부산집값 오를 수 밖에 없는 이유

[지브란(김희찬)]

최근 들어 부산의 부동산시장이 재조명받고 있습니다.

중앙 조인스랜드나 각종 경제신문에 부산에 대한 언급이 나날이 늘어나고 있지요.

수도권 미분양 해소는 가시적이지만 지방 미분양은 아직 이라고 하던 언론기사들이 이제 지방 부동산 미분양 해소라는 기사로 도배하고 있습니다.

이제는 과거사가 되어가고 있지만, 사실 지방의 미분양아파트 증가세는 어느 정도 예견되어 있던 일입니다.

수도권의 아파트 분양이 어느 정도 포화상태에 이르자 새로운 블루오션을 찾던 중앙의 대기업 군들은 마치 중세시대 서양제국의 신대륙 개척처럼 지방 여기저기 깃발을 꼽기 바빴습니다.

아직은 비어 있는 나대지나 싼 값의 땅들은 여기저기 늘려 있었고 시공사 자체의 막강한 브랜드력으로 인해 영세시행사들로부터 시공권을 받아 오는 것이 그리 어렵지는 않았을 테니까요.

화려한 석재마감, 인테리어, 새로운 건축공법 등으로 수도권에서 경쟁력을 가지고 있던 중앙 시공사에게 부산의 분양은 사실 식은 죽 먹기였겠죠. 

리먼사태가 벌어지기 직전까지 해운대와 금정구 일대의 대형평형은 평당 1천만원 선까지 분양가가 올라갑니다.

당시에 서울도 갓 평균평당가가 1천만원을 넘는 구가 나타나고 있던 상황에서 이정도 분양가의 부산은 유수의 건설사들에게는 상대적으로 많은 수익이 생기는 정말 땅 짚고 헤엄치기식의 돈벌이었겠지요.

부산의 경제적 여건이나 공동화현상 등에 대한 현실적인 대안은 안중에도 없이 폭탄돌리기식 고분양, 대형평형 위주의 분양은 계속되었습니다.

사실 어찌 보면 수도권의 대기업들이 대한민국 제2의 수도라는 부산 시장에 대해 철저한 분석없이 지나치게 낙관적으로 본 것도 최근 부산의 대규모 아파트 미분양 사태를 불러온 이유 중에 하나일 것입니다.

호사다마라고 하던가요?

세상 모든 게 중간 정도에서 무난하게 흘러가면 좋을 텐데, 모든 것은 그렇게 바램대로 되지는 않는 것 같습니다.

이제는 반대로 건설사들이 부산의 아파트 시장에 대해 지나치게 부정적으로 보게 되었거든요.

그러면서 해운대를 제외하고는 대부분의 건설사들에게 부산은  골치아픈 존재로 여겨지면서 메이저급 건설사들에게 잊혀지는 시장이 되었습니다.

그나마 지방을 떠나도 송도,청라 등 다른 먹을거리가 있던 중앙건설사와는 달리 지방에서 탄탄히 입지를 굳혀온 중소 건설사들은 이들이 떠난 자리에 대규모 주택을 공급했고 이들 지방 아파트의 미분양으로 인한 타격은 기업 자체의 생존까지 영향을 받게 됩니다.

경남이 워크아웃에 들어가면서 시작된 건설사의 부도...

그 이후 대주피오레가 무너졌습니다.

씨엔우방 역시 무너졌구요.

최근엔 현진에버빌 역시 부도처리되었습니다.

영조주택, 협성 등 1류가 아닌 중소건설업체들 대부분 역시 아직까지 버티고는 있지만 여전히 힘겹습니다.

어찌 보면 위 아파트들과 부산은 별 연관이 없을 것 같기도 합니다.

그렇지만 제가 보기에 위 아파트들의 이런 어려운 현실은 부산의 아파트 공급에 상당한 적신호를 보내주고 있습니다.

사실 지금 즈음이면 분양 여부를 충분히 저울질 할 수 있는 상황입니다.

