[ 부동산투자스쿨 빌딩분석 ] 대구 수성구 두산동 202-8 K뷰티

[리치.]

<빌딩분석 1>

오늘 물건지는 대구의 핫플 수성못 인근에 위치한 물건인데요.

대구하면 동성로와 수성구의 땅값이 비싸다고 하는데,

어느정도 수준일지 지금부터 알아보겠습니다.

1. 위치

도보로 수성못역까지 2분 거리이고, 수성못까지는 8분 거리입니다.

물건지로부터 수성못과 수성못역 까지의 도보거리

2. 건물특징

일단, 19년도에 지어진 새 건물이라 깔끔했습니다.

주차는 옥외에 4대가 가능했구요.

1종 주거지역에 위치해 건물 높이가 4층이었지만,

신축이라 내부에 엘리베이터도 한 대 있습니다!

현재 건물 전체의 보증금은 1억, 월세 700정도 나오고 있고 해요.

두산동 202-8, K뷰티 건물

3. 주변특징

가이아님께서 지난 제 실시간 바로가기의 댓글에서 '두산동'에 대해 언급해주신 내용이 있었습니다.

• 주택도, 상권도 애매함.
• 주변에 모텔, 술집도 많고..

이 물건지는 2종주거지역 내에 있었는데, 삼성동 코엑스 앞 주거지역 일대와 굉장히 유사한 느낌을 받았어요.

    1) 주택과 상가가 혼재해있음

    2) 골목이 좁고 주차가 어려움 (잠시 댈 곳도 없어서 결국 유료 주차장을 이용했어요!)

수성못 쪽으로 바라보는 도로입니다.

수성못 반대 편으로 바라보는 도로입니다. 저 멀리 지어지고있는 아파트도 보이네요. 글 후반부에  말씀드리겠습니다. ^^

도로 분위기에서도 느끼셨겠지만, 도로가 넓음에도 주차가 너무 많이 되어있어 굉장히 혼잡했어요.

반대편에서 차라도 오면 피해가기가 어려울 정도였습니다.

저는 잠시 주차하기도 어려웠는데, 다행히 유료주차장을 사용했구요!

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4. 토지이용계획확인원

지역구가 제1종일반거주지역인 것을 확인할 수 있었습니다.

4-1. 공시지가 & 도시계획도

공시지가는 2020년 기준으로 평당 584.4만원이었습니다.

강남 공시지가를 생각하면 적은 금액처럼 느껴지네요..

두산동 202-8 개별공시지가

5. 건축물대장

두산동 202-8 건물은 대지면적 111평, 연면적 199평의 1종 일반주거지역에 위치해 있습니다.

지상 1~4층 올근생 건물이에요. 지하는 없습니다.

1 층은 식당 (마라탕)

2층은 미용샾이 있었고,

3, 4층은 이 건물을 지은 건축 사무소가 임대하고 있습니다.

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착공일이 2018년 3월 27일인데, 사용승인이 19년 1월 11일인 것을 보면

건축하는 데 1년이 채 안걸린 것 같아요.

19년도에 지어진 깨끗한 건물이었습니다.

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6. 등기부등본

두산동 202-8은 19년 1월에 신축된 건물로,

19년 2월에 소유권이 이전된 뒤로 소유주가 바뀐 적은 없습니다.

2년만에 되파시는 것이군요!

19년 1월 평당 1,981만원에서 21년 8월 평당 2,432만원인 것을 보면,

2년만에 평당 약 500만원을 올려서 시장에 나온 것입니다.

평수가 넓어서 금액으로는 5억 정도가 되네요.

(하지만, 1년이 넘게 팔리고 있지는 않아서.... 좀더 지켜봐야할 것 같습니다!)

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7. 개발호재

수성구하면 대구에서 가장 부자동네 같은 느낌을 주는데요..

발전방향으로 수성못을 포함한 녹지를 앞세운 문화/레저 공간 조성을 강조하는 것 같았습니다.

'

철도망계획에 경부고속철도 KTX 2단계 사업이 있었어요.

7-1. 주변 아파트 시세 (물건지로부터 도보 10분)

두산동 202-8번지 물건 주변에 큰 아파트가 두 개있었는데요.

