자세한 사항은 ♠
제주부동산
콜~ ♠을 참조하십시요
http://rcall.co.kr/zeroboard/zboard.php?id=land_base
★부동산 상식-모기지론이란?~★
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모기지론 대출금리
한국
주택금융공사의 모기지론 대출금리는 연 6.25% (2005/04/06 현재기준)
입니다.
설정비부담 또는 이자율할인옵션 선택시
각각 0.1%씩 대출금리인하
금융회사
[시중은행] 국민, 기업, 농협, 수협, 신한, 외환, 우리, 제일, 조흥, 하나, 한국시티
[지방은행] 경남, 광주, 대구, 부산, 전북, 제주,
[보험회사] 대한생명, 삼성생명, 삼성화재, LG화재 | |
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| 1.모기지론 상품개요
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※대출조건 개요
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| 대출만기 |
+ 20년 만기
 - 15년 또는 10년 선택 가능(단, DTI
기준비율 충족 전제) |
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| 대출금리 |
+ 고정금리
- 취급 금융기관에서 동일한 기준 대출금리
적용(공사 결정)
- 차입자가 근저당권설정비 부담(동일 금융기관 대환으로 설정비
미발생의 경우 포함) 시 대출금리를 0.1%
할인
-
차입자가 이자율할인옵션을 선택하여 대출원금의 0.5%를
취급시점에 지급 시 대출금리를 0.1%
할인 |
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| 상환조건 |
+ 매월 원리금균등분할상환 또는 매월 원금균등분할상환
(1년의 거치기간 선택 가능)
+ 만기일
지정상환옵션(대출원금의 30% 한도) 선택 가능
※ 원금균등분할상환방식은 금융기관별로 관련
전산개발 완료시기에
따라 시행시기가 달라질 수 있습니다. |
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| 조기상환수수료 |
+ 1년이내 2.0%, 3년이내 1.5%, 5년이내 1.0% |
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※대출조건
개요
+ 장기ㆍ고정ㆍ분할상환 조건 적용으로 상환부담 경감
- 고정금리 조건으로 시장금리 상승 시
상환부담이 증가하지 않으며 향후 시장금리가 하락하는
경우에는 중도상환도 가능
- 장기간에 걸쳐 대출원금을
분할상환함에 따라 일시상환 부담 제거
+ 집값의 최대 70%까지 대출 가능
+ 소득공제 가능
+ 기존 단기주택대출 및
중도금대출도 모기지론으로 전환 가능
+ 근저당권 설정비 면제
+ 이자율할인옵션 선택 가능
+ 거치기간(1년) 설정 또는
만기일 지정상환옵션 선택 가능 |
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| 2.자금용도 |
※자금용도
확인기준
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| 구분 |
처리기준 |
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| 구입용도 |
+ 소유권이전(보존)등기 후 3개월 이내 취급 1) |
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| 보전용도 |
+ 소유권이전(보전)등기 후 3년 이내 취급1)
- 차입자가
대출신청 시 보전용도임을 확인한 경우에 한함
+ 기존에 전세주었던 주택에 차입자가 입주하는 경우
- 임대차계약 종료일로부터 3개월 이내
취급1) 및 전입 필요 |
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| 상환용도 |
+ 2004.2.29 이전 취급된 주택대출의 상환 (공사법 부칙)
+ 2004.3.1 이후 취급된
구입ㆍ보전용도 주택대출의 상환 |
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1) 대출신청시점 기준 |
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| 3.대출한도 산정기준 |
| ※ 최대 ㆍ 최소 대출금액
+ 최대 대출금액 : 3억원 (공사법 규정사항)
+ 최소 대출금액 : 2천만원 ※ 대출한도 산정 일반기준
+ 대출취급시점 현재 주택의 담보가치에 근거하여 산정
- 매매계약서 상 매매가액 등을 적용하지
않음
+ LTV 비율 기준에 의하여 산정한 최대 대출금액 내에서 결정 (1백만원 단위)
- 최대 70% (주택형태 및 DTI 기준비율
충족 여부에 따라 차등적용) ※ 대출한도 산정 예외사항
+ 상환용도의 경우 기존 주택대출의 잔액 이내로 제한
- 구입 및 보전용도의 경우는 일반기준
