[지역재생] 일본의 빈집 수익화 변환 사례와 실패 포인트

[John Cho]

빈집은 아무것도 하지 않으면 고정자산세와 유지비가 드는 마이너스 자산이다.

빈집을 가진 사람은 누구나 '어떻게든 빈집을 활용해 수익화하기'를 바란다.

■빈집 사업은 성공할 수도 있지만 위험도 크다

왜 빈집 활용에는 실패가 많을까
최근 대대적인 빈집 활용 붐을 타고, 쉐어 하우스 및 고민가 카페 등의 사업을 시작한 결과, 초기 투자조차 회수하지 못하고, 큰 손해 보고 실패해 버리는 사람도 적지 않다.

빈집만 가지고 있으면, 언뜻 보면 간단하게 시작할 수 있을 것 같다고 생각할지 모르지만, 사업인 이상 항상 리스크가 있다는 것을 반드시 염두에 두어야한다.

■일본내 빈집활용 움직임

2018년 6월 15일부터 '민박신법(주택숙박사업법)' 이 시행되었다.
외국인 관광객의 증가 및 도쿄 올림픽을 기대하여 숙박시설 부족, 빈집 문제 등을 배경으로, 새롭게 성립한 법률이다.

이에 따라 일반 주거에서도 '민박 사업'을 할 수 있게 되었다.

이전까지는 '여관업법'에 따라 사람을 숙박시켜 수익을 얻는 사업이 가능한 곳은 호텔과 여관, 간이 숙소와 하숙뿐이었다.

■제정된 '민박신법(주택숙박사업법)'

사람을 숙박시키는 가동 일수가 연간 180 일 이내라면, 민박 사업을 해도 좋다고 되어 있다.

물론, 민박을 시작하려면 , 사전의 허가 및 신청이 필요하지만, 「민박 신법」(주택 숙박 사업법)」에 의해 숙박 사업의 벽은 크게 낮아졌다.

빈집문제에 대한 관심이 높으며 다양한 빈집활용 알선 및 법률 등이 제정되어 있다.
각 지방 자치 단체에 의한 빈집 활용에 대한 보조금 및 조성금 제도 등도 그 중 하나이다.

그러나, 빈집 활용에 의한 수익화를 서두른 나머지 누구나 쉽게 빈집 사업에 손을 대는 경향이 있다.

■리스크를 파악한 액션이 중요

빈집 문제가 표면화됨에 따라 법률 및 보조금 등으로 빈집을 활용하기 쉬워진 것은 장점이다.
이전보다 빈집 사업을 통해 수익화가 쉬워졌다.

■올바르게 활용하는 것이 중요!

사업인 이상 실패할 가능성이 있다.
사전에 정보와 지식을 얻어 리스크를 확인하고 스스로 파악해 두는 것이 중요하다.
자신이 가지고 있는 빈집과 하고 싶은 사업의 통합성과, 수익화에 대한 시뮬레이션을 실시하여 실패의 리스크를 헷지한 후 신중하게 행동을 취해야한다.

■빈집 운용의 큰 틀

주요 빈집 활용 방법은 다음 4가지 선택지로 나눌 수 있다.

자신이 가지고 있는 빈집 상태(거주 가능한지, 수리가 필요한지 등) 및 입지조건, 자산가치 등을 파악하고 어떤 활용패턴이 최적인지 판단하는 눈이 필요하다.

■임대차를 통한 활용
예) 단독 주택 임대, 쉐어 하우스, 에어비 등 직접 이용
예) 옛 민가 카페 경영, 여관 경영 등 판매
예) 부동산회사, 전문매수업체 등 토지 활용
예) 철거 후 맨션, 주차장 운용, 코인 세탁소 운용 등

패턴1: 임대형

누군가에게 빌려주고 임대 수입을 얻는 활용 방법도 여러 가지 패턴이 있다.

A 현 상태로 임대(일괄 임대)
가장 난이도가 낮은 심플한 활용 방법이다.
입지조건 등의 편의성이 좋고, 물건의 상태도 좋고, 매력적인 빈집이라면 곧 세입자를 찾아 월세 수입을 기대할 수 있다.

B 셰어 하우스
학생가와 독신자가 많이 사는 지역 등 주택에서는 너무 넓어서 좀처럼 빌릴 사람을 찾지 못하는 경우에 유용한 활용 방법이다.
하나의 집을 여러 명에게 임대하기 때문에 집세를 저렴하게 설정할 수 있어 독신자 및 학생의 요구에 부응할 수 있다.
또한 집세 수입도 여러 명의 거주자가 있으면, 단독 주택에서 임대하는 것보다 많아지는 경우가 있다.

