[부동산투자스쿨 빌딩분석3] 강동구 천호/성내 재정비촉진지구 내 성내5재정비촉진구역 재개발호재 있는 럭키빌딩

[J.D록펠러]

강남 또는 송파에 쏠렸던 개발 호재가 동쪽으로 이동함에 따라 강동구가 급부상하고 있습니다.
강동구 일대에 개발 호재와 교통망 확충이 꾸준하기 때문인데요. 강동구의 대표적인 사업으로 천호-성내재정비촉진지구, 천호뉴타운 사업이 있습니다.
총 6개 권역을 중심지형과 주거지형으로 나눠 진행되며, 완료 시 지역이 ‘제2의 잠실’로 자리매김할 전망이라고 합니다.
천호-성내재정비촉진지구는 강동구의 대표 상권인 천호대로변을 중심으로 진행되며, 업무와 상업, 주거가 어우러진 복합주거지가 탄생하게 될 예정입니다.

지난 3월 성내 5재정비촉진구역 재개발 사업의
관리처분계획인가 고시 공고가 되었습니다.

그럼 천호/성내 재정비촉진지구 사업에 대해서
간단히 알아보고 고시내용을 확인해 볼게요


천호성내 재정비촉진지구
사업내용

1.건물상세리스트

1)빌딩이름 : 럭키빌딩신관

2)대지면적 : 218.5m² (66.2평)

3)연면적 : 642.63m² (194.7평)
4)용도지역 : 제2종일반주거지역 (7층이하 고도제한)
용도지구 :
용도구역 : 제1종지구단위계획구역
5)준공 : 93.9월
6)층수 : 5F/B1 (E/V유)

2. 위치및 교통

3. 럭키빌딩 현황들

1)럭키빌딩 사진

ㄱ)빌딩 모습

대상건물 정면 방향

대상 측면 방향

ㄴ)럭키빌딩 주변 모습

대상 건물의 도로는 일방통행

5F은 주택으로 분류

건물 내부에서 보이는 광진교 초입과 지대(?)높이의 차이

건물 4층에서 보이는 광진교 및 한강 뷰

건물 내부에서 내다보이는 도로(일방통행)

한창 공사중인 힐데스하임천호가 보이네요

럭키빌딩 골목 안으로 들어오면 단독주택(건설회사에서 재개발을 보고 매입한것 같네요) 다세대/다가구 주택들이 보이는데요.

대상지건물이 있는 이곳(337,338번지 일대)은 가로주택정비 사업 구역입니다.

가로주택정비사업이란?

간단히 말해
노후.불량건축물이 밀집하는 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하는 정비사업이다.

둘러보니 여기는 모텔자리인것 같은데 신축건물이 있네?? 하고 찾아보니 모텔이 있던자리네요.
모텔은 사라지고 다세대주택이 들어섰습니다.
음. . .

모텔과 빌라들

장어사랑을 끼고 일방통행 도로로 진입

공구거리를 지나 광진교로 가기 전의 우회도로하면
일방통행의 진입 도로가 나옵니다.

천호 공구거리

광진교 남단 사거리

광진교 남단사거리에서 광진교 방향

2)토지이용계획확인원

3)건축물대장

4)등기부등본

등기부등본을 통해 337-97을 담보로 337-98(럭키빌딩)까지 매입했었음을 알 수 있었습니다.
(337-97은 2019년 21억에 매각됨)






4.주변거래 사례

*노란색(다가구) : 20.02 10.1억 (평2.43천만)
20.12 15.5억 (평2.58천만)
21.06 13.5억 (평2.54천만)
*보라색(빌딩) : 20.10 39.4억 (평3.58천만)
20.11 12.3억 (평 2.86천만)
21.04 37.3억 (평3.69천만)
*빨간색(매물) : 21.07 17.8억 (평2.69천만)
21.07 220억 (평9.322천만)
21.08 48억 (평3.42천만)
21.08 120억 (평4.47천만)



주변 아파트및 거래 사례 참고해보세요.

https://m.cafe.daum.net/dgbudongsantech/QghY/2651?svc=cafeapp



5. 검토및 의견 (가격 예상 가치 평가)

1)인근에 천호,성내재개발촉진지구 사업이 예정돼 있지만 대상지건물이 있는 이곳(337,338번지 일대)은
천호7구역 / 재정비촉진구역 끝이며 가로주택정비 사업 구역입니다.
그래서 대규모사업인 재개발 사업의 단점인 사업 시행 기간이 오래걸리는 점을 최소한으로 줄일 수 있겠으나
7지역은 많은 진전이 있지 않고 고도제한등으로
풀어가고 해결해야할 숙제들이 많이 있어보입니다

또한 도시계획상에 본 위치는 도로로 예정이 돼있어 10여년 뒤에는(?) 토지가 수용될 수도 있지 않을까 생각합니다. 큰 건물들이 많아 쉽지는 않겠으나. . .

