부동산 PF 모범관리규정(금감원-보험회사)

[張埈鎔(대섭)교수]

보험회사의 「부동산PF 리스크관리 모범규준」

('11.6.29. 개정․시행)

제정 2009.12.10

개정 2011. 6.29

제1편 총 칙

제1조(목적) 이 규준은 보험회사가 ‘부동산 프로젝트 파이낸싱’(이하 ‘부동산PF’) 관련 업무를 수행함에 있어 준수하여야 할 절차와 내용을 정함으로써 부동산PF로 인한 손실위험 등 제반 리스크를 최소화하는 것을 목적으로 한다.

제2조(정의) ① “부동산PF”라 함은 특정 부동산사업에 필요한 자금을 그 사업에서 발생하는 현금흐름으로 상환하는 프로젝트와 관련된 직․간접투자를 말하며, 다음 각 호의 경우를 포함한다.

1. 부동산PF 대출 및 대출채권의 매입

2. 부동산PF 관련 유동화증권 및 수익증권의 취득

3. 부동산PF 관련 대출채권을 기초자산으로 하는 파생상품거래

② “영업조직”이라 함은 부동산PF와 관련하여 투자의 계획 및 실행 등의 업무를 수행하는 조직을 의미한다.

③ “심사조직”이라 함은 부동산PF와 관련하여 투자구조 및 사업성 분석 등의 심사업무를 수행하는 조직을 의미한다.

④ “사후관리조직”이라 함은 부동산PF와 관련하여 사업 지체․불이행, 자금연체 등에 따라 관리대상이 되는 자산의 기준을 마련하고 이를 관리하는 업무를 수행하는 조직을 의미한다.

⑤ “리스크관리조직”이라 함은 부동산PF와 관련하여 투자한도 설정 및 통제관리 등을 수행하는 조직을 의미한다.

⑥ “의사결정기구”라 함은 각 조직의 투자계획, 심사보고서, 사후관리현황 등에 대하여 승인하는 업무를 수행하는 조직을 말한다.

제2편 부동산PF 리스크 관리체계

제3조(규정 및 관리체계 등) ① 보험회사는 부동산PF 업무 수행에 필요한 조직 및 운영방안 등을 포함한 업무 전반에 대한 규정 및 관리체계를 확립하여야 한다.

② 부동산PF 관련 조직은 영업조직, 심사조직, 사후관리조직, 리스크관리조직, 의사결정기구로 구성된다. 의사결정기구로 리스크관리위원회, 이사회 등 합의체 기구를 활용할 수 있다.

③ 영업조직, 심사조직, 사후관리조직 및 리스크관리조직은 이해상충을 방지하기 위해 각각 독립적으로 운영되는 것을 원칙으로 한다. 다만, 보험회사의 인력구조 등 내부사정상 별개 조직으로 운영하기 곤란한 경우, 영업조직과 평가조직(심사조직, 리스크관리조직)은 최소한 분리되어야 한다.

제4조(해외부동산PF 심사강화) 해외 부동산PF의 경우, 국내와 경제환경이 다르고 투자 후 사후관리도 곤란하므로 보험회사는 외부 전문가의 자문제도 등 전문성을 보완할 수 있는 절차를 마련하여야 한다.

제3편 부동산PF 한도 및 심사․승인

제5조(한도 관리) ① 보험회사는 부동산PF 관련 투자한도를 설정하여야 하고, 한도를 초과하지 않도록 부동산PF 관련 투자업무를 통제하는 절차와 정책을 마련하여야 한다.

② 의사결정기구는 리스크관리조직 등의 의견을 종합하여 부동산PF 관련 투자한도를 설정한다.

③ 투자한도에는 직접 익스포져(Exposure) 뿐만 아니라 시공사의 신용보강 등 간접 익스포져(Exposure)도 포함되어야 하며 대주주 등 거래상대방별, 국가별 전체 투자한도 등으로 세분하여 설정․관리해야 한다.

※ 직접 익스포져만을 고려할 경우, 지급보증 등 신용보강에 의한 간접 익스포져에서 발생할 수 있는 손실위험에 대한 통제가 곤란하므로 간접 익스포져를 포함한 익스포져로 투자한도를 관리하는 것이 타당

대주주에 대한 부동산PF 한도관리(예시)

항목	대주주에 대한 부동산PF 한도관리
정의	대주주*가 지급보증 등으로 신용보강한 간접 익스포져를 포함하여 대주주에 대한 부동산PF 투자한도를 통합 관리 * 보험업법 제2조 16호
설정방법	보험회사의 지급여력수준 등을 감안하여 대주주에 대한 한도 설정
관리방법	대주주에 대한 한도의 초과여부를 투자 승인시 검토

④ 리스크관리조직은 투자한도 관리현황을 의사결정기구에 정기적으로 보고해야 하며 자산규모 변동 등을 고려하여 투자한도의 적정여부도 점검하여야 한다.

제6조(투자 심사 및 승인) ① 보험회사는 부동산PF 투자결정에 필요한 평가기준을 마련하여야 한다.

