1. 외벽균열보수 계획 및 소요예산에 대하여 |
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아파트가 대량으로 공급되고 아파트연령이 10~15년 이상된 아파트가 많아지면서 아파트외부 균열보수 유지관리에 대한 인식도가 급속히 높아지고 있습니다. 아파트 균열이 건물의 방수 및 수명에 대해 미치는 영향을바르게 인식하고 적합한 자재를 사용하여 제대로 유지 보수를 행한아파트와, 재도색때 적당한 메꿈질로 관리해온 아파트의 유지상태 안전도 및 재산가치를 10~20년 경과후에 비교하면 상상을 초월할 정도로 다르게 나타납니다. 특히 요즘과 같이 기후 변동이 극심하여 기온차이가 심할 경우에는더욱 그러합니다.예를들면 겨울철에 건물의 균열을 통하여 빗물(눈)이 유입된후 영하의 기온에서냉동과 해빙(동결융해)을 거듭하면 구조체 자체가 급속히 노화되고 균열폭이 상당히 크게 증가함은 물론 구조체 중성화(탄화현상)로 인하여부식된 철근 노출로 구조체의 기능은 저하되고 누수세대가 발생하며 그때가서 보수를 서둘러보지만 이미 건물은 내부에서 상당한 상처를 입은 상태입니다. |
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2. 균열보수 예산계획 |
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1) |
외벽체 바탕면이 어떻한 상태인가. |
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① |
바탕면에 기존도색이 수성페인트로 도색 되어 있다면 바탕의 수성페인트를 완전히 제거하지 않는한 표면의 수성페인트와 잘 융화가 될 수 있는 재료를 선택해야할 것입니다. |
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외벽체의 구조가 콘크리트 옹벽인가,조적후 미장 마감상태인가 등에 따라 보수방법이 달라 집니다. |
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② |
콘크리트옹벽은 균열보수만으로 목적을 달성할 수 있지만 조적 미장마감 벽체는 벽체표면의 수분 흡습현상 때문에 균열보수후 신축성있는 방수도막재를 도포해야 목적을 달성할 수 있습니다. |
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2) |
어떻한 균열보수 자재를 선택할 것인가. |
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① |
균열피복(피막보수)자재 |
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균열피복재가 건물에 시공되어 건물보호 기능을 유지하자면 기후변화로 인한 건물의 건조수축 균열에 적응할 수 있는 신장율,장기적인 자외선 내성, 혹한의 동절기 신축성유지등 신축 팽창 교대 진행에 따른 복원력을 가진 물성의 재질을 선택해야 장기적인 균열보수 효과가 유지될 수 있습니다. |
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특히 혹한기에 신축성을 유지하는 것은 대단히 중요합니다 혹한기에는 콘크리트 표면 온도가 영하 20~30도 까지 내려 가며 기온이 연중 최저치로 하강할 때 건물의 균열폭은 최대치에 도달합니다. 일반적으로 아크릴계의 균열 피복재 는 영하 5도 이하에서는 신축성을 상실하는 것으로 알려져 있으나 최근에는 특수 가공된 처리된 제품이 일부 사용되고 있으며 영하 30도 까지 탄성을 유지할 수 있습니다. |
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일반적으로 아파트 유지보수공사의 균열피복 보수재는 위의 조건을 충족하는 품질을 가지고 있으며 기존바탕면(수성페인트 도색면)과 융화(융착)할 수 있는 탄성아크릴계의 보수재를 사용합니다. |
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② |
구조체 주입보수자재 |
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주요구조부, 발코니 양단부등 관통 균열이 발생한 부분에는 균열외부 피막보수만으로 누수차단이나 완벽한 보수 효과를 기대하기 어려운 경우가 발생합니다. 이러한 경우는 균열에 주입하여 관통부분 전체를 주입충진하여 보수해야 구조체로 유입하는 누수를 근원적으로 완전하게 차단할 수 있습니다. |
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주입자재는 에폭시계, 발포우레탄계,탄성아크릴계등의 주입 보수재가 있으며, 주입자재 선정시 유의할 점은 외벽체는 기온변화에 따른 변형이 심하므로 구조체 주입 자재는 건조수축 균열진행에 적응할 것과, 콘크리트 구조체가 강한 알칼리성(PH12~13)을 지니므로 콘크리트 구조물과 친화성이 있는 알칼리계의 고탄성주입 보수재를 선정해야 보수의 효과가 오래 유지됩니다. |
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강산성을 가지는 주입보수재는 보수부분이 알칼리계인 콘크리트와 접촉시 접촉(보수)부분의 중성화로 접착부분의 탈착 현상이 발생하여 일정 기간이 지나면 곧 재보수가 불가피함은 물론 보수공사 비용도 증가 합니다. |
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3) |
균열보수 물량(균열길이) 산출은 어떻게 할 것인가. |
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균열보수공사를 시행하려면 막연하게 각업체로부터 제시된 견적으로 처리하자니 견적 차이가 천차만별이고 대단지 고층 아파트 표면을 일일이 조사하여 측정할 수 있는 것도 아니고 무엇인가 표준화를 해야만 소요자재량과 시공비가 산출될 것입니다. 그리고 균열이 외부로 나타나는 것은 건물신축당시의 시대적 상황, 건축기술정도, 건물년령,건물이 위치한 지리적조건, 유지보수공사 시공이력등 많은 조건에 따라 다르게 나타납니다. |
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아래에서 제시하는 물량산출 기준은 5년간 시공경험에 의한 통계 평균치로서 건립후 10년된 아파트를 기준으로 실제 시공결과 95%±5% 이상의 타당성을 확인한 경험치 입니다. |
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※산출예 ; 25평형, 100세대, 10층, 발코니난간 길이 각 세대 6M 각 세대폭 7.5M 로 가정, 철근 노출부분 포함 |
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① |
아파트 측벽 균열길이 |
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(건물폭 * 높이)÷3 ※3 ; 가중치 |
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건물측벽 표면적 3M²당, 균열 길이 1M로 산출 |
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※건물년령 10년 기준이므로 년령 5년단위로 가중치를 노후정도에 따라 0.3~0.5 씩 가감하여 산출함 |