적용 |
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| 4.LTV 비율(주택가격 대비 대출금액 비율) |
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※ 최대 LTV 비율 적용기준
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| 구분 |
아파트 |
기 타 주 택 1) |
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| DTI 2) |
70% 3) |
65% 3) |
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| DTI |
60% |
60% |
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◎
주
1) 단독주택(다가구용 제외), 연립주택, 다세대주택
2) DTI1, DTI2 요건을 모두 충족하는 경우만 해당
3)
임대차계약이 있는 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택)의 경우는 60%로 제한
※
LTV산출방식
LTV* =
|
(대출금액 + 선순위채권 + 임차보증금 +
최우선변제 소액임차보증금) |
| 주택의 담보가치 |
* 현행 금감원의 LTV 산출관련 경영지도기준 적용
※ 최우선변제 소액임차보증금 공제기준
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| 구분 |
방수 공제기준 1) |
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| 주택형태 |
아파트 |
공제안함 |
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| 연립주택/다세대주택 2) |
방수의 1/2 |
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| 단독주택 2) |
방수의 2/3 |
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◎
주
1) 임대차 없는 방수 기준 (방수가 1개인 경우 1개 공제)
2) 2억원 이하 저가주택(아파트 이외의 기타주택만 해당)은
임대차 없는 방수가 3개 이하이면 1개, 4개 이상이면 2개를 공제
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| 5.담보주택의 가격 평가 |
※ 대출취급 시점 현재 주택의 담보가치 평가방법
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| 주택 형태 |
형가방법 |
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| 아파트 |
+ 한국감정원(부동산테크) 또는 국민은행 제공 시세정보 적용
- 최저층과 최고층은 하한가, 기타 층은
중간가 적용
+ 차입자 요청시 외부감정평가 가능 |
|
연립주택
다세대주택 |
+ 외부감정평가 적용 원칙
+ 한국감정원(부동산테크) 또는 국민은행 시세정보가 있는 경우
하한가 적용
가능 |
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| 단독주택 |
+ 금융기관 자체평가(복성식 평가) 원칙
- 건물 신축단가, 공시지가 활용
+
차입자 요청시 외부감정평가 가능 |
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| 6.DTI 비율(소득수준 대비 부채상환능력 비율) |
※ DTI 요건 충족을 위한 기준비율
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DTI |
DTI |
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| 기준비율 |
33% 이내 |
40% 이내 |
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+ 모든 대출에 대하여 DTI1과 DTI2를 산정하여 충족여부를 확인
+ 소득공제요건 충족 시
세금감면효과 감안
+ 연대보증인(배우자에 한함)이 있는 경우 연대보증인의 월소득 및
부채상환액을 합산하여 산출
※ DTI 산출방법
+ DTI1=
(당해 모기지론의 매월 원리금상환액) ÷ 월 소득
+ DTI2= (당해 모기지론의 매월 원리금상환액 + 기타부채 이자상환 추정액) ÷ 월
소득
◎ 매월 원리금상환액
- 원리금 균등분할상환인 경우 분할상환 개시
월의 원리금상환액
- 원금 균등분할상환인 경우 분할상환 개시 월의 균등분할상환원금과 당월 이자금액
◎ 기타부채 이자상환 추정액
- 기타부채 : 은행연합회
대출정보 상 대출금에서 대환대상대출과 예적금담보대출을 공제
- 이자상환 추정액 = 기타부채 x 추정금리
÷ 12
-
추정금리 = 예금은행 가중평균 대출금리 (잔액기준, 한국은행 발표) + 1% |