C Airbnb(에어비)
관광객들을 메인 타겟으로 민박을 하고 활용을 하는 방법이다.
숙박비에 의한 수익화가 가능해진다.
외국인 관광객이 많은 지역 등은, 특히 요구가 있다.
외국인에게 있어, 옛날 그대로의 낡은 일본 가옥일 수록, 환영받아 가치 있는 물건이라고 할 수 있다.

D 임차인 부담 DIY형 대출
지금까지는 집주인 빈집 소유자가 인테리어 등을 깔끔하게 수리하는 것이 주류였다.
임차인 부담 DIY형으로는 거주할 수 없는 상황이 아니면 수리 등을 하지 않고 그대로 임대할 수 있다.
빌리는 쪽이 수리를 하면서 거주하는 패턴이다.
임대주 입장에서는 초기 비용이 들지 않고 깨끗해져서 돌아올 가능성이 있다.
또한 세입자가 직접 수선하기 때문에 물건에 애착이 생겨 장기계약으로 이어지는 경우도 있다.
세입자도 자신이 좋아하는 스타일로 수선할 수 있고 원상회복이 필요 없는 점 등 모두에게 메리트가 있다.
사전에 수리 가능 장소의 결정 등이 필요하지만 DIY 붐도 함께 니즈가 높아지고 있다.

패턴2: 직영형

스스로 사는 것 외에도 옛 민가 카페의 경영을 해보거나 숙소 경영을 해보거나 하는 활용 방법도 있다.
임대 수입을 얻는 것보다 상당히 난이도는 높아지지만, 시동을 잘하면 큰 수익을 낼 수 있다.

패턴 3: 매각형

적합한 활용 방법이 없고, 향후 살 예정도 없는 경우는 매각도 시야에 넣어 생각한다.
빈집이나 땅을 팔고 자산을 현금화하고 활용한다.

방치를 하고 있는 동안 고정 자산세 등의 유지비만 늘어나게 된다.
'특정 빈집'으로 인정될 가능성도 높아진다.
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매각 가격이 납득할 수 있다면 빈집을 팔고 수익을 얻을 수 있다.
대략적으로 부동산 매각과 부동산 매입이라는 방법이 있다.

A 부동산매각

빈집을 부동산으로 파는 방법이다.
빈집 시세를 확인하고 신뢰할 수 있는 부동산 회사에 중개를 의뢰하여 매물을 내놓는 것이 전통적인 흐름이다.

B 부동산 매입

통상적인 부동산 매각으로 인해 구매자가 나서지 않는 경우에 유효하다.
오래된 집이나 너무 넓은 집은 구매자가 달려들기 어려운 경향도 있지만, 전문 매입 회사 또는 부동산 회사라면 매입해 줄 가능성이 있다.
부동산 회사나 전문 매입 회사에는 빈집 활용을 위한 자금이나 노하우가 풍부하다.

새로 단독주택이나 아파트를 짓고 파는 등 다양한 활용방법이 생긴다.
일반 개인보다 부동산회사나 전문 매입회사 쪽이 활용방법의 폭이 넓기 때문에 개인용으로는 좀처럼 구매자가 나서지 않는 빈집 물건이라도 사주는 경우가 있다.

패턴4: 토지의 활용

빈집을 해체하고 공터로 만든 토지를 활용하는 방법이다.
공터로 만든 땅을 지역 요구에 맞게 주차장이나 빨래방을 만들거나 그곳에 아파트를 지어 활용해 수익을 얻을 수 있다.
해체 비용이 든다는 점, 공터 상태로 두면 세금이 올라 버리는 점에는 유의할 필요가 있다.

위와 같이, 여러가지 패턴이 있는 빈집 활용. 각각, 역시 실패 사례가 있습니다.
실패 사례를 들면서 왜 실패에 이르게 되었는지 분석해 보도록 하겠다.

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빈집을 운용하려다가 실패한 사례

예를 들어 스스로 이용하거나 누군가에게 빌려주는 것만으로도 아래와 같은 실패 사례가 있다.