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산출 ; 측벽길이 11M, 건물높이 10층(층간높이 2.6M, 전체높이 26M) |
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1개면 측벽체 균열길이 =11*26÷3=95.3M |
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양측벽 균열길이 =95.3*2= 190.6M |
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② |
건물 앞면 |
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(건물 앞면 전체 길이 * 높이) ÷ 4 |
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건물 앞면 전체면적(유리면 포함) 4M²당, 균열길이 1M로 산출 |
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※건물년령 10년 기준이므로 년령 5년 단위로 가중치를 노후정도에 따라 0.3~0.5 씩 가감하여 산출함 |
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산출; 건물 전체길이 7.5 * 10=75M, 건물높이 2.6 * 10=26M |
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앞면 균열길이 75 * 26 ÷ 4 = 487.5M |
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③ |
앞발코니 난간대 길이 |
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발코니 난간대부분은 난간대가 고정된 상부에서 빗물이 구조체에 유입되어 구조체 내부의 철근을 부식시키므로 상부면 전체를 피복 보수해야 되므로 별도 계산합니다. |
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앞발코니 난간대 길이 6 * 100 =600M |
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④ |
건물뒷면 |
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(건물 뒷면 전체 길이 * 높이) ÷ 3 |
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건물 뒷면 전체면적(유리면 포함) 3M²당, 균열길이 1M로 산출 |
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※건물년령 10년 기준이므로 년령 5년단위로 가중치를 노후정도에 따라 0.3~0.5 씩 가감하여 산출함 |
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산출; 건물 전체길이 7.5 * 10=75M, 건물높이 2.6 * 10=26M |
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앞면 균열길이 75 * 26 ÷ 3 = 650M |
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⑤ |
옥상파라펫, 옥탑등 옥상구조물(바닥 제외) |
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(건물전체 가로 + 세로)*2.5 |
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※건물년령 10년 기준이므로 년령 5년단위로 가중치를 노후정도에 따라 0.3~0.5 씩 가감하여 산출함 |
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옥상파라펫 1M당 균열 길이 2.5M 로 산출 ; 옥탑벽체 및 옥상의 각종 구조물 벽체 균열포함,계단식 아파트는 건립연도에 따라 3~4의 가충치를 부여합니다. |
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산출; 옥상난간 테두리 (75+11+75+11) * 2.5 = 430M |
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⑥ |
전체 균열길이 집계 |
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ⓛ 양측벽 190.6M |
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② 건물앞면 487.5M |
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③ 발코니난간 600M |
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④ 건물뒷면 650M |
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⑤ 옥상 430M |
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벽체균열길이 1758.1M |
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발코니난간길이 600M |
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⑦ |
구조체 주입부분 산출 |
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구조체 주입대상 부분은 아파트마다 일률적으로 산출하기에는 어려움이 많으나, 아파트는 일정한 규격을 가지고 있으므로 보수 경험상 평균치를 적용합니다. |
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전체 세대를 조사해보면 주입하여 보수할 곳이 없는 세대도 있고 주입보수할 곳이 2~3개소 되는 세대도 있으므로 편의상 세대당 1개소로 산출하며 1개소당 주입구 2개소로 산정합니다. |
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예)100세대 주입개소 100개소 |
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주입구설치 100 *2 =200 개소 |
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4) |
균열보수 자재 소요물량 산출은 어떻게 할 것인가. |
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균열피복재의 소요량은 각 사용자재의 특성에 따라서 다르지만 일반적으로 사용하는 아크릴 수지계의 탄성피막보수재로 가정하고 고형분 용적비를 80±3%로 설정하면 소요량은 아래와 같습니다.(균열피복은 2회처리 하는 것을 원칙으로 산출합니다) |
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① |
일반균열피복 |