800만원대에 분양한 화명 롯데 30평대는 벌써 프리미엄이 붙었고, 언론에서 연일 보도되는 전세가 상승에 의한 내집 마련 수요의 증가세는 부산 어디에 분양하든 30평대는 분양에 성공할 것 같은 상황인데도 여전히 분양과 관련된 내용은 아직 어디에도 없습니다.

1류급 메이저 건설사들은 지방 부동산에 별 관심이 없고 설령 있다 해도 대부분 다 재개발, 재건축 관련 시공사로만 대기하고 있고, 정작 택지지구에 분양을 재개해야 할 대부분의 시공사들은 경남, 현진, 대주 등 부도상황에 놓여있거나 비슷한 상황에 놓여있는 어려운 업체들이기 때문입니다.

제가 수도권에서 10년을 지켜보면서 느낀 거지만 일단 부동산 상승이 시작하면 절대 저절로 가라앉지 않습니다.

무언가 강력한 공급대책이 뒤따라야만 가라앉는 법이지요.

노태우 시절  폭등 때 5대 신도시와 해운대 신시가지 등의 공급이 더 이상의 폭등을 막았고, 2000년대 이후는 판교신도시, 위례신도시 등의 공급발표와 시행으로 폭등을 막았듯이 집값 상승은 결국 공급확대로 해결책을 찾는 수밖에 없습니다.

 그렇지만 지금 부산의 부동산이 전세난 등으로 그 위험이 감지되고 있는데도 중앙정부의 가시권 안에 있지 않아서인지 별다른 특단의 공급대책이 없습니다.

만약 서울이라면 이렇듯 남의 일로 치부하고 있었을까요?

중앙정부의 직접적인 지원을 받지 못하는 일개 지방에서 이러한 것에 대한 체계적인 대응을 기대하기는 어렵습니다.

사실 부산도 장기적인 공급대안을 가지고는 있었습니다.

정관신도시와 명지국제신도시, 양산신도시 등 부산 외곽에 대규모의 공급을 통해 공급부족을 해결하려고 했을 겁니다.

그렇지만 작년의 경제위기로 모든 것은 뒤죽박죽이 되었지요.

만약 작년의 경제위기가 없었다면 정관신도시와 양산물금신도시, 그리고 부산 시내의 각종 나대지 개발이 가시화되면서 어느 정도 공급이 되면서 이것이 시그널로 작용해 집값상승의 심리적 저지선이 만들어졌을 겁니다.

그렇지만 지금 정관이나 양산에 구체적인 공급 예정은 없습니다.

작년의 경제위기 여파이지요.

부산 공급의 또 한 축이 되어야 할 재개발, 재건축은 어차피 추가되는 일반분양분 수가 별로 없는 기존 조합원의 재분배 성격이 강해서 주택공급의 수에서는 그다지 큰 효과를 나타내지 못합니다.

  설령 있다고 해도 기존 조합원이 20평대, 30평대를 대부분 가져가는 현실을 보면 가장 큰 수요처인 30평대의 새로운 공급은 거의 없을 것입니다.

최근 우동2구역의 시공사 해지문제를 보듯 재개발 자체의 어려움 때문에 언제 지어질 지 알 수가 없구요.

그리고 재개발로 인한 대규모 이주는 공급을 늘리기 전에 전세수요를 자극하면서 집값상승의 원인이 되는 경우가 더 많습니다.

즉 공급문제 해소에 가장 쉬운 방법이 수도권에서 택하는 대부분의 방법인 택지지구 내 빈 땅에 아파트를 짓는 것이지만 지금 부산의 현실은 그렇게 간단하지 않습니다.

신도시가 지금의 상황에서 유일한 대안이지만, 막상 현황을 보면 분양을 쉽게 할 수 있는 곳이 별로 없습니다.

정관택지지구에 용지를 분양받은 대주, 현진, 효성 등 대부분은 부도, 워크아웃 등 자금상의 어려움에 처해 있어 기존에 타지에서 짓고 있던 아파트를 완공하는 데에도 힘에 부치는 상황입니다.

이런 와중에 신규분양은 당분간 힘들 수 밖에 없지요.