실패사례 1: 쉐어하우스

A 씨는 자신의 집 외에 부모님으로부터 상속받은 빈집을 갖고 있었다.
아이들도 독립하여 다른 땅에서 지반을 구축하며 행복하게 살고 있다.
친척 중에도 그 빈집에 살 만한 사람은 찾아보기 힘든 상황이었다.

매년 고정자산세 부담만 늘어난다.
또한 이대로라면 특정 빈집으로 인정되어 세금이 더 오를지도 모른다.
자식이나 손자에게, 마이너스 유산만은 남기고 싶지 않다고 고민하고 있었다.

■실시 내용

빈집을 활용해 어떻게든 수익화하고 싶어 부동산 운용에 대해 공부를 시작한 A씨.
그래서 생각해 낸 것이 '쉐어 하우스' 사업.
A씨의 빈집 근처는 대학도 있고 독신인 젊은 사람이 많이 살고 있는 지역이었다.
집세를 낮게 억제할 수 있는 쉐어 하우스에는 니즈가 있다고 생각한 것입니다.

A씨의 빈집은, 화장실과 욕실의 수전이 오래되어, 지금의 젊은 사람 전용은 아니었다.
따라서 화장실은 서양식으로 욕실도 과감히 리모델링을 했다.
그 밖에 인원수만큼의 침구 준비 등 쉐어 하우스에 필요한 비품 조달도 실시했다.

준비도 다 되어 부동산 회사 직원들과 상담하면서 쉐어 하우스 사업을 시작했다.

하지만 곧 문제가 생겼다. 거주자 간의 트러블이다.

A씨는, 청소나 쓰레기에 대해서 등 , 대략적인 하우스 룰은 어느 정도 결정하고 있었다.
다른 공동 생활의 룰에 대해서는 상식의 범위에서 어떻게든 잘 될 것이라고 생각했다.

사용법, 거주자 간의 인간관계 문제도 있었다.
A씨는 그때마다 대응에 힘들었다.
여성 전용 쉐어 하우스였기에, 여성끼리의 어려운 인간 관계도 더욱 영향을 주었다.

■주의해야 했던 일

되돌아 보면 다음과 같은 요점이 나온다.

[쉐어 하우스라는 동거 환경]
빈집을 활용한 쉐어 하우스의 경우 아파트나 맨션과 달리 거주자가 같은 집에 산다.
개별적으로 방이 있었다고 해도, 주방과 욕실, 화장실 등의 수전은 공동으로 사용되어진다.
거실 등은 공동 공간이 되어 거주자 간의 문제가 발생하기 쉽다.

[유동적 동거환경과 수익성]
또한 쉐어 하우스는 일반 맨션이나 아파트보다 거주자가 유동적이고 집세 수입이 안정되지 않는 면이 있다.
쉐어하우스 주민은 자신의 가구나 전자제품을 가지고 있지 않기 때문에 홀가분하게 다른 쉐어하우스 등으로 이사하기 쉽고, 맞지 않는 거주자가 있으면 함께 살 수 없다고 생각해 바로 나가 버리는 사람도 많다.

A씨의 경우도 거주자가 학생이나 젊은 사람들 뿐이어서 장기 거주자는 별로 없었고 길어야 1년에서 2년이었다.
그럴 때마다 침구 클리닝이나 새로운 거주자 찾기를 해야 한다.
물론 수입도 안정적이지 못했다.

[경합 상황]
A씨에게 피해를 주는 일이 일어났다.
A씨의 쉐어 하우스 근처에, 독신자용 아파트와 동종의 쉐어 하우스가 세워지기 시작한 것이다.
최근에는 쉐어 하우스 업계도 개인이 아닌 대형 하우스 메이커가 운영을 실시하기도 하여 경쟁이 치열해지고 있다.

최종적으로는...
A씨의 쉐어 하우스에는, 마지막에 입주자가 1명까지 줄어들어 버렸다.
입주자 1명의 집세로는 관리비 등을 생각하면 큰 적자이다.

클레임 처리 등에도 지쳐 버려, 빈집 때보다 유지비가 발생하게되어, A씨는 쉐어 하우스 사업을 그만두기로 했다.
그러나 마지막 1 명은 문제가 없었기에 쉐어 하우스에서 나가주지 않았다.
계약상 나가줄 수도, 집세를 올려줄 수도 없던 것.

A씨는 지금 쉐어하우스를 시작한 것을 마음속 깊이 후회하고 있다고 한다.

