스크랩 아파트중점관리사항

[베리타스]

1. 관리주체 행정업무

주 항 목	처 리 지 침	비 고
문서관리	○ 모든 발송문서 및 수신문서는 규정된 접수철에 기록되어 관리되어야 한다 ○ 문서 수,발기록부에 등제된 서류는 입주자대표회 의 및 관리소장등 관련자 결재를 득하여야 한다 ○ 보존기간 : 일반문서 3년,회계문서 5년,설계도면, 계약서등 영구	문서규정
사용직인관리	○ 아파트에 사용되는 직인은 직인등록부에 관리되어 야 하고 관리방법등이 기록되어야 한다 ○ 수납관리통장등은 입주자대표회의와 관리주체 공동	규정양식
근무상황부관리	○ 관리소장이나 직원은 교육,청휴,외출등 관외 출타 시는 근무상황부를 기록 신청하여야 한다 ○ 근무상황부에는 일시,행선지,사유,귀대시간등이 기 록되어야 한다 ○ 외출은 당일,1일이상은 하루전에 결재되어야 한다	규정양식
비품관리대장	○ 비품성 물품구입시에는 비품대장에 기록 관리하고 주기적으로 상태을 점검하여야 한다 ○ 비품대장에는 구입관련사항 및 단가,규격등 성능을 알수 있독록 세부 이력을 구분 기록한다	규정양식
복무관리	○ 직원의 채용?,해고,근무시간,임금등 세부사항을 고 려하여 계약서을 작성하되 근로기준법에 위법되는 사항이 없도록 한다 ○ 일일근로시간은 일8시간 기준으로 하여 09~18시로 1일 8시간을 초과할 수 없다(근로기준법제50조) 단 주40/44시간 근무제 선택에 따라 년월차등은 근로기준법 제60조~63조 기준에 의한다 ○ 휴일은 근로기준법 제55조에 의거 1주일 1회이상 유급휴일을 주어야 한다 ○ 근로기준법 제73조 근로자가 청구하면 월1회 생리 휴가를 주어야 하며 44시간제에서는 유급으로 40시 간제에서는 무급이 적용한다 (급여삭감에 유의) ○ 직원 용역관리운영시 계약사항에 적용기준을 명시 하여 계약을 체결하여야 한다	근로기준 법적용
취업규칙	○ 직원채용?해고,근무시간,임금등 근로기준법 적용등 계약시 당사간 확인 체결한다 ○ 취업규칙 적용은 근로자 10인 이상 사업장에 적용 ○ 5인미만 사업자인 경우 노동청 노동쟁의 제소건이 아니므로 실질적인 년월차,휴일,퇴직금,연봉계약 해고등 계약에 유의 한다(해고시사전예고시행) ○ 취업규칙이 자체 규정되어 있지 않으면 상위법인 규약 및 근로기준법에 의한다	관리규약
업무인계인수	○ 동 시행령 제54조 적용 입주자대표회의 회장 또는 관리주체 관리소장이 변경될시에는 계인수서을 작성 서명 날인 인계한다 ○ 조직,예산,비품,도면,사업계획,주요업무,기타 세부 사항은 아파트표준화실무 참고 ○ 업무인계서는 관리주체가 보관 관리한다	규정서식
민원접수처리부	○ 일반민원업무와 시설 유지보수으로 구분 관리한다 ○ 민원접수사항에는 접수일 처리일시등을 기록한다	규정양식
비상연락망	○ 직원 비상연락망 구축 긴급사태 발생시 신속조치

2. 관리주체 규약준수

주항목	처 리 지 침	비 고
관리규약 관리	○ 관리규약은 상위법인 주택법,령,준칙등이 변경되 어 고시 또는 제84조 개정요건 발생시 개정한다 ○ 민,형사,근로기준,주택법,령등 상위법에 위배되는 개정은 할 수 없다 ○ 개정안은 입주자 대표회의 결의에 따라 입주민 과 반수 서면동의을 받아 관활청에 신고을 필한다 ○ 관리주체는 입주자등 과반수이상 기명 날인된 관 리규약 원본을 작성 보관하며 본규약을 1부씩 입주 자등에 배포 홍보한다(준칙 제80조②항) ○ 입주자대표회의 및 관리주체,입주자등은 당해아파 트 관리규약 준수 의무가 있다 ○ 본규약에 규정되지 않는 사항은 관련규정으로 제 정하여 운영할 수 있다	주택법 시행령 관리규약
회의록작성	○ 회의내용은 당일작성 동대표 참석자 전원 서명날 인한 회의록작성,공개열람한다(동 시행령제51조④항) ○ 안건별 육하원칙에 의거 의결사항을 기록한다 ○ 회의결과는 서면으로 관리주체에 통보하여 시행	관리규약 회의규정
입주자대표회의	○ 입주자대표회의는 동령 제51조에 의거 업무수행 ○ 의결정족수는 동령 제51조①항에의거 구성원의 과반수 찬성으로 의결한다 ○ 동별대표자는 대리할 수 없다 (준칙제28조②항) ○ 자진해산 대표회의 의결시 개별사퇴로 간주처리 ○ 세부 회의진행등은“회의규정”에 의한다 ○ 동별대표자는 단지내의 자생단체 및 건축조합의 임원이 될 수 없다(준칙제32조②항)	관리규약
재심의 의결	○ 관리주체는 입주자대표회의에서 의결한 사항이 관 계규정에 위반,부당하다고 판단되면 재심의 요청 을 하여야 한다(준칙 제29조) ○ 재심의 입주자대표회는 지체없이 심의 의결하고 결과을 관리주체에 통보하여야 효력이 있다 ○ 관리주체는 재심의 결정된 사항은 거부할 수 없다	관리규약
관리주체의무	○ 관리주체의 주임무는 안전관리,유지보수,인원관 리,수납징수,결의사항 집행등(주택법제43조,동시행령제55조)시행 의무와 책임이 있다 ○ 관리주체는 주택법제52조2에 의거 고의,과실에 의한 손해배상 책임이 있으며 시행령72조의2 ③에 의거 보증보험 가입 서류 제출 ○ 손해보장책임을 보장하기 위하여 규정에 의한 금 액을 공탁하여야 하며 직책이 해임,사임등 발생일 로부터 3년이내 회수 할 수 없다(주택법령제72조) ☞500세대미만 3천만원,이상 5천만원	관리규약
장기수선계획	○ 장기계획수립 의무화 위반시 1천만원 이하의 과태 료에 처한다 (주택법 제101조) ○ 관리주체는 장기수선계획을 수립하여 입주자대표 회의의 의결후 사용(동령제66조②항) ○ 장기계획수립은 주택법시행규칙 제26조①항에 의거 6개분야 28항목 137개 세부항목으로 규정	2007.1.11 법률신설

