[빌딩 분석] 2호선 지선 양천구청역 근처 신정동 빌딩

[성괴]

< 빌딩분석 1 >

발공을 다녀왔습니다! 그곳은 바로 양천구 신정동!

위치를 검색해보니 목동 아파트 사이에 위치한 빌딩이었습니다.

빌딩이 2호선 지선 양천구청역에서 가까워 지하철 타고 다녀왔습니다. 강서구쪽 지선은 처음타보네요^^

목동 근처 답게, 아파트 근처 빌딩 답게 학원으로 임대가 가득찬 빌딩 지금부터 보시쥬~

1.  위치

위치

목동 근처 답게 주변이 모두 아파트 단지로 둘러싸여있습니다. 신정동인데 고척동과 매우 거리가 가깝습니다.

역에서는 거리가 꽤 멉니다.

대지면적 : 115평입니다.

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2. 주변 모습들

주변에 눈에띄게 기사식당이 많았습니다. 택시 기사분들께서 저렇게 차 대고 식사하고 계셨습니다. 자동차 공업사도 정말 많았고요. 

자동차 공업사 & 기사 식당 & 아이들 학원 으로 모든게 설명되는 상권이었습니다. 근근히 아파트 주민 외 유동 인구는 거의 없습니다.

아파트 대 단지 사이에 다가구 주택이나 단독 주택 부지가 조금 있었습니다. 그 사이에 제 물건지가 있었고요.

인근 고척동 고척시장
물건지 근처 아파트 단지 답게 유동인구가 거의 없었습니다.. 특히 단지들 입구가 물건지 쪽으로 나있지 않아서 사람들이 물건지 주변으로 다닐 것을 기대하면 안돼고, 찾아오게 만들어야 할 것 같다는 생각이 듭니다.

3. 물건지 및 빌딩 현황

1) 신정동 빌딩 사진

빌딩 들어가는 길 초입, 빌딩이 안으로 들어가있어서 가시성은 좋지 않습니다.

여기까지 찾아오게 만드는 임대를 해야할 것 같습니다.

학원으로 풀 임대가 되어있는 것 처럼 보입니다. 주차장이 잘 되어있습니다. 6대나 댈 수 있어요.

물건지 바로 옆 큰 유치원이 있습니다. 아파트 출입구의 반대쪽 위치라 학원이나 필라테스처럼 찾아와야하는 임대가 맞춰져야하는데 바로 옆이 유치원이라 어린 친구들이 이용하는 학원이 되었네요.	정원유치원 이 유치원이 문 닫으면 이 건물은 뭘 임대주어야할까요??
건물 내부 입니다. 건물 관리가 아주 잘 되어있습니다.	층층마다 화장실도 함께 있고 깔끔합니다.

2) 주변 시세

상업지역이 아닌 아파트 주거 지역이라 2015년 이후 매매건이 그리 많지는 않습니다. 

 - 상업 시설 : 작년 2000만원 대

 - 단독 주택 :  작년 1000만원 대

 - 아파트 : 현재 2000만원 대

3) 토지이용계획확인원

규제 사항은 없고 제 2종일반주거지역(7층이하)네요. 준공업지역과 맞물려있고 김포공항때문에 진입표면구역이 함께 뜨는군요.

준공업지역을 보니 자동차 공업사가 많은 이유가 조금은 이해가 갑니다.

4) 공시지가

5) 건축물 정보

엘리베이터는 없습니다. 그래도 건물이 깔끔하고 계단 관리가 잘 되어있습니다.

총 대지면적 115평

1층 영어놀이 미술학원 : 53평

2층 기타 학원 : 55평

3층 입시학원 : 47평

4층 금융 업소로 되어있지만 올라가보면 주인이 살고있는 듯 했습니다. (집) : 38평

옥탑 주인집 창고 또는 6평정도 임대를 주는 듯 해보였습니다. 

FULL 임대라는 점이 정말 좋네요.

6) 등기부등본

내역을 보면 너무 내용이 많아 필요한 부분만 발췌하겠습니다.

이 건물의 역사를 간단히 설명드리면, 2002년 매매했던 두사람이 세금을 안냈는지 양천 세무서에서 가압류가 막 들어옵니다.

