[부동산투자스쿨빌딩분석]1년에 두 배 실화? 신분당선 연장 호재가 있는 논현동 빌딩

[여의주]

며칠 전 발공 물건 찾다가 1년도 안되어 두 배 가격도 높게 매물로 나와있던 논현동 건물입니다.
그날 밤 가보니 전체 공실에 사진처럼 통임대 현수막이 걸려있었어요.
오잉? 그럼 건물주는 저 상태로 대출이자를 꼬박꼬박 내고 있단 거네요~ 와우~

1: 위치 및 주변 현황 :
논현동 146, 146 - 1
이 건물이 있는 블록에 7,9호선 지하철역 4개가 있고
전부 도보로 가능하나
차량으로 접근성은 그다지 좋지 않았습니다.
주변에 영동시장이 있었구요.

건물 주변 모습

주변엔 다세대, 다가구, 상가주택이 대부분이었고,
특이하게도 점집, 미용실, 옷가게, 애견샵이 다른 업종 보다 많이 눈에 띄었습니다.
 
2. 건물 정보
   
1982년 건축,
논현동 146,146-1 두 필지에 지어진 건물로,
대지 117평, 연 412평 / 지하1층~6층(엘리베이터 없음) 입니다.
 
 토지이용계획확인원 : 2종 일반

 
등기부등본
 
전 소유자분이 1989년 부터 소유하고 계시다가 작년에 오케이~~유한회사에 매도를 하셨네요.
경기도에 주소를 둔 법인인가 봅니다.
 

채권액이 약 68억입니다
매매금 72억에서 80% 대출 받았다고 가정하면 약 57억 정도를 대출 받지 않았을까 추정해 봅니다.
 
 
건축물대장

이 건물은 2종일반으로 용적률이 250% 이하로알고 있는데 282.1%네요.
용적률 정해지기 전에 지어서 그런걸까요?

2018년 까지 3층~6층까지 주택으로 사용하다가 시정명령을 받고 시정을 한 흔적이 보입니다.
이런 건 어떻게 알고 찾아낼까요 ㅎㅎ
 
3. 공시지가 

4. 개발 호재
 
같은 논현동이라도 지난 번 제가 방학숙제로 분석한 석플란트 빌딩은 신사 쪽에 가까워 위례신사선 개통, 동현아파트 재건축 등의 개발 호재의 영향을 받을 것으로 보았으나
https://cafe.daum.net/dgbudongsantech/QghY/2769 (석플란트 빌딩분석글)

Daum 카페

 
이번 건물은 위치상 신분당선 연장의 호재의 영향을 받을 것으로 보여집니다.
논현동은 기존에도 3,7,9, 분당선 까지 4개의 지하철이 지나가고 있고, 향후 위레신사선이 추가 되고, 
이 건물 가까이 위치한 논현역에 신분당선이 연장됩니다.

 
신분당선이 연장되면서 분당,수원에서 유동인구가 강남으로 유입되고 상권이 커졌다고 하는데요.
강남을 가로로 가로지르는 기존의 지하철에
세로로 지나가는 신분당선이 연장되면  논현동 쪽으로의 접근성이 더 좋아지면서 
논현동으로의 유동인구 유입, 상권 확장에 따른 발전 등이 이어지지 않을까 예상합니다.
 
 
4, 주변 사례와 비교
 
현재 이 건물은 117평에 160억에 매물로 나와있으니 평당 약 1억 3천만원입니다.

1번 - 75억(다세대주택)/  대지 98평, 연236평  /  5F/B1  / 평당 7천6백
2번 - 80억 / 대지 75평, 연 73평 / 평당 1억 5백 /  평당1억 6백
3번 - 105억 / 대지 100평, 연 62평 / 2F/B1   / 평당 1억 5백
4번 - 180억 / 대지 110평, 연 217평 / 4F/B1  / 평당 1억 6천(논현동 먹자골목 메인 상권)
 
5. 총평
 
처음에 물건 찾다가 72억에 사서 160억에 1년도 안되어 시장에 나놨다는 것에 놀라서 현장도 가보고 분석해 보게되었는데요.
이 건물은 비싸게 샀고, 1년 후 더 비싸게 내놓은 것으로 생각 됩니다.
 
일단 위치적으로는,
논현역과 가깝기는 하나 주변이 대부분 1층이 필로티인 빌라, 상가주택, 다세대 주택으로 이루어진 주거지역의 색이 강했고
논현동 먹자골목 상권과도 거리가 있었습니다.
주변동네 가게도 그 주변의 주민들을 대상으로 하는 동네상권이었구요.
 
작년 주변의 비슷한 매매 사례를 보니 평당 3천대~6천대였는데
이 건물보다 더 좋은 위치가 6~7천만원대에 거래된 것을 보며
이 위치에 평당 6100만원 매수는 좀 비싸다고 판단했습니다.
 
아 ,이 건물의 장점이 있긴 합니다.
용적률 제한이 있기 전에 지어진 건물이어서 그런지
이 건물은 용적율 약 282%로 32% 가량 용적율에서 덕을 보고 있는데요.
그만큼 이득이긴 하지만 위치와 주변환경의 단점을 커버하기에는 부족해 보이고,
현재 매도 희망가 160억도 주변 사례, 위치 감안해 비교해 볼 때 높게 책정한 듯 보입니다.
 
