재개발현장-부천 소사구 소사본동

[인성♣이규인]

지난 2006년 11월 17일 경기 1차 뉴타운 사업지구가 발표됐다. 이 중 부천시의 경우 소사본동?괴안동 일대 소사지구(2,375,000㎡)가 중심지형 지구로 선정됐고, 고강동?원종동 일대 고강지구(1,775,000㎡)가 주거형 지구로 선정됐다.

부천시의 경우 약 40여 곳에서 도시환경정비사업 및 재개발사업 등 개선사업이 추진 중이다. 이중 소사본동의 경우 10개 구역이 기본계획상 지정되어 있어 가장 많은 구역을 추진하는 곳으로 실 거주는 물론 투자처로써 수요자들의 관심이 높은 지역이다.

◇ 뉴타운 사업지구 선정 이후, 두 달여 지난 지금, 부천은…
: 토지거래허가제와 높은 지분가로 매수세 자취 감춰

2006년 11월 토지거래계약 허가구역으로 지정되면서 최근 거래는 뚝 끊긴 상태다. 또한 뉴타운 사업지구로 지정되면서 기존 진행 중이던 재개발구역이 뉴타운 사업지구에 포함되어 추진이 중단된 상태로 재정비촉진계획을 수립되기를 기다리고 있는 상황이다.

촉진지구는 용적률과 건폐율 완화, 국민주택기금 지원 등 의 인센티브가 주어지는 혜택이 있지만 촉진지구 내 20㎡(6평) 이상의 토지거래 시엔 토지거래계약신청서, 토지이용계획서, 토지취득자금조달계획서를 제출해야 하며 취득일로부터 3년간 거주를 해야 한다.

현지 중개업소에 따르면 "토지거래허가제가 시행되기 전까지는 한 달에 두 자리 수로 계약서를 썼지만, 허가제 시행 이후 최근엔 한 달에 1~2건 정도로 거래건수가 줄어들었다" 고 전했다.

ㅁ 소사본동 노후 주택가 현장 스케치

소사역을 중심으로 노후한 주택과 빌라가 자리잡고 있어 다소 어수선하지만 소사역에서 소사1-4구역, SK뷰 단지로 이어지는 도로는 비교적 깔끔하게 정리된 편이다. 하지만 소사역에서 대보시장까지의 차도는 협소하며 도로변으로 규모가 작은 상가들이 밀집해 있다.

소사본동 중 가장 선호도가 높은 지역은 소사1-4구역이다. 사업면적이 가장 넓고 조합원수가 상대적으로 적기 때문이다. 1-4구역은 대보시장 주변으로 다세대주택이 즐비해 있다. 또한 소사제2구역과 9구역 역시 조합원 수가 적어 선호도가 다소 높은 편이다.




ㅁ 소사본동 주택 매물 가격 현황

현재 거래가 뚝 끊긴 상태라 시세를 말하기 어려우나 신축 빌라의 경우 평당 1,700만원~1,800만원 수준이다. 매도자의 경우 매수세가 없어도 호가를 유지하고 있는 상황이다. 급매물은 거의 나오고 있지 않으며 급매의 경우에도 빌라 기준 평당 1,400만원~1,500만원 수준이다.

신축빌라를 기준으로 평당 1,700만원은 인근 04년 6월 입주한 SK뷰(평당 985만원)의 1.72배 수준이고 부천시 전체(평당 946만원)로 비교하면 약 1.8배 수준이다.

이에 현지에서는 이미 가격이 많이 올라 더 이상의 높은 가격 상승률을 기대하기엔 어려울 것으로 예상하고 있다. 뿐만 아니라 분양가상한제 등의 도입으로 재개발 지분에 대한 선호도가 하락해 향후 선호도는 예전보다 떨어질 것으로 예상하고 있다.



◇ 다양한 개발계획으로 주목 받는 부천시, 이후 투자 전망은…

부천시는 신?구 도시의 불균형 문제를 해소하기 위해 뉴타운 재정비촉진사업 및 정비사업 등을 구도심 전체로 점차 확대해 갈 예정이다. 또한 2011년 완공 예정인 소사역세권 개발이 예정이다.
교통시설로는 소사~시흥~안산(원곡) 간 국철사업이 오는 2012년 개통예정이다. 이 사업으로 소사1-6구역, 소사1-9구역, 소사 1-10구역 등이 인접해 다른 구역에 비해 상대적으로 선호도가 높을 것으로 예상하고 있다.
이처럼 개발 호재가 많아 거래가 자유로웠던 지난 해까지 투자처로써 수요자들의 관심이 매우 컸고 거래도 많았던 지역이다.

하지만 주택시장이 약보합세를 보이고 있는 최근 분위기와 큰 폭의 가격상승률을 기대하기 어렵다는 인식이 퍼져 당분간 매수 관망세가 이어져 거래시장은 한산할 것으로 보인다.
뿐만 아니라 2007년 8월말까지 사업계획승인신청을 한 재건축, 재개발 아파트도 11월말까지 관리처분인가를 신청하지 않으면 분양가 상한제가 적용되고 원가도 공개해야 하므로 재건축, 재개발 사업에 대한 전반적인 관심도도 다소 주춤해질 것으로 보인다. 사업 완료 시기가 2020년인 만큼 장기적인 관점에서 지역을 살펴본 후 개발여건 등을 꼼꼼히 살펴야 할 것이다.

[단지~^*^~ 김 옥 순]

소사구 정보를 조금 이나마 알게 되었습니다~감사~ㅎ