진현환 국토부 제1차관 초청
주택공급 확대 및 건설경기 보완대책 포럼
(월간 현대경영 2024년 3월호)
봄눈 녹듯이 건설의 봄 우리 모두 만듭시다!
현대경영 FORUM OVERVIEW
주 제 좌 장 일 정 장 소 참석인사 | 주택공급 확대 및 건설경기 보완대책 진현환 국토교통부 제1차관 연세대 경제학과 영국 버밍엄대 석사 행시 36회 국토교통부 주택정책과장 장관 비서실장 대통령실 행정관 도시정책관 국토교통부 항공정책관 대변인 토지정책관 주택토지실장 제1차관 2024년 2월 23일 (08:00-09:30) 조선호텔 20층 스시조(별실) 권오철 대보건설 대표 김두환 동부건설 상무 조동암 인천도시공사 사장 유병태 주택도시보증공사 사장 이종태 (주)한양 부사장 이상욱 한국토지주택공사 부사장 강진혁 한화 건설부문 상무 – 회사명 가다나순 |
국민주거안정이 다시금 핫(hot)한 이슈로 떠오르고 있다. 정부는 2024년 1월 10일 ‘주택공급 확대 및 건설경기 보완방안’ 대책을 발표했다. 현대경영포럼은 진현환 국토교통부 제1차관을 특별초청, ‘1.10 주택공급과 건설경기 대책’을 주제로 조찬회를 열었다. 진현환 차관은 기조연설에서 금리 인상, PF(프로젝트 파이낸싱), 미분양 등 당면 주택공급에 관한 현안과제를 진단한 후, 정부가 시행했던 과거 주택공급 활성화 대책과 향후 시행할 계획에 관해 설명했고 포럼 참석자들은 건설경기 회복에 관한 기대감과 함께 건설현장의 애로사항을 건의했다.
연세대 경제학과, 영국 버밍엄대 석사, 행시(36회)를 거쳐 국토부에서 주택정책과장을 시작으로 장관 비서실장, 대통령실 행정관, 도시정책관, 주거복지정책관, 토지정책관, 주택토지실장 등 요직을 두루 거친 부동산정책 전문가인 진현환 차관은 이번 포럼에서 주택공급 활성화를 위한 정책 비전과 희망의 메시지를 제시, 포럼에 참석한 권오철 대표. 김두환 상무, 조동암 사장, 유병태 사장, 이종태 부사장, 이상욱 부사장, 강진혁 상무로부터 열띤 호응을 불러일으켰다. 오늘 진현환 차관의 말씀을 들어보니 ‘건설경기의 봄’이 곧 올 것이라고 확신했다.
글_홍윤기 기자
KEYNOTE ADDRESS 사업성은 높이고 비용부담은 낮출 계획이다
진현환 국토교통부 제1차관 안녕하십니까. 진현환 차관입니다. 날씨가 쌀쌀한데도 이른 아침부터 조찬회에 나와 주신 건설업계 CEO 분들께 감사의 말씀 전합니다. 여러분께서도 주지하다시피, 주택공급 여건이 어렵습니다. 작년에 전반적인 주택공급 지표가 좋지 못했습니다. 특히 소위 말하는 아파트가 아닌 비아파트들, 즉 도시형생활주택이나 단독주택, 다가구, 원룸 등의 공급 하락 비율이 높았습니다. 또한 금리와 자재비, 물가인상 등 여러 요인뿐만 아니라 주택구입을 미룸으로 인해 건설업계가 상당한 어려움을 겪고 있는 것으로 알고 있습니다. 정부는 현 주택공급 상황을 심각하게 받아들이고 있습니다. ‘윤석열 정부’에서 5년 간 270만호 공급 계획을 발표했었고 지난해에는 47만호 공급 계획을 발표했지만, 계획에는 미치지 못하였습니다. 더욱이 공사비 문제 때문에 착공을 시작한 사업장도 공사가 지연되고 여러 분쟁이 발생, 조합원의 입주 시기도 늦춰지고 추가 비용마저 발생하고 있습니다. 최근에 여러 건설업계와 논의해보니, 전체 건설업계 중 약 40%가 이자 비용을 감당하기 어려운 것으로 확인되었습니다. 2023년 9월 26일, PF나 보증 지원 및 금융 지원 확대를 위해, ‘국민 주거안정을 위한 주택공급 활성화 방안’이 발표됐습니다. 올해 초에도 대통령님을 모신 민생토론회 등에서 주택공급 확대 방안을 내놓았습니다. 그 방안은 수요가 많은 정비 사업을 활성화하고. 재건축 문턱을 낮춰서 속도와 사업성을 높이자는 취지였습니다.