3. 회계업무 및 감사

주 항 목	처 리 지 침	비 고
회계업무처리	○ 관리주체는 공동주택회계관리규정 제57조①항14호조규정에 의한 회계처리기준에 의거 관리주체는 회계장부을 명확히 기록.관리.보관 유지 되여야 한다 ○ 관리비등 각종 예금통장은 동시행령 제58조⑦항에 의거 관리주체장이 보관하고 등록인감은 입주자대표회의 회장과 관리주체 복수로 등록할 수 있다 ○ 건당 10만원이상 지출시 회계처리기준 제34조에 근거한 금융기관의 계좌로 이체 시제금외 현금보유 불가 ○ 회계결산보고는 시행령 제55조의2제②항, 회계기준 제45~6조에 의거 매월작성 처리한다 ○ 계약 및 공사, 구매,매각시 회계관리규정 제13조등에 의거 공개경쟁입찰 최저낙찰제 적용하며 제17조에 의거 금액이 200만원이하인 경우 수의계약으로 할 수 있으며 용역계약은 입대의 동의, 일반보수는 승인한 사업계에 의한다. ○ 관리비외 발생수입(예금이자,연체료,부과차익,재활 용,부대사용등)은 관리비외수입으로 하며 회계연도 종료후 장기수선충당금으로 적립한다(시행령 제55조②항,준칙 제59조②항)
회계감사	○ 회계감사는 규정에 의거 감사 의뢰일로부터 30일 이내 감사실시 결과를 입주자대표회 및 관리주체 장에게 제출 하여야 한다(규약제70조) ○ 관리주체는 매월 결산내역서를 회장과 감사에게 제출하여야 한다 (규약제68조) ○ 회계장부 현금출납,게정원장,수입,지출등 상호장부 에 관련된 증빙서류가 첨부되어야 한다(규약65조) ○ 규약에 정하지 않는 사항은 회계처리규정에 의한다

Ⅴ. 세부사항 분석

■ 관리주체임무 : 주택법 제43조제7항 시행령제55조에 의거 공동주택의 공용부분의 유지·보수 및 안전관리,경비·청소·소독 및 쓰레기수거,관리비 징수,납부대행,집행,잡수입(금융기관의 예금이자, 연체료 수입, 부대시설·복리시설의 사용료 등 공동주택의 관리로 인하여 발생하는 수입을 말한다. 이하 같다)의 징수·사용·보관 및 예치 등에 관한 장부를 작성하여 이를 그 증빙자료와 함께 회계연도 종료 후 5년간 보관하여야 하며 제55조의2 및 제55조의3에 해당하는 정보의 열람,복사,개인정보비밀유지등 법령 및 규약에 의거 관리되어야 하고 관리비 부과내역은 주택법제45조, 동시행령제58조(관리비등)에 의거 작성 고지하고 동⑥항 “관리주체는 관리비등을 통합 부과하는 때에는 그 수입 및 집행내역을 쉽게 알수 있도록 정리하여 입주자등에게 알려주어야 한다” 라고 했으므로 관리 항목을 특별한 경우가 아니면 법률에 명시된 관리비목외 항목으로 나열되어 사용됨을 자제하고 회계연도말 잉여금은 장기수선충당금으로 전환하여 장기수선계획에 의거 집행될 수 있도록하고 반드시 입대의 의결후(회장결제) 고지 집행 할수 있도록 하여야 한다

● 관리소장보험료 : 주택법 제55조의2에 관련하여 “관리사무소장은 업무를 집행하면서 고의 또는 과실로 인해 손해배상 책임보장으로 보증보험 가입 공탁후 관리소장으로 배치된 다음날 입주자대표회의를 대표하는 자에게 가입한 사실을 입증하는 서류를 제출하여야 하며 그직에서 해임되는 날부터 3년 이내에는 회수할 수 없다”라고 했음

● 관리사무소장은 주택법 제55조제③항에 의거 선량한 관리자의 주의로 그 직무을 수행하여야 한다

● 공동주택의 관리현황 공개는 주택법시행령 제56조에 의거 입대의의결사항, 관리비부과내역, 장충금, 안전관리리계획등을 인터넷 홈페이지 또는 게시판에 공개하여야 한다

■ 관비비부과 : 주택법제45조, 동시행령제58조[관리비등]에 의거 작성 고지하고 ????항 “관리주체는 관리비등을 통합 부과하는 때에는 그 수입 및 집행내역을 쉽게 알수 있도록 정리하여 입주자등에게 알려주어야 한다” 라고 했으므로 법정관리 관리비목 외의 항목으로 나열되어 사용됨을 자제하고 회계연도말 잉여금은 장기수선충당금으로 전환하여 장기수선계획에 의거 집행될 수 있도록하고 특별한 경우 관리비제예금 부족되는 경우에는 제예금으로 관리전환 법률에 의한 관리비목으로 하여 장충금 전환절차 처럼 입대의 의결후(회장결제) 집행에 충당될 수 있도록 시정하고 관리비고지서에 잡지출등 입주자들이 알아볼 수 있도록 각통장 잔고등을 공개 공시

● 공용부분에 대한 관리비 미납금 낙찰자 부담 여부는 법률 제6916(2003.5.29)의거 주택법 제44조제3항에 “~입주자의 지위를 승계한자에 게도 효력이 있다”라고 하여 2003.11.30시행 (대법판례 2001.9.20 선고,2001다8677등 채무 부존제 확인) 되었으며 공용부분 관리비에 관한 부분은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조에 의거 공용부분에 관하여 발생한 채권의 효력화 있음

● 관리규약에 의거 독촉장 발부후 4개월 이상 고액 연체시 법적채권 확보 조치로 법적조치전 예고(내용증명), 지급명령(천만원이하), 소액재판(2천만원이하) 신청후 부동산가압류등 채권확보조치 (일천만원이하 5/10,000, 송달료4회, 총비용 2만원이내)

● 관리비 부과사항은 시행령 제58조 제②항에 의거관리비 비목별 구분 징수하여야 하며 제⑥항 관리비 수입 및 집행내역을 쉽게 알수 있도록 정리하여 입주자등에게 알려 주어야 하며 제7항에 의거 장기수선충당금은 별도계좌에 예치관리하며 소장,회장 복수인감 등록할 수 있다.