실패사례 2: 임대

도심에서 일하는 50대 B씨는 직장 출퇴근과 자녀의 통학을 고려해 도심에서 1시간 이내 거리에 아파트를 구입했다.
아파트 구입의 결정적인 방법은 가장 가까운 역에서 5분 이내라는 것이었다.
교외 시골에 사는 80세가 넘은 B씨의 부모님은 일상생활이 불안해 개호가 딸린 양로원에 입주하기로 했다.
그 때문에, B씨가 친정을 상속받게 되었다.

교외의 친가는 역에서 멀어, 지금의 생활에 불편하기 때문에, 솔직히 B씨에게는 필요 없는 집이었다.
상속을 받은 후, 본가 빈집의 고정자산세 액수를 알았을 때, 어떻게든 이 빈집을 활용해 수입을 얻고 싶다는 생각을 하게 되었다.
이대로 아무것도 하지 않으면 세금만 더 들 것이라고 생각했기 때문이다.

■실시 내용

B씨는 빠르고, 심플한 활용방법인 빈집을 일괄 임대로 다른 사람에게 임대하기로 했다.
다행히 부모님이 지난해까지 살았던 적도 있어 수선하지 않고 충분히 거주할 수 있는 상태였다.
누군가에게 빌려줄 수 있다면 월세 수입을 얻어 빈집을 수익화할 계획이었다.

부동산 회사를 이용해 거주자를 모집했다.
몇개월후에 무사히 입주자가 결정되어 B씨는 한시름 놓았다.

하지만... 적자 시작

입주일 초에 '쿨러를 사용할 수 없다'는 전화가 걸려 왔다.
알아보니 기기 고장이었다.
사전에 조사 단계에서는 고장은 발견되지 않았지만 오래된 시설이므로 입주일까지 고장이 나 버린 것이라고 생각했다.

수리비가 초과 발생하여, 첫 달부터 적자로 시작하고 말았다.

그 후에도 사전에 파악하지 않았던 누수나 문 건축 등 다양한 문제가 판명되었다.
B씨는 그 수리비용을 모두 부담하게 되었다.

B씨는 임대 부동산의 설비 불량에 대해서는, 집주인이 전액 부담해야 하는 것을 알지 못했다.
계속해서 수선비용이 늘어 수지는 적자이다.

■주의해야 했던 일

B씨는 사전조사나 사전준비를 하지 않고 손쉽게 빈집을 전세로 내놓은 것을 후회했다.
그러나 이미 때는 늦었고, 형편 좋게 입주자는 나가 줄 리가 없고, 하물며 차지차가법이 있어 나가달라고 부탁할 수도 없다.

그 밖에도 세입자가 임대주의 허가를 받아 설치한 설비는 퇴거 시 임대주가 부담하는 것을 몰랐거나 부동산 소인으로 임대사업이 처음인 B씨는 놀라울 따름이다.

결국 B씨의 빈집 임대로 인한 수익화는 적자를 경영한 채 실패로 끝났다.

실패 패턴 3: Air BnB

한창 일할 나이의 필자는 집에 있는 공실에 대해 고민하고 있었다.
고정자산세 외에도 사람이 살지 않는 데 따른 노후화도 걱정이었다.
어떻게든 빈집을 활용하여 수익화가 불가능할까 생각하던 중에 민박신법 소식을 접하고 빈집을 활용한 Air BnB 사업을 시작하게 되었다.

■실시 내용

여행이 취미인 필자는 해외에서 Air BnB를 사용해 숙박한 경험도 있어 예전부터 Air BnB 사업에 관심이 많았다.

생각나는 것은 Air BnB 숙박비를 받아 수익을 내고, 집안 환기도 되고 노후화도 막을 수 있다는 일석이조의 사업이라고 생각했다.

필자의 본가는 외국인 관광객도 즐겨 찾는 곳이고, 본가의 분위기도 옛 시절의 일본 가옥이었다.
Air BnB는 외국인 이용객이 많기 때문에 그 점은 좋은 조건이었다고 생각했다.

[괴로움을 당하는 부의 스파이럴]

개업 초기부터 여러 가지 문제로 고민하게 되었다.
투숙객의 매너가 가장 큰 요인이었다.
심야에 파티를 하고, 떠들거나, 음주를 하며 날뛰거나.이웃으로부터도 클레임의 어마어마했다.
또 투숙객들 간의 분쟁과 다툼도 벌어졌다.
그 때마다, 대응에 쫓겨 본업에도 영향을 미쳐 버렸다.
그러한 문제의 영향으로, 숙박객으로부터의 저평가나 마이너스의 소문도 증가해 신규 손님이 오지 않게 되어 버리는 마이너스 스파이럴에 빠져 버렸다.

