월세 생존전략

[조던]

월세 생존전략

예전에 재개발 빌라가 한창 좋을 때 였습니다.

같이 회사를 다니던 후배가 있었는데 제가 전에 다니던 회사가 망하고 오갈데가 없었는데 그 후배가 자기가 다니던 회사에 면접을 볼 수 있게 해줘서 회사에 들어가게 되었죠.

그래서 마음속으로 항상 고마움을 많이 느끼고 있었죠.

회사를 다니면서 재개발 빌라를 사고팔고 하니 조그맣게 재미 좀 보고 있을 때였는데 후배가 생각이 나더군요.

그래서 후배를 불러다가 재개발 빌라 투자를 하라고 권유를 했습니다.

그런데 후배가 하는 말이 자기는 모아둔 돈도 없고 지방에서 부모님이 해주신 재개발아파트 전세금이 전부라고 하더군요.

그 당시 재개발 아파트 전세금이 5000만원이었죠.

그래서 그걸 빼서 투자를 해라.

방법은 반지하 빌라 1000만원에 30만원짜리로 이사를 가고 4000만원을 가지고 투자를 해보라고 얘기를 했습니다.

결론은 반지하 빌라 전세금 빼서 투자 못했습니다.

일단은 그 후배가 재테크에 별로 흥미가 없었고 저도 그러다가 행여나 망하기라도 하면 웬수될까봐 걱정도 되었고요.

사실 남에게 권하는 투자는 잘해야 본전입니다.

그 후배가 돈을 벌었어도 고기잡는 법을 가르쳐주는 것이 아닌 단순히 고기 한마리 잡아 주는 것으로는 그 사람의 인생을 바꿔놓을 수 없습니다.

주변에서 그런 사람봅니다.

돈이 없는데도 학군 때문에 비싼동네에 빚내서 사는 사람도 그렇고 재테크 한답시고 비싼 아파트 들어가서 대출 잔뜩 받아서 내집에서 월세 살고 있는 사람을 봐도 그렇고요.

요즘같이 하향 안정화 되고 있는 시점에서는 꼭 아파트를 사야하나 고민을 해봐야 합니다.

물론 사놓은 아파트가 올라서 돈을 벌 수도 있습니다.

그러나 이런 것은 천수답입니다.

모내기를 해야 하는데 비가 안오면 하늘만 쳐다보고 있는 천수답 말입니다.

비가 안오면 근처 저수지에서 물이라도 끌어써야 하지 않겠습니까?

하늘만 쳐다보면 비가 제 때 와준답니까?

만약 내가 집을 안사고 전세를 살면서 남는 돈을 가지고 수익률이 나오는 부동산에 투자했다면 어떻게 되었을까 생각해보신 적있나요?

아니면 전세돈을 빼서 월세로 옮기고 남는 돈을 가지고 수익률이 나오는 수익성 부동산에 투자했다면 어떨까 생각해보신적 있겠죠?

이런 것을 수치화 해서 제가 엑셀로 만들었으니 첨부파일을 받아서 해보시고 자신의 입장에 대입해서 계산기 두드려 보시기 바랍니다.

일단 엑셀표만 달랑 던져주면 어떤 것인지 잘 모를테니 제가 경기B라는 챕터를 가지고 예를 들어 설명해 보겠습니다.

경기B는 경기도 신도시 아파트에 산다고 가정하고 5가지 경우를 표로 만들어 봤습니다.

신도시가 생긴지 얼마 되지 않아 전세금이 작고 월세가 약합니다.

1) 대출없이 매매
지역	아파트	m2	평수	매매가	취등록세(4%)	실투자금
경기	B	105	32	400,000,000	17,000,000	417,000,000

대출금 하나 없이 무식하게 아파트를 그냥 32평짜리를 현찰로 다 내고 샀다고 칩시다.

투자금은 417.000.000원이네요.

이렇게 집을 사는 사람들 많지는 않겠지만 가끔 그래도 계시더군요.

2) 대출 70%끼고 매매
지역	아파트	m2	평수	매매가	대출금(60%)	취등록세(4%)	이자(5.5%)	투자금	이자환산투자금	실투자금
경기	B	105	32	400,000,000	240,000,000	17,000,000	1,100,000	177,000,000	110,000,000	287,000,000

대출을 60% 받고 내가 이자를 물어가면서 사는 방법입니다.

이자를 1,100,000만원이나 내고는 있지만 이자가 10만원당 10,000,000만원이니 이자를 환산해서 투자금으로 보니 1억1천만원이 되었고 거기다가 내돈 177,000,000원이 들어가니 총 287,000,000원이 됩니다.

그러니 내가 4억짜리 아파트를 현찰 다 주고 사는 것보다는 그래도 130.000.000원 이득이네요.

