지방세 감면 확대 |
□ (현행) 임대주택으로 등록한 공동주택‧오피스텔에 대해 취득세‧재산세를
면적과 임대기간에 따라 차등하여 감면중(`18년말 일몰 예정)
구 분 | 40㎡ 이하 | 40~60㎡ | 60~85㎡ | |
취득세 | 공 통 | 공동주택 건축‧분양 또는 주거용 오피스텔 분양시 | ||
4년 단기 | 면제 (1호 이상) (취득세액 200만원 초과시 85% 감면) | - | ||
8년 장기 | 50% 감면 (20호 이상시) | |||
재산세 | 공 통 | 2호 이상 임대시 공동주택 건축‧매입 또는 주거용 오피스텔 매입시 | ||
4년 단기 | 면제 (재산세액 50만원 초과시 85% 감면 | 50% 감면 | 25% 감면 | |
8년 장기 | 75% 감면 | 50% 감면 |
□ (개선) 취득세․재산세 감면기간을 연장하고, 재산세 감면대상 확대
ㅇ (감면연장) 등록 임대주택에 대한 취득세·재산세 감면기한을 '18년에서
'21년까지 3년간 연장(사후심층평가 후 ’18년 세법 개정)
ㅇ (재산세) 8년이상 장기임대하는 소형주택(전용 40㎡ 이하)에 한하여 1호만
임대하는 경우에도 재산세 감면 혜택 부여(’19년 시행)
- 아울러 서민이 주로 거주하는 다가구주택(모든 가구당 40㎡ 이하)에 대해서
도 8년 이상 임대시 재산세 감면혜택 부여(’19년 시행)
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임대소득 과세 정상화 및 등록사업자 감면 확대 |
□ (현행) 주택임대소득 연 2천만원 초과에 대해서는 종합과세 중이며,
2천만원 이하는 분리과세 대상이나 ‘18년까지 과세 유예
ㅇ (경비 공제) 연 2천만원 이하 분리과세시 필요경비율 60%를 적용하고 다른
종합소득금액이 2천만원 이하이면 기본공제 400만원 추가
* 연소득 1천만원 이하는 과세표준 0원으로 비과세[(1천만원×40%)-400만원=0원〕
연소득 2천만원은 과표 400만원으로 세금 56만원 [(2천만원×40%)-400만원]*14%
ㅇ (임대보증금) 부부합산 보유주택이 2주택 이하인 경우는 비과세
- 3주택 이상은 보증금 합계액에서 3억원을 제외한 금액의 60%에 대해
이자상당액(‘17년, 연 1.6%)을 간주임대료로 환산하여 과세
* 이와 별도로 ‘18년까지 전용 60㎡ & 3억 이하 소형주택은 과세대상에서 제외
ㅇ (등록시 감면) 4년 임대시 30%, 8년 75% 감면 중(6억원 + 85㎡ 이하)
□ (개선) 예정대로 ‘19년부터 2천만원 이하도 분리과세하되, 필요경비율
차등화 및 감면대상 확대를 통해 등록사업자의 부담은 완화
ㅇ (정상과세) '18년까지 유예되어 있는 연 2천만원 이하 임대소득에 대한
과세를 추가 유예 없이 ’19년부터 정상 과세(분리과세)
ㅇ (필요경비율 조정) 분리과세시 적용하는 필요경비율(현행 60%)을 등록
사업자는 70%, 미등록사업자는 50%로 차등 조정(’19년)
* 주택임대소득 외 다른 종합소득금액이 2천만원 이하(기본공제 적용)인 경우, 등록시
임대소득 1,333만원까지, 미등록시 8백만원까지 소득세 부담 없음
ㅇ (감면기준 확대) 현재 3호 이상 → 1호 이상으로 확대(’18년 시행)
《 임대소득세 납부금액 》 * 8년임대시, 지방소득세 별도
임대소득 | 현재 기준 | 개 선 | ||
등록 | 미등록 | 등록 | 미등록 | |
연 1,000만원 | 0원 | 0원 | 0원 | 14만원 / 년 |