2) 제2의 잠실까지는 꽤 시간이 필요한듯 보입니다.
하지만 개발이 다 끝나고 나면 이 곳 또한 많은 지가 상승이 있을거란 생각이 듭니다.
하지만 현재로서의 도로 기능과 광진교가 바로 옆에 있으나 도로의 지대(?)의 높이 차이로 가치가
제 가치를 다 하지 못한다고 판단했습니다.
그리고 일방통행및 도로또한 좋은 여건은 아닌듯 했습니다. .

그러나 반면 올림픽대로 진입하거나, 올림픽대로를
통한 접근성이 좋아 목적이 분명한 자기 고유의 집객 즉, 물류쪽이나 기업본사, 자동차 정비및 관련 업종으로는 입점하기에는 좋은것 같습니다. .

낮이고 밤이고 활용가치가 높은 상가가 좋다.
고로 활용면에서는 국한적인 것 같습니다.

[엘도라도5]

아앗! 기억이 새록새록 떠오르네요
주변은 작년과는 익숙한듯 하면서도. 또 많이 달라졌네요 자세히 볼수 있도록 엄청난 사진 감사함니다♡

[J.D록펠러]

하핫~ 기억나시죠~~

[달려라꿈장이]

사업정리부터 단독주택, 빌딩 최근 거래까지~~~ 공들여서 작성하신 게 느껴집니다 지난번 천호동 건물 보러 갔던 기억이 떠오르며 비교하게 되어요 정성 가득한 분석글 써주셔서 감사드립니다^^

[J.D록펠러]

네 천호동 암사동 강동구에 발공했던 빌딩들 한번씩 떠오르며 비교하게되죠^^
이래서 한 지역 정해서 뽀개기 하나봐요^^ 달려라꿈장이님의 강남뽀개기도 궁금합니다~

[아틀란티스]

강동구 천호동을 실시간에서 자주 만나다 보니 더 속속들이 친해진 것 같습니다. 이렇게 항목항목 정리하시기까지 시간도 많이, 공들이셨을 것 같아요 유용한 정보들 너무 편하게 읽어 죄송한 마음도 들어요. 감사히 공부하고 갑니다!!!!

[J.D록펠러]

아틀란티스님은 카페를 위해 안팎으로 항상 고군분투해주시잖아요~~ 항상 감사하지요~

[빛나는 미래]

건물 분석뿐만이 아닌 지역 사업에 대한 설명 건물 주변 시세 교통 아파트 시세
주변 환경과 건물에서 바라본 한강뷰 사진까지 다양하고 꼼꼼하게 분석 해주셨네요
완전히 천호동의 핵심을 확인하신듯 합니다. 도움 많이 됩니다.감사합니다

[J.D록펠러]

네 천호동의 핵심이더라구요.도움이 되셨다니 저도 기분이 좋습니다~

[정품 꽃소금]

아파트 가격을 보다보니 상업지의 가격이 귀여워보이는 착각이 듭니다 ㅎㅎ
더운데 고생 많으셨어요
감사합니다^^

[J.D록펠러]

그러게요.착각을 불러일으키고 착각하며 사는거 같아요. . 읽어주셔서 감사합니다~

[진리는나의빛]

와 천호동..
지난번에 장례식장 옆 건물이 떠오르네요
이렇게 자세한 분석이라니 이해도 쏙쏙 갑니다 감사합니다

[J.D록펠러]

네 장례식장 옆 건물도 삼계탕 건물도 강동구를 아울러 생각나게되지요. . .더운데 항상 수고가 많으십니다

[세상을 날자]

사진도, 글도 정성스럽게 작성해주신것이 느껴집니다.
덕분에 찬찬히 읽어보았고, 이 지역에 대해 공부하게 되었습니다.
고맙습니다.