그리고 또 다른 공급책인 양산신도시 제2단계 분양용지 역시 현재 지어진 업체들을 제외하고는 대부분 토지를 주공에 되팔거나 사업승인을 취소하는 등으로 인해 상황이 복잡하게 얽혀있는 상황입니다.

간단하게 착공을 결정해서 바로 들어갈 수 있는 때가 아니라는 거죠.

당초 계획과는 달리 주택용지의 공급량을 5필지로 대폭 줄인 3단계 양산물금신도시도 약한 지반 등으로 인해 신도시 준공이 계속하여 늦어지고 있습니다.

이렇듯 부산 전체 주택공급은 요원한데도, 새로운 세대수는 쏟아집니다.

사람들은 지금의 인구를 기준으로 향후 주택이 남아돌 거라고 판단하는데 이에는 인식의 차이가 있습니다.

2030년까지 우리나라는 계속적으로 세대수가 증가할 예정입니다.

지금 결혼을 하고 분가를 하는 세대는 30년 전 출생인구가 절정인 시절입니다.

그 때의 세대를 기준으로 공급을 잡아야 하기 때문에 정작 인구감소로 인한 부동산공급 문제가 가시화되는 시점은 10년 전 태어난 사람들이 결혼할 즈음 즉 2030년도 즈음이 되어야 주택물량 과다 문제가 생겨날 수 있을 것입니다.

지금 현재 부산의 전세가는 오르고 있는 중입니다.

이에 대한 대책이 무어가 있을까요?

전세가가 잡히려면 2주택 이상인 사람들이 많아야 합니다.

그래야 전세가 많아질 수 있지만 투자성이 거의 제로에 가까운 부산에 투자하는 사람들은 대부분 다 갖고 있던 물건들을 다 던져버리고 수도권으로 가 버렸습니다.

지나치게 투자수요가 축소되다 보니, 전세가 부족할 수 밖에 없는 시스템으로 흘러갈 수 밖에 없죠.

그리고 투자수요가 얼어붙으니 건설사들도 시행사들도 모두 공급을 하지 않으면서 물량부족이 되어가는게 현재 부산의 상황입니다.

이러한 상황에서 집값이 오를 것은 자명한 일인데도 강남과는 다르니 이자부담이 많니 하면서 정말로 내 집 마련의 고민을 하는 사람들에게 주는 고언들을 현실을 호도하는 양 취급하는 사람들이 많은데 왜 이렇게 단순한 사실도 사실로 받아들여지지 않는 것인지....

아직까지 부산은 한번도 부동산 때문에 문제가 된 적이 없었기 때문일까요?

그렇지만 제가 보기에 이번에는 다릅니다.

부산에 20평대에서 30평대는 향후 2년, 3년 동안 별다른 대책 없이 계속 오를 겁니다.

상대적인 소외감에 힘들어지지 않으려면 어디든 내집한채는 전세를 끼고라도 가지고 있어야 나중에 후회하지 않을 겁니다.

어차피 듣는 사람은 듣고 무시하는 사람은 무시하겠지요.

분명한 것은 부산에 대규모 공급은 요원하고, 지금도 전세는 부족해서 집값상승의 원인이 되고 있다는 겁니다. 

똑같은 시스템으로 인한 집값상승이 서울 노원에도 있었지요.

실제 서울에서는 주변에 진접신도시와 별내신도시, 호평,평내 등 대규모 공급을 했지만 그럼에도 불구하고 집값은 계속 불붙었습니다.

전세물량도 2주택자 이상이 많아야 전세물량이 나올 수 있습니다.

부산에 투자수요가 거의 없는 현실에서 전세는 부족할 수 밖에 없고 이것은 전세가 상승 - 매매가 상승으로 이어질 수 밖에 없습니다.

노원에 집을 두 채 가지고 있던 제가 노원폭등 전에 노원에 대한 글 올릴 때가 4년 전이었습니다.

 제가 노원에 집을 가지고 있었기 때문에 곧이 듣지 않는 사람도 많았지만 내 글로 인해 노원에 집 산 사람들 역시 무지 많았고, 그들에게는 정말로 큰 도움이 되었다고 생각합니다.