- SK 리더스뷰 (평당가 2,918만원 - 49평 / 14.3억 / 21년 6월 거래)

- 대우트럼프월드수성아파트 (평당가 2,558만원 - 34평 / 8.7억 / 21년 7월 거래)

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이번 물건의 평당가는 주변 랜드마크 아파트와 비슷한 수준을 이루고 있었어요.

강남에서는 상가 평당가가 주변 랜드마크 아파트 시세의 2~3배를 형성하고 있었는데, 이번 물건지는 비슷하더라구요!

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위 아파트 옆 신축 아파트 두 개가 있었는데요.

- 수성레이크 푸르지오 (22년 8월 완공예정)

- 호반써밋 수성 (467세대, 24년 6월 완공예정)

아파트를 여기에 왜 계속 짓는것인지...

그래도 아파트가 더 들어서면 아무래도 유동인구가 늘어나지 않을지.. 생각해보았습니다.

8. 주변 거래사례

두산동 657-4 번지 (디저트 39 건물)

수성못 바로 옆의 디저트 39 건물이 지난 달(21년 7월)에 거래가 되었더라구요.

디저트 39는 위에서 말씀드린 수성못 안쪽의 상권에 위치한 건물입니다.

1974년에 건축되었고, 대지 27평, 연면적 16평에 1, 2층만 있는 건물이에요!

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평당가는 무려 4,400만원에 거래가 되었습니다.

확실히 수성못 안쪽 상권의 가격이 비싼 것 같더라구요.

실제로도 저도 이 주변을 자주 이용하고, 사람도 훨씬 많습니다.

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제가 알아본 수성못 인근 물건의 평당가를 한번 비교해 보시죠!

수성못 인근은 자연녹지임에도 평당가가 엄청 높았어요.

"어라? 녹지라면 건물을 지을 수 없을텐데..?"라고 생각하실 수 있는데요.

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재미있는 건, 2020년 7월에 법이 바뀌어서

녹지 지분의 20%에는 건물을 지을 수 있게 되어서 수성못 녹지쪽으로 땅값이 오른 것이라고 하셨어요.

그래서 계속 수성못 인근에 건물이 생기고 상권이 형성된 것이 아닌가..하는 생각이 듭니다!

9. 검토의견

1) 두산동 202-8은 수성못 도보 8분, 수성못역 도보 2분 거리에 위치한 빌딩으로 도로를 접하고 있고,

19년 1월에 신축된 깨끗한 올근생 건물입니다.

2) 1층은 식당, 2층은 뷰티샾, 3~4층은 건축사무소가 임대하고 있습니다.

총 보증금 1억에 월세 700정도로 주변의 비슷한 층의 구축 건물 임대료 400~500만원 보다는 조금 더 높은 편입니다.

2) 19년 2월 평당 1,981만원, 22억에 거래되었고, 21년 1월 평당 2,432만원, 27억에 매물로 나왔습니다.

현재 21년 8월 확인결과 가격이 27억이 그대로인 것으로 보아 판매가 잘 되고있지는 않은 것 같습니다.

3) 위치가 수성못 인근이지만, 수성못 바깥쪽(평당가 2,000만원대)에 있습니다. 현재는 수성못 상권은 안쪽(스타벅스 인근, 평당가 4,000만원 대)이 훨씬 사람이 많고 가치가 높습니다.

4) 주변이 상권도 주택도 애매하게 혼재되어 있었습니다. 물건 인근 도로는 차량이 많아 혼잡하고, 주차가 어려웠습니다. 주변 식당가가 많아 유동인구는 아직도 꽤 있는 것으로 보였습니다.

이 물건은 올근생 건물이라... 대출이 잘 나오더라도, 27억 건물이면 10억은 넘게 있어야 할 것 같은데..

27억 이있다면.. 이 건물을 살까..? 하는 생각이 드네요.

부족했지만 제 첫 분석글 읽어주셔서 감사합니다..^^

[진리는나의빛]

대구도 서울 못지않게 정말 핫한 것 같습니다
지가 상승을 보면 깜짝깜짝 놀랄때가 많습니다 이 건물도 그렇네요
대구에 대해 잘 알아가는 시간이었습니다
고생하셨어요 감사해용😃😃‼️

[리치.]

