전원주택 시공업체 선정 및 계약 이렇게 하라.--- 필독 입니다.

[농목수(윤세웅)]

'시공자 선정 및 계약 이렇게 하라”


건축의 워밍업 - 준비단계편 시공자 선정 및 계약 이렇게 하라


땅을 마련을 끝내고 막연히 건축을 고심하는 많은 이들에게 좋은 길잡이가 되리라 본답니다.
본격적으로 시공에 대하여 알아보기로 해요.


많은 사람들은 설계와 시공은 따로 떼어놓을 수 없는
불가분의 관계라는 것을 이미 주지하고 있을 것입니다.
하나의 건축물을 세우기 위하여
설계가 주택의 공간을 만들고 외부의 형태를 창조하는 작업이라면,
시공은
설계도에서 제시된 바대로 실제의 건축물을 구축하는 과정이랍니다.
건축주가 전문적인 설계자에게 자신의 희망하는 주택에 대해
심사숙고하여 설계를 의뢰해서 결정했더래도
가장 큰 고민인 시공자 선정이 남았답니다.


시공자의 선택에 대하여 많은 신경을 기울이는 것이다.
생산으로서의 건축과 시공
시공학 전문서적을 뒤적여 보면 건축시공(Execution of Building Work)이란
‘각종 천연적인 재료와 공장제작품을 이용, 설계도에 의해 지정된 구조방식에 따라
우리들의 생활에 편리하고 적합한 건축물을
생산하는 일체의 기술적, 경제적,예술적 활동과정’이라고
정의되어 있답니다.
즉,
건축의 3요소인 기능(機能)·구조(構造)·미(美)를 갖춘 건축물을
가장 경제적으로 가장 빠른 기간 내에
가장 견고하게 구축하는 건축기술을 건축시공이라고 정리할 수 있고요.


일반적으로 공장생산에 의한 상품은
그 상품을 만든 기술자의 기능이나 특성이 제품에 나타나지 않는답니다.


그러나 건축이라는 상품은
설계자의 예술적인 감각과 특성이 건축물에 그대로 표현되며
특히 동시대의 문화적인 특성까지도 건축물에 나타나고요.


이와 같이 건축이라는 하나의 생산은
예술적인 또는 미적인 감(Design)에 공학적인 기술(Engeering)이
가하여진 여러 전문가(건축, 구조, 기계, 전기 기술자 등)가 참여하는 종합적인 산물인 것이랍니다.


따라서,
건축시공은
①생산의 위치가 정해져 있고(대지의 위치)
②생산물이 일정하지 않고(주택이냐 빌딩이냐)
③주문생산이며(건축주의 요구에 의하여)
④대량생산이나 계속생산이 될 수 없는 특징을 지니고 있답니다.


시공은 건축물의 종류 및 규모에 따라 그 범위가 넓을 뿐만 아니라
사용되는 용어도 어렵고 전문적이다.


따라서 본 글에서 다루는 건축물의 종류 및 규모를 연면적 2백평 이하의 주택
혹은 소규모 건축물(200제곱미터이하)로 한정하고 알아보도록 합니다.


전원주택의 경우 소규모건축물로 보통 2백㎡(60평)내외이고,
굳이 건설업면허를 소지한 건설업자의 시공이 필요하지 않는 소규모 건축물입니다.


즉 일반 시공자도 시공을 할 수 있다는 뜻이다.
그렇다면 왜 굳이 건설업자와 시공자와의 시공을 구별하는지
또 이들간에 무엇이 다른지 알아 볼 까요?.


우리가 소비하는 모든 물건에는 ‘부가가치세’라는 세금이 붙는데
부가세는 최종소비자가 부담하게 되는 것이다.


일반적인 상행위, 예를 들어 TV나 냉장고를 산다고 하면
그 가격에는 이미 부가세가 포함되어 있는 것이다.
그렇기 때문에 물건을 판매하는 상인(업체)들은 판매대금의 10%에 해당하는 부가세를
최종소비자로부터 받아 납부하고 있다.