② 심사조직은 다음 각 호의 내용이 포함된 부동산PF 심사보고서를 작성하여야 한다.

1. 거래상대방 위험

2. 투자안의 사업성

3. 투자안의 위험 및 채권보전계획

4. 기타 심사에 필요한 사항

심사보고서 작성시 분석 필요 사항(예시)

평가항목	내 용	주요 확인 사항
신용도	․거래상대방 위험 분석	․시행사의 신용도 ․시공사의 신용도, 재무구조, 시공능력, 사업경험
사업성	․수익성 분석 ․개발 타당성 확인	․입지조건 및 해당 지역 부동산 가격 등 시장분석 ․사업유형(분양․임대) ․토지확보, 부지매입가 및 공사비 등의 적정성 ․분양가격 및 예상 분양률 ․미래 현금흐름 및 예상 수익율
안정성	․리스크 분석	․개발 규제, 계획구역지정여부 ․지방자치단체 인허가 상황
	․채권보전 방안	․담보권 확보 및 보증인의 신용도 ․담보가치 평가 및 부보범위의 적정성 ․부채상환능력평가
해외투자	․해당국의 제도적 특성	․해외 부동산 및 일반 경기, 경제성장률, 조세제도 등 ․외부전문가 또는 투자대상국에 진출한 보험회사 등 금융기관의 평가
	․환율 위험 검토	․환율변동성, 환율환산 수익률 점검 ․환헤지 필요여부
기타	․참여방식	․단독 또는 컨소시엄 형태 ․전액 인수여부
	․투자규모	․부동산 PF 전체 한도 대비 투자규모

③ 해외 부동산PF의 경우, 전문성을 보완하기 위해 현지 사정에 정통한 외부전문가(감정평가법인, 신용평가기관 등), 투자 대상국에서 영업중인 금융기관의 평가 등을 고려하여야 한다. 다만, 보험회사 내부에 해외 부동산PF만을 전담하는 별도 전문조직이 있는 경우, 자체 평가의견으로 대체 가능하다.

④ 의사결정기구는 심사조직, 리스크관리조직 등의 의견을 종합하여 투자계획 승인여부를 승인하여야 한다.

제4편 부동산PF 사후 관리

제7조(사후관리) ① 보험회사는 부동산PF 관련 사후관리기준 및 절차를 마련하여야 한다.

② 사후관리조직은 각 사업장별 모니터링을 정기적으로 실시하고 사업 지체․불이행, 자금연체 등 관리대상 사업장에 대해서는 손실을 최소화하기 위한 대응방안을 의사결정기구에 보고하여야 한다.

③ 의사결정기구는 사후관리조직, 리스크관리조직 등의 의견을 종합하여 관리 대상 사업장에 대한 대응방안을 결정한다.

모니터링 등 사후관리현황 보고(예시)

사업장 구분	모니터링 결과	대응방안
정 상	․자금관리 현황 ․계획대비 사업진행 현황(인허가, 부지확보, 공사진행률, 분양률 등) ․여신승인 조건 준수 여부 ․거래상대방 관련 정보(시행사 및 시공사의 신용등급 변동 등)	․정기 모니터링 등 지속적인 사후관리
관 리	․공사진행률 저조, 목표 분양률 미달 등 계획 대비 사업지체 ․원리금 지급 불이행 ․기타 사후관리에 필요하다고 판단되는 중요 사항	․투자회수방안(시공권 포기, 채권회수, 사업장 매각 등) ․감액손실 인식 ․대손충당금 추가적립

제8조(위기상황 점검) ① 보험회사는 거시경제변수 등 부동산PF 관련 주요 변수에 대한 스트레스테스트(Stress Test)를 통해 부동산PF에 미치는 영향을 정기적으로 분석하여야 한다.

② 리스크관리조직은 스트레스테스트(Stress Test) 결과에 따른 위험 단계별 비상대응계획(Contingency Plan)을 수립하여야 한다.

제9조(기타 고려사항) ① 보험회사가 부동산PF 관련하여 수령하는 이자, 수수료 등은「대부업 등의 등록 및 금융이용자 보호에 관한 법률」등에서 정하는 한도를 초과할 수 없으며, 건전한 금융관행을 따라야 한다.

② 보험회사는 자산건전성 관리를 위해 매분기별로 부동산PF 사업장별 사업성을 평가하고 이를 반영하여 부동산PF 관련 자산에 대한 건전성을 분류하고 적정한 대손충당금을 적립하여야 한다.

③ 제2항의 사업성 평가, 건전성 분류 및 대손충당금 적립의 세부기준은 <별표 1> 사업성 평가, 건전성 분류 및 대손충당금 적립 세부기준에 따른다.

④ 부동산PF 관련 유동화증권, 수익증권 및 파생상품 투자 등 투자시에도 부동산 PF 대출에 준하는 리스크관리를 수행하여야 한다.