아직까지 부뱅에서 내가 글만 올리면 많은 사람들이 읽어주고 베스트글이 되는 것은 당시 노원의 집값상승가능성을 구조적으로 정확히 분석해서 예측했기 때문이지요.

올 초에 정관 해모로 등을 구입했던 분들 역시도 그랬지만 본인이 가지고 있는 아파트에 대한 무조건적 홍보라는 막연한 선입견보다는 도움이 되는 정보라면 기꺼이 받아들이는 적극적인 태도가 유리하게 돌아오는 것은 당연한 결과입니다.

한 때 노원의 집값상승을 외쳤던 제가 지금은 부산에 대해서 집값 상승에 대한 말을 제가 하고 있습니다.

작년 리먼 사태로 인해 뒤죽박죽이 된 상황에서 이제 정상적으로 모든 것이 가동되기 시작하는 지금 전 부산이 그 때 노원만큼이나 저평가되었다고 생각하고 있습니다.

분명히 지나고 나서 후회하지 말고 미리미리 그림을 그려보고 준비해야 하는 시점이라고 생각합니다.

[생의절반에서(장지선)]

늘~좋은글 감사합니다. 부동산을 바라보는 시각에 많은 도움이 됩니다~ ^^

[밤대통령(임승호)]

늘~ 좋은글 감사합니다.

[Chairman[이영준]]

좋은 장문의 글 감사합니다~

[코코나루(이석현)]

예리한 분석력을 지닌 분이네요... 종종 좋은 글 올려주시기를...

[무예타이(박성순)]

잘 읽었습니다.^^

[무심객(양원석)]

님의 글은 항상 볼때마다 감탄을 자아내게 하네요. 잘보고 있습니다. 자주 글 올려주시길.........

[신의아들(김병규)]

좋은 글 감사합니다.

[광수생각(양광수)]

핵심을 집어주시는 좋은 글 감사합니다^^

[동대만세(주지오)]

좋은 글 잘 읽었습니다~ 감사합니다

[앗싸! (조성구)]

부산을위한 좋은 글 입니다. 전국구인 "부뱅게시판"에도 올려주세요?

[민초]

누구라고는 딱 꼬집어 말하진 않겠지만 무조건 사야한다는 식이 아니라........ 설득력있게 이유와 근거를 제시하여 말씀해주시니 이 카페의 품격이 높아지는 글인것 같아서 참 좋습니다..... 앞으로도 좋은글 부탁드립니다 ^^

[헌터(황동근)]

밤통님은 수많은 발품을 통한 야전사령관^^* 지브란님은 철저한분석과 논리의 정보사령관^^* 두분다 이곳에 꼭 필요한 분입니다...건강하시고 행복하세요

[주세저항(강종수)]

씨앤조선에 3백만원 받을거 있는데, 혹시 방법이 없을까요?

[cyber114(양용모)]

아...멋지십니다.속이 시원하네요.....글 감사하며 가슴깊이 새기겠습니다.

[해뜰날(정노자)]

설득력 있는 글 감사합니다.

[Xx법돌이xX(조찬근)]

아랫글 "지금이라도 늦지 않았으니 집을 사라고요." 이 글이 올라와서... 글을 적으신건가요???

[주세저항(강종수)]

저희 회사엔 80년생이 너무 많아서 골치가 아파요. 다들 시집/장가들은 왜 안가는지. 강제라도 묶어서 보낼 수 있는 방법이 없을까요?

[무장공비(Jonghak Kim)]

글쓴분이 의도하시는게 그런것 같은데요...71년생 자녀들이 인구 분가의 최대치 이니 2030년까지는 분가세대가 계속 늘어난다는 것 같은데...

[대바기~(이용원)]

좋은글 감사합니다. 항상 많은 걸 생각하게 하는 글이네요. 오랜시간의 경험과 실전경험이 우러나오는 글입니다. 감사합니다. 좋은글 계속해서 많이 적어주셔요.