이 점에 있어 건축도 예외는 아니랍니다.
건축주가 건축공사계약을 하게되면 공사비의 10%를 부가세로 지불해야 하는 것이 원칙이고요.


그렇다면 우리가 짓는 소규모건축물 등에도 부가세가 포함되어 있어야 하는데,
사실은 그렇지가 않다.
그 이유는 소규모건축물은 굳이 건설업면허를 가진 건설업자가
아니어도 시공할 수 있기 때문이랍니다.
시공자는 주로 건설업면허 및 사업자등록이 없는 개인들이 많고요.


설사 건설업면허를 가진 건설업자라 하더라도 부가세를 포함한 공사비를 건축주에게 제시한다면
여타의 시공자에 비해 경쟁력이 떨어지니 그러면 번번이 공사수주에 실패할 확률이 높기 때문에,
대부분 계약은 건설업체(업자)로서가 아닌 개인의 자격으로 하게 되는 것이랍니다.


예를 들어
건축주에게 2억원이 투입되는 공사의 10%에 해당하는 2천만원을 부가세로 부담하라고 한다면
이를 받아들일 건축주가 과연 몇 명이나 있을까?
아마 단 몇명 없을 것이며, 그 이전에 이를 요구하는 시공자도 없을 것입니다.


혹시 이미 집을 지은 건축주가 이 글을 읽는다면,
해당관청에서 ‘건축물관리대장’이라는 것을 발급 받아보면 알 것이다.
시공자란을 확인하면 ‘직영’이라고 적혀 있는 것을 볼 수 있을 것이다.


이 의미는 계약에 의하여 도급공사를 하였더라도 서류상으로는 건축주 스스로가 공사를
수행하였다는 것을 말하며, 결국 부가세가 없이 공사를 수행하였다는 것을 뜻한답니다.


따라서, 우리가 짓고자 하는 건축물은 용어의 정의상 건설업자 아닌
시공 자에 의해 건축되어진다는 사실을 먼저 알아야 할 것이다.


시공 계약 방식의 종류건축공사를 수행하는 방법에는 여러 가지가 있으나,
주로 소규모건축물에서 사용되는 세가지만 간략히 알아보도록 하겠습니다.


1. 도급 계약 방식
도급계약이란 시공관리상으로는 일식도급(General Contract)이며,
공사비 정산방법상으로는 정액도급(Lump-Sum Contract)을 말한다.


일식도급계약이란 하나의 공사를 한 개의 회사가 도급하는 방식이며,
정액도급계약이란 공사비 총액을 확정하여 계약하는 것으로
공사의 발주와 동시에 공사비가 확정된다.


주택과 같은 소규모건축물의 경우 당연히 한 시공자가 도급계약을 할 것이고,
공사비 역시도 각 공정별 공사비를 합산한 총액을 산출하여 공사비를 확정하게 된다.
따라서 이 두 가지 경우가 합쳐져 일명 ‘도급계약방식’이 성립된다.
이 방식의 장점은 계약이 간단하고 건축주의 업무가 비교적 쉽다는 것이다.


2. 직영 공사 방식
건축주가 공사에 대한 계획을 세우고 모든 것을 건축주가 직접 재료구입, 노무자 동원,
시공기계 투입 및 가설물의 설치 등을 하여 공사를 건축주 스스로의 책임으로
시행하는 공사방식이다.


이 방식의 장점은
도급공사와 같이 복수견적 및 공종별 파악과 확인 계약 등의 번잡한 수속이나
감독상의 곤란 등을 피할 수는 있다.


반면 사무가 번잡하고,
건축주가 건축에 대한 비전문인 경우 시공관리능력이 부족하여 공사기간이
연장될 수 있다는 단점이 있다.
그로 인해 가설재 및 각종재료의 낭비를 가져와 공사비가 증대될 가능성이 있다.


따라서
직영공사방식은 공사의 내용이 단순하고 시공과정이 용이할 때,
저렴한 노동력과 재료의 구입 및 보유가 쉬울 때,
건축주가 건축전반에 대한 충분한 내공이 있을때,
긴급한 준공을 필요로 하지 않을 때에 유효한 방식이다.