<별표 1>

사업성 평가, 건전성 분류 및 대손충당금 적립 세부기준

가. 사업성 평가기준

◦ 보험회사는 자산건전성 관리를 위해 매분기별로 부동산PF 사업장별 사업성을 평가하고 이를 반영하여 부동산PF 관련 자산에 대한 건전성을 분류하고 적정한 대손충당금을 적립하여야 한다.

나. 사업성 평가방법

◦ 보험회사는 개별 사업장의 사업성 및 사업진행상황 등을 종합적으로 고려하여 3단계(정상, 보통, 악화우려)로 사업성을 평가한다.

- ‘정상’ 등급 : 사업성 및 사업진행상황이 양호한 사업장

(예 시)

① 사업성 평가시점에 연체되지 않은 사업장으로서 분양률 60% 이상. 다만, 최초 분양공고일부터 경과기간, 분양시기, 후분양 여부 및 사업특성(납골당, 아파트형 공장 등) 등을 감안하여 이에 준하는 것으로 판단되는 경우를 포함한다.

② 매입(운영)주체가 확정되어 분양률 산정대상이 아니거나 공공기관 및 전문보증기관의 보증 또는 LH공사 등의 토지협약대출에 의한 토지환매 등으로 인해 최대예상손실이 원리금의 10% 이내

③ 대출실행후 1년 이내로써 사업이 정상 진행중

- ‘보통’ 등급 : 사업성이 양호하나 일부 사업진행상의 애로요인존재 등으로 향후 사업성 저하를 초래할 수 있는 잠재적 요인이 존재하는 것으로 판단되는 사업장

- ‘악화우려’ 등급 : 사업진행 지연, 사업성 미흡 등으로 사업추진이 곤란할 것으로 예상되는 사업장

(예 시)

① 대한주택보증(주)의 보증사고 발생

② 중대한 권리침해가 발생하여 계속사업이 불가능

③ 인허가 요건 불비, 소송 및 민원 발생, 자금조달차질 등으로 사업일정이 사업계획서상 최초 일정보다 2년 이상 장기 지연되고 향후 12개월 이내에 사업진행이 정상화 될 가능성이 없다고 판단되는 사업장. 다만 관련법규 개정 또는 관할청의 행정상 지연, 설계 변경, 도시개발사업 및 도시정비사업 등 불가피한 사유에 의한 경우에는 사업 성격 등을 감안하여 적절히 조정할 수 있다.

④ 신용위험평가 결과 C등급 이하 시공사가 지급보증, 채무인수 등을 부담하고 있는 사업장으로 사업성이 정상등급에 해당되지 않는 경우. 다만, 시공사가 컨소시엄사업의 지분율이 미미한 경우 또는 단순시공사로 참여한 경우 등 당초 부동산PF의 사업성 평가시 시공사의 지급보증, 채무인수 등을 중요한 평가요인으로 고려하지 않은 경우는 예외로 한다.

다. 건전성 분류

◦ 보험회사는 부동산PF 대출에 대하여 채무상환능력과 연체기간, 부도여부 등을 종합적으로 고려하여 건전성을 분류한다. 이 경우 보험회사는 3가지 기준 중 가장 낮은 단계를 적용하여 자산건전성을 최종적으로 분류한다.

◦ 보험회사는 채무상환능력 평가를 위하여 PF사업장별 사업성 평가를 실시하여 건전성을 분류한다. 보험회사는 시공사의 지급보증, 채무인수 등과 관련하여 보증채무의 회수가능성에 제약이 있는 경우에는 보증인의 채무상환능력을 반영하지 않거나 제한적으로 반영하여야 하며, 보증인의 적격요건 등에 대해 보험회사 자체적으로 최저기준*을 설정하여 운영한다.

* 예 : 외부 신용평가기관의 신용평가등급이 일정 등급 이상인 경우 적격 보증인으로 인정(S&P 등 해외 신용평가기관의 투자적격등급 이상 등)

◦ 사업성 평가결과를 감안하여 건전성을 적의 분류하도록 하되, ‘악화우려’ 등급은 ‘고정이하’로 분류함을 원칙으로 한다.

◦ 다만, 사업장의 분양률, 공정률 및 기타 채권보전상황 등이 양호한 경우, 대체시공사 선정이 완료되어 정상적 사업진행이 수행되는 경우 등 해당 사업장의 특성을 감안할 필요가 있는 경우에는 건전성 등급을 적절히 조정할 수 있다.

라. 신규취급시 적용

◦ 상기 사업성 평가 및 건전성 분류기준은 신규 부동산PF 대출에 대한 취급여부 결정시에도 동일하게 적용한다.

마. 대손충당금 적립

◦ 보험회사는 부동산PF 대출에 대하여 대손충당금 개별평가 대상에 포함되도록 선정기준을 마련하고, 사업성 평가결과 등을 감안한 미래현금흐름 추정 및 개별평가 실시로 대손충당금을 충실히 적립하여야 한다.

*** 첨부파일

보험회사의 부동산PF 리스크관리 모범규준(개정안)_[1].hwp