[부장님(이영길)]

장문의 글^^..부산집값 오를 수 밖에 없다는 논리를 공급부족과 출생사이클에서? 생각보다 쉽군요. 지금 집값상승에 관한 청신호를 보내기엔 넘어야 할 산이 많아 보입니다. 고용이라든지 가게실질소득이라든지.. 부산 집값에 관한한 보다 보수적으로 보았으면 합니다. 벌써 출구전략을 논하는 이들이 하나둘 있습니다. 님말씀대로라면 가만 두어도 2030년이 되면 집들이 넘쳐나는데, 20년밖에 안 남았군요. 20년안에 우리가 사둔 집들을 모두 처분해야 한다는 말씀으로 들립니다. 쩝..

[우 ㅓ ㄴ ㅣ(강동원)]

좋은글 감사합니다.. 앞으로도 좋은글 많이 부탁드립니다^^

[철제/최철제]

좋은 글 감사합니다.

[민정준오(김민정)]

좋은글 잘 읽었습니다. 100% 공감가는 부분이 많습니다.

[샤크]

경제가 제발 더블딥에 빠지지 않기 바랍니다....... 만약 세계경제가 더블딥에 걸려 수직하락할시는 무섭섭니다.. 그 영향이 넘 엄청난 결과로 나타날거에요....... 비관론자의 말대로 되질않길 바라며

[한계인(박준철)]

노인과 솔로등 1인 세대수가 늘어 난다고 해서 무조건적으로 소형주택 수요증가로 이어진다고 보기에는 좀 그렇죠. 현 경제상황에만 비추어 본다면 부자나 중산층이 아닌 저소득 근로계층과 노인이 아파트를 구입하거나 전세로 들어와 살기는 힘들지 않을까 하는 생각입니다. 거주형태는 아파트만 있는건 아니니까요. 토굴에서 부터 불법주택,하꼬방, 쪽방, 고시원,여관,여인숙 등 다양하죠.

[부산최고(김상현)]

이젠 소형은 거품이죠. 대형으로 간다고 봅니다.

[jacky(이동재)]

소형... 앞으로 잡기 힘들어질꺼고 중/대형과 가격격차 좁혀지면 점차 이동이 있겠죠

[지현짱(전성욱)]

마음에 확 와 닿습니다 저도 잠시 알아본 몇몇지역소식과 비슷한 내용으로 흘러가네요 들을사람은 듣고 귀를 닫을 사람은 닫고,, 안타까울 따름이지요 좋은글 잘 봤습니다 ^^

[마가렛(서희동)]

많이 기다렸는데 오랜만에 글을 올리셨군요!^^ 좋은글 잘 읽고 한수배우고 갑니다!^^

[몬테크리스토(석호균)]

세대수가 중기적으론 늘겠고 단기적인 공급은 부족하겠지만 공급적인 측면외에 실질적으로 구매여력이 있는 계층이 무너지는 양극화 , 실업률의 증가등에 따른 수요적인 부분도 말씀해주시면 더욱 좋은 글이 되겠네요^^

[몬테크리스토(석호균)]

무지한 제 개인적인 생각이지만 최근 전세가 상승은 향후 주택가격이 정체 내지 물가상승률보다도 낮을거라고 생각하는 계층이 많아져서 구매 자체를 미루거나 아님 아예 주택구매 자체를 포기해야하는 계층이 늘어난건 아닐까요?

[당당한내인생(임경민)]

정관해모로 저번주에 이사들어갔습니다(저희 첫 집입니다). 밤에 본 정관은 낮보다 더욱 좋았습니다. 이 좋은 곳에 이렇게 빈집이 많은 게 이상하고 안타까울 따름입니다. 저희 신랑이 쪽지 한번 들였다고 하는데 조언 감사드리고요.. 전 사실 지브라님 팬입니다. 기회가 된다면 꼭 뵙고 싶습니다. ^^

[싱글 골퍼(이상준)]

한진 해모로 11월달에 많이 입주할 겁니다. 분양 사무소에 입주 예약이 대부분 정관~석대 터널이 개통된 11월달 이후로 잡혀 있다고 합니당...

[쭉가자(박보현)]

감사합니다

[(행복한사람)한수익]

저도 정관해모로 9월 18일 입주했습니다. 아직 미입주세대가 많아 아파트가 조용합니다만 곧 입주를 많이 하리라 봅니다. 밤에 귀뚜라미 소리 풀냄새 맡으며 잠들었는데 너무나도 좋았습니다. 자기가 살고 만족만 하면 좋은집이 아닐까 생각합니다...