3) 전세
지역	아파트	m2	평수	전세가	실투자금
경기	B	105	32	100,000,000	100,000,000

이 지역은 전세가 싸네요.

아무래도 2기 신도시이니 전세금이 1억원이고 서울에 4억정도 되는 아파트는 2억3천정도는 하던데 거의 반값입니다.

그럼 대출받고 사는 것보다도 전세로 사는 것이 대출받고 사는 것보다 77,000,000원 이득이네요.

4) 전세자금대출
지역	아파트	m2	평수	전세가	전세자금대출(70%)	대출이자(4%)	이자환산월투자금	실투입비	실투자금
경기	B	105	32	100,000,000	70,000,000	233,333	23,333,333	30,000,000	53,333,333

이 지역은 전세자금 대출을 받을 수 있습니다.

물론 본인의 재산과 소득에 따라 다르긴 하지만

본인의 연봉이 3000만원이하 이거나 맞벌이의 경우 3500만원까지는 전세금의 70%까지 전세자금대출이 나오고 최대 8,000만원까지 년4%로 나옵니다.

게다가 자녀가 3자녀 이상이면 최대 1억까지 가능하다 하더군요.

자세한 전세자금 대출방법은 인터넷 검색 조금만 하시면 알 수 있습니다.

이에따라 전세자금 대출을 받고 이것을 환산해 본다면 실투자금이 5천대까지 확 떨어집니다.

5) 월세
지역	아파트	m2	평수	월세보증금	월세	월세환산투자금	실투자금
경기	B	105	32	20,000,000	600,000	60,000,000	80,000,000

마지막으로 월세를 사는 경우입니다.

이럴 경우 역시 기반시설이 안된 신도시인만큼 월세가 전세가에 미치지 못하는 군요.

월세가 이렇게 밖에 안나오면 집사서 월세 놓으면 157.000.000원 더 들여서 월세제하고 50만원이나 이자로 더 내는군요.

그런데 월세는 전세가보다 조금 싸긴하나 8천만원이나 들어갑니다.

4)번째 예인 전세자금 대출을 받는 것이 가장 유리합니다.

그리고 5)월세를 사는 것이 3)전세를 얻어서 사는 것보다 유리하다는 것이죠.

전세자금대출이 좋은 것은 알겠으나 개인의 소득과 부동산에 따라 받을 수 있는 사람이 한정되어있으니 사실 4)번이 가장 좋긴하지만 재테크 조금만 하면 전세자금대출 받기 힘듭니다.

그럼 월세를 사는 것이 전세를 얻어서 사는 것보다 유리하다라고 하는데 솔직히 그냥 전세금 1억을 넣는 것이 낫지 월세로 매달 60만원씩 내면서 사는 것이 나은가에 대한 질문이 있겠지요.

그래서 이것을 가지고 2가지 경우를 더 들어서 계산을 해보겠습니다.

첫번째는

2)-4) 매매로 살 것을 전세자금 대출을 받아서 투자한 경우
	2) 실투자금	4) 실투자금	2) 이자비용	4)이자비용	2)-4) 실투자금	2)-4) 이자비용
	177,000,000	30,000,000	1,100,000	233,333	147,000,000	866,667

매매로 대출을 받아서 집을 살것을 가지고 전세자금대출을 받고 남는 돈을 가지고 수익성 부동산에 투자를 했을 경우를 가정해보겠습니다.

일단 2)실투자금의 177.000.000원은 60%의 대출을 받아서 4억짜리 아파트를 샀을 때 실제 들어가는 비용입니다.

그리고 4)실투자금은 전세금 1억에서 70%까지 대출금이 나오니 대출금 7천을 빼고 내돈 3천만원이 들어간 경우를 말합니다.

2) 이자비용 1,100,000원은 매매가 4억에 대한 60% 240,000,000원에 대한 5.5%의 이자 입니다.

그리고 4)이자비용은 전세자금 대출7천만원에 대한 4%의 이자 233,333원입니다.

그러니 이것을 환산해 보면 전세자금 대출을 받아서 집에 거주하는 것이 집을 사서 가지고 있는 것보다 실투자금 147,000,000원 이득이고 이자비용으로는 866,667원 이득이 됩니다.

그냥 보아도 엄청 이득이죠.

그럼 2)-4)실투자금(즉 사지 않고 전세자금대출받아 집에 거주하면서 남는 돈을 가지고 투자를 했을 경우의 남는 투자금)을 가지고 내가 20%정도되는 수익성 부동산에 묻어두었을 경우를 한번 예를 들어보겠습니다.

내가 발품팔아서 찾아보니 아래와 같은 부동산이 나왔습니다.