[J.D록펠러]

아직 서툰부분이 많아서 시간이 오래걸리네요~ 컴터와 좀 친해져야는데ㅠ
세상날자님의 분석글도 어서 보고싶어요~~~ 기다립니다~~^^

[다이아몬드.]

다양하고 자세하게 분석해주셔서 감사드립니다.많은시간을 투자하셔서 더많은것을 알려주시려고 하시는게 보이네요..덕분에 주변공부를 하게되엇네요..감사드립니다~~

[J.D록펠러]

아고 시간이 생각보다 많이 걸리더라구요. 아직 부족한부분이 많아서요. .함께 공부하고 정리하고자 올리는데 공부되셨다니 다행입니다~

[펜트하우스]

저기 주민센터에서 투표 했던 추억이 납니다. 주변이 어찌나 어지럽던지요. 저 벽돌 빌라들도 떠오르구요.. ㅎㅎㅎ 추억소환했습니다. 여러번 봤어요. 넘 유익합니다!!

[J.D록펠러]

천호에서 투표하셨구나. .^^ 펜트하우스님의 추억을 소환했나요~~ 펜트하우스님의 분석글도 인상적이게 봤어요.함께 더 성장하며 나아가봐요~

[부동산위너]

록펄러님~
분석글 잘봤습니다. 이게 폰을 잃어버리고조 사진을 먼저 걱장하셨다던 그 물건지인가요? 과연 성내/천호지역이 '제2읮 잠실'을 꿈꾸는 중인가보네요. 레볠3 되신것도 축하드리례요^^

[J.D록펠러]

네 ㅎㅎ 자료들 가득했죠 ㅎㅎ
어떠신가요. .제2의 잠실과 현재의 잠실. .
위너님의 판단은?? 저 오늘 다녀와봤습니다. yk빌딩. . .

[부동산위너]

오옷 바로 또 다너오셨군요 ^^
제2의 서울, 제2의 강남, 제2의 잠실
결국 2인자라는거죠. 그래도 최고를 닮아가려다 보면 분명 좋아지겠죠 ㅎㅎ

[럭키하늘]

강동구도 성내천호지역 정비사업지구로 핫하구만요 ㅎㅎ.
분석글 잘 보았습니다.
점점 하시는 속도와 깊이도 성장하시네요 ^^
감사합니다. 많은 도움이 되었어요

[J.D록펠러]

핫하긴한데. 오늘 좀전에 나인원한남 기삿글을 보니. .할말이 참. . .더욱 분발해야겠습니다.같이 가즈아!!!

[가이아(Gaia)]

단 한순간도
단 한시절도
단 어느세월도
부는 늘 그렇게 부동산과 함께하였으니

[J.D록펠러]

네 부는 그렇게 부동산과 함께 부풀어지네요. .늘 항상 언제나 그렇게. . .

[여의주]

앗 이 빌딩은 작년?인가에 발공 갔던 곳인듯 하네요
위치가 참 애매하다 했던 기억이 있는데
이런 상황이군요
자세히 공부할 수 있어 넘 좋습니다
감사합니다 록펠러님 ~~^^

[J.D록펠러]

네~~ 기억나시죠? ^^

[콩진]

건물안에서도 겉에서도, 그리고 주변을 알 수 있는 세세한 사진들까지!!
꼼꼼 디테일한 분석에 박수치고 갑니다!!!!
감사합니다 록펠러님!!

[J.D록펠러]

여러모로 살펴는 봤는데 어떠한지
어찌될지 시간이 더 흘러봐야알겠죠?
늘 아낌없는 지원감사합니다. 콩진님의 열정에 힘입어 덩달아 열정이 생깁니다. 제가 더 감사드립다. 콩진님~

[해와별]

많이 아는 만큼 분석을 할수 있는거 같습니다.
진짜 잘보고 갑니다. 감사합니다

[J.D록펠러]

아는것이.힘 아는만큼 보이는 힘. .
정말 더 많이 배우고 더 많이 담아야하는것 같아요. 감사합니다^^

[태백21]

대단하십니다~
건물 내외부에서 꼼꼼하게 둘러보고 오셨네요
더 자세하게 공부하게 되었습니다~ 감사합니다