3. 실비정산 방식
이 공사방식을 직영공사방식으로 잘못 이해하고 있는 경우가 있는데,
실비정산방식은 도급 및 직영공사의 장점만을 택한 방식이라고 정의할 수 있다.


공사를 시행함에 있어 시공자에게는 그 공사의 실시를 위임하되
공사에 소요되는 실비와 시공자에 대한 보수를 미리 협의하여 정하는 방법이다.


이 때 시공자는
건축주를 대신하여 현장관리 및 시공을 하고 공사진행에 따라 공사비를 받아
지불대행을 하며 이에 따르는 보수를 받는다.


이 방식은 건축주와 시공자가 상호 신뢰해야만 원활한 공사 진행이 가능하므로
신용이 곧 계약의 기초가 된다.


장점은
원칙적으로 공사비가 높아지지 않으며 서로 신용을 제대로 지킬 경우 우수한 품질의 공사가 된다.
단점은
공사 중의 설계변경 및 재료변경 등으로 공사기간이 연장되고 공사비가 증가할 수 있다는 점이다.


위에서 열거한 각각의 방식은 서로 장단점을 갖고 있다.


하지만 세 가지 공사방식 중 ‘어느 것이 더 좋은 방식이냐’ 하는 것은 전적으로
건축주의 의지와 판단 그리고 주변여건에 달려 있답니다.


즉 건축주가 시간적인 여유가 있고 건축의 재료나 시공부분에 대한 해박한 지식이 있다면
직영공사 방식을 택할 수 있으며,
건축주의 주변에 신뢰 할만한 건축가나 시공자가 있어서 이러한 사람을
현장관리자로 위임할 수 있다면
실비정산방식이 유리할 수 있다는 말입니다.


형편이 그렇지 못하다면 대체적으로 도급계약방식이 유리하고요.


시공자의 선택
건설업자와 시공자의 차이도 알았고, 또 시공방식의 종류에 대해서도 짚어보았습니다.


만약에 직영공사나 실비정산방식이 아닌 일반적인 경우인
도급계약방식에 의해 공사를 진행하기로 하였다면 이를 수행해야 할 시공자는 어떻게 선택할 것인가?.

‘집을 한번 짓고 나면 10년이 늙는다’라는 말이 있듯이
건축주를 대신해 시공을 맡아줄 시공자를 선택하는 것은 중요한 일이다.

시공자와 십년을 넘어서도 좋은 관계를 지내는 경우가 주변에 얼마든지 있는데,
이 또한 시공자의 선택이 중요하다는 반증하는 예가 될 것이다.

일반적으로 시공자를 알게되는 과정은 주로 주변의 소개를와 본인이 인터넷등을 통해서가 거의다.


이미 집을 지으신 분의 소개라면 그런 대로 신뢰할 만 하지만,
그 소개도 그분은 성공한 건축이 였는데 본인은 그리 되지 않을수도 있는 문제라서......


다른 경우로 혈연이나 지연 등의 관계로 소개를 받게 되는 것은 조금은 생각해 볼 일이다.
왜냐하면 시공자의 선택은 인정에 끌리거나 사회적인 체면에 의해서가 아니라


시공자의 능력과 인간성 즉 신뢰에 의해서 선택함이 올바르다고 생각하기 때문이다.


특히 주택과 같은 소규모 건축물에 있어 대부분의 중요한 결정이 건축주와 시공자간의
개인적인 협의에 의하여 이루어진다.


또한 시공의 품질은
시공자 개인의 역량에 따르기 때문에, 무엇보다도 시공자의 경험과 인간성 및
상호간의 신뢰가 제일 중요하지 않을까 판단된다.


건축주가 가장 먼저 체크해야 할 사항들을 정리해보면 다음과 같다.


1. 제일 중요한 것은 시공한 집을 직접 가보는 일이다.
직접 가서 단순히 그 집만 구경하라는 뜻이 아니라 건축주를 만나야 한다.


건축시공의 성패는 시공자 결정에서부터 시작한답니다.