수익성 부동산 1개
수익	낙찰가	대출금(80%)	이자(6%)	보증금	취등록세	관리비	선투자금	실투자금	월세	순이익 월세	수익률
1	75,000,000	60,000,000	300,000	10,000,000	4,450,000	0	19,450,000	9,450,000	500,000	200,000	21

75백만원짜리 오피스텔인데 대출 80% 받고 이것 저것 다 하니 처음에는 약 2000만원 정도 들어가나 월세보증금을 제하니 950만원 정도 들어가서 한달에 이자 제하고 20만원정도 나오는 부동산 말이죠.

수익률 21%네요.

내가 집을 살 것을 가지고 전세자금대출 받아서 집에 들어가 남는 현금이 147,000,000원이라고 했습니다.

그러니 이돈을 가지고 이 수익성 부동산을 이만큼 산다고 칩시다.

총 15채를 살 수 있는 돈이 되네요.

수익성 부동산 15개
수익	낙찰가	대출금(80%)	이자(6%)	보증금	취등록세	관리비	선투자금	실투자금	월세	순이익 월세	수익률
15	1,125,000,000	900,000,000	4,500,000	150,000,000	66,750,000	0	291,750,000	141,750,000	7,500,000	3,000,000	21

이론상으로 이렇게 나옵니다.

실제로도 충분히 살 수 있고요.

꼭 같은 7500만원짜리를 15개를 산다는 것이 아니고 3억짜리 부동산을 사더라도 대출 받고 월세로 이자제하고 20%정도 나오면 되는 것입니다.

그래서 여기서 벌어들인 돈이 월 300만원 정도 되네요.

그럼 실제로 얼마가 남을까요.

다시 계산해 보겠습니다.

최종
	현금	2)-4) 이자비용	수익월세	실질 월세 이득
	5,250,000	866,667	3,000,000	3,866,667

내가 신도시의 아파트를 사지 않고 전세자금 대출을 받아서 전세로 들어가고 그 돈을 가지고 따져보니 오히려 현금은 5백만원정도 남고 이자 낼비용 86만원 정도를 고스란히 아낄 수 있었고 월세수익으로 3백만원을 벌어들이니 3,866,667원 정도를 벌어들일 수 있네요.

물론 이 신도시 아파트가 5천 정도 뛰었다면 그 얘기는 달라지겠지만 요즘에 마이너스 프리미엄은 쉽게 붙고 이러한 것은 양도소득세를 제하고 2년 이상을 기다리고 이자내고 하는 비용까지 계산하면 그냥 내집에 공짜로 사는 것 정도 되는 것이지 돈을 버는 것은 아닙니다.

그러나 위와 같이 투자했을 때 오히려 더 안정적이고 확실한 수익을 올릴 수가 있습니다.

두번째로 집을 사지 않고 월세를 사는 경우를 예로 들어보겠습니다.

이게 더 현실적인 예가 될 것입니다.

사실 전세자금대출 받을 수 있는 사람 몇 안되고 집이라도 몇 채있고 소득이라도 좀 높다면 절대 전세자금대출 받을 수 없죠.

그리고 재테크 하는동안 전세자금대출요건에서 탈락되는 경우가 생기므로 그냥 월세로 산다고 생각하고 계산을 해보도록 하겠습니다.

2)-5) 매매로 살것을 월세로 살고 나머지를 가지고 투자한 경우
	2) 실투자금	5) 실투자금	2) 이자비용	5) 월세비용	2)-5) 실투자금	2)-5) 이자비용
	177,000,000	20,000,000	1,100,000	600,000	157,000,000	500,000

마찬가지로 177,000,000원을 들일 것을 가지고 내가 2천만원의 전세보증금으로 대체해서 157,000,000원이 남았다고 치고 이자비용이 1,100,000원이 들것이 60만원 월세가 들어가는 것이 50만원 더 이익이 되겠네요.

그럼 이 2)-5) 실투자금을 가지고 내가 위와 같이 21%의 수익성 부동산에 투자를 했다고 치고 얼마나 이익인지 알아보시죠.

수익성 부동산 1개
수익	낙찰가	대출금(80%)	이자(6%)	보증금	취등록세	관리비	선투자금	실투자금	월세	순이익 월세	수익률
1	75,000,000	60,000,000	300,000	10,000,000	4,450,000	0	19,450,000	9,450,000	500,000	200,000	21

위와 똑같이 21% 나오는 수익성 부동산을 발견했다고 칩시다.

그럼 아래와 같이 부동산을 살 수 있겠군요.

157,000,000원을 가지고 16개를 살 수 있겠네요.

수익성 부동산 16개
수익	낙찰가	대출금(80%)	이자(6%)	보증금	취등록세	관리비	선투자금	실투자금	월세	순이익 월세	수익률
16	1,200,000,000	960,000,000	4,800,000	160,000,000	71,200,000	0	311,200,000	151,200,000	8,000,000	3,200,000	21

실투자금 151,200,000원 들어가서 3,200,000원 나오는 수익성 부동산을 살 수 있겠네요.

