여의도
출퇴근하는 분들에게 굉장히 인기 많은 흑석뉴타운. 흑석뉴타운 내에서도 1단계 사업구역으로
흑석뉴타운
에서 가장 빠른 사업추진으로 2012 6월 입주예정인 흑석4구역입니다.
흑석뉴타운의
입지를 한마디로 정의 하자면, 반포1단지 서쪽으로 지하철
한정거장.이라고 할 수 있습니다.
한강변에
닿아있어, 한강르네상스 프로젝트의 후광을 직접적으로 얻을 수 있는 위치이면서,
또한
용산국제업무단지와 용산 동부이촌동을 강너머로 마주보고 있습니다.
현재
대한민국에서 가장 비싼 아파트로 손꼽히는 반포2단지--반포래미안을 9호선 지하철역 2개역만 가면 닿을 수
있는
거리이면서, 또한 9호선을 통해 지하철 3~5개만 지나면 여의도 부도심과, 강남의 부도심 업무지구로 갈 수
있는
입지에 있는 뉴타운입니다.
그림을 보시면 흑석4구역은 남동측에 현충원주변 서달산근린공원에 맞닿아있는 사업구역입니다.
흑석4구역 사업부지 남서측으로 흑석3구역이 있구요. 동측으론 흑석존치관리2구역(비계)이 있습니다.
북서쪽으론 흑석5구역, 흑석9구역과 경계를 하고 있습니다.
흑석뉴타운 내의 흑석4구역 위치도를 보시면, 흑석4구역을 끼고 온통 공원녹지 및 산 등으로 둘러쌓였음을 알 수 있습니다.
흑석3구역과의 경계에는 약 3640평 규모의 근린공원이 조성되구요. 흑석4구역과 조선일보 방회장 사택 주변으로도 녹지축으로 이어지고,
사업부지의 남동측은 앞서 설명했다시피 서달산 근린공원이 조성됩니다.
* 특장점
흑석뉴타운 내에 빠른 사업추진을 보인 1단계 사업장으로, 1군업체은 대우건설이 시공을 맡았기 때문에 투자자들 및 실수요자들에
푸르지오 브랜드에 대한 선호도가 꽤 있는 편이구요. 휘트니스센터, 골프연습장, 독서실, GX룸, 샤워실,
까페테리아 등의 커뮤니티시설이 넓은 면적에 굉장히 훌륭하게 계획되어있습니다.
특히 음식물쓰레기 이송설비 시스템이 세대별로 들어가있어서, 주부들에게 꽤 많은 사랑(?)을 받을 듯
합니다.
* 교육환경
현충로
맞은편 명수대현대 아파트에 흑석초등학교가 있구요. 흑석8구역쪽으로 중대부속초등학교(사립), 흑석6-8구역 내에
은로초등학교가
있습니다. 또한 인근 사업장인 흑석9구역내에 중대부속중학교가 있고,
바로
5구역 남쪽으로는 9구역 내에 신설학교부지가 예정되어 있지요.
흑석9구역내
신설학교 부지에 초중고등학교 중 어떤 학교가 들어올지는 아직 미정입니다만,
흑석뉴타운
내에 고등학교가 없어서, 고등학교 설립 가능성에 무게를 두고 있습니다.
흑석뉴타운
내에는 고등학교가 없어, 현재 흑석뉴타운에 거주하는 주민들은 경문고등학교, 서문여고, 세화여고 등 서초구 쪽으로 고등학교 배정받고 있는
상황입니다. 때문에 학군을 중요하게 생각하는 투자자들 및 실수요자들 사이에서 흑석뉴타운을
선택하시는
분들도 꽤 많이 있는 편입니다.
*흑석4구역 사업성 분석
→ 조합원 498명, 건립세대수 863세대, 조합원비율 58%,
일반분양 210세대
흑석뉴타운 흑석4구역은 16800평의 부지에 용적률 228%를 받아, 지하5층~지상19층 14개동의 아파트를 짓는 주택재개발정비사업입니다.
조합원비율은 58%선으로 좋은 편이구요. 때문에 조합원들은 모두 33평에 배정받았습니다.
<사업추진 속도에 대한 평가>
흑석4,5,6구역은 유사한 케이스의 사업장입니다. 관리처분인가까지 받았다가, 흑석재정비촉진계획이 수립 고시되면서,
정비구역지정 내역이 변경되었구요. 흑석4구역의 경우는 추가편입구역이 생기면서 건립세대수도 늘어났구요. 이에 따라
사업시행변경인가, 관리처분변경인가를 거치면서 2010년 초에 일반분양을 하게 되었습니다.
2004년11월 추진위 승인받아, 2006년1월 구역지정받고, 2012년 입주예정이니, 중간에 촉진계획 변경에 따라
사업변경을 위해 시간 까먹은거 치고는 빠른 사업추진속도라 보여집니다.
관리처분변경을 통해 일반분양가 조절 및 분양세대수가 늘어나면서 비례율이 10% 정도 올라갔구요.
비례율 증감분만큼 조합원 추가부담금이 마찬가지로 줄었습니다.
<일반분양
세대수 비율에 대한 평가>
863세대
건립에 약 498명의 조합분양. 일반분양이 210세대였으니, 조합원 숫자 대비 일반분양 세대수 비율은 42%정도
2007년7월 서울시 조례개정에 따라
전환다세대(조각지분)도 조합정관으로 33평 배정이 가능하게 되었는데요. 흑석4구역의 경우는 전환다세대 조합원에게 33평 배정을 한 사업장입니다.
33평의 경우 조합원들은 선호도가 높았던 일부타입의 경우 2층까지 배정되긴 했습니다만, 전반적으로 4층이상 배정되었습니다.