[경매교훈담] 대지지분 없는 아파트 경매 주의하라

[유니짱]

대지지분 없이 경매에 나온 아파트의 경우 대지지분 소유자가 [구분소유권 매도청구권]을 행사할 땐 소유권을 잃을 수 있다는 대법원 판결이 나왔다.

사례1>

회사원 남모씨(35세)는 지난 93년9월 서울지방법원 산하 본원에서 진행된 입찰에서 서울 강남구 도곡동 31평형 아파트를 1억4천만원에 낙찰 받아 잔금을 치른후 소유권을 넘겨 받았다.그러나 대지지분 소유자인 신모씨가 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제7조 “대지사용권을 가지지 아니한 구분소유자가 있을 때에는 그 전유부분의 철거를 구할 권리를 가진 자는 그 구분소유자에 대하여 구분소유권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다”는 조항에 따라 94년에 아파트 매매소송을 제기,그후 2년만에 원고 승소판결을 받았다.(대법96다14661) 따라서 남씨는 법원조정결정에 따라 1억7000만원을 받고 전 소유자에게 넘겨줄 수밖에 없었다. 남씨는 2년여의 소송기간동안 시간과 돈을 낭비한 셈이 됬다.

한 법원 경매전문가는 “대지지분이 없는 아파트일지라도 감정가에 대지권가격이 포함돼 있다면 향후 대지권에 대한 소유권을 넘겨 받을 수 있다”면서 그러나 이 아파트같이 감정가에 대지권에 대한 가격산정이 되 있지 않은 경매물건은 가급적 피하는 것이 상책“이라고 말했다. 한편 계약경제일보에서는 대지권이 미등기된 경매아파트 실태를 조사한 바 있다. 그 결과 서울을 포함한 수도권지역의 법원에서 97.1월부터 6월 말까지 진행된 총 8천2백39건의 아파트 물건중 대지권이 미등기된 물건(입찰외의 물건)은 416건으로 5.05%에 달하는 것으로 나타났다. 이런 물건은 최종적인 토지구획정리가 아파트 준공보다 더 늦은 수서 분당 산본 가양 신내등과 같이 택지가 새로 개발되는 신도시 아파트에서 특히 많이 발생하고 있다.

이와 같이 건물 등기가 먼저 이루어진 아파트의 경우 토지등기는 준공 후 1년에서 심지어는 2년이상이 지난 후에야 이루어지는 경우가 많다.따라서 입찰전 철저한 권리분석을 한 후 응찰하는 것만이 예측할 수 없는 손해를 막을 수 있다.

사례2>

서울시 강남구에 사는 나경매씨는 몇 년 전 아파트 경매로 낭패를 본 일이 있다. 나씨는 아파트를 시가보다 훨씬 싼 가격에 낙찰받고 기뻐하고 있었다.

당시 강남구에 있는 32평형 아파트를 1억6천여만원에 낙찰받은 것. 강남에 소재한 30평형대 아파트 시세만 따져봐도 엄청난 횡재를 했다는 생각이었다. 하지만 30평형대 아파트가 지나치게 가격이 낮은 점을 간과한 것이 화근이었다. 이 물건의 경우 대지지분이 없는 물건으로 시가보다 50%이상 싼 것이었다.

이윽고 경매 당시 아파트 대지권 소유자가 <집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률> 제7조에 따라 아파트를 팔라는 소송을 제기, 나씨가 패하게 됐다.
대법원에 따르면 나씨는 대지사용권을 가지지 못한 구분소유자에 해당하고 원고는 그 대지지분의 소유자로서 건물의 철거를 요구한 권리를 갖고 있으므로 구분소유권(건물)을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다는 것이다.
결국 나씨는 법원의 조정 결정에 따라 아파트 소유권을 전 소유자에게 1억7천만 원에 넘겨줄 수밖에 없었다.
이처럼 감정평가에서 대지권에 대한 가격 산정이 포함되지 않은 경매 물건은 가급적 피하는 것이 상책이다.
법원의 임대차 현황조사서를 보면 <대지권 없음>이라고 부기해 놓은 경우가 있는데 이러한 물건이 대지지분이 없는 물건이다.
주로 새로 개발된 신도시아파트 밀집지역이 이러한 경구가 많다. 신도시는 최종 토지구획정리가 아파트 준공보다 더 늦어 건물등기가 먼저 되고 토지등기는 준공 후 1~2년 이상 지난 후에야 이뤄져 대지지분 없는 아파트가 경매로 나오는 것이다.
이러한 물건은 대지지분에 대한 감정이 제외되기 때문에 가격이 저렴하다는 장점은 있지만 권리행사에 제약을 받으므로 피하는 것이 좋다.

대지지분 없는 아파트라도 감정에 대지권 가격이 포함되면 향후 대지권에 대한 소유권을 넘겨받을 수 있어 별다른 문제가 없다.
그러나 대지권 가격이 감정에서 제외된 경우는 낙찰받은 후에도 대지권 소유자가 <구분소유권 매도 청구권>을 행사하면 소유권을 잃기 때문에 주의가 요구된다.