패스트트랙(Fast-Track: 재건축 등의 진행 기간을 단축, 비용부담을 낮추는 지원제도)을 도입하여 안전 진단 절차를 통합해 최대 3년 정도 재건축 기간을 단축하는 등 사업성은 높이고 비용 부담은 줄일 생각입니다.
재건축 초과이익환수법 부담 완화도
재건축 사업 초기부터 자금 융자를 해줄 것입니다. 작년에 재건축 초과이익환수법을 개정하여 부담을 합리적으로 낮췄고, 그 밖의 제도개선이나 사업지원 등도 해드리고자 합니다. 또한 공사 사업 시 갈등 조율을 위해 표준계약서를 마련하여 배포하였습니다. 재개발 사업의 경우에도 주민 동의 요건을 완화하고 융자 한도도 대폭 늘릴 것입니다. 통합 심의를 통해 절차도 간소화할 것입니다. 또 하나, 1인 가구 수요를 감안해 다양한 형태의 주택공급이 이뤄져야 합니다. 한국이 ‘아파트공화국’이란 말이 나올 정도로 아파트 공급 비중이 높습니다. 작년 주택 인허가 중 아파트가 차지하는 비중이 88%에 달합니다. 건설경기가 안 좋으면 도시형 생활주택의 경우 세대수 제한을 풀고 주차장 기준을 완화할 것이며, 오피스텔의 경우 발코니 설치를 전면 허용할 것입니다. 도시형생활주택의 경우 세대수 제한을 풀고, 오피스텔의 경우 발코니 제한과 주차장 기준을 완화할 것입니다. 토지 보상 문제가 해결되지 못한 3기 신도시의 경우 ‘신도시 리츠(REITs)’를 도입해 보상 기간을 단축할 것입니다. 과도한 자족용지와 녹지 부분 역시 합리적으로 조정하여 수도권 신도시에서 3만호를 더 공급할 예정입니다. LH(토지주택공사)의 공공주택 공급 규모를 늘리고 민간 참여사업 비중도 높이겠습니다. 민간이 땅을 받아서 독자적으로 사업을 추진하는, 민간 시행사업 모델을 도입하기 위해 법을 마련 중입니다.
‘1.10.’ 대책 포인트- 공급에서 수요 대책으로
1월 11일 주택공급 대책이 발표된 지 두 달도 채 지나지 않았습니다. 아직 대책이 본격 시행되기 이전이기 때문에 그 효과를 예측하긴 어렵지만, ‘1.10’ 대책이 끝이라고 생각하지는 않습니다. 다만, 당시 시점에서는 최선의 대책이었다고 판단하고 있습니다. ‘9.26’ 대책과 ‘1.10’ 대책의 가장 큰 차이는 정부가 수요를 고려하기 시작했다는 점입니다. 작년까지는 공급 부분 문제와 금융비용에만 초점이 맞춰졌다면, ‘1,10’ 대책은 주택공급 확대에 수요의 뒷받침이 필요하다고 판단한 결과물이었습니다. 주택가격이나 시장을 인위적으로 부양할 생각은 전혀 없지만, 수요가 있어야 공급도 있습니다. 끝으로 정부가 보는 주택공급의 당면 세 가지 문제는 금리, PF, 미분양이라는 것을 말씀 드리면서, 오늘 건설업계 CEO(임원) 여러분들이 좋은 의견을 제시해주시면 적극적으로 경청토록 하겠습니다. 감사합니다.
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ROUND TABLE 공사비에 현실에 맞는 물가변동분 반영되길
권오철 대보건설 대표 오늘 이른 아침 진현환 차관님의 여러 좋은 말씀 감사합니다. 대보건설은 창사 이래 국가 성장의 기반인 사회간접자본시설 확충에 적극 참여하여 공공사업을 중심으로 성장 발전해 왔습니다.
특히 고속도로, 고속철도 및 대규모단지, APT에서 군 현대화 계획에도 참여, 괄목할 만한 성장을 이루었고, 내실 경영을 확고히 함으로써 기술력과 경영능력을 겸비한 중견 건설회사로 자리매김하고 있습니다. 또한, 아파트, 오피스텔 주거부문에 hausD 브랜드를 런칭하면서 민간부문에 적극 진출하여 새로운 성장 동력을 바탕으로 한 단계 더높은 성장을 계획하고 있습니다. 최근 국내 시공사들은 공사비 갈등 문제 해결을 위해 노력 중입니다. 물가변동분이 공사비에 반영되고 있기는 하지만 현장의 상황과는 상당한 괴리가 있다고 봅니다. 과거 10년 전에는 시공사와 건설전문업체들이 건설위기가 닥쳐도 밝은 내일을 위해 인내하고 또한 상생을 도모했습니다. 하지만 지금은 단일현장에 손실이 발생하면 시공관리가 어려워 공사진행이 어려워집니다. 인건비,자재비 폭등으로 인한 공사비 관련 갈등도 자주 발생합니다. 공사비에 물가변동분이 현실에 맞게 반영되기를 바랍니다.
