양평군 이축권 공공이축권 매수 매도 합니다

[세양부동산]

양평군 이축권 공공이축권 매수 매도 합니다.

세양부동산은 서울시 및 경기도 전지역 그린벨트 이축권 개발제한구역 공공이축권을 전문으로 알선 중개하는 공인중개사 사무소 입니다.이축권의 매도 매수등 이축권에 대한 모든 궁금한 사항은 전문 중개업소 세양부동산 031-554-4984 / 010-3062-4984로 문의 하세요.

1. 이축권의 정의

이축권,이라 함은 도로 철도 항만 공원 공공 주택 지구 조성 사업 각종 도시계획시설사업 등 공익사업으로 개발제한구역 내에 있는 기존주택이 수용 철거되는 경우 인근의 개발제한구역의 토지에 집을 옮겨 지을 수 있는 권리를 말합니다. 이것은「개발제한구역 지정 및 관리에 관한 특별 조치법」에서 특별히 예외로 인정하는 제도로 개발제한구역 내에 거주하던 주민이 부득이한 사유로 기존에 살고 있던 주택에서 인근 지역에 부지를 마련하여 이 축(신축) 할 수 있는 권리입니다.이축권은 공공이축권 일반이축권 재해이축권등이 있습니다.

① 공공 이축권

개발제한구역에서 도로, 철도, 공원, 하천정비, 도시계획시설사업, 산업단지 조성, 이주자택지를 조성하지 않은 소규모 택지 개발 지구 공공 주택 지구 등 공익사업으로 인하여 주택 등이 소유자의 의사와 상관없이 수용되어 기존주택에 더 이상 거주할 수 없을 때 발생합니다.

② 재해 이축권

홍수나 태풍 등 자연재해로 살고 있는 주택이 유실된 경우 이축권이 발생하며 자연재해로 주택이 유실된 경우 6개월 이내로 행사해야 합니다(6개월이 경과하면 이축 권리가 소멸함)

③ 일반 이축권

① 일반 이축권은 개발제한구역에서 건물 소유자와 토지의 소유자가 사용승인일 이후부터 한 번도 같았던 적이 없었고 당해 토지 소유자가 부동 의(不同意) 하여 기존 건부지에 신(개축) 축할 수 없는 경우.

② 개발제한구역에서 건물이 외딴곳에 위치하여 국가에서 관리하기 어려운 경우.

③ 재해를 입었거나 반복해서 재해를 입을 위험성이 있어 신축할 수 없는 경우.

④ 건물 철거 당시 토지 소유권을 확보하지 못해 실행 시기를 놓친 공공 이축권에 발생되며.

※ 아래 사진은 이미지 사진입니다.

■ 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별 조치법 시행령 별표 2 제4호 다목

다, 공익사업에 따른 이주대책의 일환으로 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제78조에 따른 개발제한구역 밖으로의 이주대책이 수립된 경우에는 공익사업과 관련하여 따로 이축을 허가하여서는 아니 된다. 철거된 건축물에 대하여 이주대책이 수립된 경우에는 해당 대책을 우선하여 따라야 하며, 이주대책이 포함된 경우로서 이주대책을 포기하는 경우에는 개발제한구역 법령에 따른 이축 대상에도 해당되지 않는다.

위의 개특법 이축권 관련 법령 및 시행령 등에 따르면 주거용 건물에 이주대책이 세워진 경우 해당 대책에 우선하여 따라야 한다고 규정하고 있습니다. 그렇다면 이주대책이 세워진 주택의 경우 이축권을 위한 용도로 건물 매도가 불가능한 것일까요? 아래 내용은 LH 공사에서 배포한 보상 안내문에 서술된 왕숙 1지구 이주자택지 공급 대상자 요건 및 기준입니다, 그러니까 이주대책이 세워지고 이에 해당하는 주택의 경우라도 주택을 보상 전에 매매한 경우 이주자 대책에서 제외되는 것이며 주택을 매수하고 주택의 보상금을 수령한 자가 이축할 수 있습니다.

- LH 공사 왕숙 1지구 이주자택지 공급 대상자 : 기준일 (공람공고일 2018.12,19) 1년 이전(2017.12.19.)부터 보상계약 체결일 또는 수용 재결일까지 당해 사업 지구 안에 주거용 건축물(가옥)을 소유하면서 계속 거주한 분으로서 손실보상을 받고 본 사업시행으로 인해 이주하는 분 중 택지의 공급을 원하는 분으로 규정하고 있습니다.