2010년까지 2년에 한번씩 압류가 반복됩니다. 밀린 또는 세무조사로 털린 세금이 어지간하게 많았나봅니다.

돈을 여기저기에서 빌리셨는지 근저당도 엄청나게 설정됩니다.

그러다 2010년에 기업에게 이 빌딩을 팝니다. 그런데 이 기업이 파산을 했는지 물건이 압류되고 근저당이 막 설정되더니 경매가 되었는지

드디어 2014년 새 주인을 만납니다. 그리고 또 2018년 주인이 바뀌고, 2020년 현재 주인을 만납니다.

매매목록을 보면 2010년~ 2014년 오히려 매도 금액이 오르지 않습니다. 15억 2천에 사서 15억에 팔았으니까요.

그런데, 2018년 4년만에 5억이 올라 거의 20억이 되더니 , 2020년 2년만에 6억이 오릅니다.

2020년 매매하신분은 우리은행에서 대출을 약 21억정도 받으신 것 같습니다.

여기에서 느껴지는 점은 집주인이 몸테크하면서 빌딩 월세로 이자 내고 하는 것 보면서 어떤 아파트 보다도 낫다는 생각이 듭니다.

요즘 아파트 서울 아파트 중위가격이 10억인데....10억 아래로 돈 내고 내 주차장 6칸에 내땅 + 38평 내집까지 생기는 것 이니까요.

7) 개발 호재

경전철 목동선 2028추진 예정 

기존 아파트 단지 리모델링

4. 검토 의견

상업용 빌딩이 근처에 많지 않아 거래가 활발하지 않지만, 주변이 모두 주거지역인 점을 감안하여

내가 들어가서 살면서 몸테크 할 빌딩으로는 괜찮다는 생각이 듭니다. 

해당 건물이 이미 풀 임대고, 주차 시설 및 건물이 잘 관리되어있어 좋아 보입니다.

우리가 집이고 뭐고 다 팔고 들어가 살 생각이라면 접근할만한 가격이지 않을까요? (강남 빌딩만 보다보니..상대적으로;;;)

다만, 옆에 유치원이 망하면 이 건물에 새 임대를 줄 때 고민이 많이 될 것 같네요. 역세권도 아니니까요. 동네 항아리 느낌

주변이 상업지가 아니고 개발 계획이 아파트 리모델링 정도이니 지가상승이 가파르게 오르는 것은 기대하기 힘들 것 같네요.

하지만 강남이 강남인 이유가 있듯이..역시 이 가격인 이유가 있겠죠 ~ 그래도 10년에 10억이 올랐다는 것은 1년에 1억입니다.

서울에 땅이라면 뭐든 나쁠게 없다는 생각이 드네요!

<번외>

이 건물을 지나가는데...특이한 단독주택을 보았어요!

집주인은 고추와 깻잎만 드시는 분일까요!!!!  집이 온통 고추와 깻잎으로 덮혀있습니다.ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ

긴 글 읽어주셔서 감사합니다!

[가이아(Gaia)]

이 물건보는데 바로 계약이 되어버렸습니다
2020년 가을 당시

[빛나는 미래]

성괴님!분석글을 어쩜 이리 잘 쓰시고 사진과 설명 제가 다녀온듯
합니다 저와 비슷한 곳을 가셔서 더
반갑네요~사연이 많은 건물이지만
올랐다는 것이 중요하죠 몸테크 좋아요 감사합니다

[진리는나의빛]

26억인데 대출이 21억.. 거기에 보증금 제하면 5억이하로 사는 서울 빌딩 마련..
2018년부터 급속하게 오르는 빌딩 가격이 놀랍습니다.
항아리 상권이니만큼 수요는 꾸준하게 있는 편 같네요.ㅎㅎ
상세한 분석 넘넘 감사드립니다.!!