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ⓐ 철근방청 및 불량표면 전처리재 ; 1M당 소요량 0.1Kg |
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ⓑ 균열피복재 ; 1M당 소요량 0.4~0.5Kg |
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(건물노후 정도 및 균열발생량에 따라 구분적용) |
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산출 ; 전처리재 ; 1758.1 ÷0.1 =175.8 Kg |
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균열피복재 ; 1758.1 ÷ 0.4~0.5 =703.2Kg ~ 879Kg |
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② |
발코니 난간대 피복 |
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ⓐ 철근방청 및 불량표면 전처리재 ; 1M당 소요량 0.1Kg |
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ⓑ 균열피복재 ; 1M당 소요량 0.6Kg |
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(건물노후 정도 및 균열발생량에 따라 구분적용) |
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산출 ; 전처리재 ; 600 ÷0.1 =60 Kg |
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균열피복재 ; 600 ÷ 0.6 =360 Kg |
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③ |
주입자재 산출 |
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ⓐ 주입구 1개소당 2개 = 100 * 2 = 200개 |
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ⓑ 주입재 : 주입구 1개소당 0.4Kg = 200 * 0.4 = 80Kg |
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3. 균열보수후 재도장 자재에 대하여 |
1) |
외부 도장재의 기능 |
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균열보수후 재도장공사를 하게되는데 아파트 외부벽체에는 예산상 수성페인트로 도색하게 되는데 외관이 아름다운 것도 중요하지만 유지관리 관점에서는 보호기능을 중시해야 됩니다. |
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지금까지 건물 연령에 따른 구조체외부 중성화(노후화) 관계를 조사 하여본 결과 구조체 균열부 누수는 누수부분을 급속히 손상하지만, 탄산가스가 투과하면서 탄화되는 현상은 구조체 전체에 중성화를 촉진시킵니다. 외부 도장도 단순한 미관 기능보다는 탄산가스 차단기능에 초점을 맞추어야 합니다. |
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현재 일반적인 통념상 외부 재도색은 5년을 주기로 알려져 있으나 이것은 잘못된 관행입니다. 일본에서 시행하던 관행을 모방하여 우리나라에서 준용하는 것으로 알고 있습니다. 이 규정을 시행하는 일본에는 도장재가 주로 탄성아크릴계의 고급 도장재로서 그 수명이 우리나라에서 주로 사용하는 수성 페인트 KS-2급 제품과는 품질에서 몇배 우수한 제품들 입니다.이러한 고급 제품으로 도색할 경우 재도장 주기를 5년으로 하더 라도 도장재의 도막이 탄산가스 차단기능을 유지하고 있습니다. |
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도장재 품질 선택에 있어서도 KS-1급 제품은 제조시 합성 수지가 차지하는 비율이 용적비 40%정도로서, KS-2급 20%정도 보다 월등히 우수합니다. 합성수지 성분이 높은 만큼 탄산가스 차단기능이 우수하며 그만큼 건물을 효과적으로 보호합니다. |
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2) |
도장재 적용의 문제점 |
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① |
재도색 경비문제 |
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각종 가격표를 보면 KS-1급 제품과 2급 제품의 가격차이가 엄청나게 나는만큼 도장재를 1급으로 선택할 경우 비용차이가 많을 것으로 미리 걱정을 할 수 있으나, 자세히 분석해 보면 건물의 규모에 따라서 전체 시공비의 2~5%정도만 상승합니다. |
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이는 도장재료 단가는 KS-1급이 30%정도 높지만 단위당 도포면적이 20%정도 많습니다. 도장재 수량이 줄어든 만큼 인건비도 조금은 절약됩니다. 도장공사비 구성중 수성페인트재료비 비중이 약20% 이므로 1급 도색시 절약분을 제외하면 추가비용은 극히 미약합니다. |
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② |
부착성 차이로 인한 도막박리문제 |
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재도색면이나 신축 도장면에서 표면의 도막이 부식하거나 분리 되는 현상은 구조체 내부 누수가 발생하여 구조체 내부 화합물 누출에 의한 도장재 변질이 원인이지 접착력 차이가 원인이 있는 것은 아닙니다. |
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기존 KS-2급 도장면에 접착력이 강력한 1급재료가 도포되면 하부도막의 박리가 일어난다고 하지만 잘못된 인식 입니다. |
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1,2급 공히 동일한 성분의 에멀젼 수지로 문제가 일어날 수 없으며 박리 현상이 일어 나는 것은 바탕면에 이미 들떠 있는구 도막을 완 전히 제거히지 않고 재도장을 했다는 바탕처리 공사가 부실 했슴을 증명하는 것입니다. 변색 얼룩발생 등의 원인을 규명하자면 균열 방수가 완벽하지 않고 누수가 일어 나고 있다는 증거입니다. |
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③ |
재도색도장재의 품질 선택문제 |
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재도색시 도장재는 미관 기능도 중요하지만 탄산가스 차단 기능이 건물 보호에 더욱 중요 합니다. 탄성을 가지는 도막재를 도포하면 완벽하지만 비용이 너무 높으니까. 현재의 수준에서 실현 가능한 방법은 KS-1급을 선택하는 것이 최선의 방법입니다. |
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