<서울 수도권 대지권 미등기 경매 아파트 현황>

법 원 별	총 건 수	아파트진행건수	대지권  미등기
			감정 포함	감정 미포함
서울	19179건	2799건	102건	34건
의정부	6833	1091	47	5
수원	8823	1533	26	22
성남	2136	280	124	-
여주	1294	148	-	-
평택	1186	199	1	-
인천	9327	1766	19	3
부천	2028	423	33	-
계	50806	8239	352	64

[판례1] 집합건물의 건축자로부터 전유부분과 대지지분을 함께 매수하여 그 대금을 모두 지급함으로써 소유권 취득의 실질적 요건은 갖추었지만 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료받고 대지지분에 대하여는 소유권이전등기를 받지 못한 경우, 매수인은 매매계약의 효력으로써 건물의 대지를 점유ㆍ사용할 권리를 갖는지 여부(적극) 및 매수인의 지위에서 전유부분의 소유를 위하여 가지는 위와 같은 대지의 점유ㆍ사용권이 집합건물의소유및관리에관한법률 제2조 제6호 소정의 '대지사용권'에 해당하는지 여부(적극)

판결: 아파트와 같은 대규모 집합건물의 경우, 대지의 분·합필 및 환지절차의 지연, 각 세대당 지분비율 결정의 지연 등으로 인하여 전유부분에 대한 소유권이전등기만 수분양자를 거쳐 양수인 앞으로 경료되고, 대지지분에 대한 소유권이전등기는 상당기간 지체되는 경우가 종종 생기고 있는데, 이러한 경우 집합건물의 건축자로부터 전유부분과 대지지분을 함께 분양의 형식으로 매수하여 그 대금을 모두 지급함으로써 소유권 취득의 실질적 요건은 갖추었지만 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료받고 대지지분에 대하여는 위와 같은 사정으로 아직 소유권이전등기를 경료받지 못한 자는 매매계약의 효력으로써 전유부분의 소유를 위하여 건물의 대지를 점유·사용할 권리가 있는바, 매수인의 지위에서 가지는 이러한 점유·사용권은 단순한 점유권과는 차원을 달리하는 본권으로서 집합건물의소유및관리에관한법률 제2조 제6호 소정의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리인 대지사용권에 해당한다고 할 것이고, 수분양자로부터 전유부분과 대지지분을 다시 매수하거나 증여 등의 방법으로 양수받거나 전전 양수받은 자 역시 당초 수분양자가 가졌던 이러한 대지사용권을 취득한다.

[판례2] 집합건물에 대하여 전유부분의 등기와 대지지분의 등기가 동시에 이루어져야 하나 특별한 사정으로 인하여 전유부분에 대하여만 소유권이전등기를 받은 매수인이 대지지분에 대한 소유권이전등기를 받기 전에 대지사용권을 전유부분과 분리하여 처분할 수 있는지 여부(소극) 및 매수인이 전유부분 및 장래 취득할 대지지분을 다른 사람에게 양도하여 그 중 전유부분에 대한 소유권이전등기를 경료하여 준 다음 사후에 취득한 대지지분을 전유부분의 소유권을 취득한 양수인이 아닌 제3자에게 분리 처분할 수 있는지 여부(소극)

판결: 집합건물의소유및관리에관한법률의 규정내용과 입법취지를 종합하여 볼 때, 대지의 분·합필 및 환지절차의 지연, 각 세대당 지분비율 결정의 지연 등의 사정이 없었다면 당연히 전유부분의 등기와 동시에 대지지분의 등기가 이루어졌을 것으로 예상되는 경우, 전유부분에 대하여만 소유권이전등기를 경료받았으나 매수인의 지위에서 대지에 대하여 가지는 점유·사용권에 터잡아 대지를 점유하고 있는 수분양자는 대지지분에 대한 소유권이전등기를 받기 전에 대지에 대하여 가지는 점유·사용권인 대지사용권을 전유부분과 분리 처분하지 못할 뿐만 아니라, 전유부분 및 장래 취득할 대지지분을 다른 사람에게 양도한 후 그 중 전유부분에 대한 소유권이전등기를 경료해 준 다음 사후에 취득한 대지지분도 전유부분의 소유권을 취득한 양수인이 아닌 제3자에게 분리 처분하지 못한다 할 것이고, 이를 위반한 대지지분의 처분행위는 그 효력이 없다.

[mxhn18491]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^

[samoie]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^

[입찰자]

참 좋은 자료네요...잘 읽었습니다..ㅎㅎㅎ

[희동]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^

[학교가자]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^

[앤베레]

98다45669 판결로 걱정이 없게 되었답니다. 저도 대략 10번 이상 읽어보니 답이 나오네요

[앤베레]

만약 매도청구권이 인정된다면 그 판례를 알려주시기 바랍니다. 위의 판결은 수분양자가 토지에 대해서 소유권을 취득하면서 반드시 건물 소유자에게 팔아야 한다는 내용입니다.

[앤베레]

즉, 분양받은자(=수분양자)에게서 집합건물(=아파트, 연립주택)을 매매로 산사람(=건물은 등기가 나왔으나, 토지가 아직 나오지 않은 상태)이 근저당으로 건물이 경매시에는 당연히 그 대지사용권이 승계된다는 내용입니다. 따라서 위 사례2의 경우처럼 집합건물...법 제7조에 의한 청구권을 행사한 판례가 있다면

[앤베레]

그 사건번호를 알려주시기 바랍니다. 이는 대단히 중요한 내용입니다.

[앤베레]

수분양자(건물등기, 대지사용권취득)--->매매(건물등기, 대지사용권을 일괄매매만 가능)--->경락자(=매매로 취득한 자를 승계) 그러므로 경락자는 대지소유자(=수분양자 혹은 분양자)에게 대지지분 등기를 넘기라고 요구할 수 있다.

[나철망]

좋은 게시물이네요.^^

[Fight The World]

앤베레님의 의견에 한표...^^

[mynal]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^

[wonbin]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^

[송영훈]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^

[둥이둥이둥이]

^^$

[청운거사]

좋은글 감사합니다.