그 외에도 숙박객이 돌아간 후의 청소나 쓰레기 처리 등을 청소 대행업체에 의뢰하고 있어 필요 경비도 늘었다.
결국, 수지가 맞지 않고, 심리적 피로도 있어, Air BnB의 사업을 그만두었다.

■주의해야 했던 일

첫째는 문화차이였다.
외국과 일본은 당연히 문화가 다르다.
일본인은 살피는 문화(하이 콘텍스트)인데 비해, 외국은 언어화되어 있지 않은 것은 자유(로 콘텍스트)의 문화이다.
적절한 언어화와 어텐드가 반드시 필요하다는 것을 나중에 알았다.

또 하나는 입소문의 힘이다.
최근 입소문 등 내추럴한 고객의 목소리는 광고를 능가하는 것으로 나타났다.
따라서 문화차이 등을 고려해서 트러블이 일어나지 않도록, 좋은 고객체험을 주는 것이 중요하다고 알 수 있었다.

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주목해야 할 리스크의 공통 포인트

위의 사례를 정리하면, 공통된 사항이 보일 것이다.

1: 수익성 지식에 관하여

사업을 하는 데 있어서 기본적인 부분의 이해가 있는지 여부에 따라 액션이 달라진다.
자신이 하는 사업이 스톡 비즈니스인가 플로우 비즈니스 일까를 확실히 파악하고 있어야한다.

■스톡 비즈니스

신규로 계약을 맺지 않고도 지속적으로 이익을 얻을 수 있는 형태이다.
빈집 활용의 경우 임대 및 공유 하우스에서의 사업이 해당이 된다.
한번 계약을 체결하면 해지까지의 기간은 수익이 지속적으로 안정되고 수익체제를 구축하기 쉽다.

■플로우 비지니스

항상 새로운 계약을 통해서 그때그때 수익을 얻는 형태이다.
빈집을 활용할 경우에는 옛날 민가 카페나 Air BnB가 해당이 된다.
특히 카페 운영 등 식당은 고정비와 변동비도 치밀하게 계산해야 한다.
매번 불특정 수익을 내기 때문에 수익이 안정되기 어렵고 잘 보이지 않는다.(스톡화되기 힘들다) 그래서 음식점 등이 가장 난이도가 높은 사업이라 할 수 있다.

■니즈에 대해서

빈집이 있는 토지의 요구를 파악해, 마케팅 조사를 실시하는 것이 필요하다.
토지에 따라 사업의 대폭적인 수익성 여부가 달라진다.
어떤 활용방법에 적합한지 판단하는 경우에도 토지의 요구를 아는 것이 실패를 피하는데 중요하다.
카페나 에어비앤비 등은 특히 중요하다.
주변에 관광지가 있나?
가장 가까운 역에서 도보권 내인가
차로만 올 수 있는 장소인가?등
자신이 소유한 빈집 토지의 수요에 맞는 수익화가 가능한 사업을 시행해야한다.
활용하기에 적합하지 않은 지역의 경우는 매각하는 것도 시야에 넣도록 해야한다.

빈집을 활용하는 데 있어 연구가 필요한 지역의 조건

-역에서 멀다(역에서 빈집까지 신호가 5개 이상 있음)
-아이가 적다(인근 학교가 폐쇄·합병되어 있음)
-치안이 좋지 않다(방범주의 간판 등이 눈에 띈다)
-주위에 빈 집이 많은 슈퍼나 편의점 등이 없어 쇼핑에 불편
-집 인근에 주차 공간이 없는 언덕 위에 있는지
-역으로부터의 접근이 차만 가능(버스, 전철 없음)

■계약 관점에서의 리스크

우선 무엇보다도 알고 싶은 것은 「빌리는 측은 법률적으로 약하고, 빌리는 측이 강하다」라는 것.
빌려주는 측에는 빌려주는 측의 생활을 보장할 의무가 있다.

따라서 생활에서 발생한 수리비 등을 부담해야 한다.
계약 단계에서 가능한 한 위험을 배제한 유리한 계약을 진행해야한다.
차용인 부담 DIY형 등도 그 좋은 예이다.
또한 퇴거에 대해서도 거주 기간을 마련한 계약이나 퇴거를 부탁할 수 있는 계약이면 위험을 회피하게 된다.
임대를 줄 경우 미리 생각을 제대로 하고 계약서를 체결하는 것이 필요하다.