전화로 알아보니 1982년에 지은 이 낡은 건물을 리모델링 후 매매 160억, 보증금 5억, 월 4천만원 조건으로 통임대 진행중이라고 하는데요,
100평이 넘는 건물에 지하 부터 6층 까지 통임대면 어떤 업종이 들어올 수 있을까 생각해 봤습니다.
병원? 학원? 카페?
그보다 회사 사옥에 더 적당할 듯한데 리모델링을 해준다 한들
과연 어떤 회사에서 역에서 가깝긴 하지만, 이런 위치에 임대로 들어오고 혹은 매수해서 사옥으로 쓸까??? 싶습니다.
 
신분당선 연장으로 동반 지가상승은 있겠지만
건물의 규모와 위치 주변이 언발란스한 비싸고 애매한 건물이다~~  라는 결론입니다.
 
 분석을 마치고~~
 
저 가격에  저 위치에 팔릴까 ~~ 혼자 걱정스럽기도 한데 괜한 걱정이고 
진짜 팔린다면 누가 호구 뒤통수 맞았구나 생각들 것 같습니다 ㅎㅎㅎ
 
주변 사례를 찾다보니 이 건물과 유사하게 작년 7월에 117억에 매수해서 올 7월에 150억에 다시 내놓은 건물이 또 있었습니다.
역시 대출 풀로 받았겠죠
마치 대출을 지렛대 삼아 빌딩 갭투자하나~~생각도 들었습니다.
 
이번 주 내내 이 건물 생각에 ,분석에, 머리가 아픈 걸 보니
딱 보고 3초 안에 사야 해 말아야 해를 판단하시는 가이아님 내공이 진짜 대단한 것이라고 새삼 또 느꼈습니다 ㅎㅎ
 
3초 안에 판단하고 계약금 바로 쏘는 그 날을 위해 화이팅입니다~
항상 이끌어 주시는 가이아님 고맙고 갑사합니다~~~^^

[가이아(Gaia)]

어이없는 현실
오늘은
2021년8월20일

[가이아(Gaia)]

내년 2021년8월20일에 보시면
안봐도
비디오
상황극
아마도 평당3억

[여의주]

ㅠ
이런 건물도 3억 이라면....
울고 싶습니다 ㅠㅠ

[정품 꽃소금]

채무자님은 1인 법인인듯??
궁금함이 꼬리에 꼬리를 물고 나옵니다 ㅎㅎ

[여의주]

1인 법인일까요?
전 모르겠어요 ㅎㅎ

[할수있다!!아자~]

음..생각이 많아지게 하는 빌딩입니다..
턱없이 비싸게 내놓아도 저 금액이 현실이 되어버리니... 저번에 궁금했었는데 분석해주시고 감사합니다^^

[여의주]

실거래 되지 않기를 속으로 빌었답니다 ㅠ

[아틀란티스]

아 이렇게 분석해주시니 이상하게 마음이 더 헛헛해집니다.
이 주변은 저도 발품으로 가본 곳이라 그런지 주변 환경도, 건물 특징, 업종들도 다 알 것 같은데....
아후.... 1년에 그냥 따블..... 헉..... 겸허해집니다. 총평에 써주신 말씀 하나하나 다 새겨듣겠습니다 감사드려요...!!!

[여의주]

이 동네 아실거에요
분위기며 상권 어떤 부들이 사시는지요
암튼 생뚱 맞은 느낌의 건물인데 또 비싼듯 느껴졌네요 ㅎ

[럭키하늘]

신분당등의 호재로 신논현역에 먹자상권에 위치했다는 이유를 갖다붙이다보면
진짜 호구맞을수도 있을법합니다. 가치와 관계없이.
그래도 이 가격 혹 누군가는 살수도 ..ㅠ
그래서 주변 평단가를 끌어올려주시고.
이게 실가로 인정받고, 시간은 자꾸 가고. ㅠㅠ.

빌딩분석글을 하다보면 어이없는 물건인데도 거래되는걸 보면 ㅠㅠ.
덕분에 다시 현타맞고 정신차려봅니다.
저녁발공까지 하시며 올려주신 분석글 넘 잘 보았습니다. 여의주님 ^^
감사해요 ~

[여의주]

네 럭키하늘님 말씀에 완전 공감합니다
저도 혹시 그렇게 되지 않을까 ...싶었어요 ㅠ

[진리는나의빛]

1억 3천이요...ㅠㅠ
으엑이네요 정말
160억...식겁하며 강남 중에서도 bes of best를 골라야함을 느낍니다
감사드려요♡

[여의주]

맞아요 최고의 물건을 찾아서~~~!

[달려라꿈장이]

작년 현장수업할 때 갔던 곳이라 1년 사이에 두 배 오른 게 확 꽂히네요 ㅠ
빌딩갭투자.. 찰떡 같은 단어네요
정성 가득한 분석글 써주셔서 감사드립니다

[여의주]

그쵸~
딱 매매시기가 작년 실전반 할 때라 저도 첨에 멘붕왔어요 ㅠ

[콩진]

용적률에서 덕을 보지만 위치상, 가격상 메리트가 있는지.
통임대도 제 건물은 아니지만 내심 부담스럽기도 하구요 ㅠㅠ
헌데 지금 당장은 비싸보이지만 가이아님 말씀대로라면 또 내년되면 평당 3억.... ㅠㅠㅠㅠ
호구 뒷통수가 마냥 호구 맞는건 또 아닌가? 정말 혼란의 혼란입니다.

[태백21]

3초만에 딱~
통임대가 인상적인 빌딩인데, 여의주님 분석글로 자세히 알아갑니다. 감사합니다~