 집에 세입자가 들어올리가 없음

C부동산 : 잘 모르겠다고 하심

D부동산 : 본인도 봤던 물건인데, 권리분석이 복잡해서 알아보다 말았다고 하심. 법무사 문의결과, 태헌건설로부터 인감증명서, 등기부등본을 받아와야 대지권 등기가 가능할 것 같다고 하심 (법인번호 조회결과, 태헌건설은 청산완료, 또한 토지매매대급은 별도)

E부동산 : 관리사무소에 문의하라고 하심

F부동산 : 잘 모르겠다고 하심

한라아파트 경비실(휴일이라 관리사무소 쉬는날) : 잘 모르겠다고 하심

=> 여러군데 여쭤봐도 다들 잘 모르겠다고 하셨습니다. ㅜㅜ 부동산 중 한 곳에 문의드렸더니. "복잡하고 그런건 송사무장님한테 여쭤보셔야죠"라고 하셨습니다. 행크회원분이시네요. 만나서 반갑다고 인사드렸고 블로그 서로이웃도 추가했네요. ^^

일단 여기까지 알아봤는데, 명쾌하게 결론을 내기가 어렵네요.

1) 별도 토지매수대금은 얼마나 필요한지를 알아야 입찰가를 산정할 수 있을 것 같아요.

2) 대지권 등기가 가능한지, 판단이 잘 안서네요. 

여기까지 임장기 공유합니다!! 

이번 대지권 미등기 물건 검토하면서, 공부 많이 했네요 ㅎㅎ 

공부에 그치지 않고 수익으로 연결시키도록 노력하겠습니다. 

모두들 화이팅입니다^^

[결국엔우상향]

정말 복잡하네요ㅎㅎ공부한 내용을 공유해주셔서 감사합니다

[2023부자갱호]

복잡해서 같이 고민해보고자 공유해봅니다 ㅎㅎ

[파파PM]

으아~ 이렇게 복잡한 물건이 있나요…그런만큼 경쟁률이 적겠군요~ 결과가 무척 궁금합니다^^

[2023부자갱호]

그러게요. 이 물건은 어떻게 처리될지 궁금하네요~^^

[진카마]

와~~~~~~부자갱호님~~대박이세요~!!! 완전 탐정이심요~~~!!! 다음이야기가 넘 넘 궁금해지네요~^^ 사무장님께서 알려주실라나요~~?😅😅😅

[2023부자갱호]

진카마님~^^ 여기저기 수소문(?)하면서 탐정놀이했네요. 다음이야기가 저도 궁금해지네요. 추가 소식 있으면 또 올리겠습니다!

[나에겐선물]

너무 어려운 내용이네요~
복잡한거 잘 푸시고 꼭 낙찰받길 화이팅 입니다.
낙찰받고 후기 꼭 남겨두세요^^

[2023부자갱호]

네. 넘 어렵네요 ㅠ 많은 고민을 하게 만드는 물건입니다. 응원 감사합니다!^^

[햐글]

부자갱호님 대단하십니다! 오늘 라방도 인천이었는데 저도 열심히 인천임장 해봐야 겠네요^^

[2023부자갱호]

네~! 인천으로 오세요 ㅎㅎ 좋은 기회 잘 찾으시길 바래요! 화이팅입니다~!^^

[whiz]

부자갱호님 ~
임장은 이렇게 하는거군요.
가서 한 번 휙 둘러보고만 온 저를 반성하게
하는 완벽한 임장후기 감탄하며 봤어요.
복잡한 물건이지만 소송 사건도 검색하고
고급반 교재도 찾아보고 법인등기부도 떼보고
임장 가서 창문도 열어보고(?)
우편함도 확인하고 부동산도 여러군데 알아보고...
임장 갈 때 따라가서 배우고 싶네요.
지식과 열정에 박수를 보냅니다~^^

[2023부자갱호]

whiz님~~^^ 알아볼 수 있는 만큼 알아본다고 여기저기 조사하기는 했는데, 결론을 못내겠네요 ㅠㅠ 암튼 제 실력은 여기까지인 것 같습니다. 응원해주셔서 감사합니다!^^

[대기만성엘리]

고민을 여러방향으로 하신 흔적이 느껴집니다. 덕분에 많이 배우고 갑니다.

