[재테크담론] 9월 이후 부동산가격을 예상하면서....

[은하수11]

중국 고전에  이르기를 통치의 방법이 3가지가 있다고 합니다.

누가 통치를 하는지 모를 정도의 통치.

누가 통치를 하는지는 알지만 국민들이 알아서 잘 살게 하는 통치.

국민들을 믿지 못하고 법규를 많이 만들어 내어 억지로 국민들을 따르게 하는 통치.

어떤 통치의 방법이 좋을 지는 누구나 다 아는 사실일 것입니다.

여기서 통치를 정치라고 가정을 한다면,

정치란 말 그대로 물 흐르듯이 매끄럽게 정치를 해야

국민들의 원성이 없어 지는 것입니다.

여기서 통치를 부동산시장이라고 가정을 한다면,

부동산시장 또한 물 흐르듯이 시장경제의 원리에 입각하여

정책을 펼쳐야 하는데

지금의 정부는 유독 부동산시장에 대해서는 초 강도의 투기대책이 내 놓고 있습니다.

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물론 이런 초강도의 부동산대책으로 집값이 안정되고 서민들이 먹고 살만하다면

잘한 일이라고 칭해야되겠죠.

저 같아도 지금 대통령님 잘 하신다.....라고  말합니다.

하지만, 지금까지 수많은 부동산투기억제 대책을 내놓았지만,

긍정적인 요소보다 부정적인 요소가 더 많이  나타나고 있는것이 지금의 현실입니다.

일부 투자자 입장에서 볼 때 정부가 투기지역이니...투기과열지구이니 만들고 지정한다는 것은

오히려 여기 이 지역이 부동산가격 상승지역이므로  투자하라는 말로 들린다고 합니다.

이게 무슨 정책입니까?

이러한 정책은 차라리  내놓지 않는 것이 상책인것 같습니다.

하지만 노무현 대통령의 성품상

"투기와의 한판승부 또한 목숨을 거는 경상도기질의 자존심을 내놓고 싸울것 같습니다. "

즉 투기하는 부자들이 이기나  내가 이기나 한번 맞짱 떠 보자는 격이지요.

참 위험하고도, 두려운 발상입니다.

시장경제의 원리가 한 대통령의 맞짱 대상이라는게 말이 됩니까?

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하지만 지금의 대통령의 성품상 한다면 하는 성품이다 보니까

앞으로의 8월말 부동산대책이후의 부동산 가격에 대해서  저 개인적인 생각을 피력하고자 합니다.

어제 백화점 강의에서도 이런 말을 하였습니다.

"오히려 이런 초강력대책이 나오면 나올수록 저 같은 사람에게는 반갑다.

즉 초강력대책이후의 부동산가격에 대해서 예측할 수 있는 안목과 부동산 시장의 분위기를 살필 수 있는 안목만 있다면,  오히려 서민들이 물밑듯이 던지는 물량들을 지켜보다가 일정한 시점에서 다시 매수한다면  또 다른 이익이 발생되지 않을까 생각을 하니까요...."

물론 앞으로의 부동산가격 예상은 날씨를 맞추는 것보다 더 어렵고 힘든 일입니다.

한길 사람 속도 모르는 현실에 무슨 몇달 후, 몇년 후의 부동산 가격을 예측하겠습니까?

하지만 역사가 흐르듯이 부동산 가격 또한 일정한 룰과 법칙으로써 흘러가고 있습니다.

이러한 부동산가격의 역사와 흐름을 잘 읽고 내일을 예상한다면 100%의 가능성은 아니지만

어느 정도의 가격 흐름을 예측할 수는 있는 법입니다.

지금의 경우 아파트가 되었든, 땅이 되었든  부동산을 매수하고 싶어도  매수할 기회조차 주지 않고 부동산가격은 상승하고 있습니다.

100미터 달리기에서 열심히 뛰었는데 좀 쉬고 싶다고 생각하는 사이  다시 100미터 달리기 하듯 부동산가격은 올라가고 있습니다.

브레이크 없는 고속버스처럼 막 올라가고 있죠.

이러한 시점에 고속버스도 멈추는 시점이 있을 것이고,  100미터 달리기를 두번 세번 한다고 해도 결국 쉬는 시점이 있을 것입니다.

그 쉬는 시점이 바로 "국가의 정책" 이라고 개인적으로 생각하고 있습니다.

즉 8월 말에 발표하는 "초강력부동산대책" 이후의 부동산가격은 안정세를 뛸 것이 분명하기

때문입니다.

그렇다면 부동산 투기 대책으로  정부가 생각하는 것이 무엇일까?

곰곰히 생각을 해보면  크게 2가지로 나눌수 있습니다.

첫째, 부동산 투자해서 돈벌지 못한다는 마인드를 심어주겠다.

둘째, 다주택자들에게 세금을 많이 징수하겠다.

라는 취지인것 같습니다.