감사합니다 진리는 나의 빛님~^^
대구는 아무래도 살던 곳이다보니, 동네 배경을 이해하기 좋더라구요~
얼른 강남이 살던 곳이 되고 싶네요~ㅎㅎ

[정품 꽃소금]

첫 분석글이라 설명 없으면 모를 정도로 정말 깔끔한 설명과 자료입니다.
여기 가격도 진짜 만만하지 않네요.
진짜 고생 많으셨어요~~
감사히 잘 읽고 갑니다^^

[해와별]

수성못 근처라서 그런가,, 확실히 다른거 같네요.
잘 보고 갑니다.^^ 감사합니다.

[할수있다!!아자~]

첫분석글 맞으신지요? 머리에 쏙쏙들어오게 너무 잘해주셔서 이해가 팍팍됩니다 스타벅스쪽이 메인 상권인듯 하네요 여기도 위치는 좋지않지만 가격이 오른것 보니 추후 매매가 되는지도 궁금하네요 분석글 감사합니다 저도 공부하고 가요~

[웃음의황제]

수성못 첫째데리고 같이 산책을 종종 하는곳인데 이렇게 정리해주시니 보이는게 또 달라지네요^^ 감사합니다

[행복한루나]

수성구 모습은 이렇군요! 리치님 덕에 보게 됩니다 😊😊 수성못도 인스타에서 종종 봤는데 어떤 모습일지 궁금해지구요 ㅎㅎ 깔끔한 분석글 잘 봤습니다, 감사합니다 😆

[쑤웅]

K뷰티가 자리잡은 골목상권은 차가 많은걸로 봐서는 외부에서 찾아올 정도의 맛집들이 많은 모양입니다. 상가와 주택이 혼재되어 있어 혼잡하고 어수선해 보이지만 특색있는 거리로 개발한다면 좋을 것 같아요~~~ 가로수길이나 송리단길처럼요
두산동, 왠지 이름부터 범상치 않네요 ㅎㅎ 리치님 첫 분석글 감사합니다 !!
대구도 많이 더운 것 같던데 더위 조심하시구요

[다이아몬드.]

첫분석글이신데 넘나 잘하셔서 깜짝놀랐습니다.열심 준비하셧네요..대구를 잘모르지만 대구도 평단가가 많이 올랏군요..감사히잘봣습니다~

[아틀란티스]

수성못이면 서울에 석촌호수 급인데요~~~? ㅎ 비쌀 만 하다고 생각됩니다.
시흥 물왕저수지 주변도 비슷한 모습일거고요.
리치님 첫 분석글 잘 읽었습니다. 실전반 하시느라 바쁘셨을텐데 대구 분석하시면서 데이트도 하셨길요. 감사합니다.

[태백21]

자세한 분석글 감사합니다~
수성못 인근이라도 어디에 있느냐가 참 중요한듯합니다
빠쁜 와중에도 열심히 올려주셔서 감사합니다~

[럭키하늘]

첫 분석글을 해내신 스스로가 참 뿌듯하실것 같아요.
첫걸음 떼셨으니 이젠 다음 걸음을 재촉하시와용 ^^

대구수성구의 건물 평단가가 4천대가 넘는군요.
실전반을 통해 많이 업그레이드되셨을것 같아요.
많은 발공을 통해 건물을 보다보면 지금보다 더 많은 비교물건이 생겨
좀더 분석글 쓰실때 도움되시리라 믿습니다.
분석글 잘보았용. 리치님 ^^ 감사합니다.~~

[콩진]

다양한 시황을 담은 꼼꼼 분석글 감사합니다. 주택, 상권이 혼재되어 애매하다는것은 현장에서 직접 느껴야만 더 크게 와닿을 것 같은데 현지의 느낌까지 전해주셔서 감사해요! 덕분에 수성못 근처에 대해 지식이 +1 되었습니다.

[지니어스 park ^^]

섬세하게 적으신 글 잘 보았습니다 .