부전역 복합환승센터, 부산시민공원, 부산중앙광장 이야기

[부산사랑]

<사업의 개요>

- 개요는 언론보도를 참고로 하하여 작성했습니다. 현실적으로는 이보다는 다소 늦춰질 가능성이 높습니다.

● 하얄리아부대 부지의 부산시민공원

미군부대 자리로 있어 사용할 수 없는 도심속의 공간이 528,278㎡(약 16만 평) 규모의 부산시민공원으로 바뀐다.

2011년 8월 초 착공, 2014~2015년 완공 예정(언론 보도)

- 지하공간은 약 3만 평 규모로 주차장, 상업시설, 스포츠시설, 전자도서관 등으로 개발 예정

- 시민공원 내 부산국립극장 투자금액 1715억원

  연면적 약 62,000㎡에 2000석 규모의 다목적 극장, 대극장, 중소극장, 야외공연장 등 예정. 

- 부산시민공원 주변 도로 확장·정비사업.

- U-Park. 문화, 시민참여형 공원

● 부전역 복합환승센터

2011년 '국가통합교통체계효율화법'에 의한 국가기간복합환승센터 선정.

- 향후 경부선 KTX 정차 예정,

- 동해남부선(부전-해운대-기장-울산) 시·종착역

- 부전-마산(부전-사상-김해공항-창원-마산) 복선전철 시·종착역

- 경부선 일반철도(무궁화호·새마을호) 부전역 이전

- 경전철 초읍선(종합운동장-초읍-시민공원-부전-서면 or 덕천-초읍-시민공원-부암-부전-서면) 정차 예정

- 부산도시철도 1호선 부전역과 각 교통수단 환승연계

2012~2013년 사업자선정 및 최종설계안 확정

2013~2014년 착공

2015~2017년 완공 예정 (언론보도)

※ 지하3층 지상 50∼23층 2개동, 연면적 307,440㎡ (약 93,164평)

역무시설, 부대시설, 컨벤션센터, 지하상가 예정 - 코엑스 몰과 비슷한 형식으로 될 가능성 높음

● 부산시민공원 주변지역 개발, 뉴타운 (재정비촉진지구)

시민공원 주변 약 1,457,000㎡ (약 44만 평)에 다양한 형태로 도심재개발 예정.

뉴타운 사업부지는 범전 1, 2-1, 2-2, 3, 4구역으로 총 5개 구역.

약 50~70층 규모의 주상복합, 아파트, 7000세대로 재개발 예정.

범전동 300번지 일대 약 70층 5개동 규모 2000세대 재개발 예정(민간)

● 삼전교차로~송공삼거리 구간 부산중앙광장

도로 확장 (100m중 44m폭 공원, 삼전교차로쪽은 공원 폭 100m)

현재 보상, 철거 중. 애견센터까지 철거 완료.

2012년 4월 착공, 2013년 4월 확장도로 개통, 2013년 말 완공 예정

양정 라이온스 공원 2012년 조성 예정

발품 코스 : 서면지하철역~전포동 롯데캐슬~삼전교차로~전포동 중앙하이츠~범전동 300번지~애견센터거리~양정현대~국립국악원~세동한신~연지자이 2차, 1차~부암 E마트~영광도서~밀리오레 (약 3시간)

노랑색 : 기존 주변 아파트

연보라색 : 핵심 재개발, 신규입주 지역

분홍색 : 핵심상업지역, 시설

붉은색 : 핵심 개발 예정지역

파랑색 : 특화거리 조성지역(서면 의료특화거리 제외)

연두색 : 공원조성

연한 연두색 : 개발 변경가능 지역 (주거 or 녹지)

초록색 : 산. (시내중심가의 초록색은 각종 병원)

갈색 : 업무지구

군청색 : 철도시설

* 핵심 개발내용 : 부전역복합환승센터, 부산시민공원, 문현금융단지

* 핵심 재개발 : 시민공원 뉴타운(7000세대), 범전동 300번지(대우), 연지 2(삼성), 전포 1-1(GS)