우리가 공산품 하나를 구입할때도
이것 저것 많은 것을 알아보고 꼼꼼히 따져보고 챙긴답니다.
그러나 
건축시공에서 소규모단독주택은
다른 건축물에 비해서 규모가 작다는 이유로 형식이나 절차를 
생략하고 시공자를 결정하는 경우가 많답니다.


그러나 반듯이
시공자(업체)의 지명원(시공자(업체)의 연혁,사업자등록증,위치,실적등등)이나 
세부견적내역.시공자의 자격,공사비 산출근거,총 공과금액등을 면밀히 검토한후에 시공자를
결정해야 한답니다.

이와 같은 내역을 제시할 능력이 없는 업체는 기술력 또한 없는 업체라 보아야 할것입니다.


보통 인터넷상에서 업체의 정보는
그 카페에 가입한 후 활동 내용과 올린 글 등과 그 시공자가
운영하는 카페나 블로그등에 운영 사항 실태 등을 분석 판단해서
신뢰의 유무를 판단하시면 되고요.


카페 활동을 하는 시공자의 게시글이 언제부터 올라왔으며
그리고 중간에 트러블이나 문제?는 
없었는지? 와
그 올린글에 내용에 질과 내용상에 사진과
최소한 5년 혹은 10년 정도로 충분한
기간동안 동일한 일을 해오고 있고 또 하고 있는 시공자(업체)인지?
등을 판단 하셔야 하고요.


한철 메뚜기? 처럼
일이년간 지속적으로 올라오고 그 실적 년수가 몇년이 되지 않는 시공자라면
그 시공자의 블로그나 카페가 언제부터 만들어 져서 운영되고 있는지?도 파악해 두어야 하고요.


왜냐하 면 지어진 집에서 볼 수 있는 것은
(건축주가 안목이 있다면 디자인이나 기타 예술성을 볼 수 있겠지만)
가구와 최종 마감재료에 불과하기 때문이다.


그래서 건축주를 만나서 건축의 과정과 시공자와의 마찰은 없었는지 등을 직접 물어보고,
또 집의 품질은 어떤지, 하자는 없었는지, 또 만약 하자가 있었다면 어떤 종류의 하자이고,
하자보수는 바로 이루어 졌는지 등등을 알아보라는 것이다.


이는 시공자의 인간성과 신용을 판단하는데 중요한 기준이 되기 때문에 꼭 거쳐야 할 과정이다.

보통 장기간 목조건축업을 하시고 해오고 있는 업자?라면 
자기의 사무실? 등을 목조로 지어놓고 그곳에서 상담을 하고 단열과 기밀이 우수한 주택이라는
것을 설명하고 직접 보고 느끼시게 게스트 룸도 있을 것입니다.

수년이상 혹은 십수년을 목조건축시공업?을 하신다는 분이
아파트에 사시면서 자기 사무실로
목조로 지은 사무실이 없고 샌드위치 판넬 혹은 일반 상가 건물에 사무실이 있다면?
오히려 이상한 업체이므로  거르시는 것이 좋다고 본답니다.

어느 정도 수년간을 목조건축전문업을 하시는 업체라면
구경하는 집 혹은 자신에 사무실이라도 분명히 목조로 지어 놓으셨을 것입니다.
그것을 예비건축주분들에게 보여 주고 그곳에서 건축에 대한 상담도 하고 할것입니다.


2. 시공자가 건축교육을 받았으며 경험이 많은 사람인지를 알아봐야 한다.

소규모 건축물은 주로
사장인 시공자의 지식과 현장경험에 의해 이루어지기 경우가 대부분이기 때문에
대표자의 건축적 지식이 건축물의 품질을 좌우할 수 있다.


여담으로 옛말에 ‘무식한 사람이 용감하다’는 말이 있다.
꼭 그런 것만은 아니겠지만
정규 건축교육을 받지 않은 시공자는 대체로 이론적인 지식보다는
자기의 경험을 토대로 하기 쉽다.


그래서 설계도면을 읽고 해석하는 능력이 아무래도 떨어지는데,
때때로 자의적인 시공을 하는 경우도 있다.