■이해관계자의 리스크

스테이크홀더란, 사업을 실시하는 것으로, 영향을 받는 사람들을 말하는 것이다.

영향이란 좋은 일도 나쁜 일도 포함된다.
빈집 활용에 관해서는 인근 주민 등이 해당된다.
일반적으로 뭔가 프로젝트를 할 경우 이해관계자가 많아질수록 문제가 커지고 난이도가 높아진다.

따라서, 사전에 접점이 있는 주위의 모든 스테이크홀더에 관한 리스크도 밝혀 두는 것이 좋다.

예를 들면, Air BnB 등은 이문화의 인종의 분들과 교차하는 것에 의한 마찰이나, 쉐어 하우스에서는 젊은이가 많아진다고 하는 점에서, 그 주위에 있는 거주자의 존재도 시야에 넣어 리스크를 상상할 필요가 있다.

■실시·판단 전에 파악해 두어야 할 것

빈집 활용 실패사례에서 보이는 공통의 리스크를 감안하여 빈집을 활용할 방침 결정에서 파악해 둘 포인트

1) 팔면 액수가 얼마나 될까?

매각 시 자산가치가 얼마나 되는지를 반드시 알본다.
매각에서의 자산 가치와 빈집 활용사업에서의 리스크와 수익 전망을 비교해 매각 또는 활용 중 어느 쪽이 좋은지 판단하는 것이 중요하다.
매각 견적 사이트 등을 활용하여 자신의 빈집 자산가치를 파악할 수 있다.

NTT그룹 운영의 HOME4U
https://www.home4u.jp/

대형 부동산 6개사 합동 운영의 스마이 Value
참고 : https://sumai-value.jp/lp/

어떤 활용의 종류가 있는가?

매각이 아니라 활용을 생각하고 있는 경우, 어떤 활용 방법일지의 고민

빈집을 활용하는 경우
-임대물건
-쉐어하우스
-Air BnB나 민박
-코워킹 스페이스
-고민가 카페
-점포용 물건

빈집을 허물고 토지를 활용하는 경우

-아파트경영·맨션경영·주택
-임대병용주택·서비스노인주택경영
-사업용임대경영·주차장경영·트랭크룸/임대창고
-코인세탁실경영·태양광발전
-임대지로 땅만 빌려줌
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활용 방법을 결정한 후의 리스크 파악 방법

활용방법을 결정한 후에는 실패사례에서 나타난 공통점을. 자신이 앞으로 수행할 빈집 활용에 적용하여 빠짐없이 파악.

■활용의 수익성

우선 수익성을 시뮬레이션한다.

수익률··빈집을 활용할 때에 드는 초기 비용(리폼비나 수선비 등) 대비 수익의 연간 평균 비율.
초기 투자가 너무 많이 소요되는 리모델링이나 은행 대출을 받는 경우 등은 꼼꼼히 계산하고 검토한다.

한계수익··한계수익=매출-변동비　　　　　

민박에서 생각하면 변동비는 숙박 손님을 받았을 경우의 수도 광열비나 세탁 요금 등이 있다.
한계이익에서 고정비(수도광열비의 기본요금이나 정액 인터넷 통신비, 빈집을 유지하기 위한 고정자산세 등)를 뺀 금액이 이익이다.
단순히 월세나 숙박비를 수익으로 생각하지 맙시다.

수익 타입… 플로우 비즈니스인지 스톡 비즈니스인지 수익 타입을 파악합시다.

■요구의 유무

다시 시작하려는 빈집 활용 사업에 수요가 있는지 냉정하게 생각해 보려면.방법으로는, 3C분석 및 고객 저니 등의 사고 프레임워크가 유효하다.

■3C분석

3개의 C는 각각 1개의 고객, 시장(Customer) 2개의 경쟁(Competitor) 3개의 자사(Company)이다.
이들 3가지 착안점에 기초하여 자신이 하는 사업을 분석해 본다.

https://swingroot.com/3c-analysis/

쉐어 하우스 사업을 실시하는 경우에 대해 간단한 3C분석을 실시.

1 고객·시장(Customer)
- 자신의 쉐어 하우스에, 거주해 줄 사람은 있는가?
- 입지조건은?
- 고객이 원하는 것이나 요구는 어디에 있는가?