지속가능한 ‘TOP 10 BUILDER’로 자리매김
김두환 동부건설 상무 동부건설은 1969년 창립 이래 여러 위기를 도전과 혁신의 기회로 삼고 내실을 추구하면서 최고의 가치를 끊임없이 창조해왔습니다. 안전과 품질의 기본원칙에 충실하고 녹색건설을 통한 ESG(환경사회지배구조) 경영의 고도화를 견인하며, 끊임없는 혁신을 통해 미래가치 향상을 주도해왔고, 토목, 건축, 플랜트, 개발사업 등 전 분야에서 ‘SUSTAINABLE TOP 10 BUILDER’로 자리매김할 것입니다.
특별히 한 말씀 올리면, 동부건설은 PF 부실 위기로부터 자유로운 편입니다. 그런데 일부 언론 등에서 동부건설의 정상적인 중도금 대출마저 PF 부실과 엮어 보도하는 경우가 있습니다. 가령, LH로부터 분양 받아 자체 사업 중인 영종하늘도시(인천국제공항 배후 주거, 산업, 업무 관광 복합도시)와 관련해서도 사실과 다른 기사가 나오고 있습니다. PF 부실은 제도적으로 개선, 혁신시켜야 하겠지만 지나치게 위기를 강조하는 경향은 바로잡을 필요성이 있다는 것을 건의 드립니다.
인천시 도시발전과 주거복지 향상에 앞장설 것
조동암 인천도시공사 사장 인천도시공사는 인천의 도시발전과 시민의 주거복지 향상을 위해 보람 있게 일하고 있습니다. 정부의 주택공급 확대 정책 기조에 발맞춰 저희도 중추적인 역할을 수행하겠다는 말씀을 올립니다. 낙후된 원도심을 주거와 산업, 문화, 항만 등의 다양한 방식으로 재생시켜 인천시 전반의 균형발전에 이바지하고, 나아가서 시민들이 더 나은 주거환경에서 거주할 수 있도록 임대주택 공급에도 지원을 아끼지 않을 것입니다. 인천도시공사의 주택공급 확대 지원을 위해 정부에서 부채한도를 완화해주신 점을 이 자리를 빌어 감사드립니다. 중앙정부에서 타법인출자한도를 부채비율에 따라 10%에서 50%까지 높이고 자금융통을 원활히 해준 점도 반가운 소식입니다. ‘노후계획도시특별법’ 제정으로 인천의 구월, 연수 계산, 만수 일대, 부평 일대도 주거단지 조성사업이 더 원활히 진행될 것입니다. 인천도시공사는 앞으로도 인천의 주택공급 확대에 앞장서는 것은 물론 지역균형발전에도 일조를 하겠습니다.
공적보증 지원 확대로 주택공급 활성화에 앞장
유병태 주택도시보증공사 사장 주택도시보증공사는 주거복지 증진과 도시정비 활성화 지원을 위한 각종 보증공급 및 정책사업을 수행하고 있습니다. 주택도시기금을 효율적으로 운영관리하고, 국정과제 실행을 적극 뒷받침하며, 서민 임차인 보호 등을 통해 국민 삶의 질 향상을 지원하고 있습니다. 특히, 건설업계의 자금경색 완화와 부족한 유동성을 긴급 지원하는 정부 대책을 적극 실행하고, 시장의 기대에 부응하는 PF 보증공급을 위해 한도완화, 심사기준 개선, PF 특별상담 창구(원스톱 심사) 운영 등 최선의 노력을 다하고 있습니다. 또한 협회 등과 협력하여 소통간담회, 보증제도 개선 협의회 운영 등을 통해 업계 애로를 긴밀히 파악하고, 이를 지원하기 위한 제도개선을 적극 검토할 예정입니다. 최근 부동산 경기하락으로 인한 전세보증사고 등이 급증하고 있으나, 공사는 재무건전성 확보를 최우선 과제로 삼아, 시장이 원하는 주택금융보증과 서민 임차인 보증공급에 부족함이 없도록 기관 역량을 집중하고 있습니다.
공사비 갈등 대응 방안 마련해야
이종태 (주)한양 부사장 한양은 1973년 창립 이래 독보적인 건설 기술력과 노하우, 지속적인 도전정신을 바탕으로 건설 산업을 주도해온 명문회사입니다. 약 21만 세대의 주택, 500건 이상의 건축 실적을 바탕으로 스마트도시 분야에 스마트하게 진출했으며 풍력, 태양광 등 신재생 에너지와 LNG 등 미래 에너지까지 사업분야를 확장, 지속가능 성장을 위한 기반을 다져왔습니다.