■ 일반회계 : 공동주택관리 회계처리기준 제20조, 제35조등 관리비 운용자금청구서 및 지출결의서에는 목적, 사용처, 발의(지출)번호, 발의청구일, 예산과목, 출구업체명, 대표자, 주소, 구좌번호, 징빙서등을 아파트 관리규묘 회계처리에 맞는 양식으로 작성하여 결제을 득한후 회계처리 되어야 하나 규정에 의하여 처리 않았고 징빙서 또는 수령근거가 첨부되지 않는 항목이 다수이며 결제가 누락되어 있고 지출내역 또한 대체적으로 예산을 집행하기 위한 형식적은 면이 있으므로 “공동주택관리 회계처리기준“ 및 일반 지출(품위)결의서 또는 운영자금청구서등(한글→파일→문서마당)을 참고하여 담당, 소장, 회장(입대의)등 결재라인을 보완하고 목적과 예산과목, 출구, 집행일등이 상이하면 지출결의서을 별도 작성하여 결재처리하고 종합 결재시 개별 지출결의서을 목록으로 작성하여 손?게 검토될 수 있도록 처리하되 양식은 타관리소와 비교하여 효율적인 방안으로 시행.(전아연 ”아파트편람“참고)

■ 잡수입처리 : 대통령 제22254호(2010.7.6) 주택법시행령 제55조 제2항에 따라 관리주체는 관리외 수익은 금융기관의 제예금예탁이자, 관리비차액, 관리비 연체료, 수도잉여금등이며 기타 잡수익은 광고료,헌옷수거료,재활용수익,통신업체 전기료,부대시설 임대료,검침료, 알뜰시장등 공동주택의 관리로 인하여 발생되는 수입을 말하며 관리주체는 이를 원별로 관리비등과 잡수입 징수.사용.보관 및 예치등에 관한 장부를 작성하여 이를 그 증빙자료와 함께 회계연도 종료 후 5년간 보전하는 것으로 부여회 및 경로회 등의 운영비로 사용되어서는 아니되며. 모든 관리비용은 주택법시행령 제58조 제1항 및 제3항과 주택법 제51조 제2항에 따른 비목 외에 다른 비목을 만들어 지출하여서는 아니됨(국토해양부 답변 : 전아신문 2011.6.1 Q11)잡수입은 주택법 시행령 제58조 ⑥⑧항 관리비공개,

● 관리외수익 또한 정확한 예산항목으로 보면 징수된 관리비이며 세대별 관리비에 징수될수 없는 항목으로 집행되어서는 아니되며 관리비 비목으로 충당하여 집행하려면 회계처리 규정에 의거하여 예산을 관련비목으로 전환 집행되어야 하고 이는 입주자대표회의에서 심의 의결하여 회의록에 기록관리 되어 관리비 비목에 합산 정산되어야 한다.

● 타사업자 중계기 전기 사용요금은 관리외 수익으로 징수하여 공용전기료에 전환 정산하는 방법과 직접 관리비 제예금으로 징수하여 공용전기료에서 차감하고 차액을 관리비에 부과하는 방법

● 전기검침료 수납관계 또한 관리외수익이므로 검침수당으로 직원의 복리후생비로 지급하려 한다면 시설분야 직원의 근로계약서에 체결된 임무와 근로시간등을 면밀히 검토되어야 하고 위탁관리 측면에서 보면 또다른 문제점이 안고 있으므로 입주자대표회의에서 심도깊게 논의 시행

■ 장기수선충당금 : 주택법 제51조, 동시행령66조②항, 시행규칙 제26조에 의거 “장기수선계획 을 수립하고 장기수선계획은 3년주기로 보완 수정하여 입주자대표회의 의결을 거처 항상 현행으로 관리 되어야 하고 3년이내 수정시 입주자 과반수 동의을 얻어 조정할 수 있다“ 동부칙 제10조 ”관리주체가 이법 시행일로부터 3월이내 수립하여야한다“ 라고 했고 동시행령 제66조 ②항에 ”관리주체는 장기수선충당금 계획수립 입주자대표회의 의결을 거쳐 사용한다” 동시행령 제58조 ⑥항 “장기수선충당금은 별도의 계좌로 예치관리” 라고 하였으므로 항상 현행으로 수정 관리되어야 하고 장기수선계획을 미수립 대하여 주택법 제101조①항 장기수선계획에 의거 주요시설 보수 교체하지 않을시 과태료1천만원 이하 ②항 “장기수선계획 미수립 미징수, 안전관리계획 미수립시 500만원이하 과태로를 입주자대표회의의 대표자에게 부과한다“ 라고 했고 장기수선 충당금 인상안에 대하여도 년도별 소요되는 예산이 산출되어야 만이 계획에 근거하여 관리비 징수금액을 심의,의결,공고후 확정하여 부과되어야 하며 장기수선충당금은 주택소유자에 부과되는 금액으로 임차인에게 부과시는 이주시 환불 정산되어야 하므로 자산성 성격의 잔기수선충당금은 소유자의 동의 사항으로 계획수립시 일반유지보수와 자산성 성격의 시설 보수을 면밀히 검토하여 수립되어야 하고 주택법시행규칙 제26조 [장기수선계획의 수립기준] 별표5 기준에 의거 에레베이터, CCTV등 고액의 부품이 교체되는 사항을 포함한 세부계획을 년도별 소요되는 예산에 따라 장충금 확보 방안을 검토 관리주체(소장)에게 계획수립 시행에 대하여 재검토를 지시하고 적절한 조치

● 냉방시설, E/V, 보안시설등 공사대금 부족금을 금융기관에서 대출받거나 차입해서는 아니된다 주택법 제43조, 시행령 제50조에 의한 입대의는 민법 제32조에 규정한 비영리법인이 아니다 (전아신 2011.3.9 Q6)

민법 제32조 : [비영리법인의 설립과 허가] 학술,종교,자선,기예,사교,기타 영리아닌 사업을 목적으로 하는 단체 또는 재단은 주무관청의 허가을 얻어 이를 법인으로 할 수 있다“

● 관리사무소장은 주택법 제55조제②항에 의거 장기수선계획조정, 시설안전관리계획수립 등 비용지출이 수반하는 사항에 대하여는 입주자대표회의의 의결을 거처야 하며 동법 제③항에 의거 선량한 관리자의 주의로 그 직무을 수행하여야 한다.

