2022년 토지 취득세. 양도소득세

[그러니까.]

2022년 토지 취득세. 양도소득세

토지를 사실 때에는 취득세를, 파실 때에는 양도소득세를 부담하셔야 합니다. 토지에 관련된 세금은 여러가지 여건에 따라 달라지기 때문에, 전문가인 세무사와 상담하여 처리하는 것이 좋으나, 그래도 기본적인 내용을 아시고 계시면, 토지를 사실 때나 파실 때 대략적으로 세금이 어느정도 인지 아실 수 있습니다.

그래서 오늘은 2022년 토지취득세와 양도소득세에 대하여 말씀드리도록 하겠습니다.

★2022년 토지취득세

먼저 토지는 농지(전, 답, 과수원) 과 농지 외 토지 (나대지, 잡종지,임야 등) 으로 나누어 집니다. 농지와 농지외 토지는 취득세가 다릅니다.

【토지취득세율표】

구 분		취득세	농어촌특별세	지방교육세	합계
농지 외 토지 (나대지, 잡종지, 임야 등)		4.0%	0.2%	0.4%	4.6%
농지 (전. 답.과수원)	신규농지	3.0%	0.2%	0.2%	3.4%
	2년이상자경/ 귀농인	1.5%	-	0.1%	1.6%
상속	농지 외 상속	2.8%	0.2%	0.16%	3.16%
	농지	2.3%	0.2%	0.06%	2.56%
	2년이상자경한 농지	0.15%	-	0.03%	0.18%

농지 (전, 답, 과수원)의 경우에 토지매수시 취득세는 신규취득인 경우에 농어촌특별세와 지방교육세를 포함하여 3.4%를 납부하여야 하며, 농지 외 토지 (대지, 잡종지, 임야 등)은 농어촌특별세와 지방교육세를 포함하여 4.6%를 납부하셔야 합니다. 반면에 농지의 경우 2년이상 자경하거나 귀농인은 농어촌특별세는 면제되며, 취득세와 지방교육세도 신규취득보다 50% 낮은 1.6%를 납부하시면 됩니다. 만약 부모님으로 부터 상속을 받은 경우 농지 외 토지는 3.16%의 취득세를 납부하셔야 하며, 농지의 경우 2.56%의 취득세를 납부하셔야 합니다. 이 경우에도 2년 이상 자경한 농지를 상속받는 경우에는 취득세 감면을 받는데, 0.18%의 취득세만 납부하시면 됩니다

★ 토지 양도소득세

토지는 주택과 달리 보유기간이 상당히 긴 편입니다. 토지를 매수하려는 목적도 직접 농사를 지으려는 경우도 있고, 주택을 지어 전원생활을 하시려는 경우도 있고, 토지를 투자용으로 매수하려고 하시려는 경우 등 다양합니다. 토지도 파실때에는 양도소득세를 납부하셔야 하는데, 토지 양도소득세율은 상당히 높은 편이고, 장기간 보유하더라도 공제되는 부분이 많지 않습니다. 토지의 양도소득세율은 보유기간에 따라 다르고, 특히 사업용토지와 비사업용토지이냐에 다라서 양도소득세의 차이가 있습니다.

【사업용토지와 비사업용토지】

사업용토지	토지를 용도에 맞게 사용하면서 보유하는 토지	비사업용토지	토지를 용도게 맞게 사용하지 않으면서 보유하는 토지
농지 (전, 답, 과수원)	재촌, 자경하는 농지	농지 (전, 답, 과수원)	농사를 짓지 않고 단순보유하는 농지
	농지은행에 위탁, 임대한 농지 (8년이상)		임대경작하는 농지
임야	주거지 시, 군, 구 지역의 임야	임야	주거지로 부터 30㎞ 밖의 임야
	주거지로 부터 30㎞이내 의 임야
대지	건물이 있는 대지	대지	건물이 없는 나대지

사업용토지란 토지를 사용용도에 맞게 사용하면서 보유하는 토지를 말하며, 비사업용 토지란 토지를 사용용도에 맞게 사용하지 않으면서 보유하는 토지를 말합니다. 즉, 건물이 없는 나대지. 부재지주 소유의 임야. 농사를 짓고 있지 않는 농지 등 어떤 사용을 하지 않고 놀고 있는 땅이라고 생각하시면 됩니다. 이러한 비사업용토지는 투기적 성격으로 보유할 가능성이 크기 때문에 사업용토지에 비하여 양도세율이 10% 중과되어 부과됩니다.