[영앤민사랑]

정말루 밤에 귀뚜라미소리에 맑은 바람쐬며 자는거 겪어본사람들은 알죠~ 밤에 공단야경보셨나요? 정말 좋던데요~~ 정말 공기가 좋긴좋아요~ 애들감기도 수월케 지나가고... 저도 지브란님 팬인데~^^

[구름속의달(서수식)]

정관신도시 내년 상반기 분양계획 잡혀 있습니다. 롯데캐슬 2차, EG건설, 협셩, 기타등등 내년 상반기에 정관시도시 2차 분양으로 다시 한번 동시분양으로 갈 수 도 있구요. 제 개인적인 생각으론 부산 지역에서의 대형 평형 수요는 아직 멀었다고 생각합니다. 부산지역 미분양 현장 어디를 가보더라도 30평형 매물은 없고 50평형 이상 대형 평형만 남아 있는 것이지요. 동래 2차 SK VIEW 처럼 59평형 분양가대비 15% 이상 D/C 하지 않는다면요...또한 할인율을 많이 준다고 해서 대형 평형 수요가 폭발적으로 발생 할 지는 의문이구요. 개인의 소득이나 가족의 소득이 비약적으로 증가하지 않는 이상 대형평형 수요는 아직 시기상조인듯.

[지브란(김희찬)]

아쉽게도 롯데캐슬2차, 협성 등이 중대형 이상만 지을 수 있는 필지입니다.. 그게 아니었다면 롯데 분양 해도 벌써 했을 겁니다..그리고 그렇기 때문에 내년 분양에 대해 저도 의문점을 가집니다. 현진이나 대주같은 곳의 필지가 대규모의 중소형을 지을 수 있는 땅들인데 여기가 대부분 부도난 업체들이라.. 중대형 필지를 중소형으로 변경 등의 조치가 가능할지 여부에 따라 위 업체들의 분양도 변수가 될 것으로 보이지만 그리 쉽지는 않을 듯...

[미켈란(고민홍)]

지브란님의 몇개의 글을 보았습니다. 저의 뚜렷한 주관댓글에도 댓글을 달아주셨군요. 아파트로 많은 수익을 가지신 고수분같습니다. 옛날일에 무례했다면 죄송하고요. 저도 해운대 신도시에 소형을 보유하고 있습니다. 서울에 16~24평사이에 투자하면 좋을 곳을 어디로 보시는지 궁금합니다. 저는 신내동(봉화산역),양천향교역,가양역쪽에 약2억쯤으로 소형평수가 있습니다. 지브란님의 노원쪽을 예상한 선견으로 님의 견해를 듣고싶습니다. 전 아시안게임을 고점으로 보고있습니다. 그리고, 신도시는 내년7월이후로 매도를 고민하고있습니다. 답변기다리겠습니다.

[지브란(김희찬)]

옛날일은 잘 모르겠네요.. 의견상의 나눔인데 죄송하다고까지 할 건 없구요(송구합니다..^^) 서울에 이제 확실하게 짚어서 말할 수 있는 데가 별로 없네요. (그나마 구로금천디지털단지역 주변인 시흥석수역주변과 광명주변 정도..) 제가 요즘은 부산에 관심이 많아서이기도 하구요.. 노원을 끝으로 수도권 자체에 대한 전망 자체를 그리 밝게 보지 않습니다.부산 해운대신도시 소형은 당분간 희소가치가 계속될 것으로 봅니다. 더 기다려도 될듯하구요.. 어쩃건 기일이 너무 지난 글들은 댓글을 잘 읽지 못하네요..답변이 늦어서 죄송하고 앞으로도 좋은 댓글 부탁드립니다..

[미켈란(고민홍)]

고맙습니다. 다음에 기회가 된다면 한번 뵙고 싶네요. 텐인텐모임하면 한번 날잡아서 이야기 나누고 싶네요. 가끔씩 지브란님의 글을 읽고 댓글도 열시히 하겠습니다.^^