왕숙 지구 공공 주택 지구는 GB를 사업인정고시 후 해제하고 시행하는 사업구역이며, 또한 토지 거래 계약에 관한 허가 구역입니다, 주택 근린생활시설 등 이축을 위한 건물 매매 시 토지뿐만이 아니고 건물 지상권도 토지 거래 허가를 받아야 하는데, 토지 건물이 LH 공사로 수용됨으로 토지 거래 계약에 관한 허가 요건 충족되지 않아 허가를 받을 수 없으며 이에 건물 매매 시 건물 철거 특약을 명시하고 소유권 이 전시 공실 상태로 소유권이전등기가 종료되는 것이 바람직합니다. 이 경우 지상권 매매가 아니어서 토지 거래 허가를 받지 않아도 등기가 가능합니다.

LH 공사는 세입자 또는 건물 소유자 등이 지장물이나 영업권 등의 손실 보상금을 수령 후 일정 기간 해당 건물에서 거주하여도 문제 제기를 하지 않는 돼요, 하지만 이축인, 허가를 담당하는 남양주시 토지 거래 허가팀에서는 조사하여, 건물 등기 이전 시에 철거 특약의 약정이 이행되지 않은 경우, 즉 건물이 공실 상태로 이전되지 않은 경우 부동산 거래 신고 등에 관한 법(토지 거래 계약에 관한 허가 구역) 률 위반으로 고발 조치하고 후속 조치로 이축권 부여도 하지 않겠다고 합니다, 그러니까 필수적으로 공실 상태로 이전하여야 합니다.

아래 개특법 시행령에 의하면 토지 면적이 900㎡ 건물 바닥 면적이 450㎡인 경우라 하더라도 건물 보상금 수령 시 토지 건물의 소유자가 다른 경우 이 축시 대지 조성 면적은 330㎡로 조정되고 건물면적은 건폐율 100분의 60범위 내 연면적 450㎡ 2~3개 층까지 건축이 가능한 것입니다, 또한 건물 보상금 수령 시 토지 건물의 소유자가 같은 경우 철거 당시 대지면적 및 건물 바닥 면적까지 이축이 가능합니다.

■ 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별 조치법 시행령 별표 [ 2] 2호 (개정 2021. 5. 11)

개정 허가 또는 신고의 세부기준 (제22조 관련)

3. 토지의 형질변경 및 물건의 적치

가. 토지의 형질 변경 면적은 건축물의 건축면적 및 공작물의 바닥면적의 2배 이하로 한다. 다만, 다음의 어느 하나의 경우에는 그 해당 면적으로 한다.

1) 축사 및 미곡종합처리장은 바닥면적의 3배 이하

2) 주택 또는 근린생활시설의 건축을 위하여 대지를 조성하는 경우에는 기존 면적을 포함하여 330제곱 미터 이하. 다만, 별표 1 제5호 다목 다) ① 또는 같은

호 라 목사)에 따라 공익사업의 시행으로 인하여 철거(시장ᆞ군수ᆞ구청장이 공익사업의 시행을 위하여 존치할 필요가 있다고 인정한 후 공익사업 시행자에 게 소유권이 이전되는 경우를 포함한다. 이하 이 목에서 같다) 된 건축물을 신축하는 경우 해당 대지의 조성 면적은 철거 당시의 대지 면적까지로 할 수 있다.

이축권이 발생하는 건축물 보상금을 수령한 자가 이축이 가능한 시점은 수용보상금 수령 시에 토지 등 수용 사실 확인서를 발부하여 주는 돼요, 이 서면을 첨부하여 이축허가를 받으면 되는 돼요, 공공 주택 지구의 주거용 건축물에 이주대책이 세워진 경우 이주대책 대상자 심의가 완료된 후 이축허가신청을 접수하는 경우도 있습니다.

또한 일반적인 경우 이축하는 건축물의 용도는 철거 당시 용도대로 대지 330㎡에 건물 232㎡까지 건축이 가능합니다.

