<p>안녕하세요 연어스시입니다</p><p><br></p><p>얼마전 진주 지원 임장 다녀온 후로 물건 검색하다가 발견한 이녀석</p><p><br></p><p><br></p><p style="text-align: center;"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/99B6FC385CB96EF425" class="txc-image" width="714" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="714" exif="{}" data-filename="그림1.png" id="A_99B6FC385CB96EF425FE51"/></p><p>감정가 264,000,000원에 2회 유찰되어</p><p>최저 매각가격 168,960,000원</p><p><br></p><p><strong>결론은 취하되어 제가 입찰하진 못했지만 공부삼아 한번 복기해보렵니다.</strong></p><p><strong>중간중간 궁금한 것이 있는데 답해주시면 감사하겠습니다</strong></p><p>(아직 유료경매지 가입을 하지 않아 대법원 사이트 위주로 조사해봅니다)</p><p><br></p><p>진주는 제가 아주 잘 아는 지역이라</p><p>저 위치는 상권, 학군 형성 너무나도 잘되어있었고</p><p><br></p><p>아파트가 좀 오래되긴 했더라도</p><p>상권, 학군의 노른자 위치라 할 수 있는 곳에 떡하니 자리잡고 있기에</p><p>구미가 당겼습니다.</p><p><br></p><p>먼저 등기부 등본, 건축물대장 및 네이버 지도 등 손품을 먼저 팔아봅니다..</p><p><br></p><p><strong><span style="font-size: 11pt;">1. 등기부등본 확인</span></strong></p><p>소유자 강**</p><p>채무자 정** </p><p>이 둘은 부부 사이로 보임</p><p><br></p><p>1순위 근저당권자가 농협이었고 (1억6천)</p><p>2순위 근저당권자가 서부청과?주식회사인데 (6천)</p><p><br></p><p>2순위 근저당권자가 경매요청한 건이었습니다.</p><p><br></p><p><span style="color: rgb(255, 0, 0);">(이러한 경우 경매 진행하게 되면 1순위 근저당권자가 배당먼저 받고</span></p><p><span style="color: rgb(255, 0, 0);">나머지를 2순위가 배당받는 것이 맞는지요?)</span></p><p><br></p><p><br></p><p><strong><span style="font-size: 11pt;">2. 건축물 대장 확인</span></strong></p><p><br></p><p style="text-align: center;"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/99DAD1395CB972202C" class="txc-image" width="1024" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="1024" exif="{}" data-filename="그림2.png" id="A_99DAD1395CB972202CD64F"/></p><p>주용도는 공동주택(아파트)로 되어있네요</p><p><span style="color: rgb(255, 0, 0);">(근데 아파트의 경우 주용도 외에 건축물대장에서 더 확인해야할 사항이 있는지..궁금하네요</span><span style="color: rgb(255, 0, 0);">)</span><br></p><p><br></p><p><br></p><p><span style="font-size: 11pt;"><strong>3. 입지분석 </strong></span></p><p><br></p><p>잘 알고 있는 지역이지만 네이버 지도를 통해 손품 한번 팔아봅니다.</p><p><br></p><p style="text-align: center;"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/99386B405CB9732402" class="txc-image" width="815" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="815" exif="{}" data-filename="캡처.PNG" id="A_99386B405CB973240280BE"/></p><p><br></p><p><br></p><p>조사를 하다보니 궁금한 것이 많아져 현장으로 가봅니다</p><p><br></p><p style="text-align: center;"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/9945C1345CB974DE05" class="txc-image" width="447" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="447" exif="{}" data-filename="캡처.PNG" id="A_9945C1345CB974DE055F4D"/></p><p><br></p><p>*현장에서 확인한 것<br></p><p>-손품으로 조사한 결과 남서향이긴 하지만 앞, 옆동이 있어서 볕이 잘 안들까봐 걱정했는데</p><p>현장 확인결과 오후까지 볕 잘듬(해당 호수(6,7호라인)가 햇빛을 오래 잘받음, 1,2호라인은 다른 동 때문에 그늘짐)</p><p>-단지 안 분위기 : 조용하고 가족단위가 많이 삼(주위 학군이 형성되어 있어서 그런듯)</p><p>-주차시설은 충분해보임</p><p>-아파트가 오래되 보이긴 함</p><p>-해당물건 대문에 개인과외교습소라고 되어있음(등본에 소유주 이름은 나이가 많아보이는 이름이었는데.....