연 1,500만원 | 7만원 / 년 | 28만원 / 년 | 2만원 / 년 | 49만원 / 년 |
연 2,000만원 | 14만원 / 년 | 56만원 / 년 | 7만원 / 년 | 84만원 / 년 |
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양도소득세 감면 확대 |
□ 8년 이상 임대사업자를 중심으로 감면혜택 강화
ㅇ (장특공제 확대) 준공공임대로 등록하여 8년 이상 임대시에는 양도세 장기
보유특별공제 비율을 50%에서 70%로 상향(’19년 시행)
ㅇ (장기임대 유도) 양도세 중과배제, 장기보유특별공제 및 종부세 합산
배제 대상을 5년 이상 임대 → 준공공임대로 등록하여 8년 이상 임대하는
경우로 개선하여 장기임대주택 공급 유도(’18.4월 시행)
구 분 | 현행 | 개선 | |
양도세 | 준공공임대 장기보유특별공제 | 8년 이상 임대시 85㎡ 이하 50% 적용 | 70% |
10년 이상 70% 적용 | |||
중과배제 | 5년 이상 임대하는 6억원 이하 주택 | 8년 이상 | |
종부세 | 합산배제 |
건강보험료 정상부과 및 등록사업자 감면 |
□ 임대소득 정상과세에 따라 건보료도 정상부과(’19년 소득분부터) 하되,
ㅇ ’20년말까지 등록한 연 2천만원 이하 분리과세 대상 사업자는 임대의무
기간 동안 건보료 인상분 대폭 감면(8년 임대시 80%, 4년 40%)
* 연 2천만원 초과 임대소득에 대해서는 현재도 소득세와 건보료 부과 중
《 가입유형별 건보료 인상분 추정 》
현재 가입유형 | 미등록시 평균인상액 | 등록시 평균인상액 | |
8년 임대 | 4년 임대 | ||
피부양자* | 154만원 / 년 | 31만원 / 년 | 92만원 / 년 |
지역가입자 | 16만원 / 년 | 3만원 / 년 | 9만원 / 년 |
직장가입자 | 10만원 / 년 | 2만원 / 년 | 6만원 / 년 |
* 임대소득세 부과로 피부양자가 지역가입자로 전환된 경우의 건보료 부담액
(다만, 등록시에는 임대소득이 연 1,333만원 이하인 경우 피부양자 자격유지)
ㅇ ’21년 이후 건보료 감면에 따른 등록증가 효과, 건보료 부과체계 개편
추이 등을 고려하여 감면 연장여부 검토
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참고1 |
| 임대소득 과세대상 개요 |
□ ‘19년부터 연 2천만원 이하 임대소득에 대해서도 과세 예정이나,
ㅇ 등록시는 경비율 70%가 적용되므로, 연 1,333만원까지 소득세 부담이
없으며(주택임대소득 외 다른 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우), 초과시에
도 소득세 대폭 감면(4년 임대 30%, 8년 75%)
⇨ 임대소득이 연 2천만원이 있는 8년 장기임대 등록사업자가
부담하는 소득세(지방소득세 별도)는 연 7만원 수준
* [2,000만원 × (1-70%)] - 400만원(기본공제)] × 14%(세율) = 28만원
→ 28만원 × [1-75%(감면율)] = 7만원
ㅇ 다만, 등록하지 않을 경우 면세점은 연 8백만원으로 축소되고, 최대
연 84만원의 소득세(지방소득세 별도) 납부
□ 전세보증금의 경우 부부 합산 2주택 이하 보유자의 전세보증금은 과세
되지 않고 3채 이상부터 간주임대료로 환산되어 과세되나,
ㅇ 이 경우에도 소형주택(60㎡ & 3억원 이하)은 과세되지 않으며,
비 소형주택의 보증금도 3억원까지 과세대상에서 제외
□ 월세의 경우는 1주택 보유자가 보유한 공시가격 9억원 이하의 주택(전체