■ 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별 조치법 시행령 [별표 1] 제5호 다목 다

건축물 또는 공작물의 종류, 건축 또는 설치의 범위(제13조제1항 관련)

다. 주택(「건축법 시행령」 별표 1 제1호 가목에 따른 단독주택을 말한다. 이하 이 호에서 같다)

다) 가)에도 불구하고 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 국토 교통부령으로 정하는 입지 기준에 적합한 곳에 주택을 신축할 수 있다.

① 기존 주택(공익사업의 시행으로 개발제한구역에서 해제된 지역의 기존 주택을 포함한다)이 공익사업의 시행으로 인하여 철거(시장·군수·구청장이 공익사업의 시행을 위하여 존치할 필요가 있다고 인정한 후 공익사업 시행자에게 소유권이 이전되는 경우를 포함한다) 되는 경우에는 그 기존 주택의 소유자(해당 공익사업의 사업인정 고시 당시에 해당 주택을 소유하였는지와 관계없이 같은 법에 따라 보상금을 모두 지급받은 자를 말한다)가 자기 소유의 토지[「건축물 관리법」 제30조제1항에 따라 건축물의 해체 허가를 받거나 신고를 한 날(해체 예정일 3일 전까지 건축물의 해체 허가를 받거나 신고를 하지 않은 경우에는 실제 건축물을 해체한 날을 말한다) 당시 소유권을 확보한 토지를 말하되, 공익사업의 시행을 위하여 기존 주택을 존치하는 경우에는 기존 주택의 소유권 이전 당시 소유권을 확보한 토지를 말한다]에 신축하는 경우

② 기존 주택이 재해로 인하여 더 이상 거주할 수 없게 된 경우로서 그 기존 주택의 소유자가 자기 소유의 토지(재해를 입은 날부터 6개월 이내에 소유권을 확보한 토지를 말한다)에 신축하는 경우

③ 개발제한구역 지정 이전부터 건축되어 있는 주택 또는 개발제한구역 지정 이전부터 다른 사람 소유의 토지에 건축되어 있는 주택으로서 토지 소유자의 동의를 받지 못하여 증축 또는 개축할 수 없는 주택을 법 제12조제1항제2호에 따른 취락지구에 신축하는 경우

■ 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별 조치법 시행령 [별표 1] 제5호 라목다

건축물 또는 공작물의 종류, 건축 또는 설치의 범위(제13조제1항 관련)

라. 근린생활시설의 건축

다) 나)의 본문에도 불구하고 기존 근린생활시설(공익사업의 시행으로 개발제한구역에서 해제된 지역의 기존 근린생활시설을 포함한다)이 공익사업의 시행으로 인하여 철거(시장·군수·구청장이 공익사업의 시행을 위하여 존치할 필요가 있다고 인정한 후 공익사업 시행자에게 소유권이 이전되는 경우를 포함한다) 된 경우에는 그 기존 근린생활시설의 소유자(해당 공익사업의 사업인정 고시 당시에 해당 근린생활시설을 소유하였는지와 관계없이 같은 법에 따라 보상금을 모두 지급받은 자를 말한다)는 국토 교통부령으로 정하는 입지 기준에 적합한 자기 소유의 토지[「건축물 관리법」 제30조제1항에 따라 건축물의 해체 허가를 받거나 신고를 한 날(해체 예정일 3일 전까지 건축물의 해체 허가를 받거나 신고를 하지 않은 경우에는 실제 건축물을 해체한 날을 말한다) 당시 소유권을 확보한 토지를 말하되, 공익사업의 시행을 위하여 기존 근린생활시설을 존치하는 경우에는 기존 근린생활시설의 소유권 이전 당시 소유권을 확보한 토지를 말한다]에 근린생활시설을 신축할 수 있다.

건축물의 용도는 철거 당시 용도대로 허가받아 건물 완공 사용승인 후 주택을 근린생활시설 소매점 등의 용도로 변경이 가능하지만, 주택이나 근린생활시설 소매점 등의 건물을 일반음식점으로 용도변경은 기특 법 시행령 제18조 제2항 제1호 제2호 제3호에 해당하는 자가 아닌 경우 음식점으로 용도변경은 불가능합니다, 또한 철거 당시 건물의 용도가 음식점인 경우 음식점으로 이축이 가능하며, 음식점으로 이 축시 인접한 토지를 이용하여 300제곱 미터 이내의 주차장을 설치할 수 있으며, 주차장을 다른 용도로 변경하는 경우에는 주차장 부지를 원래의 지목으로 되돌려야 합니다.