● 장기수선충당금 적립은 시행령 제66조에 의거 관리주체가 장기수선계획을 수립하고 정립금은 계획에 의하여 정하며 제51조 제①항에 따른 입주자대표회의의 의결을 거처 사용한다(세부:공사내역,위치,설계도면,공사방법,예정금액,발주방법,절차등)

● 장기수선충당금은 시행령 제66조에 제⑤⑥항에 의거 공동주택의 사용자는 그 소유자를 대신하여 장기수선충당금을 납부한 경우에는 해당 주택의 소유자에게 그 납부금액의 지급을 청구할 수 있으며 관리주체는 공동주택의 사용자가 장기수선충당금의 납부 확인을 요구하는 경우에는 지체 없이 확인서를 발급해 주어야 한다.[신설 2011.4.6]

■ 공사관리 : 공사집행시 국토해양부고시 제2010-445(2010.7.6)에 의거 사업계획서을 작성하고 입주자대표회의의 심의 의결후 공사입찰공고, 시방서 및 특별시방서에 의한 현장설명, 입찰 및 낙찰자선정,공사계약, 착공, 준공, 공사대급지금등 절차에 의하여 시행 되어야 하고 관련 증빙서류는 한권의 공사철로 합철하여 일목요원하게 관리되어야 하고 사업자 선정방법은 고시 제22조[낙찰자선정] 별표4에 의거 선정되어야 하며 “전문용역업체 용역, 일반보수업체 선정은 입주자대표회에서 동의 또는 승인한 사업계획 및 예산에 따르며 경쟁입찰로 한다“ 라고 했으며 입찰금액 200만원 이하의 업자선정은 경쟁입찰에서 예외로 하며, 입찰무효에 대하여는 고시 제5조[입찰의무효]에 의거 하자있는 입찰은 별표3 14개 항목에 의거 면밀히 검토하여 ”부실업체 및 불공정한 업체는 사전에 무효로 처리하여야 한다“ 하였으므로 관련고시 규정에 위배되는 공사 집행시 입주민등의 불심임으로 변화될 수 있으며 담당자 변경시 답변등이 애매하여 공사로 인한 의욕이 가중되어 더큰 혼란을 야기할 수 있으므로 “아파트편람(2010.12)” 제5장 대형공사 절차표준화편등을 참고하여 적은 예산집행이라 할지라도 지침에 의한 관리 절차에 의거 항목별 공사철로 관리하여 시행에 만전

● 공사집행시 국토해양부고시 제2010-445에 의거 사업계획서을 작성하고 입주자대표회의의 심의 의결후 공사입찰공고, 시방서 및 특별시방서에 의한 현장설명, 입찰 및 낙찰자선정,공사계약, 착공, 준공, 공사대급지금등 절차에 의하여 시행 되어야 하고 관련 증빙서류는 한권의 공사철로 합철하여 일목요원하게 관리되어야 하나 일부 사항이 생략되어 공사에 대한 불심임 요인이 잠재되어 있고 담당자 역시 자세한 내막을 알지 못하며 근무요원이 변경되면 더더욱 알수 없는 미궁으로 빠져 혼란을 야기할 수 있으므로 “아파트편람(2010.12)” 제5장 대형공사 절차표준화편을 참고하여 적은 예산집행이라 할지라도 지침에 의한 관리 절차에 의거 항목별 공사철로 관리

● 주택관리업자 선정시 ㎡당 0.1원 입찰시 낙찰여부 : 입찰골고시 구체적인 발주기준을 제시 공고하여 자재비, 인건비, 재부대비용등 산출내역이 불분명할 경우 유효한 입찰로 볼수 없다 (전아신 3.9 Q12,13, 2010.8.8 Q9)

● 공동주택 CCTV 설치비용을 잡수입 또는 부족시 수선유지비에서 사용 여부는 주택법 제47조, 동시행령 제63조, 동시행규칙 제26조 시행규칙 제26조 장충금(소유자부담) 사용시 계획수립후 집행, 수선유지비는시행령 제58조①~⑧항등 제외된 공동주택의 공용부분 수선,유지보수에 소요되는 비용으로 소유자 부담이 아닌 입주자등에 부과(전아신 2011.6.1 Q12)

■ 수의계약 : “주택관리업자 및 사업자선정지침” 제3조에 의거 관리주체는 공산품 구입과 200만원이하 공사, 용역등 경쟁입찰이 적합지 아니한 계약은 별표2 수의계약에 의한다“ 라고 했으나 여기에는 선정 과정의 절차등을 입주자대표회의 결의에 의하여야 하고 입대의회장은 입주자대표회의의 장일뿐 권리는 어디 까지나 입주자대표회의의 결과에 따른 대표성이 있을뿐 회장이 추후 결의에 책임질수 없는 사항은 단독으로 선집행 할 수 없다. 다만 긴급 요하는 사항은 회장이 입대의에 후결의에 대하여 책임을 지고 선집행하는 것이니 이점 유의하여 집행

■ 위탁관리 : 관리비부과내역서중 위탁관리체계에서 관리규약 제45조 제③항에 의거 인건비등 분야별 계약이 성립되어 있으므로 관리고서서 또한 법령에 근거한 관리비목내로 고지되어야 하므로 일반관리비중 급여,제수당,복리등등 복잡한 단계을 위탁관리체계에 맞게 계약 사항에 따라 관리인건비(위), 경비비(위), 청소비(위)등으로 단일화 하여 입주민등에 알기쉽게 고지할 수 있도록 재검토하여 개선조치

● 위탁관리 체계에서는 직원간의 인사관리 및 근로기준법에 위배되지 않는 인력관리을 주목적으로 하고 있으나 모든 사소한 인건비 관리가 자체 회계처리에 관리되고 있다면 산재등의 예기치 못한 상황 발생시 노동관리청에 제소 되어 직원의 소속관계등으로 불미스러운 문제점이 발생될 수 있으므로 일반관리 인건비중 급여,제수당,복리등등 복잡한 단계을 위탁관리체계에 맞게 계약 사항에 따라 관리인건비(위), 경비비(위), 청소비(위)등으로 단일화 하여 입주민등에 알기쉽게 고지할 수 있도록 재검토하여 개선조치

