3기 신도시는 당국이 공급부족을 해소하기 위해 사전청약과 본청약 그리고 실입주로 이어지는 주택공급정책이다
3기 신도시로서 고양창릉 남양주왕숙 하남교산 부천대장 인천계양 등이 공급지역이다
3기 신도시는 2021년 7월부터 사전청약에 들어간다
3기 신도시의 입지는 2신도시 보다 서울과 가깝다
3기신도시에 대해서 분양가가 높다, 시간이 오래걸린다, 청약당첨 경쟁률이 높아서 당첨확률이 낮다, 차라리 수도권 분양권이나 신축을산다, 는 등 여러 의견이 있다
이하에 수도권부동산시장의 상승이유와 3기신도시의 장담점을 기술한다
수도권부동산시장의 상승이유
부동산시장에서 주택시장은 아파트가 주도하며 해당지역에 아파트 입주량이 수요량대비 적으면 당연히 아파트가 오른다
지역별 아파트수요량대비 아파트입주량이 적은 곳을 공급부족 지역이라하고, 공급부족이 수 년간 계속되는 곳의 아파트가 가장 많이 올랐다.
서울이 치고 나가는 이유는 아주 간단하다 그린 벨트 제외하고 개발할 땅이 전부 개발되었기 때문에 과공급할 땅이 없다
그리고 공급이 된다해도 조합원이 많아 조합원수 빼면 실공급량이 적어지는 만성 공급부족이 서울에서 야기 되었다
결과는 신축과 구축모두 대폭등장이 연출되었다.
서울의 공급이 부족하여 서울 아파트의 대폭등과 함께 수도권 아파트도 폭등을 하면서 당국은 공급을 늘려서 부동산시장을 안정화시키려고 3기신도시를 만들었다.
3기신도시의 장점
3기신도시는 시간을 두고 공급량을 늘려 수요대비 공급부족으로 인한 가격상승을 안정화시킬 계획으로 만들어졌다
의도는 좋은 것이다.
그러나 지금 상황에서 너무 늦은 공급이 되버렸다.
3기신도시의 단점
1 전세가격이 대폭등하고 신축아파트 값이 크게 오른다
2021년 7월부터 사전청약을 실시하여 운 좋게 당첨이 된 사람은 시간을 두고 사전청약보다 오른 분양가로 본청약을 하게 된다
사전청약과 본청약후 입주시까지 약 5-7년이상을 무주택자격을 유지해야하므로 청약당첨자가 많이 거주하는 지역은 지금도 부족한 전세매물의 씨가 말라 전세가격이 대폭 상승하게 된다.
전세가격이 큰 폭으로 오르면 매매와 전세의 가격 차가 적어저 전세살려다가 차라리 집을 사는 실수요자 매수세가 많아지면서 매매거래가 많아지고 이후 아파트가격이 큰 폭으로 오르게 되는 문제가 생긴다.
3기신도시 사전청약이 빨리 많이 될수록 수도권 전세가는 더욱 더 높아지고 그에 따라 매매가도 높아질 확률이 아주높다.
다주택자중 세금, 절세, 갈아타기를 위해서 일부 주택을 정리하는 사람도 있지만
다주택자중 앞으로 부동산이 더 오를 것이 확실하다고 생각해서 주택을 공격적으로 더 사모으는 사람도 있다.
2 청약지 인근 분양권이나 신축아파트값이 크게 오른다
3기 신도시는 역대급 청약경쟁률이 예상되기 때문에 청약당첨가능성이 높아 사전청약을 하면 될 것으로 확신했는데 계속 청약에 떨어지는 낙첨자들이 많아지면 낙첨자는 청약을 포기하고 인근분양권이나 신축아파트를 매입하여 분양권과 신축아파트 가격이 크게 오른다.
3 청약포기자의 거주지역 중저가 아파트가 상승한다
3기신도의 사전청약이 불가능하거나 당첨확률이 적은 사람들은 빠르게 올라가는 아파트를 매수할 여력이 없어 인근 구축이나 타 지역 소형신축 또는 자금사정에 맞추에 나중에 입주할 물건을 전세끼고 사는 매수세로 돌변한다.
매물이 별로없는데 매수세가 집중되니 가격이 상승할 수 밖에 없는 구조다.
4 결론
3기 신도시의 대량입주가 이루어지는 2027[예상입니다]이후 까지는 부동산시장이 경제문제나 금융위기 같은 것이 오지 않는 한 떨어지기 쉽지 않다라는 것이 대부분의 전문가의 중론입니다.
그래서 다주택자들이 공시가1억이하, 취득세 1.1%를 이용하여 전국 소형아파트들을 그렇게 사모으고 있나 봅니다.
5 무주택자로 이번 상승기에 수익을 못낸 분들을 위한 조언
부동산 상승기 10년에 한번 올까 말까합니다
청약당첨은 로또 같이 어렵습니다
이번 상승기에서 실거주할 1주택은 사서 가족과 함께 행복하게 사는 것을 추천합니다.
그래서 서울거주자가 서울내 소형아파트도 힘들다면 경기도 신축이나 구축으로 내집마련하는 것도 한 방법입니다
상승기에 부동산으로 수익을 내지 못하면 하락기에는 더 더욱 수익을 내기 어렵습니다
이번 상승기를 잘 이용하여 모두 큰 수익을 올리기 바랍니다.
분양권과 신축투자가 지금 가장 핫하고 많이 오릅니다. 이것으로 수익내는 것도 좋습니다
실거주겸투자도 좋은 것입니다
갭투자도 수익을 올리면 좋은 것입니다
판단은 여러분이 하는 것입니다
아직도 서울에 비해 경기도 신축과 구축이 저렴한 가격을 유지하는 곳이 있습니다
그 곳에서 내집마련하는 것을 추천합니다.
KH부동산투자연구소 소장
https://cafe.naver.com/tojamall