주택의 99.3%, 수도권은 98.5%)은 비과세 대상
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연 2천만원 이하 분리과세 대상자
① 1주택 보유시
ㅇ 본인 소유주택을 전세로 임대한 경우
⇨ 소득세와 건보료 부담이 발생하지 않음
ㅇ 본인 소유주택을 보증부월세로 임대한 경우
⇨ 공시가격 9억원 이하 주택(전국 99.0%)을 임대시에는 비과세
② 2주택 보유시
ㅇ 본인거주 주택 1채 외, 나머지 1채를 전세로 임대한 경우
⇨ 소득세와 건보료 부담이 발생하지 않음
ㅇ 본인거주 주택 1채 외, 나머지 1채를 보증부월세로 임대한 경우
⇨ 등록시 연 1,333만원(월 111만원)까지 비과세되며 초과시에도
소득세(4년 30%, 8년 75%), 건보료(4년 40%, 8년 80%) 감면
⇨ 그러나, 미등록한 경우 연 임대소득 800만원(월 66만원)까지만
비과세되며, 초과시에는 소득세 및 건보료 감면 없음
③ 3주택 보유시
ㅇ 본인 거주 주택 1채 외, 나머지 2채를 전세로 임대한 경우
⇨ 보증금도 간주임대료로 환산하여 소득세가 부과되며, 소형주택
(전용 60㎡ 및 공시가격 3억원 이하)은 주택수 산정시 제외(비과세)
ㅇ 본인 거주 주택 1채 외 1채는 전세, 1채는 보증부 월세인 경우
+ 본인 거주 주택 1채 외 2채가 모두 보증부 월세인 경우
⇨ 등록시 보증금을 환산한 간주임대료와 월세의 합계액이 연 1,333만원
이하인 경우 비과세, 초과시에도 소득세·건보료 감면
⇨ 미등록시 간주임대료와 월세 합계가 800만원 이하만 비과세
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임차인 권리보호 강화 |
□ (전세금반환보증 활성화) 임대인 동의절차*즉각 폐지, 가입대상 보증금
한도 상향(수도권 5→7억, 지방 4→5억), 저소득․신혼․다자녀가구 등 배려계층
보증료 할인 확대(30→40%) 등을 통해 활성화(‘18.2)
* 현재는 유선확인 절차를 거쳐 임대인이 동의하지 않을 경우 보증가입 불가
□ (계약갱신 거절기간 단축) 임대차계약 갱신거절 통지기간을 ‘계약 만료
1개월 前’에서 ‘계약 만료 2개월 前’까지로 단축(주임법, ’18.下)
* 2개월 전에 거절을 통지하지 않으면 동일조건으로 다시 임대차한 것으로 간주
□ (임대차분쟁조정위원회 실효성 강화) 분쟁조정 신청이 있는 경우
피신청인의 의사와 관계없이 조정절차를 개시(주임법, ’18.下)
* 현재는 임차인이 분쟁조정을 신청해도 피신청인이 거부하면 조정 개시 불가
□ (소액보증금 보호 강화) 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수
있는 최우선 변제 소액보증금* 상향(시행령, ’18.下)
* 현행 우선변제금액 : 서울 3,400만원, 그 외 지역별로 1,700만원~2,700만원
⇨ 차임 및 보증금 실태파악, 시장영향 등을 고려하여 조정범위 검토
임대주택 등록의무화 및 계약갱신청구권․전월세상한제 |
□ ‘18년에 조세개혁특위 등을 통해 다주택자에 대한 임대보증금 과세,
보유세 등 부동산 과세체계에 대한 종합적인 개편방안 마련
□ 이번 활성화방안을 통해 자발적 임대주택 등록을 유도하면서, 향후
시장 상황 등을 감안하여 ‘20년 이후 등록 의무화를 단계적으로 추진
ㅇ 아울러, 임대차시장 DB를 통한 임대사업 현황분석, 등록 의무화 등과
연계하여 계약갱신청구권 및 전월세상한제를 도입