* 중간 개발내용 : 부산중앙광장(삼전R-송공삼거리), 대중교통전용지구(밀리오레~센트럴스타), 경전철 초읍선, 부전-마산 복선전철, 동해남부선 복선전철 등

* 일반 개발내용 : 서면 피에스타, 중앙중학교 이전, 실개천조성(초읍-국악원, 시민공원-서면복개천) 의료관광특화거리조성, 부전도서관 리모델링(계획)

* 세부적 변화내용 : 기존 낙후된 건물 고층으로 증축․신축, 상가로 전환, 기존 전자상가 거리 카페거리 조성

<TOD(대중교통중심)형 도시개발계획, 부산발전연구원 자료>

 * 부산발전연구원 연구자료는 사업의 전반적인 개요, 시행가능성 검토로서 최종개발계획안과는 별도임.

TOD란? 

- 도시, 경제의 성장에 따라 증가하는 차량에 의해 효율성이 저하됨

- 이에 따라 대중교통 비율을 더욱 확대하고, 신교통수단 도입 등 대중교통을 중심으로 도심에 도달할 수 있도록 개발

- 특히 우리나라의 국토계획은 철도역세권을 중심으로 개발하는 계획 수립, 머지않아 시행예정

   ex) 서울역, 동대구역, 부전역에서 도시간 모든 일을 해결 가능. 도시 내에서 이동하지 않고도 모든 일을 해결 가능

         통합창원시(마산,창원)-부전-울산시 모두 연결.

- 기존의 승용차량 수요보다 높은 수요 창출 가능

- 장기적인 수요, 지속적인 성장 잠재력 매우 높음.

<최근 변화 >

신축 호텔 이비스 앰배서더+스마트병원 오픈.

 - 상가에 스타벅스, 약국 등 입점

옛 공구상가 거리+인근

 - 베스킨라빈스31, 던킨도넛 외 먹거리 약 6~7개 입점

대우디오빌서면2

 - 700beer 입점

롯데캐슬스카이상가

 - 오꾸닭 입점

부산은행 증축

도시형생활주택 오피스텔 등 신축예정

- 앙쥬빌, 전포초 동측, 롯데캐슬스카이 109동 남측

전자상가 철거, 부지개발계획 (부전도시철도역 5번출구 앞)

메디컬센터 2개 신축(2009~2010년), 혜도빌딩 증축, 서면역 신한은행 북측 신축

※ 관전포인트

* 향후 4~5년 뒤에 동래역(메가마트인근) 상권처럼 상가가 형성될 수 있을까? - 현재 적십자부근 인근

  - 동래역보다 확대가능성은 낮음. 현재보다는 성장가능성 높음.

* 부전도시철도역이 향후 7~8년 뒤에 서면역 이용객수 and 유동인구를 넘어설 수 있을까? (부전역 복합환승센터 완공, 활성화시)

* 부산시민공원 뉴타운, 주변지역 재개발 등 신규아파트가 부산 최고 주거지역으로 자리잡을 수 있을까?

  - 경쟁상대 : 해운대 일부 광안대교 전망 주상복합. 남천동 삼익비치 재건축, 2017년에는 해운대는 영구조망에 개발도 많이 되지만 주상복합, 주거용 오피스텔이 10년차 연식이 많아짐, 북항재개발, 주변지역 주거시설 도입시(2020년 이후 예상)

1. 수요는 증가하는 추세. 오피스텔 공급으로 상주인구 증가예정.

 - 하지만 현재 계획안의 상주인구 증가가 단기적으로 급격하게 상권이 커지는 요소는 아님.

 - 1인가구 수요 급증에 따라 오피스텔 공급시점 1~2년 뒤 투자하면 나름 괜찮을 가능성.

2. 부전역세권 개발 기대심리에 따른 신규창업 증가

 - 2017년 정도 되어야 윤곽이 나타날 듯.

 - 부전동지하철역~부전역~부산시민공원 간 동선 핵심상권 예상

 - 현재 적십자회관 인근 상권은 쇼핑보다는 먹거리로 변화 예상

 - 기계, 공구상가의 철거 이후 상권으로 발달.