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| 7.대상 담보주택 |
※
담보주택 관련 주요사항
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| 고가주택 |
+ 6억원 초과(주택의 담보가치 기준)시 대출 제한
- 소유권이전과 동시에 취급되는 구입용도
대출은 매매가액과
주택의 담보가치 중 큰 금액 적용 |
|
| 주택유형 |
+ 아파트, 단독주택(공부 상 다가구용 제외), 연립 및 다세대주택
- 공부 상 주택으로 실제 주거용으로
한정
-
복합용도의 주택(상가주택 등)은 대출 제한 |
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| 동기완료여부 |
+ 건물 및 토지 등기가 완료된 주택
- 아파트에 한하여 토지 미등기상태에서 취급
가능 |
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| 제3자 담보제공 |
+ 배우자 또는 주택매도인으로 한정 |
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| 공동명의 주택 |
+ 부부 공동명의 주택으로 한정 |
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| 기타제한 |
+ 재건축 또는 재개발 진행 시 대출 제한 |
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| 8.저당권 설정 |
※
저당권 설정 관련 주요사항
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| 설정금액 |
+ 대출원금의 120% |
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| 설정대상 |
+ 당해 주택의 건물과 토지에 동시 설정 원칙
- 단, 토지가 미등기 상태인 아파트의 경우
건물에 대한 저당권을
우선 설정 후 대출취급 가능 (토지는 후취담보취득 조건) |
|
| 설정시점 |
+ 대출 실행 시 설정 |
|
| 설정순위 |
+ 1순위 원칙
+ 2순위 대출취급이 가능한 경우
- 1순위가 국민주택기금대출, 채무인수한
대출, 전세권, 국가유공자 및
장애인에 대한 정부 또는 지방자치단체 취급 대출인 경우로 한정 |
|
|
|
| 9.차입자 자격요건 |
※
자격요건
|
| 개인신용평가 |
+ 신용불량정보등록자 또는 신용회복지원등록자의 경우 대출 제한
+ CB등급 9등급 이내 차입자에 대하여만
대출 가능
-
금융거래정보 부재로 등급판정 불가의 경우 대출 가능
- 한국신용정보(NICE) 또는
한국신용평가정보(KIS) CB등급 기준 |
|
| 주택보유수 |
+ 무주택자 또는 1주택자만 대출 가능 (동일 세대 기준)
- 대체취득을 위한 일시적 2주택은
허용
- 1년
이내 기존 주택 매각을 서약 |
|
| 연령 |
+ 만 20세 이상 |
|
| 소득증빙 |
+ 소득증빙 가능자만 대출 가능
- 소득증빙이 가능한 배우자를 연대보증인으로
하여 대출 가능 |
|
| 세대주 여부 |
+ 세대주가 차주가 되는 것이 원칙
- 세대주가 주택 미보유시 세대원을 차주로
대출 가능
(동
세대원은 주택의 소유자이어야 하며 소득증빙 필요) |
| |
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| 10.소득 증빙 방법 |
※ 소득증빙서류
|
근로소득
(택일) |
[1] 공공성이 강한 기관 발급 근로소득원천징수영수증
[2] 기타기관 발급
근로소득원천징수영수증
- 세무사 확인 또는 최근 3개월 월급여 입금통장 제출
[3] 세무서 발급 소득금액증명원 (1개월 이내
발급분)
[4] 최근 월급여명세표(연봉계약서)와 최근 3개월 월급여 입금통장 |
|
사업소득
(택일) |
[1] 세무서 발급 소득금액증명원 (1개월 이내 발급분)
[2] 공공성이 강한 기관 발급
사업소득원천징수영수증(지급조서)
[3] 기타기관 발급 사업소득원천징수영수증(지급조서) 및 최근
3개월 월급여 입금통장 (※ 부가가치세
납부증명원 불인정) |
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| 연금소득 |
+ 연금증서(국민/공무원/군인/사학연금) 및 연금수급권자 확인서,
연금수령통장 (※ 법률에 의하여 정부 등이
지급하는 연금 포함) |
|
부동산
임대소득 |
+ 임대소득금액증명서(세무서)와 부동산등기부 등본
※ 당해 부동산에 권리침해가 있는 경우는 취급
제한 |
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| 국민연금 |
+ 공단 발급 국민연금보험납부증명원 또는 최근 3개월 납부영수증
(자동이체통장 제출 인정) |
|
| 대상기관 |
+ 국가기관, 지방자치단체, 교육기관(초/중/고교/(전문)대학)
+ 국립 또는 공공기관(건강보험공단,