그럼 최종적으로 계산을 해볼까요?

최종
	현금	2)-4) 이자비용	수익월세	실질 월세 이득
	5,800,000	500,000	3,200,000	3,700,000

사지 않고 월세를 살았을 경우 현금은 5,800,000원이 남고 이자비용 500,000원 낼 것 을 세이브 했고 게다가 월세수익으로 3,200,000원 남았으니 총 3,700,000원이 이득입니다.

만약 2년간 24개월 이런식으로 실질 월세이득만 모은다면 88.000.000원이 됩니다.

만약 4억짜리 아파트를 사서 1억은 올라줘야 양도세 빼고 이정도가 남을지도 솔직히 의문이네요.

제가 엑셀파일을 첨부해 놓을테니 이것을 가지고 본인의 처지에 맞게 계산해보시기 바랍니다.

엑셀파일에는 훨씬 더 많은 계산이 있습니다.

JD부동산경제연구소

소장 조던

http://cafe.daum.net/jordan777

스크랩을 하건 복사를 하건 자유입니다만 글을 끝마치고 써놓은 제 카페 주소와 제 닉네임이 없는 상태에서 스크랩 되어있으면 2012년 3월 29일 이후의 글부터는 저작권에 문제가 됨을 미리 알립니다.

매매전세월세수익률표.xlsx

[tempo555]

감사합니다. 소장님 처럼만 하면 되는데 이것이 쉽지가 않습니다. 모든분들은 이것이 과연 될까 이렇게 주저 앉게 마련 입니다. 그런데 되더군요 야금야금 천천히 하니 되더군요^^ 너무 상세한 설명 감사드립니다.

[진솔담백]

좋은 글에 감사드립니다.

[민경쌤]

좋은글 정말 감사드려요~조던님^^

[구자일]

좋은글 감사합니다.

[플러스]

부자가 되는일은 쉽지가 않나봅니다 결국 실행하느냐 안하느냐의 문제인가봐요 책 사서 잘 보고 있습니다^^

[메이지]

좋은글감사드립니다^^

[매여울]

감사합니다 많이 배웁니다

[김진택]

좋은 글 감사드립니다.~

[나비부인]

출력해서 볼께요 ~~ 엑셀파일은 저장완료 감사합니다.

[예삐2]

감사합니다. 아직은 초보라 100프로 이해는 안되지만 열심히 공부하겠습니다. 좋은 하루 되세요~~

[깡통]

좋은정보 감사합니다

[데레사k]

전세금빼고 낙찰받은 빌라 올수리 해서 실투 1500-22에 살며 (임대줄경우 500 투자에 18 남습니다), 나머지 전세금으로 투자?의 길에서 고군분투중입니다~ 저희들의 삶이 틀리지 읺고 있다고 얘기해주시는것 같아 넘 고맙습니다!!

[승준]

좋은 투자방법 소개 감사합니다

[황금 복 돼지]

좋은정보는 언제나 많은도움이 됩니다~~~

[이제시작]

좋은 말씀 감사합니다..수익률 21% 짜리를 일단 찾아야 할텐데요..-_-;

[보리]

신간 축하드립니다.^^주문해야겠어요^^

[조던]

^^

[산지기]

책 잘 읽었습니다. 역시 이번 책도 투자마인드의 정석을 보여주는 책입니다. 문제는 실천이죠..

[조던]

맞습니다. ^^

[꿈꾸는 첼로]

아... 정말 실전에 실전이 뭔지를 보여주십니다. 정말 감사합니다 ^^

[Okay]

안녕하시죠? 신간 축하드립니다. 오늘 책 주문했습니다.
골프는 잘되시는지요? 갈비뼈는 괜찮으시죠?

[조던]

네 갈비뼈는 괜찮은데 허리가 나갔습니다. ^^

[양양죽겠지]

엑셀표하고 글이 조금 잘리네요.. 해상도 문제인가???
글하고 표하고 짤린부분 상상하면서 읽었습니다.
엑셀표를 참고하면서...
감사합니다. 허리?? 큰일인데요..빨리 나으시길 빕니다.

[조던]

잘리는 것이 아니고 스크롤 바가 아랫쪽에 있습니다. 스크롤 바를 오른쪽으로 미시면 끝까지 다 볼 수 있습니다. 표가 길어서 그렇습니다. ^^

[애드(박형준)]

좋은글, 좋은책 감사드립니다!

[공효진♡]

아..조던님 감사드립니다~ 공유해주신 파일로 좋은 수익률 내는 현명한 투자 하도록 하겠습니다~

[호설암]

감사합니다.

[빌딩부자]

자료 감사합니다.. ^ ^ 완전 실용적인 마인드 ~~

[후츠파]

고맙습니다.