 - 신우(서면중앙시장이라는 건물) 철거 or 리모델링 변화 보기

3. 2018년 이후에는 부산의 황금노른자이다.

 - 부전역, 시민공원 모두가 윤곽이 잡힌 상태.

 - 하루 유동인구 현재의 약 10배 예상.

 - 유동인구를 지역상권으로 흡입할 수 있는 요소 마련

4. 공간분배

 - 부전지하철역~부전역 : 쇼핑, 외식(피자, 도넛 등)

 - 적십자회관 인근 : 음식점, 주점 등.

 - 부전역~부산시민공원 : 기념품, 의류 등

 - 부전역 복합환승센터 : 백화점, 코엑스몰과 유사한 쇼핑몰

 - 부산중앙광장 : 도로 서측-주상복합, 애견센터, 동측 - 개발유보

 - 부산시민공원 : 시민공원이 부분개장(아직 불확정)이 된다면 연지동 일대 초기에 관심대상이 될 수 있으나, 주변부 개발이 모두 완료되고 나면 영광도서~현재 동문굿모닝힐 까지의 상권이 잠재력 높으며, 시민공원 상권은 부전역 상가에 활성화, 범전 2-1구역 주상복합건물의 1층 등이 핵심상권으로 자리매김할 듯.

5. 개발시기 예상 시나리오 (언론보도, 개발계획안, 현장답사 등을 통한 개인적인 생각)

 - 2011년 겨울 : 서면 메디컬특화거리 완공

 - 2012년 봄 : 대중교통전용지구(밀리오레~센트럴스타), 영광도서앞 특화거리(메디컬센터~부산시민공원 대각선 맞은편) 착공

 - 2012년 봄 : 부산중앙광장 본격 착공, 범전동300번지 분양(대우, 주복1000, 오피스1000세대 민간사업이라 시기는 다소 유동적)

 - 2012년 가을~겨울 : 부전역 복합환승센터 개발계획안 발표

 - 2012년 가을~겨울 : 부산시민공원 뉴타운 개발일정 추진 탄력

 - 2012년 겨울 : 대중교통전용지구 완공

 - 2013년 봄 : 영광도서 특화거리 완공

 - 2013년 봄 : 부산국립극장 착공(시민공원 내, 국악원 맞은편)

 - 2013년 봄~여름 : 중앙광장 도로확장으로 도로 변경

 - 2013년 여름 : 연지2구역 추진 탄력

 - 2013년 가을 : 부산시민공원 뉴타운 이주, 철거

 - 2013년 겨울 : 초읍 경전철 개발계획 수립, 2014년 착공

 - 2013년 겨울~2014년 봄 : 부산중앙광장 완공, 개장, 연지2구역 이주, 철거

 - 2014년 봄 : 부산시민공원 뉴타운, 연지2구역(삼성래미안) 분양, 전포2구역(GS자이) 활성화, 부전역 개발지역 철거

 - 2014년 여름~가을 : 문현금융단지 입주

 - 2014년 겨울~2015년 봄 : 부산시민공원 부분개장, 부전역복합환승센터 착공

 - 2015년 여름~가을 : 범전동 300번지(대우 월드마크?) 입주

 - 2015년 가을 : 전포1-1구역(GS자이) 분양

 - 2016년 봄 : 부산시민공원 2차 부분개장, 부산국립극장 완공

 - 2016년 가을 : 동해남부선 본격 개통(부전-거제-동래-해운대-기장-울산, 상권활성화 기대심리 작용)

 - 2017년 봄 : 부전역세권 인근 상가 활성화 예상

 - 2017년 봄~여름 : 연지2구역(약 2600세대?, 삼성래미안) 입주

 - 2017년 겨울 : 부전역복합환승센터 완공직전, 지하상권 개발

 - 2018년 봄~여름 : 부산시민공원뉴타운(약 65층 규모, 7000세대) 입주, 부전역 복합환승센터 완공, 부산시민공원 전체 개장

 - 2018년 가을 : 전포1-1구역(약 1100세대, GS자이) 입주

 - 2018년 겨울 : 부전-마산복선전철 개통(부전-사상-김해공항-장유-북창원-창원-마산, 부전역에서 창원까지 약 25~30분 장유, 창원지역과 부산의 광역교통망 확충으로 상권, 부동산 수요 급증 예상)