이상하네...</p><p>전입세대열람 확인필요)</p><p>-우편함에 우편없음(소유자나 점유자가 거주하고있는듯)</p><p>-큰 도로 건너편 신축 아파트들이 많이 있어 추후 매도가능할 지 의문임</p><p><br></p><p>마지막 사항이 궁금해서 근처 공인 중개사를 방문해봤습니다.(3군데)</p><p>아래는 중개사 방문 후 내용 요약한 것입니다.</p><p><br></p><p><span style="color: rgb(126, 65, 217);"><strong>ㄱ공인중개사</strong></span></p><p>매도/매수 가격차이 없다</p><p><span style="color: rgb(255, 0, 0);">(송사무장님 책에 매도,매수 가격이 다를 수 있다고 꼭확인하라고 하셨는데...</span></p><p><span style="color: rgb(255, 0, 0);">이 중개사분은 제가 매도,매수 뜻을 모르는 지 알고 매도, 매수에 대해 설명해주셨네요 ㅎㅎ 이렇게 물어보면 안되는건가요???)</span></p><p>101동은 전부 45평이고 ,102, 104, 107동 남서향임 (104동이 해당물건)</p><p>햇빛잘들어오고, 바닥 원목</p><p>104동 중간층 기준 매매 2억4천, 전세 2억~2억1천 형성됨</p><p>주위 신규입주 아파트 많아서 매매는 잘 안되는편ㅠㅜ</p><p><br></p><p><span style="color: rgb(71, 200, 62);"><strong>ㅂ공인중개사</strong></span></p><p>104동 중간층 물건 2억5천~2억7천에 매매 나와있음</p><p>거의 다 오래되서 수리/인테리어 해야된다고 하심</p><p>위치가 좋아서 절대 이 밑으로는 잘 안떨어진다</p><p>화장실, 싱크대 수리하고 리모델링하면 2천정도 들건데 매도할 때 수리되고 안되고 차이 있으니 걱정말라</p><p>도시가스 개별난방 작년에 들어옴</p><p><br></p><p><strong>ㅇ공인중개사</strong></p><p>102동 수리완료된 물건 2억6천~2억7천 형성됨</p><p><br></p><p>마지막 방문했던 ㅇ공인중개사에서 물건한번 보라고 하셔서</p><p>같이 방문도 해보고 왔네요</p><p><br></p><p>인테리어 따로 했던 물건이었는데</p><p>가보니까 생각보다 괜찮아서 더 입찰하고 싶었습니다</p><p><br></p><p>사실 낙찰된다면 바로 매도하기보다는 제 신혼집으로 1년 정도 거주 후 매도가 계획이었습니다.</p><p>하지만...</p><p><br></p><p style="text-align: center;"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/99D2614F5CB97B2B0E" class="txc-image" width="707" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="707" exif="{}" data-filename="캡처.PNG" id="A_99D2614F5CB97B2B0E04B5"/></p><p><br></p><p>이렇게 취하되버렸네요ㅠㅜㅠ</p><p><br></p><p>허무하긴하지만 공부했다치려구요 ㅎㅎ</p><p>마무리 어떻게하죠?</p><p>읽어주셔서 감사합니다.</p><p><br></p><p>p.s</p><p>글 중간에 빨간색으로 궁금한 부분 적었는데 답변해주시면 감사하겠습니다^^<br></p><p><br></p><p><br></p><p><br></p><p><br></p><p><br></p><p> <br></p>
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첫댓글 답변은 제가 아직 드릴 단계가 아닌 것 같아 죄송합니다 .. // 저도 행크에서 알게되었는데 두인경매 무료로 물건지 파악가능합니다. // 글 잘 읽었습니다.
감사합니다 아무래도 탱크옥션 가입해야겠습니다ㅠㅜ
저도 작년에 아파트 하나 입찰할려고.. 부동산 중개소 사장님들 만나고 다니면서..
준비 많이 했는데.. 취하가 되버리더군요ㅜㅜ 그때의 허탈감이란~ ㅜㅜ
연어스시님!!! 나중에 더 좋은 물건과 인연이 되실거에요~ 화이팅!!! (^^)
네 감사합니다ㅋ또 하나 들어가보려고 준비중입니다~ㅎㅎ
준비 했는데 취하되버리면 허무하죠ㅠㅠ 그래도 다음번에 더 좋은 물건 받으시려는 거니 화이팅 합시다^^
네네 아쉽긴하네요 ㅋㅋ감사합니당
좋은 미래 결과를 기대합니다.
감사합니당^^
취하되어도 다음에 그아파트 단지에 물건 나오면 아니까 다시 안가셔도 되지요~ ^^ 라고 위로를 들려봅니다~
역시 생각의전환이 bb ㅋㅋㅋㅋ감사합니당
취하되었지만 더 좋은 물건을 받으실껍니다.
시세조사시에 집을 팔려고한다~는 컨샙으로 문의하시고 집을사려고한다~는 컨샙으로 각각 다른 부동산에 문의하시면 됩니다^^
아하ㅋㅋ 또하나배우네요 ㅎㅎ
무턱대고 매도는 얼만지 매수는 얼만지 물어보니까
중개사분 입장에서는 황당할 수도 있었겠네요ㅠㅜ 조언감사드립니다
연어스시님..경험이 중요한 것 같아요.
조사를 잘 하셨으니 다음엔 더 좋은 물건으로 입찰하셔서 낙찰받으실거에요^^
네 경매시장이라는게 경험치를 쌓아서 레벨을 올리는 시장인거같기도하고 ㅋㅋ
암튼 빨리 낙찰받고싶네용
수고많으셨습니다~~ 취하는 종종일어나는 일인것 같습니다~~ 그만큼 경험이 쌓이신거니 힘내세요~~
고생하셨어요~ 직접 발로하신 공부니 더욱 기억에 남으실것같아요^^
축하드립니다!!