■ 동별대표 자격상실 : 주택법시행령제50조제④항9, 광주광역시준칙제20조(2011) 에 의거 관련법령 규정위반, 횡령, 중대과실, 벌금형, 금품수수등에 해당자는 동별대표자 자격상실에 해당되며 준칙제31조 겸임금지에 관하여 회장과 감사는 상호간 겸임할 수 없으며 또한 동별대표자는 자생단체 및 재건축조합 임원이 될수 없고 3회이상 연속회의 불참시 동대표 자격이 상실(준칙제35조)되며 해당 공동주택 관리주체의 임직원과 관리주체에 용역을 공급하거나 사업자로 지정된 자의 소속임원은 동별 대표자가 될수 없다

● 입주대표회의특성 : 학설 및 판례는 입대의는 권리능력이 없는 사단으로 보고있다 입대의 조직은 입주자등의 단순한 대표기관 의결기관에 지나지 않는다 권리능력을 갖으려면 법인화 조합화 이사회 대의원화 제도가 필요하다(전아신)

■ 근로시간 : 근로시간에 대하여 관리직원간 격주제 토요일 휴무 적용사례는 근로기준법 제50조(근로시간),제55조(휴일)에 근본적으로 위배되는 사항이고 이제도을 시행하려면 노사합의에 의해 취업규칙에 규정이 되어 있던가 아니면 근로계약서에 명시되어 입주민의 동의를 얻어 입대의에서 추가 의결되어야 하나 일부 특정인이 전체관리비중 73%에 점유되는 인건비에 유급휴가을 지정 하는건 입주민을 기만하는 처사이다. 차라리 관리인원의 시간여유가 있다면 부분적 40시간제을 적용하여 근무시간에 맞게 월차수당등이 조정되는 다탕한 조치가 필요하며 관련 근로기준법을 위반하고 입주민의 불심을 안고서 까지 정당성을 을 해칠수는 없으며 기지급된 월차수당 및 시간외수당은 환급조치 여부를 검토

● 근로기준법 제35조(해고예고적용제외) 시행령제2조(평균인금 계산적용제외)에 의거 수습근로자에게도 노동법이 전면 적용되나 다만 3개월 미만인 수습근로자에게는 해고 예고가 적용되지 않으며 수습기간은 평균임금 산정기간에 포함시키지 않는다 (일용3개월계속근무 이내, 월급6개월이내, 계절적6개월이내,수습기간인근로자등)

● 최저임급법 제5조 제②항에 의거 수습사용한 날로부터 3월 이내인 자에 대하여는 시간급 최저임금에서 100분의 10을 감한금액을 시간급 최저 임금으로 한다

※ 주40시간 근무제 (토,일요일 휴일)

○ 교대제건 정상근무제 이건 관계없이 주당 근로시간은 40시간

○ 주40시간 근무제 : 일일 8시간씩 5일, 7시간씩 6일근무할 수 있음

○ 1일(일요일) 유급휴일, 1일(토요일)은 무급휴일로 휴일근무수당 미적용

○ 월근로시간은 209시간(44시간제일시 226시간)으로 주 유급휴일 1일포함

○ 적용사업장 상시 20명이하 2011.7.1 점면시행

○ 근로기준법 제73조 월1회 생리휴가을 청구하면 주어야 한다(무급)

○ 월차 적용은 주44시간 근무때이며 주40시간제시에는 미적용

○ 주44시간제 월근로시간 : 226시간 ({(40+8+4)x(52+8)}/12

주40시간 월근로시간 : 209시간 ({(40+8)x(52+8)}/12

■ 인계인수서 : 주택법시행령 제54조[관리업무의 인수,인계] 관련에 근거하여 관리업무 인계,인수는 사업/관리주체가 변경될 경우 관리단대표회의를 대표하는 자 및 감사의 입회하에 설계도서, 장기수선계획, 안전관리계획, 관리비부과, 회계서류, 관리규약외 필요한서류등 주요사항이 일괄 인계인수 되어야 하고 이 근거 자료에 의하여 모든 공동주택 관리운영 사항에 대하여 감사 자료가 될수 있도록 충실하게 작성 되어야 하나 인계인수 내용이 불충분하므로 인계인수 내역의 중요성을 감안하여 보완 조치하고 당사자 및 입회자 서명관리에 만전을 기하시기 바랍니다.

■ 예산관리 전산화 : 관리비 전산화 업무는 프로그램 용역업체에 월사용료 지급하고 관리고지서 및 예산회계처리 전산화 프로그램 활용토록 되어 있으나 주사용 목적인 계정별 세부 적요사항등이 입력되지 않아 계정원장에 대하여는 활용되지 않고 있으며 주택법 제45조③항에 의거 “관리비 비목을 매월 말일 기준으로 국토해양부가 지정하는 홈페이지∼다음달 말일까지 공개하여야 한다(신설 2009.7.31)”라는 공고 이후 관리전산화가 보편화 되어 현재 전아파트에서 운영되고 있음

● 회계결산 항목인 대차대조표, 손익계산서, 잉여금처분, 항목별계정 세부내역등 관련자료 필요시 즉시 출력 관리할 수 있으며 이외에도 입주자 전출입, 수납, 검침, 민원처리등 다방면으로 활용될 수 있으니 회계전산 정상화 까지 수기 및 전산겸용 일정기간 활용, 수기방식을 폐기하는 방안을 검토 하시고 필히 세부항목 계정란 적요까지 입력 관리하여 신뢰성 있는 통계데이타 활용.