 - 2019년 봄 : 초읍 경전철(서면-부전-부암-국립국악원-초읍-만덕-덕천 : 노선변경시, 서면-부전-국악원-초읍-사직-사직여중 : 노선비변경시) 개통

 - 이외에도 주변지역의 공구상가 철거 후 신축건물 증가, 상가 활성화, 중앙중학교 이전부지의 신규상가 입점(백화점 or 대형쇼핑시설), 부전도서관 리모델링, 도시형생활주택 등 상주인구 증가, 서면역세권(범내골~서면~부전역) 오피스 활성화 2017~8년부터는 부산의 최고 중심지로 자리메김할 듯.

6. 적정 투자 타이밍? 

 - 실거주겸 투자 시에는 지속적으로 경쟁력 있음. 다른 곳보다 하락가능성 낮고 상승가능성 높음.

 - 불확실한 시장에서의 입지경쟁에 따른 안정성 ↑

 - 현재는 제법 올라있는 상태, 하지만 다른 지역들도 많이 상승하였음. (2009년 여름이 최 적기였음)

 - 2013년~2014년 주변 재개발 이주 가능성. (부산광역시 공급물량 외곽으로 다수-정관,해운대,양산신도시 多, 시내지역은 재개발)

 - 이에 따라 2013~2014년 부산 전체지역 시장분위기를 살핀 후 투자시점 살펴보기.

 - 상가 투자는 2010년이 적기. 2012년 봄~여름(중앙광장착공 이전이나 복합환승센터 개발계획발표시점 이전) 기회 가능성.

 - 창업은 1차 2014년 봄, 2차 2015년 가을, 3차 2017년 여름 전후로 기회를 살펴보기.

7. 유의점

 - 시민공원 주변 이주 약 6000세대, 입주 10000세대 예정.

 - 이주시기에 수요 감소, 이주 이후 3년 뒤 상주인구의 폭발적 증가

 - 상주인구는 고소득자가 상당히 높은 편.

 - 시민공원뉴타운, 범전300번지는 초고층으로 개발 계획(50~70층)

 - 현재 가격이 올라있는 상태. 현 임대수익률 낮게는 연 6%, 높게는 7% 이상이면 안전하면서도 장기투자시 고수익 예상.

 - 부전역복합환승센터는 민자사업 유치가 가장 필요. 입지에 대한 잠재력은 무궁무진한 자리(창원, 울산수요 and 부산상권 모두 흡수 가능)

<부전역 복합환승센터 용역수행결과>

용역기간 : 2009.8.21~2011.3.11

용역금액 : 461,040,000원

[용역수행결과 동영상 보기]

<부산중앙광장, 라이온스공원, 부산시민공원 공사현장 2011/12/09>

<서면상권 변화 모습, 약 3개월 전>

<아직 미흡하지만 개발중인 부전역세권, 최근 사진>

[포인터]

아주 좋은 정보네요....좋은 정보 감사합니다...ㅎㅎ

[오늘하루]

깨알같은 정보를 찾아주시는 우리 지기님, 쵝오!!!요즘 전포동 일대의 변화를 보면 미래가치가 그렇게 멀지만 않은 거 같습니다~

[겐죠]

역시 우리 카페지기님의 정보력은 누구도 따라올수 없겠네요.... 감사합니다... 많은 도움이 되어있습니다.

[데미안]

생생하고 깊이있는 정보 정말 좋습니다~~

[선진맘]

우와 대단대단 ^^ 좋은자료 감사합니다

[토리네]

자료올린다고 수고 많았겠네요~
좋은 정보 감사합니다

[집시]

정말 대단하시네요~~~

[깨굴마녀]

우왕~~~사진..정말..눈에 팍팍...감사감사

[짱^^촉]

시민공원 환승센타 감이오지 않았는데 확~~들어와버려요~~~감솨

[misskiki]

정말 수고 많으십니다. 부전동일대 변화가 한눈에 들어오네요 ~