그렇다고 꼭 건축교육을 받은 시공자를 고집해야 한다는 것은 아니다.
하지만 적어도 십여 가지의 공정과 수 십 가지의 자재와 공법으로 이루어지는 건축의 기본적인 사항을
제대로 알고 있는 시공자라면 품질에 하자가 날 수 있는 무리한 시공은 하지 않는다.

그리고 인테넷에 업체 홈피만 화려한 곳도 거르시고요.

또 홈피 운영과 관리가 제대로 되는지 질문을 해보고
그곳에 올라온 공사현장등을 반듯이 방문해 보시고 확인하시는 것이 아주 중요하답니다.


3. 시공자로 부터 견적서를 받아 검토해 본다.

견적서를 받을 때에는
설계자의 도움을 받아 실시설계도면과 자재목록 등을 동등한 조건 으로
제공받도록 한다.


일반적으로 시공자들이 작성하는 견적서는 대부분 개략견적이 많다.
따라서 이면 견적서 양식에 공정별로 자세하고 알기 쉽게 풀어놓은 견적을 제출하는
시공자일수록 신뢰가 가기 마련이며, 경험이 많은 시공자일 확률이 높다.


이 때 견적서의 검토는 설계자의 도움을 받아 상호 비교하는 것이 바람직하다.
상호 신뢰를 바탕으로 한 계약 시공자를 선택하게 되면
어김없이 계약이라는 다음 단계가 기다리고 있다.


소규모 건축물의 계약은 건축주와 시공자와의 개인간 계약이고 상호간에 신뢰가 구축된 상태라면
특별한 양식 없이도 가능할 것이다.
하지만 적지 않은 금액에 대한 내용이고 혹 생길지도 모를 분쟁을 예방하기 위해서는
계약서 양식을 이용하는 것이 정도다.


일반적으로 계약서양식은 시공자가 제공을 하게 되는데, ‘민간건설공사 표준도급계약서 양식이 있다.


이 양식은 모든 건설공사를 대상 으로 작성된 것이기 때문에 시공자가 제공한 계약서와 비교·검토하여
상호의 조건과 소규모건축물에 맞도록 적절히 수정하여 사용하면 된답니다.


시공자 선택의 유의 사항으로는 

1) 합리적인 공사비를 제시하는 업체를 선택하되 여러 복수 업체의 견적을 받아서 비교해보고 
특히 세부견적내역에는 수량 및 단가가 명확하게 기재되어 있어야 하며 반듯이 1제곱미터당 
이런식으로 공사비 산출이 가능하도록 산축제시한 업체를 선정해야 한답니다.
면적부분은 제곱미터당 재료비와 노무비로 나누어져 있어야 하며 수량부분은 명확히 규격과 개당 단가로
표기되어있어서 명확히 알아볼수 있게 작성된 견적서라야 한답니다.
그렇게 해야 변경 및 추가 공사 발생시 업체가 제시한 단가와 수량을 적용 공사비를 계산이
가능하도록 진행 될수 있답니다.


2)풍부한 시공능력을 갖춘 업체를 선정해야 한답니다.
그러면 그간에 시공 실적과 시공년수 등등 복합적인 판단으로 판단하심 되고요.
카페나 블로그 등에 운영과 활동사항과 지속적인 운영상태 등을 판단하심 되고요.


3) 될수 있으면 적정 규모에 업체를 선정해야 한답니다.
소위 메이저 업체나 광고? 많이 하는 업체이거나 년간 수십동을 짓는 업체?등은 거의가
직접 총괄운영하지 않고 하도급?을 주어서 실질적인 관리와 소통이 소홀한 업체가 많답니다.


4) 업자의 인품을 점검해 보셔야 한답니다.
건축시공은 시공업자의 인격이나 마인드에 영향을 받기 때문입니다.
그리고 늘 함께 하는 작업기술자가 있는가? 혹은 협력업체가 있는가? 등이고요.
동일한 곳에 공사를 의뢰해도 공사를 직접수행하는 사람이 바뀌면 건축시공 품질은 달라진답니다.
시공자가 혹은 업자가 현장을 진두지휘하며 진행하는 업체나 업자라를 선택하시고요.
공사에 들어가면 여러 사항으로 그때 그때 선택 결정해야 하는 일들이 발생하면 늘 상시소통이
가능한 시공자나 업체라면 훨씬 무난한 공사가 될것입니다.