연금관리공단, 근로복지공단 포함),
특별법에 의한 법인,
정부(재)투자/출자/출연기관, 지방자치단체 출자
기관 및 산하기관
+
금융기관(한국은행, 금융감독원의 감독 대상기관, 공사법 상 금융기관), 금융기관 감독기관 및 관련 연합회,
금융결제원, 금융연수원, 신용보증
기금, 기술신용보증기금, 증권거래소,
증권예탁원, 각종 공제조합)
+ 종합병원 및 대학병원, 언론기관(일간신문사, 방송국, 통신사, 잡지사)
+ 증권거래소 상장기업 및
코스닥시장 등록기업(단, 관리대상업체 제외),
회사채 신용등급 “BBB-” 등급이상 또는
기업어음 신용등급 “A3-”
등급 이상 기업체 |
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|
| 11.재직 사업영위 사실확인 |
※
제출서류
|
| 구분 |
제출서류 |
|
| 급여생활자 |
+ 재직증명서(1개월 이내 발급) 또는 의료보험증 |
|
자영업자
(개인사업자)
|
+ 사업자등록증
+ 사업자등록증이 없는 경우 (예:사업소득원천징수영수증에 의한 소득입
증시)에는 현 직장에서 발급한
재직사실확인서(고용계약서, 위촉증명
서 등)를 제출
+ 사업자등록증 또는
재직사실확인서의 제출이 불가피하게 어려운 경우
는 예외적으로 제출서류 면제 가능
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| 12.금융공사 모기지론 취급 금융기관 |
※
취급 협약 금융기관
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| 금융기관명 |
콜센터 전화번호 |
금융기관명 |
콜센터 전화번호 |
|
| 국민은행 |
1588-9999 |
기업은행 |
1588-2588 |
|
| 농협중앙회 |
1588-2100 |
수협은행 |
1588-1515 |
|
| 신한은행 |
1544-8000 |
외환은행 |
1544-3000 |
|
| 우리은행 |
2008-5000 |
제일은행 |
1588-1599 |
|
| 조흥은행 |
1588-4114 |
하나은행 |
1588-1111 |
|
| 한국시티은행 |
3704-7474 |
경남은행 |
1588-8585 |
|
| 광주은행 |
1588-3388 |
대구은행 |
1588-5050 |
|
| 부산은행 |
1588-6200 |
전북은행 |
1544-4477 |
|
| 제주은행 |
1588-0079 |
대한생명 |
1588-6363 |
|
| 삼성생명 |
1588-3114 |
삼성화재 |
1588-7444 |
|
| LG화재 |
1544-0114 |
|
|
| |
|
| 11. 주택종류별 대출비율(LTV)은?
|
 |
□ 주택종류별 대출비율은 주택의 환금성, 담보가치, 차주의 상환능력을 고려하여 차등 적용합니다.
| 구 분 |
임대차가 없을 때 |
임대차가 있을 때 |
| 아파트 |
70% |
60% |
| 공동주택 |
65% |
| 단독주택 |
65% |
65% |
- 대출비율은 기본적으로 아파트는 70%, 기타주택은 65%로 적용하되,
- 해당주택에 임대차가 있을 경우는 담보가치가
떨어지므로 단독은 65%, 아파트 등은 60%의
대출비율을 적용합니다.
단독(65%)이 아파트(60%)보다 대출비율이 높은 이유는 방수에 따른 소액임차보증금 공제 시
단독주택이 공동주택보다 불리한
점(공제액이 많음)을 감안한 것입니다.
- DTI요건을 충족하지 못하는 차주의 경우에는 배우자의소득도 합산하여 충족여부를 따질 수
있고,
그래도 불충족한 경우에는 대출비율이 60%로, 만기는 20년을 적용합니다.
[ 참고 : 소액임차보증금 공제기준 ]
| 구 분 |
공사 모기지론 |
일반 주택담보대출 |
| 아파트 |
공제 안 함 |
방수의 1/2 공제 |
| 공동주택 |
방수의 1/2 공제 |
방수의 2/3 공제 |
| 단독주택 |
방수의 2/3 공제 |
방수전체 공제 |
* 임대차 없는 방수 기준(방수가 1개인 경우 1개 공제)
* 아파트가 아닌 2억원 이하의 저가주택은 임대차 없는 방수가 3개이하
→1개, 4개이상 →2개를 공제함
※ 사례별 대출가능금액
[1] 집값 2억원, 전세 및 선순위 없는 아파트의 경우
＊ 2억원 × 70% = 1억
4천만원 가능하지만
＊ DTI 미달 차주는 2억원 × 60% = 1억 2천만원
[2] 집값 2억원, 임대차 5천만원 있는 아파트의 경우
＊ 2억원 × 60% - 5천만원 = 7천만원 가능하며
＊ DTI 미달
차주는 2억원 × 60% - 5천만원 = 7천만원
[3] 집값 2억원, 선순위 설정액 6천만원(국민주택기금대출잔액 5천만원) 있는
아파트에 2순위 모기지론 신청의 경우
＊ 2억원 × 70% - 6천만원 = 8천만원
＊ DTI 미달 차주는 2억원 × 60% -
6천만원 = 6천만원
[4] 집값 2억원, 선순위 설정액 6천만원(국민주택기금대출잔액 5천만원) 있는 아파트에 대하여 선순위
상환조건으로 신청시
＊ 2억원 × 70% = 1억 4천만원
＊ DTI 미달 차주는 2억원 × 60% = 1억
2천만원 |
|
가져온 곳: 