제18조(용도변경)

① 법 제12조 제1항 제8호에서 “대통령령으로 정하는 건축물을 근린생활시설 등 대통령령으로 정하는 용도로 용도변경하는 행위”란 다음 각 호의 행위를 말한다.

1. 주택을 다음 각 목의 시설로 용도변경하는 행위. 다만, 「수도법」 제3조제2호에 따른 상수원의 상류 하천(「하천법」에 따른 국가하천 및 지방하천을 말한다)의 양쪽 기슭(양안) 중 그 하천의 경계로부터 직선거리 1킬로미터 이내의 지역(「하수도법」 제2조제15호에 따른 하수처리구역은 제외한다)에서 1999년 6월 24일 이후에 신축된 주택을 근린생활시설로 용도변경하는 경우에는「한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률」 제5조에 따라 설치할 수 없는 시설을 제외한 근린생활시설만 해당한다.

✻근린생활시설을 음식점 등으로 용도변경

제18조(용도변경)

② 제1항 제1호, 제2호 및 제4호에 따라 휴게음식점, 제과점 또는 일반음식점으로 용도변경을 할 수 있는 사람은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람이어야 하며, 용도변경하려는 건축물의 연면적은 300제곱 미터 이하여야 한다.

1. 허가신청일 현재 해당 개발제한구역에서 5년 이상 계속 거주하고 있는 사람 (이하 “5년 이상 거주자”라 한다)

2. 허가신청일 현재 해당 개발제한구역에서 해당 시설을 5년 이상 계속 직접 소유하면서 경영하고 있는 사람

3. 개발제한구역 지정 당시부터 해당 개발제한구역에 거주하고 있는 사람(개발제한구역 지정 당시 해당 개발제한구역에 거주하고 있던 사람으로서 개발제한구역에 주택이나 토지를 소유하고, 생업을 위하여 3년 이하의 기간 동안 개발제한구역 밖에 거주하였던 사람을 포함하되, 세대주 또는 직계비속 등의 취학을 위하여 개발제한구역 밖에 거주한 기간은 개발제한구역에 거주한 기간으로 본다. 이하 “지정 당시 거주자”라 한다)

③ 제2항에 따라 용도변경을 하는 휴게음식점, 제과점 또는 일반음식점에는 인접한 토지를 이용하여 300제곱 미터 이내의 주차장을 설치할 수 있으며, 주차장을 다른 용도로 변경하는 경우에는 주차장 부지를 원래의 지목으로 되돌려야 한다.

아래 소득세법 시행령에 따르면 토지 건물과 함께 양도되는 이축권은 양도소득세로 신고하여야 한다고 규정하고 있습니다, 다만, 해당 이축권 가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 별도로 평가하여 신고하는 경우는 제외한다. 제158조 2(양도소득에서 제외되는 이축권의 범위) 법 제94조 제1항 제4호 마목 단서에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 별도로 평가하여 신고하는 경우”란「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인 등이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 둘 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액)을 구분하여 신고하는 경우를 말한다. 이 경우 기타 소득세로 납부하면 되는 것입니다.

소득세법 [시행 2022. 1. 1.] [법률 제18578호, 2021. 12. 8., 일부개정]

제94조 (양도소득의 범위) ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득

(토지 건물과 함께 양도되는 부동산은 양도소득세로 신고하여야 한다)

소득세법 제94조 제1항 제4호 마목

마. 제1호의 자산과 함께 양도하는 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별 조치법」 제12조 제1항 제2호 및 제3호의 2에 따른 이축을 할 수 있는 권리(이하 "이축권"이라 한다). 다만, 해당 이축권 가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 별도로 평가하여 신고하는 경우는 제외한다.

소득세법 시행령 [시행 2022. 1. 21.] [대통령령 제32352호, 2022. 1. 21., 타법 개정]

제158조의 2 (양도소득에서 제외되는 이축권의 범위) 법 제94조 제1항 제4호 마목 단서에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 별도로 평가하여 신고하는 경우”란「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인 등이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 둘 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액)을 구분하여 신고하는 경우를 말한다.

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