세부견적서는
자재의 수량,자재의 단가,노무비 수량 단가와 시공사의 이윤등을 명시한 서류랍니다.
그러므로 세부견적서의 중요성은 그 무엇보다 우선이고요.


계약내용 중 중요한 몇 가지는


①계약문서의 범위 즉 설계도서(도면 및 시방서) 및 견적서가 계약서의 일부라는 점
②공사기간
③자 재의 검사
④설계변경으로 인한 계약금액의 조정
⑤공사대금의 지급
⑥하자담보 혹은 하자보수 대한 것 등으로 반드시 포함되어야 할 내용이다.


아무리 계약서가 완벽하다고 하더라도 계약의 이행은 전적으로 상호간의 문제이다.
계약서의 내용은 분쟁시 최소한의 법적 요건 을 갖춘 것으로 이해하면 된다.


예를 한가지 들면,
건축공사는 공사 진행 중에 아무리 사소하다 하더라도 변경이 따르게 마련이다.
이러한 변경이 있을 때마다 시공자가 일일이 계약서를 보이며 변경공사비를 거론한다면
이를 반길 건축주가 어디 있겠는가?


반대로 정해진 공사비와 공사기간을 무시한 채 자꾸만 변경을 요구한다면
역시 좋아할 시공자가 어디 있겠는가?


반복되는 얘기지만 소규모건축물의 계약은 개인간의 계약이기 때문에
상호 신뢰의 바탕이 무엇보다도 중요하다는 것을 명심하자.


집짓기는 사람이 하는 것이며 상호신뢰속에 건축이 축제의 장이 되는 것이랍니다.


나무집공작소 농목수 작성 (2022/01/19)

한국목조건축협회 시공업체 회원사  첫페이지 맨 아래에 나무집공작소

[행운술]

소중한 글 잘 보고 갑니다.
미소로 가득한 하루 되세요^^

[농목수(윤세웅)]

감사합니다.

[오즈의 마법사]

상세한 정보 감사합니다

[타워세상]

몇년뒤 지을거지만 좋은정보 감사합니다

[오늘같은]

감사합니다.

[bypikim]

잘 보았습니다.

[옥종원]

고맙습니다 잘 보고 있습니다

[아침부터오됴]

주옥같은 글입니다^^

[달구짱보성]

네!!

[신애리]

상세하게 건축과정,계약과정 설명 감사 합니다.

[농목수(윤세웅)]

참고가 되셨기를.....

[박태우]

좋은 정보 감사합니다. 내년 말쯤 집을 지을 계획인데 어떤 형태로, 어떤 방법으로 지어야 할지 막연했는데 많은 도움이 되었습니다.

[농목수(윤세웅)]

제 도움이 필요하심 문의 상담하세요.

[에디]

좋은 정보 감사합니다.
새해 복 많이 받으십시요^^

[농목수(윤세웅)]

감사합니다.
필요하심 등업신청도 가입인사 등업신청란에 해주시고요.

이곳 게시판 목조주택 - 시공 단계별
아래에 1번부터 최근에 올린 글까지 시간 나시는 대로 읽어 보세요.
https://cafe.daum.net/countrywoodhome/Jfk7/87

[수너기]

안녕하세요 오늘 우연히 인터넷보다가 가입하게 되었네요. 저는 몇년전에 귀농을하고 농가주택을 신청해서 허가를 받았습니다.
집짓는데 지식이 없어서 시공사 선정을 하려는데 모르는것이 너무 많네요
벌써부터 머리가 복잡합니다 많이 여쭈어볼께요

[농목수(윤세웅)]

제가 농어촌주택계량사업으로 집을 여러번 지어 보았답니다.
목조주택으로 생각하고 계신다면 도면구상부터 전체적인 것을 도와 드릴수 있답니다.
좌측 게시판 보심 공개되어 있는 제 연락처와 메일주소 등이 있으니 시간 나실때 상담하세요.