2 경합(Competitor)
- 근처에 경쟁사는 없는가?
- 잠재 경합은 있는가?
(쉐어 하우스 뿐만이 아니라, 저가 1인 아파트 또는 학생 기숙사 등은 있는가?)

3 자사(Company)
·경쟁자와 자신의 쉐어 하우스와의 차별화 요소는 어디에 있는가?
(퀄리티인지, 가격인지, 틈새인지 etc,,)

자신의 쉐어 하우스만이 할 수 있는 매력이나 이점, 세일즈 포인트를 명확하게 해 두는 것이 중요

■고객 시선의 일련의 움직임(고객 저니)

고객의 일련의 흐름을 여행과 같이 매핑, 기업이나 상품의 과제추출과 전략책정에 사용하는 프레임워크.
위의 3C보다 언제 어디서 무엇을 할지 구체적 액션으로 이어지기 쉽기 때문에 추천.

참고 : CJ Design : 3분만에 알 수 있는 고객 저니 정리
https://cj-design.jp/

Air BnB 사업을 실시하는 경우에 대해 고객이 되는 타겟을 명확화해, 그 타겟(페르소나)이 상품을 알고→선택→구매→입소문으로 사용할 때까지의, 사고나 동작의 흐름을 시계열로 파악해 분석하는 것이다.

우선 페르소나를 명확히 하겠다.
고객 저니에서는, 이 설정한 페르소나가, 어떻게 자신의 Air BnB를, 알고, 비교하고, 예약에 이르는지를, 우선, 생각하고 매핑한다.
그 후 숙박하고 평가(소문이나 리뷰)를 실시할 때까지의 행동을 생각한다.

그 안의 감정도 어떻게 생각할지를 상상하고 동시에 써낸다.

이를 작성하면서 유저의 행동에 첨부되지 않은, 스스로 과제나 발안이 떠오르게 된다.
이를 하나하나 써내 가면 구체적 액션으로 표현하게 된다.

고객 저니를 이용해 매핑과 가설 입안, 효과 검증을 제대로 실시하면, 요구의 유무나 타겟 상, 세일즈 포인트 등을 명확화, 차별화할 수 있어 성공할 가능성이 커진다.

3: 법률에 대한 전문지식의 습득

또 하나 꼭 짚고 넘어갔으면 하는 것은 법률 분야이다.
차지차가법 등 계약에 관한 지식을 공부하도록 한다.

법률이나 전문적인 지식을 사전에 알아 두지 않으면, 후에 큰 문제가 발생하거나 손익이 나올 리스크도 있다.
또한 거주할 때나 숙박할 때의 주의사항도 밝혀내 사전에 목록을 전달하고 위반한 경우의 벌칙 등도 명확히 한다.

쉐어 하우스의 하우스 룰(외부인의 숙박 금지나 심야의 입욕 금지, 냉장고의 사용법 등)이나 AirBnB에서의 숙박 룰(흡연 금지, 소음 금지, 파티 금지등)을 보다 자세하게, 제시하는 것이 중요하다.

■이해관계자의 파악

마지막은 '누가' '누구에게' '누구랑' 할까?를 다시 한 번 생각해본다.

내가 다 할 것인지, 어딘가에 관리를 맡길 것인지, 누가 타겟인지, 상담처·중개사, 리모델링 회사 등은 어떻게 할 것인지 세세하게 파악해야 한다.

잊지 말아야 할 것은 빈집 활용을 할 때 어떤 사람들에게 단점과 장점이 있는지이다.
인근 주민에게는 특별히 배려하도록 한다.
단점이 있는 경우에는 사전에 설명하고 해결책을 생각해야 한다.

사업을 실시하기 전에, 이것들 하나하나를 신중하게 밝혀낼 수 있으면, 거기에 있는 리스크를 파악해 사전 대책은 고안할 수 있을 것이다.

거듭 말하지만, 수익이 발생하는 것에 위험이 없는 것은 아니다.
그 사업에 있어서 자신밖에 없는 가치를 제공할 수 있을 것 같아도 리스크를 밝혀 두는 것보다 더 좋은 일은 없다.

돌다리도 두드려보고 리스크를 모두 밝혀두는 것이 성공확률을 높이는 비결이다.


참조
https://aki-katsu.co.jp/lab/空き家活用収益化において成功or失敗のポイントと/