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먼저 첫번째, 부동산 투자해서 돈 벌지 못한다는 마인드를 심어 주기 위해서는

1) 대출을 억제하여 서민들이 융자받고, 전세껴서 실제적으로 투자자금의 30%만 있으면

    아파트를 살 수 있다는 심리 (부동산용어로 지렛대 효과 : 예를 들어 아파트 금액이 1억이면

    대출 6000만원, 보증금 1500만원에 월세 30만원, 한다면 1억짜리 아파트 구입시 들어가는

    등기비용 500만원을 포함하여 결국 1억짜리 아파트를 3000만원에 구입한 경우가 됨)을

    억제하기 위하여 은행담보대출 비율 ( LTV ) 을 축소하며 투기지역내 담보대출을 제한하는 

    정책

2) 부동산을 투자의 목적으로 구입하는 가수요집단을 차단하기 위한 세제개편을 생각하는 듯 합니다.

    즉, 현행 종합부동산세의 경우 아파트의 경우 9억이상(시세가 아니라 국세청기준시가의 50%적용),   나대지의 경우 6억 이상(시세가 아니라 공시지가 기준에 50% 적용),

    빌딩, 상가, 사무실의 경우 40억이상(시세가 아니라 국세청기준시가의 50%적용)이 종합부동산세의 부과 대상이 되나, 이 제도의 문제점으로는 가구별 계산이 아니라 개인별 계산이므로 아파트의 경우

    만약 국세청기준시가가 16억이라고 할때에 종합부동산세 과세대상이나 이를 부부 공동명의로 소유권을 변경할 시에는 각 개인별 8억이 되므로 종합부동산세의 대상이 아니지요.

    이런 식으로, 아파트는 8억, 나대지는 5억, 빌딩, 상가의 경우 39억으로 하다면 총 재산이 수십억이 된다고 하더라도, 종합부동산세를 빠져나게게 되어있습니다.

    따라서, 이를 개인별 계산이 아니라, 가구별 합산이나 종합부동산세의 적용 금액을 낮추는 정책이 나오지 않나 사료됩니다.

3) 보유세를 상향조치하여 부동산보유가 자산의 감소를 의미하는 정책

   즉 현행의 보유세는 막상 계산을 해보면 보유세가 무서워 투자를 못하는 실정은 아닙니다.

   따라서, 보유세를 강화하여 부동산 보유자체가 곧 자산의 감소를 의미하는 정책이 나올것 같습니다.

   이렇게 하여 서민들이 부동산투자, 투기에 나서지 말라는 강력한 서민 투기심리 억제 대책용 정책이 나올 것 같습니다.

                           

둘째, 다주택자들에 대한 세금징수 확대로 투자 억제

1) 양도소득세 탄력세율 15% 가산

   다주택자들에게 현행의 양도소득세율에 최종적으로 납부할 양도소득세에 15%를 또다시

   징수하여  투자이익이나   양도차익을 국가가 환수하는 정책이 나올 것 같습니다.

   양도세 탄력세율적용은 예전부터 나온 말이지만 이러한 정책이 요번 대책에 포함되지 않을까 쉽습니다.

2) 철저한 세무조사를 통하여 투기의지를 막는 정책

   기존의 세무조사가 눈가리고 아웅하는 식이었다면, 8월말 이후의 세무조사는 실체적으로 할

   가능성이 많아 보입니다.  이는 있는 사람들의 부동산투기를 억제하기 위한 적극적인 방법구현이 아닐까 생각됩니다.

3) 다주택자들의 보유세 강화

   앞서 말한 바와 같이 부동산 과다보유의 경우 보유세를 올림으로써 투기이익을 징수하는 정책이 나올듯 합니다.

이상과 같은 정책이 나온다면 일가구 다주택자들의 부동산 보유의지나, 부동산 매수의지가 사라질 것이고 그렇다면 부동산 가격이 안정되지 않겠냐라고 생각하는 듯 합니다.

그렇다면 앞으로 부동산 가격동향은 어떻게 될 것인가?

장, 단기적인 관점에서 본다면 (여기서 단기적인 관점이란, 9월이후 몇달 동안의 흐름이며

장기적인 관점이란, 8월말 부동산대책 이후 6개월 경과이후의 부동산 가격예상입니다.)

먼저 8월말 부동산종합대책이 나와봐야 알겠지만,  상기의 정책들이 나오지 않나 생각하고 있습니다.

먼저 이런 정책들이 쏟아진다면, 부동산가격은 떨어지게 되어 있습니다.

투기지역내 대출을 받아서 아파트를 구입하지 못하게 한다면 결국 매수세가 사라진다는 말이겠죠.

투기지역내 아파트 분양시장의 경우 대부분 중도금 대출등이 있으나

담보대출이나 중도금대출등을 제한 하는 정책이 나오므로  아파트 분양시장이 얼어붙을 가능성이 농후해 집니다.