마지막 고추와 깻잎 전문점 같네요.ㅎㅎㅎ
웬지 고기구울때 마트대신 가야할 것 같은..ㅎㅎ

[할수있다!!아자~]

ㅎㅎ 깻잎,고추화분 그어떤화분보다 멋지네요ㅎ 같이 물건보듯이 너무 잘봤습니다 딱 통으로학원하면좋겟다 생각했는데..학원이군요 20년에 매매하신분 똑똑하시네요~~잘산듯 합니다 분석글 감사합니다

[달려라꿈장이]

건물주가 정말 몸테크 작정하고 산 것 같다는 느낌이 듭니다~~~ 대출 막히기 전에 딱!!! 이분은 이걸 단번에 계약시킬 결단을 갖기까지 얼마나 많은 건물을 보셨을까요 열공의 의지를 다집니다

[럭키하늘]

아파트와 달리 대지지분을 가질수 있는~
그래서, 지가상승을 기대할수 있는 건 건물이군요.
다시한번 건물의 위력이 느껴지네요..
분석글 너무 잘 읽었어요 ..
양천구를 조금이나마 알수 있어서 좋았습니다.
공유 감사드려요.
더더 올려주세용 ^^

[아틀란티스]

기사식당 말씀을 보니... 이것도 연관관계가 있을텐데요~ 서울에 LPG 충전소가 몇 군데에 몰려 있습니다. 당연히 서울 변방이고요. 양천구 신월, 신정동에 많더라고요.
서울이라면 어디든 좋다! 게다가 매매가 전체 금액도 그렇고 평단가 2천대라면... 고민할 필요도 없는 세상이 되었구나..... 20억 30억이 돈이 아니구나. 나오면 바로 계약된다. 확신을 갖게 됩니다. 분석글 너무 잘 읽었습니다 감사합니다.

[여의주]

항아리 상권이면 괜찮을 듯도 한데 사람들의 왕래가 많지 않은 동선이 아쉽네요
정말 다 팔고 들어가 몸테크 할 수 있는 가격대이긴 합니다
아파트 깔고 앉아 사는 것 보다야 낫겠어요
상세한 설명과 함께 이해가 쏙쏙 됩니다
정말 잘 읽었어요 성괴님^^

[정품 꽃소금]

딱 보자마자 항아리 상권 느낌이 납니다.
이런 물건을 보자마자 판단이 서고 자금도 항상 준비되어 있어야 할 능력도 겸비해야겠다는 생각을 합니다.
같은 가격이면 아파트보다는 건물이 낫지 않을까 합니다

[펜트하우스]

단독 작년 1천만원대라니.. 오 그랬군요. 지금은 많이 올랐겠죠. 안사는게 나쁜거네요. 건물은 매해 매월 매일 오르고 있는데^^ 발공하시고 글 올려주시느라 고생하셨습니다~~~ 감사합니다

[해와별]

항아리 상권. 실전반 할때, 배운건데,
보면서 그 생각했는데, 댓글에 나와서 너무 기분이 좋습니다.
오늘도 열심히 다니고 봐야 겠습니다.^^

[베리타스.]

꺅 성괴님 신정동 빌딩분석글 잘봤습니다
목동신정동 하면 무조건 좋은건줄 알았는데 항아리상권 자동차정비소 학원 등 한정적인 유동인구가 발목을 잡는군요
그럼에도 불구하고 1년에 1억씩 올라줬으니 제연봉의 2배가넘네요 쿨럭ㅠ
감사히 잘 읽었습니다 ^^

[태백21]

무더운 날씨도 날려버릴 따끈한 분석글 감사합니다~

[나는빌딩주]

양천구청역 근처에 위치한 신당동 빌딩이군요^^
이해하기 쉬운 설명으로 양천구와 친해진것같아요!! 귀한 분석글 감사합니다!!

[감사문]

성괴님 분석 잘해주셔서 다녀온것 처럼 공부되네요! 신정동 빌딩에서 몸테크하며 1년에 1억씩 버는 방법 제대로 배웁니다..ㅎ!

[세상을 날자]

성괴님~ 요즘 많이 바쁘시던데.. 언제 이렇게 다녀오셔서 글도 남기시고~
제가 압박감이 느껴집니당...
글 잘읽었어요~ 성괴님께 제가 좀 배워야겠어요.^^

[다건맘]

신정동 빌딩발공~~다녀오셨군요.
멋진분석글 잘보고갑니다

[콩진]

동네의 특성 때문인지 학원이 들어선 부분과 주차 6대가 매운 인상적이에요.
평당가 2천만원대는 잘 보지 못했어서 낯설어요....!! 다 정리하고 몸테크도 가능할 물건이네요 정말!!