[2023부자갱호]

네. 여러가지 고민했지만 답을 못구했네요 ㅠㅠ 응원 감사합니다!^^

[인성반짝달]

정말 열심히 알아보신 모습에 감탄했습니다~ !!
이제 해봐야겠다는 마음으로 첫 발을 내딛었는데 저도 언젠가 부자갱호님처럼 되는 날을 기대해봅니다^^

[2023부자갱호]

네! 인성반짝달님 함께 화이팅입니다~!^^ 응원 감사합니다!^^

[랜드랜드]

정말 찬찬히 스크롤 내리면서 읽었네요 (금방금방 이해가 안가서리;; ㅜ공부가 더 필요한)... ㅎㅎ 부자갱호님 덕분에 간접경험 제대로 했습니다 감사합니다!!

[2023부자갱호]

네~~ 간접경험 나누고자 글 올렸습니다^^ 함께 스터디하는거죠! 랜드랜드님 화이팅입니다~!^^

[타이프]

하나하나 연결해 가면서 알아보시는게 대단하다고 느껴집니다. 저도 이제 시작이지만 늦었다 생각하지 않겠습니다.
잘 배웠습니다~ 감사합니다~!

[2023부자갱호]

네. 비록 해결하지는 못했지만, 과정을 밟아보았습니다. 오늘 어떤분이 낙찰받으셨는데 어찌 풀어갈지 궁금하네요!

[타이프]

그렇군요 저도 빨리 간접경험을 해보고 후기를 올리겠습니다~! 건강유의하세요~

[행복한세상]

TR 덕분에 공부 많이 하고 갑니다. 부자갱호님 감사합니다~~

[2023부자갱호]

네. 행복한세상님 응원 감사합니다!^^

[경매를 배우고싶은자]

대지권미등기가 어려운거 같더라구요 ,
강의시간에 들었을때와 물건분석할때 .많이 다른, ㅎㅎ
정말 알아봐야할것들이 많은거 같아요, 2023부자갱호님의 열정 부럽습니다~~

[2023부자갱호]

네~~ 어렵더라구요 ㅜㅜ 그래도 이번 기회에 많이 공부했습니다. 실전 물건을 놓고 연구하니 공부가 더 잘 되는 것 같아요! 경배자님 함께 화이팅입니다~!^^

[엘마]

와 복잡하네요. 토지매수대금이 어떻게 되는지 궁금하네요 ㅎㅎ

[2023부자갱호]

공유자와 통화를 했는데, 시세에 준해서 요구를 하시더라구요. 낙찰받아도 수익이 별로 안날거 같아요 ㅜㅜ

[엘마]

글쿤요!! 조심해야겟어요 ㅎㅎ 알려주셔사 감사해요~~

[머니사냥]

잘봤읍니다.. 좋은하루보내세요

[2023부자갱호]

머니사냥님도 좋은 하루 되세요^^

[입생로랑]

많이 배우고 갑니다. 대단하십니다^^

[2023부자갱호]

감사합니다!^^ 화이팅입니다~!^^

[부자빌딩]

잘읽었습니다! 대단하십니다!

[2023부자갱호]

응원 감사합니다!^^

[인희야]

부자갱호님 임장기 잘 봤습니다. 여러 이해관계가 얽혀있고, 이전의 소송 사건번호까지 알아내서 물건의 과거를 파악하시는 모습에 크게 감동받고 갑니다. ^^
역시 임장은 이렇게 하는 거구나 싶네요.

[2023부자갱호]

비록 해결하지는 못했지만, 제가 할 수 있는데까지 한번 해봤습니다. ^^ 응원 감사합니다!^^ 인희야님 함께 화이팅입니다~!^^

[자유렐라]

정말 대단하십니다~ 많이 배우고 갑니다 감사합니다~^^

[2023부자갱호]

잘 봐주셔서 감사합니다!^^
자유렐라님 함께 화이팅입니다~!^^

[너의미래]

대지권미등기..복잡하네요! 끝까지 열심히 알아보는 열정 배우고갑니다. 감사해요~~~많은 공부가 됐습니다.

[2023부자갱호]

네. 어렵더라구요 ㅠㅜ 배운걸 실전에 써먹는건 또 쉽지 않은 것 같아요. 너의미래님, 함께 공부하고 화이팅입니다~!^^

[무밍이]

와... 저도 같은 부분 강의를 들었는데 진짜 게시물의 깊이가 남다르시네요. 훌륭한 글 올려주셔서 감사합니다!!!!

[2023부자갱호]

할 수 있는 만큼 해보자!! 는 마음으로 도전해봤습니다. 감사합니다!^^
무밍이님 함께 화이팅입니다~!^^