건설업계는 시장이 호황일 때 수주를 많이 하지만 불황이 닥치면 착공에 문제가 발생합니다. 특히 후분양 건설사들은 공사가 임박한 상황에서 시장이 활성화되지 못하면 매우 어려운 상황에 처할 것입니다. 자기자본(equity:에퀴티)이 낮은 시공사는 올 하반기에 어려움을 겪을 것으로 보입니다. 자금력이 없는 사업장이 땅을 고가에 매입한 후 사업성 하락을 극복하지 못할 수 있기 때문입니다. 공급이 줄어들면 일거리가 줄지만 인건비가 내려갈지는 미지수입니다. 토목사업장의 경우 조합이 없어서 비용 부담을 모두 떠안아야 합니다. 정부가 건설업계의 이런 어려움에 대안을 마련해주길 기대합니다.
건설업계 버팀목 역할 다하겠다
이상욱 한국토지주택공사 부사장 LH는 지난 반세기 넘는 세월 동안 약 300만호의 공공주택 공급과 140여만 호에 달하는 임대주택 운영을 통해 국민주거생활 향상을 뒷받침하며, 국민경제의 기반인 도시와 산업단지 조성으로 국토의 효율적 이용을 선도해왔습니다.
요즘처럼 고금리와 원자재값 상승으로 건설경기가 침체되고 부동산 시장이 불안정한 상황에서는 LH와 같은 공공의 역할이 더욱 중요하다고 생각합니다. 이에 LH는 올해 안정적인 주택공급 기반을 마련하고, 시장의 공급불안 해소를 위해 10만 5천호의 주택 인허가와 5만호의 착공을 신속하게 추진할 계획입니다. LH는 시장의 불확실성을 완충하는 안전망이자 건설업계의 버팀목 역할을 충실히 해, 정부의 270만호 주택공급 정책을 적극적으로 수행하고 건설경기 활성화에 기여하도록 최선을 다하겠습니다.
‘1.10.’ 대책 후속조치 필요
강진혁 한화 건설부문 상무 (주)한화 건설부문은 건축, 토목, 플랜트 등 다양한 건설 분야의 시공 경험과 첨단 기술력, 광범위한 네트워크를 보유한 글로벌 건설회사입니다. 최근 1.8억달러 사우디 플랜트공사를 수주했고, 주택·토목 뿐 아니라 수소, SMR(소형모듈원자로)에 있어서도 사업 영역을 넓혀가고 있습니다.
건설사들 중 분양을 더 이상 미룰 수 없는 곳들이 상당히 많습니다. 그러다보니, 미분양에 대한 우려도 커지고 있습니다. 특히 지방이 문제라고 봅니다. 모든 건설사들이 작년 한 해 동안 신규 수주를 할 수 있는 상황이 아니었습니다. 공사비가 오르다보니, 정비 사업만 가능했습니다.
인구가 감소하는 상황에서 향후 건설경기 호황이 다시 올 수 있을지도 걱정입니다. 정부에서 PF 제도를 개선해준 것을 감사드리면서 좀 더 거시적인, 적극적인 후속대책을 건의 드립니다.
고양 창릉 신도시 현장을 방문, 사업추진계획을 지도하는 진현환 차관(1월 29일)
CLOSING ADDRESS 눈이 많이 쌓였지만 ‘건설’의 봄은 올 것이다
진현환 국토교통부 제1차관 오늘 주요 건설업계 CEO 분들의 고견을 잘 들었습니다. 지금 조선호텔(조찬회 장소)에서 북한산을 바라보니 엊그제만도 폭설이 내려 아직도 산에 눈이 많이 쌓여 있습니다만, 그래도 봄은 필시 온다고 믿습니다. 이렇게 어려운 때일수록 내실을 잘 다지기를 바랍니다.
정부는 규제를 완화하고 지원을 강화하여 투자가 활성화되고 일자리도 많이 창출되기를 희망합니다. 박상우 국토교통부 장관님도 현장의 목소리를 적극 경청하고 계십니다. 공직뿐만 아니라 민간업체에도 몸담은 경험이 있는 만큼 현장의 애로사항을 잘 알고 계시고 해외사업의 확대도 적극 장려하고 계십니다. 열린 사고를 지닌 장관님께서 앞으로 건설업계 지원을 적극 고려하고 계시니 건설업계에서도 어려운 시기를 슬기롭게 이겨내시기 바랍니다. 오늘 이른 새벽에 조찬회에 나오신 여러분께 거듭 감사드리며, 다음에 기회가 되면 다시 만날 수 있기를 바랍니다. 감사합니다.
* 자세한 내용은 월간현대경영에 문의하시기 바랍니다.
2024. 3월호