[김재권 변호사의 부동산 읽기 .3] 재건축 법테크-관리처분계획에 '종전 감정평가액' 명시해야

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관리처분계획에 '종전 감정평가액' 명시해야

최근 재건축 관리처분계획에 대한 조합원들의 불만이 높아지면서 법적소송으로 이어지는 사례가 증가하고 있다. 왜냐하면 조합원들에 대한 비용분담액이 조합설립 당시에 명시되지 않고 관리처분계획단계에 비로소 구체화되기 때문이다.

조합설립 당시에 비용분담액을 구체적으로 정하지 않은 조합설립동의는 무효라는 판례가 적지 않지만 조합설립단계에 시공사 선정을 하지 못하는 법제상, 부득이 관리처분단계에서 비용분담사항을 명시하고 있는 것이 대부분 조합의 현실이다.

도급제든 지분제든 조합원들의 분담금 산정은 조합원이 분양받는 주택에 대한 '종후 감정평가액' ― 조합원이 종전에 소유한 주택에 대한 '종전 감정평가액'을 기준으로 하고 여러 가지 사업경비, 손익 등을 감안해 정한다. 결국 '종전 감정평가액'과 '종후 감정평가액'이 얼마냐에 따라서 조합원분담금이 달라지게 되므로 이 두가지 금액에 대해 불만이 있을 경우에는 법적투쟁까지 불사한다.

현재 도시 및 주거환경정비법상 조합원들은 사업시행인가를 받은 후에 분양신청을 하고, 분양신청에 따라 조합원 분양분과 일반 분양분이 결정되면 이를 근거로 해 관리처분계획을 작성하게 된다.

문제는 조합원들이 분양신청할때도 자신의 부담금을 알지 못할 뿐만 아니라, 조합원분담금에 대해 개략적으로라도 알려줘야 할 관리처분총회 당시까지도 종전 감정평가액을 모르고 총회결의를 하는 경우가 많다. 조합에서 총회전에 '종전 감정평가액'을 미리 알려주면 조합원들의 반발이 생겨 관리처분계획안이 통과되지 않을 가능성이 높기 때문이다. 반면 '종후 감정평가액'은 통상적으로 조합이 공개하고 있다.

그러나 조합원들이 자신의 부담금을 결정하게 될 '종전 감정평가액'을 모르고 총회결의를 하는 것 자체로 관리처분계획이 무효가 될 가능성이 높다. 따라서 조합은 반드시 관리처분총회 책자에 개별 조합원의 '종전 감정평가액'을 기재하고 승인받아야 한다.

지분제사업의 시공사로서는 조합, 감정평가업자와 결탁하기만 하면 아주 손쉽게 이익을 극대화할 수 있는 길이 열려 있다. 즉 '종전 감정평가금액'을 3.3㎡당 30만원 낮게 책정하고, '종후 감정평가금액'을 3.3㎡당 30만원 높게 책정하면 3.3㎡당 모두 60만원의 차이가 발생하게 되고, 전체적으로 환산하면 조합원 1인당 수천만원의 부당이득을 시공사가 거둬갈 수 있음을 명심해야 한다.

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