아파트 전실 확장의 문제점
■ 전실이란?
○ 아파트 현관 전실은 복도 엘리베이터와 세대 현관까지의 공간으로 모든 주민들이
사용하는 공용면적에 포함됨.
○ 건축법상 비상시 피난 용도로 사용되기 때문에 이를 구조 변경하거나 개인공간으로
전용하는 행위는 금지돼 있다.
■ 관련법규
○ 건축법11조(건축허가), 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 15조1항(공용부분의 변경) 등
- 공용부분을 개량하려면 구분소유자 2/3 이상의 동의를 구해야 한다.
특히 공용부분의 변경이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때는
다른 구분소유자의 승낙을 받아야 한다.
- 주민 승낙을 받은 후에는 지자체의 허가도 구해야 한다.
공동주택관리법 35조 등에서는 시설을 수선하려면 기준 및 절차에 따라
구청장 등의 허가를 받아야 한다고 규정했다.
○ 전실 확장은 편의성을 위한 것이나, 무단으로 할 경우 여러 법을 어긴 것으로 간주됨. ※ 건축법과 공동주택관리법 등에서 개인이 공용공간을 함부로 손댈 수 없게 규정
■ 전실확장시 위법사항 및 영향
○ 건축법상 불법 용도 변경에 해당
- 전실 확장은 현관문을 재설치해 공용공간을 개인공간으로 활용하는 것이다.
화재 발생 시 입주민들의 피난을 돕고 소방시설의 정상적인 작동을 위해 필요한
공용공간을 침해하는 이 같은 변경은 위반건축물에 해당한다.
○ 위반건축물로 지정되면 건축물대장에 ‘위반건축물’이라는 낙인이 찍혀 각종 인허가는
물론 전세보증보험이나 주택담보대출 상품 등을 이용한 데 제약이 생긴다.
사실상 재산권 행사에 지장을 받는 셈이다
○ 위반건축물 행정조치(5단계)
- 시정명령 사전 통지 ⇒ 시정명령(건축물대장상 위반건축물 표기) ⇒ 시정촉구
⇒ 이행강제금 부과 계고 ⇒ 이행강제금 부과 등의 순으로 진행된다.
- 이행강제금은 위반 면적, 구조 등 위반 내용에 따라 정해지는데,
통상 확장면적 공시지가의 10%이기 때문에 집값이 비쌀수록 금액이 커짐.
- 구청 및 허가권자는 시정 촉구에 응하지 않는 가구주나 건물주에 대해 이행강제금
부과 계고장을 보낸 뒤 1년에 최대 2회 이행강제금을 부과할 수 있다.
○ 시정 책임: 불법 확장된 집을 매입했더라도 원상복구는 현재 점유자가 해야 함
■ 전실확장의 현실적 문제점
○ 많은 아파트가 전실 확장을 하게 설계됐고 시행사도 이 점을 적극적으로 홍보하는
경우가 있음.
○ 실제로 아파트의 통신장비실, 소화전, 유수검지장치실, 제연설비 등이 확장구역에
걸리지 않는 선에서 모여 있다.
* 스마트뷰아파트도 동일(111동 확인)
○ 전실 확장이 완료된 상태였음에도 준공 승인을 내준 점 등을 고려하면 “명백한 행정
의 잘못”도 있음
* 스마트뷰아파트도 준공검사 前 구청에서 해당세대에 2회에 걸쳐 사전통지 後
시정여부 확인 없이 준공 승인
■ 사례
○ 서울 강남구 도곡동 A아파트: 3,000가구중 960가구(32%)가 전실확장
- 주민 신고로 구청에서 전수조사 후 시정조치명령(준공 후 18년 경과)
- 현재까지도 구청과 전실 확장 세대와 갈등 중
○ 경기도 부천 H아파트: 같은층에 소화전으로 인해 전실확장 불가능한 가구가
확장가능한 가구를 대상으로 갈등 발생
○ 인천 남동구 아파트: 누군가 750가구중 전실확장한 약340가구의 현관문 사진을 찍어
구청에 민원 제기 ⇒ 시정조치명령
○ 대전 동구 00아파트: 총 900세대 중 300여 세대가 불법 전실 확장(YTN, 2021.10.28.)
- 주민이 불법 전실확장 신고
⇒ 1년 후 구청에서 위반 세대에 사전 통지 후 2년째 개선 안됨, 처분 안 이뤄짐
- 구청에서 국토부에 유권해석 의뢰: 답변 없음(지자체와 정부 부처간 엇박자)
※ 지자체 입장
- 전실확장을 하는 가구가 너무 많아 단속할 엄두를 내지 못하고 있는 실정임
- 담당 인력 부족으로 지역 아파트 모두를 단속하기는 사실상 어렵다
- 민원이 발생한 아파트 위주로 현장 조사