● 회계결산 자료 출력관리는 매월 또는 매분기 관리하는 편이니 타아파트와 비교 분석하여 아파트 현실에 맞게 선택하여 결제처리 운용 하시기 바랍니다

■ 전기요금 : 한전수전설비가 22,900V 고압으로 유입시 세대에 부과방식에 있어 공용전기료를 세대전기료에 합산 부과되는 주택용전력(고압) 방식과 공용전기료를 분리하여 부과하는 주택용전력(저압) 방식이 있으므로 주택용전력(저압) 요금적용은 단일계약방시에서는 제외(한전싸이버)로 되어있으니 참고하시기 바라며 양측 모두 장단점이 있으나 시설규묘등을 감안하고 자체 사용전력량을 사계절 전력사용량 변화와 자기 아파트내 전기사용 특성등을 면실히 검토하여 년도별로 산출 표준 특성에 따라 유리한 방향으로 계약방식에 임하시기 바라며 단일계약시 공용전력이 포함된 입주세대의 평균으로 산출되어 지므로 공용전력은 단위 관리면적의 의한 부과방식이나 단일계약은 모든전력이 세대별로 누진이 과증되어 부과되므로 전기 사용량이 많는 세대에서의 민원이 발생될수 있으며 현재 고압사용 아파트 단일계약방식에서 다시 종합계약으로 전환하는 단지가 많으므로 요금적용후 공용전력과 세대합산 전력의 비율이 검침비율과 비슷하면 적정수준의 계약이므로 계약방식에 신중을 기하여 체결하여야 합니다.

● 관리비 부과는 주택법시행령 제58조[관리비]에 의하여 부과 징수 되어야하며 전기사용요금은 한전측 월사용량 총 부과 요금을 세대별 사용량에 따라 분활 고지되어야 하나 고지되는 방법이 요금이 많은 주택용전력(저압)으로 부과하여 과다 징수 되는 불합리한 문제점이 발생되어 민원이 야기 될수 있으며

● 단일계약방식은 공용과 세대사용을 합하여 평균치에 의한 부과방식으로 외적인 면으로 보면 종합계약에서 주택용저압으로 계산된 방식이 그대로 적용되므로 세대별로는 차이가 없다고 하나 이는 단일방식 선택으로 고율의 누진세가 각세대에 분산 부과 되므로 실질적으로 공용전력 비율이 크면 클수록 세대에 부과되는 고사용 전력 세대에 누진율이 크게 적용되어 불합리하게 많은 요금이 거출되는 것임

● 주택용 전기요금계산은 한전“사이버지점>전기요금계산>전기요금계산` 참고 당월요금을 계산 할 수 있으며 사용되는 전기제품의 월간 소비전력은=소비전력(100W)X평균1일소비시간(1시간)X30일=3000Wh(3kWh)임

[주택용 저압 기준은 (단일계약APT는 적용제외)]

구 분	주택용전력(저압)		주택용전력(고압)		비 고
	기본요금(원)	전력량요금(kw)	기본요금(원)	전력량요금(kw)
100kw이하	380	56.20	380	53.40	주택용저압은 일반가정용 종합계약이며 주택용고압은 단일계약제임
101-200kw	840	116.10	680	91.20
201-300kw	1460	171.60	1170	135.10
301-400kw	3490	253.80	2890	196.30
401-500kw	6540	373.70	5470	294.50
500k초과	11990	658.20	9970	531.90

● 개선책으로 공용전력 총사용량를 면밀히 재검토하고 타사업자 전력량등 관리외수익으로 입금되는 전력을 총괄 징수 공용전력량 요금에 합산하여 정확한 사용전력과 요금을 정산하고 종합/단일계약 방식을 재분석하여 한전측과 협의 최적의 방식을 선택하여 각세대가 사용되는 전력은 공용전력과 타당성 있게 분리되어 관리비 목적외 비목으로 거출되는 사례가 없도록하고 입주민들에게 쉽게 인식 의구심과 불만의 요소가 해소될 수 있도록 요금 누진율 적용 및 계약방식 변경을 면밀히 재검토 시행요합니다.

☞ 주택용저압 누진방식이 고압방식에 비해 ㎾당 요금이 다소 높은 편임

■ 관리금예치 복수인감 : 주택법시행령 제58조 제⑦항 및 관리규약 준칙에 의거 관리비등은 입주자대표회의가 지정하는 금융기관에 예치시 관리사무소장 직인외 입대의회장 인감을 복수로 등록 운용

제51조 (입주자대표회의의 의결사항 등)

①입주자대표회의는 법 제43조에 따라 그 구성원 과반수의 찬성으로 다음 각 호의 사항을 의결한다. [개정 2006.2.24, 2010.7.6]

1. 관리규약 개정안의 제안(제안서에는 개정안의 취지, 내용, 제안유효기간 및 제안자 등을 포함한다. 이하 같다)

1의2. 관리규약에서 위임한 사항과 그 시행에 필요한 규정의 제정·개정 및 폐지

1의3. 공동주택 관리방법의 제안

2. 제58조에 따른 관리비등의 집행을 위한 사업계획 및 예산의 승인(변경승인을 포함한다)

2의2. 공용시설물의 사용료 부과기준의 결정

2의3. 제58조에 따른 관리비등의 회계감사의 요구 및 회계감사보고서의 승인

2의4. 제58조에 따른 관리비등의 결산의 승인

3. 단지안의 전기·도로·상하수도·주차장·가스설비·냉난방설비 및 승강기 등의 유지 및 운영기준

4. 자치관리를 하는 경우 자치관리기구 직원의 임면에 관한 사항

5. 법 제47조제1항에 따른 장기수선계획(이하 "장기수선계획"이라 한다)에 따른 공동주택의 공용부분의 보수·교체 및 개량

5의2. 제47조제1항에 따른 공동주택의 행위허가 또는 신고행위의 제안

6. 공동주택에 대한 리모델링의 제안 및 리모델링의 시행

7. 장기수선계획 및 법 제49조의 규정에 의한 안전관리계획(이하 "안전관리계획"이라 한다)의 수립 또는 조정(비용지출을 수반하는 경우에 한한다)

8. 입주자등 상호간에 이해가 상반되는 사항의 조정

8의2. 공동체 생활의 활성화 및 질서유지에 관한 사항

9. 그 밖에 공동주택의 관리와 관련하여 관리규약으로 정하는 사항

②입주자대표회의는 관리규약이 정하는 바에 따라 회장이 소집한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 회장은 해당일부터 14일 이내에 입주자대표회의를 소집하여야 하고, 회장이 회의를 소집하지 아니하는 경우에는 관리규약으로 정하는 이사가 그 회의를 소집하고 회장의 직무를 대행한다.[개정 2010.7.6]

1. 입주자대표회의 구성원 3분의 1 이상이 청구하는 때

2. 입주자등의 10분의 1 이상이 요청하는 때

③입주자대표회의가 제1항에 따른 사항을 의결할 때에는 공동주택의 입주자등이 아닌 자로서 해당 공동주택의 관리에 이해관계를 가진 자의 권리를 침해하여서는 아니된다.[개정 2010.7.6]

④입주자대표회의는 그 회의를 개최한 때에는 회의록을 작성하여 관리주체에게 보관하게 하고, 관리주체는 공동주택의 입주자등이 이의 열람을 청구하거나 자기의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 관리규약이 정하는 바에 의하여 이에 응하여야 한다.