★ 2022년 달라지는 양도소득세

구 분		사업용토지		비사업용토지
		변경전	변경후	변경전	변경후
보유기간	1년미만	50%	70%	50%	70%
				기본세율+10%	기본세율+10%
	2년미만	40%	60%	40%	60%
				기본세율+10%	기본세율+10%
	2년이상	기본세율 (6~45%)		기본세율+10%	기본세율+10%

주말체험영농 목적 (1,000㎡ 미만 ) 의 농지는 2021년까지 사업용토지로 인정이 되었으나, 2022년 1월 1일 부터는 면적에 상관없이 모두 비사업용토지로 인정됩니다.

【2022년 토지의 양도소득세율 (기본세율)】

과세표준	기본세율	비사업용토지 중과세율 (기본세율 + 10%)	누진공제
1200만원이하	6%	16%	-
1200~4600만원이하	15%	25%	108만원
4600~8800만원이하	24%	34%	522만원
8800~1억5천만원이하	35%	45%	1490만원
1억5천~3억원이하	38%	48%	1940만원
3억원~5억원이하	40%	50%	2540만원
5억원~10억원이하	42%	52%	3540만원
10억원초과	45%	55%	6540만원

다행인 것은 2022년 부터 시행될 예정이었던 비사업용토지의 중과세율이 10%에서 20%로 상향되는 것과 비사업용토지의 장기보유특별공제 배제 적용은 시행하지 않게 되었습니다. 따라서 비사업용토지라도 현행 10%의 중과만 적용받으며, 장기보유특별공제도 적용 받으실 수 있다는 점입니다. 토지의 경우 보유년수×2% 만큼 장기보유특별공제를 받으실 수 있습니다. (최대 15년 이상 보유시 30% 한도)

【토지 양도소득세 계산방법】

【토지양도소득세 계산방법】

양도가액 (-)취득가액 (-) 필요경비

=

① 양도차익

(-) 장기보유특별공제율 (최대 30%)

=

② 양도소득금액

(-) 양도소득기본공제 (년간 250만원)

=

③ 양도소득과세표준

(×) 세율 (6%~42%)

(-) 누진공제

=

④ 산출세액

(+) 지방소득세 (양도소득세의 10%)

=

⑤ 총 납부세액

토지 양도소득세의 계산식은 위의 내용과 같습니다. 예를 들어 양도소득세를 계산하여 보겠습니다. 토지를 1억에 매수하여 (필요경비 5백만원) 10년을 보유하고, 5억원에 팔 경우에 양도소득세는 다음과 같습니다.

① 양도차익 : 5억원 (양도가액) - 1억원 (취득가액) - 5백만원 (필요경비) = 3억9천5백만원

※ 장기보유특별공제액 : 3억9천5백만원 (양도차익) × 20% (장기보유특별공제 → 10년 × 2%) = 7천9백만원 양도차익에서 장기보유특별공제액을 차감한 금액이 양도소득금액입니다

② 양도소득금액 : 3억9천5백만원 (양도차익) - 7천9백만원 (장기보유특별공제액) = 3억1천6백만원

※ 양도소득기본공제 : 250 만원 (소득별로 연 1회에 한하여 250만원 공제)

③ 양도소득과세표준 : 3억1천6백만원 (양도소득금액) - 250만원 (양도소득기본공제) = 3억1천3백5십만원

※ 양도소득금액에서 양도소득기본공제를 차감한 금액이 양도소득과세표준입니다.

④ 산출세액 : 3억1천3백5십만원 (양도소득과세표준) × 40% (세율) - 2천4백5십만원 (누진공제) = 1억9십만원

※ 양도소득과세표준에 세율 40% (사업용토지)를 곱하고 누진공제를 차감한 금액이 산출세액 입니다. 비사업용 토지인 경우에는 기본세율 40%에 10%가 중과된 50%의 세율이 적용됩니다.

⑤ 총납부할 세액 : 1억9십만원 (산출세액) + 1천9만원 (지방소득세) = 1억1천9십9만원

※ 산출세액에 10%를 지방소득세로 별도 납부하셔야 합니다.

위와 같이 토지 양도소득세를 계산하는 방법을 알아보았는데요~ 자신이 양도가액과 취득가액, 필요경비 등 증빙할 수 있는 서류가 있으시면 직접 계산해 보시는 것도 좋은 방법입니다. 또는 국세청홈페이지에 접속하셔서 양도소득세 모의계산을 이용하시면, 토지를 매도하실 때 양도소득세가 어느정도 인지 미리 아실 수 있습니다. 그외에도 2022년부터는 면적 1,000㎡ 이상 또는 5억원이상 토지를 취득할 때에는 자금조달계획서를 의무적으로 제출해야 하고, 농업진흥구역의 농지는 주말체험영농목적으로 취득하실 수 없으며, 주말체험영농목적의 농지는 면적에 상관없이 비사업용으로 취급된다는 점을 꼭 아시기 바랍니다.

도움이 되셨으면 좋겠습니다.

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