집값의 경우 신규 분양아파트의 평당 분양가에 의하여 기존 아파트의 가격 상승을 주도하였으나 신규 아파트 분양시장의 한파로 인하여 분양시장이 얼어 붙고  결국 미분양이 속출한다면

기존 아파트 가격 또한 상승에 있어서 많은 지장이 초래되겠죠.

즉 투자심리가 얼어 붙고 갑자기 매도세력이 많아 진다면 단기적으로 부동산가격은 하락하게 되어 있습니다.

장기적인 관점에서 본다면,  이러한 대책이 결국 한시적인 대책이라는 것입니다.

물론 청화대 정책실장이 "헌법처럼 바꾸기 어려운 부동산 관련법을 만들겠다"라고 하지만

대한민국 부동산가격 역사를 심층적으로 분석을 해본 결과

정부가 부동산에 대하여 초강력대책을 펼 수도 있고. 시간이 지나면 유화책을 쓸수도 있다는

사실은 누구나 다 아는 사실이 도출되었습니다.

즉 경기가 안좋을 때는 부동산정책을 풀어 주고 부동산가격이 급등할 때는 부동산정책을 강화하는 것이지요.

결국 8월말이후 부동산투기억제 초강력대책이 나온 이후  건설경기의 위축과 내수경기의 냉각화로 지금 보다 더 심한 내수경기 악화가 된다면 결국 시중의 자금을 풀기 위하여 부동산정책을 풀어 줄 수 밖에는 없다는 말입니다.

물론 현 정권에서  풀리지 않는다면 다음 정권에서는 풀리게 되어 있습니다.

전두환, 노태우, 김영삼 전 대통령 때도 마찬가지였습니다.

투기와의 전쟁이나, 개발이익환수제니, 토지공개념이니  그 때 마다 초강력 대책은 수없이 많이 나왔지만, 결국 시장경제의 원리대로 물흐르듯이 지금까지 온 것이지요.

그래서 "헌번개정보다 더 어렵게 만들겠다."고는 했지만 그것은 현 정권의 일이고, 의지이고,

말 일 뿐이지,  다음 정권때까지 이어질것 같지는 않습니다.

헌법 또한 국민들이 원하면 바뀌는 것이 아닙니까?

아무튼 지금의 부동산 투자자 입장이라면,

부동산 실수요자 입장이라면,

몸을 낮추시고 매수시기를 9월이후로 연기하시는게 좋을 듯 합니다.

지금의 가격보다 더 낮은 가격으로 매수할 기회가 반드시 올것으로 예상되기 때문이죠.

비둘기들이 항상 고개를 들고 다니지는  않습니다.

추운 겨울에 비둘기들은 먹이를 먹지 않는 이상 고개를 가슴에 묻다시피 하며 미동도 않합니다.

그것은 바로 체온을 유지하기 위한 하나의 방법이죠

그렇듯이 부동산투자 또한 정부의 정책변화에 따라 투자하기 좋은 날이 올수도 투자하기 어려운 날이  올수도 있는 것입니다.

지금의 입장에서는 겨울의 비둘기처럼 소중한 자본을 가슴에 저정만 해주시고  봄날이 올때를

기다려야 하는 것입니다.

자본은 오랜기다림으로 인하여 득하게 되는 것입니다.

초조하고 불안하고 떨린다면, 악수를 둘 수 있으며 결국 이러한 악수로 인하여 자산의 감소만

초래할 뿐입니다.

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[윙크3]

감사..

[FRONTIER]

원본 게시글에 꼬리말 인사를 남깁니다.

[모쿠슈라]

좋은 논지의 글 이네요

[deuvesk]

글쎄요.. 한나라당이 정권을 잡는다하여도,, 부동산투기라면 치를 떠는 무주택자내지는 보통의 서민들.. 그리고 시민단체들.. 그리고 인터넷등 정보매체의 발달.. 그리고 한나라당도 예전이미지에서 점점 변해가고있는점들.. 이모든것들을 고려한다면 집값상승이 꾸준히 되리라고는 장담못할거같습니다.

[발렌타인99]

현 시점에서 일리있다고 봅니다..8월 비수기라 역으로 생각하는사람도 있습니다만 /조금쉬었다가는것도 더 많이갈수있다보니다..화이팅

[계란한판+2]

옳은 말씀!!

[Gongmung]

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[복이 쏟아진다]

만약 그럴경우 현재 분양을 받고 입주(1년 반)를 기다리는 사람들은 정부의 부동산 정책에 의해서 은행대출등에 대한(예.. 아파트 분양가의 60% 까지 대출) 요율까지 변동이 되는 건가요.. 아니면 기존에 계약자들에게는 변동없이 가게되는 건지.. 궁금합니다.

[현찰50억]

원본 게시글에 꼬리말 인사를 남깁니다.

[원상]

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[수인이를위해]

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[금송아지]

원본 게시글에 꼬리말 인사를 남깁니다.

[빼뎅이]

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[시우아빠]

원본 게시글에 꼬리말 인사를 남깁니다.

[ssaurajin7]

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[네트사랑]

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[cappygirl]

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