⑤입주자대표회의는 주택관리업자가 공동주택을 관리하는 경우에는 주택관리업자의 직원인사·노무관리 등의 업무수행에 부당하게 간섭하여서는 아니된다.

제55조의2 (관리비등의 사업계획 및 예산안 수립 등)

① 관리주체는 다음 회계연도에 관한 관리비등의 사업계획 및 예산안(제50조의2제6항에 따른 선거관리위원회의 운영경비를 포함한다)을 매 회계연도 개시 1개월 전까지 입주자대표회의에 제출하여 승인을 받아야 한다. 이 경우 승인사항에 변경이 있는 때에는 변경승인을 받아야 한다.

② 관리주체는 매 회계연도마다 사업실적서 및 결산서를 작성하여 회계연도 종료 후 2개월 이내에 입주자대표회의에 제출하여야 한다.

[본조신설 2010.7.6]

제55조의3 (관리비등의 회계감사)

관리주체가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 요구를 받은 경우에는 제55조의2제2항에 따른 사업실적서 및 결산서 등에 대하여 「주식회사의 외부감사에 관한 법률」 제3조제1항에 따른 감사인의 회계감사를 받아야 한다. 이 경우 감사인은 회계감사보고서를 작성하여 입주자대표회의와 관리주체에 제출하여야 한다.

1. 입주자등의 10분의 1 이상이 연서하여 요구한 경우

2. 입주자대표회의에서 의결하여 요구한 경우

[본조신설 2010.7.6]

제55조의4 (관리비등의 집행을 위한 사업자 선정)

관리주체(제2호에 해당하는 경우에는 입주자대표회의를 말한다)는 다음 각 호의 사항을 국토해양부장관이 고시하는 계약의 방법으로 사업자를 선정하고 집행하여야 한다. 이 경우 입주자대표회의의 감사는 계약과정에 입회할 수 있다.[개정 2010.11.10]

1. 청소, 경비, 소독, 승강기유지, 지능형 홈네트워크, 수선유지(냉·난방시설의 청소를 포함한다)를 위한 용역 및 공사

2. 제59조의2제1항 및 제2항에 따라 하자보수보증금을 사용하여 직접 보수하는 공사

3. 제66조제2항에 따른 장기수선충당금을 사용하는 장기수선공사

[본조신설 2010.7.6]

제58조 (관리비등)

①법 제45조에 따른 관리비는 다음 각 호의 비목의 월별금액의 합계액으로 하며, 비목별 세부내역은 별표 5와 같다. [개정 2005.3.8, 2008.11.5, 2010.7.6][[시행일 2010.10.6]]

1. 일반관리비

2. 청소비

3. 경비비

4. 소독비

5. 승강기유지비

5의2. 지능형 홈네트워크 설비 유지비(지능형 홈네트워크 설비가 설치된 경우만 해당한다) [[시행일 2009.5.6]]

6. 난방비( 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제37조의 규정에 의하여 난방열량계 등이 설치된 공동주택의 경우에는 난방열량계 등의 계량에 의하여 산정한 난방비를 말한다)

7. 급탕비

8. 수선유지비(냉·난방시설의 청소비를 포함한다)

9. 위탁관리수수료

②관리주체는 다음 각 호의 비용에 대하여는 이를 제1항의 관리비와 구분하여 징수하여야 한다. [개정 2005.3.8, 2010.7.6][[시행일 2010.10.6]]

1. 장기수선충당금

2. 삭제[2010.7.6][[시행일 2010.10.6]]

3. 제62조제4항 단서에 따른 안전진단 실시비용

③법 제45조제3항에서 "대통령령으로 정하는 사용료 등"이란 다음 각 호와 같다.[개정 2010.7.6][[시행일 2010.10.6]]

1. 전기료(공동으로 사용되는 시설의 전기료를 포함한다)

2. 수도료(공동으로 사용하는 수도료를 포함한다)

3. 가스사용료

4. 지역난방 방식인 공동주택의 난방비와 급탕비

5. 정화조오물수수료

6. 생활폐기물수수료

7. 공동주택단지안의 건물 전체를 대상으로 하는 보험료

8. 입주자대표회의의 운영비

9. 선거관리위원회의 운영경비

④관리주체는 인양기 등 공용시설물의 사용료를 당해 시설의 사용자에게 따로 부과할 수 있다.

⑤관리주체는 보수를 요하는 시설(누수되는 시설을 포함한다)이 2세대 이상의 공동사용에 제공되는 것인 경우에는 이를 직접 보수하고, 당해 입주자등에게 그 비용을 따로 부과할 수 있다.[개정 2010.7.6][[시행일 2010.10.6]]

⑥관리주체는 관리비등을 통합하여 부과하는 때에는 그 수입 및 집행내역을 쉽게 알 수 있도록 정리하여 입주자등에게 알려주어야 한다.

⑦관리주체는 관리비등을 입주자대표회의가 지정하는 금융기관(제44조제2항제1호각 목의 기관을 말한다)에 예치하여 관리하되, 장기수선충당금은 별도의 계좌로 예치·관리하여야 한다. 이 경우 계좌는 법 제55조제4항에 따른 관리사무소장의 직인 외에 입주자대표회의의 회장 인감을 복수로 등록할 수 있다. [개정 2006.11.7, 2009.3.18, 2010.7.6][[시행일 2010.10.6]]

⑧ 제1항부터 제5항까지의 규정에 따라 발생한 관리비등을 입주자등에게 부과한 관리주체는 법 제45조제4항에 따라 그 관리비등(제1항제6호·제7호 및 제3항제1호부터 제4호까지는 사용량을, 장기수선충당금은 그 적립요율 및 사용한 금액을 각각 포함한다)을 다음 달 말일까지 국토해양부장관이 지정하는 인터넷 홈페이지에 공개하여야 한다. 잡수입의 경우에도 동일한 방법으로 공개하여야 한다.[개정 2010.7.6][[시행일 2010.10.6]]

⑨ 법 제45조제4항제4호에 따라 공개되어야 하는 사항은 주택관리업자의 선정에 관한 입찰공고 및 선정결과의 내용을 말하며, 제8항에도 불구하고 관리주체는 이를 즉시 공개하여야 한다.[신설 2010.7.6][[시행일 2010.10.6]]

⑩ 제9항에 따른 주택관리업자의 선정에 관한 입찰공고 및 선정결과의 내용이 결정되면 입주자대표회의는 이를 즉시 관리주체에게 통지하여야 한다.[신설 2010.7.6][[시행일 2010.10.6]]

제66조 (장기수선충당금의 적립 등)

① 장기수선충당금의 요율은 당해 공동주택의 공용부분의 내구연한 등을 감안하여 관리규약으로 정하고, 적립금액은 장기수선계획에서 정한다. 다만, 임대를 목적으로 하여 건설한 공동주택을 분양전환한 이후 관리업무를 인계하기 전까지의 장기수선충당금 요율은 「임대주택법 시행령」 제30조제3항에 따른 특별수선충당금 적립요율에 따라야 한다.[개정 2010.7.6, 2011.4.6]

② 장기수선충당금은 관리주체가 다음 각 호의 사항이 포함된 장기수선충당금 사용계획서를 장기수선계획에 따라 작성하고 제51조제1항에 따른 입주자대표회의의 의결을 거쳐 사용한다.[개정 2010.7.6, 2011.4.6]

1. 수선공사(공동주택의 공용부분의 보수·교체 및 개량을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 명칭과 공사내용

2. 수선공사 대상시설의 위치 및 부위

3. 수선공사의 설계도면 등

4. 공사기간 및 공사방법

5. 수선공사의 범위 및 예정공사금액

6. 공사발주 방법 및 절차 등

③장기수선충당금은 당해 공동주택의 사용검사일(단지안의 공동주택의 전부에 대하여 임시사용승인을 얻은 경우에는 임시사용승인일을 말한다)부터 1년이 경과한 날이 속하는 달부터 매월 적립한다. 다만, 분양전환승인을 받은 건설임대주택의 경우에는 제54조에 따라 임대사업자가 관리주체에게 관리업무를 인수인계한 날이 속하는 달부터 매월 적립한다.[개정 2010.7.6]

④공동주택중 분양되지 아니한 세대의 장기수선충당금은 사업주체가 이를 부담하여야 한다.

⑤ 공동주택의 사용자는 그 소유자를 대신하여 장기수선충당금을 납부한 경우에는 해당 주택의 소유자에게 그 납부금액의 지급을 청구할 수 있다.[신설 2011.4.6]

⑥ 관리주체는 공동주택의 사용자가 장기수선충당금의 납부 확인을 요구하는 경우에는 지체 없이 확인서를 발급해 주어야 한다.[신설 2011.4.6]

제72조의2 (손해배상책임의 보장)

①법 제55조제1항에 따라 관리사무소장으로 배치된 주택관리사등은 법 제55조의2제1항에 따른 손해배상책임을 보장하기 위하여 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 보장하는 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다.

1. 500세대 미만의 공동주택： 3천만원

2. 500세대 이상의 공동주택： 5천만원

전기요금계산

○ 주택용 전기요금계산

일반 가정에서 전기제품을 추가로 구입하여 사용할 때 월간 전기요금을 미리 계산해 볼 수 있습니다.

※ 요금계산액 : 할인요금ㆍTV수신료 미반영 당월요금 합계 [주택용 저압 기준(단일계약APT는 적용제외)]

사용하시려는 전기제품의 소비전력을 사전 파악하셔야 합니다.

※ 제품의 사용시간과 사용환경에 따라 다소 차이가 발생할 수 있습니다.

추가되는 전기제품의 월 사용량은 30일 기준으로 계산됩니다.

예) 추가 전기제품 월 사용량 = 소비전력(100W) X 평균 1일 소비시간(1시간) X 30일

= 3000Wh(3kWh)

○ 단일아파트요금계산

본 메뉴는 아파트 관리사무소용으로 세대별 전기요금을 쉽게 계산할 수 있도록 지원하는 서비스입니다. 한전에서 청구된 전체요금과 세대별 요금합계와의 차이(공용분)에 대하여는 세대별 면적기준 (‘11.01, 감사원 권고안) 또는 APT관리규약 등 기타 자체 기준에 의거 합당하게 배분하시기 바랍니다.

주의사항 : 열병합발전소를 설치한 아파트와 요금할인 대상고객의 세대별 사용량을 미제출한 아파트는 호당평균사용량으로 할인요금을 계산하므로 할인요금 차이로 인해 세대별 요금이 다를 수 있습니다.

세대별 사용량입력절차

1. 고객번호,세대수를 입력한후 세대별 사용량입력 엑셀파일 다운로드

2. 다운 엑셀파일에 세대별,가구수 및 할인항목 입력,숫자만 입력가능

3. 고객번호,세대수 입력후 작성된 엑셀화일 업로드

4. 업로느 내역확인후 요금계산하기 클릭

전기요금은 기본요금과 전력량요금으로 구성되며, 기본요금과 전력량요금의 합계에 전력산업기반기금과 부가가치세가 포함되어 청구금액이 결정됩니다. 기본요금 및 전력량요금 단가는 전기공급방식(고압, 저압), 계약종별(주택용, 일반용, 산업용, 교육용, 농사용 등)에 따라 다릅니다. 주택용전력은 사용량에 따라 기본요금은 6단계, 전력량요금은 6단계로 구분하여 누진율을 적용합니다. 주택용전력을 제외한 모든 계약종별의 기본요금 적용은 계약전력을 기준으로 하므로 계약전력은 요금계산의 기준이 되는 요금적용전력이 됩니다. 다만, 최대수요전력계를 설치한 고객에 대하여는 검침당월을 포함한 직전 12개월중의 7월, 8월, 9월 및 검침당월중의 최대수요전력을 요금적용전력으로 하여 기본요금을 산정합니다. 한전 `사이버지점>전기요금계산>전기요금계산`을 클릭하시면 해당 계약종별 전기요금표를 보실 수 있고 사용량에 따른 전기요금을 자동계산하실 수도 있습니다.