소액투자 100채 시크릿 - 쿵쿵나리 쌤 특강 2편♡

[보통엄마]

원본글 - https://blog.naver.com/suga1120/221946303873

경매공부를 하고있다고 주변에 얘기하면 하나같이

경매시장은 이제 레드오션이라 먹을게 없다 라는 말을 자주 듣는데요

이번 쿵쌤의 특강을 비롯해서 여러 강의나 칼럼을 통해 느끼는점은 그 속에서도

충분히 수익을 낼수있는 판로는 정말 다양하다는 거에요

공부를 통해 지식이 쌓이고 준비가 됐다면 돈되는 물건들이 눈에보이고

그것이 자연스레 성공투자와 직결 되는거죠

아무것도 시작하지 않으면 어떤 결과도 없다는 말처럼 도전이 두려워서

시작할 엄두조차 못낸다면 평생 현실에서 벗어나지 못할거라 생각합니다

지금 당장 시작하세요 롸잇나우!

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◆경매,환금성이 좋은 특수물건을 노려라

소액으로 할수있는 특수물건 - 유치권, 지분, 법정지상권

특수물건은 일반물건이 아니기 때문에 대출이 거의 안나온다고 생각하면된다

특수물건에는 제재가 많기때문에 진입장벽이 높고 경쟁률이 낮다

하지만 문제가 해결되면 수익율도 높다

일반물건에 낙찰받고 요령이 생겼다면 특수물건에도 도전해보자!

상가 - 유치권

경매법원은 재판을 하는곳이 아니기 때문에 유치권의 진위여부를 따지지 않고 유치권신고를 다

받아준다

경매가 진행되면 임차인이 입주할때 인테리어,시설비,권리금등을 유치권 신고하는 경우가 많다

유치권은 물건에 대한 필요유익비, 상품가치를 올렸을때 건물수리, 공사대금 등의 개념이라야

성립 되므로 임차인의 필요에 의해서 들어간 비용에 대한 유치권은 성립되지 않는다

계약서에 원상회복의 특약이 들어가 있으면 유치권은 주장할수없다

배당받을때 은행이 채권회수를 다 못했을때 유치권배제 신고를 하기도한다(허위 유치권인경우)

※유치권 신고된 물건의 대출

예전에는 유치권신고 되어있는 건물에는 대출이 불가했지만 요즘은 그에 대한 증빙서류가 있거나

설명을 해주면 왠만하면 대출이 가능하다(상가는 대출이 많이 나오는편이다)

하지만 진짜 유치권(공사대금 문제등...)은 낙찰을 받더라도 오랫동안 소송 해야할수도 있다

상가에 대해 잘 모른다면 상권을 자주 보고 공부하자!

노령화 때문에 요양원이 정부에서 지원자금을 많이 받는다

요양원을 임대하려면 허가를 안해주는 경우가 많아서 아예 매집을 하는 경우가 많다

상가 꼭대기층이 장사가 안된다면 유심히 볼 필요가 있다

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임야 - 유치권

현장조사할때 그 물건을 살수있는 실수요자 타겟이 정해져있다

낙찰 받기전에 목표를 세우고 타겟을 정해놓자

1. 애착이 많은 유치권자들에게 되팔 수 있다

2. 안되면 내가 직접 운영 한다

3. 건축사들에게 판다

특수물건이면 최악의경우 대출이 100프로 안나올 생각까지 하고 입찰에 들어가라

유치권, 법정지상권, 분묘기지권, 농지취득자격증명등 여러가지 복합적으로

얽혀있는 임야를 낙찰받았다

땅같은 경우 그 현장 지역에 있는 은행들이 가치를 제일 잘 알고있다

해당지역 은행에 돌아다니면서 담당자를 만나서 설득

어떻게 많은 권리를 해결할지 계획서를 쓴다음 대출을 85%까지 실행할수 있었다

서울의 땅은 감정평가도 많고 거래되는 물건이 많다보니 시세파악이 쉽지만

시골의 땅이 어쩌다가 한번 거래되는 경우는 시세파악이 어렵다

그래서 실제 감정평가 금액보다 시세가 높은 경우도 많다 이것이 토지의 틈새시장 이다

유치권 소송 시작됐다면

건물철거및 토지 인도소송 부당이득금 청구를 같이 진행하자

소재지가 강원도 일경우 건물철거 소송만 했을때는 소송이 진행되면 내가 직접 강원도로 가야하지만

부당이득금 반환청구의 소를 같이 제기한다면 신청인 관할법원으로 소송을 가져올 수 있다

그렇게 되면 소송을 하는과정에서 상대방이 지치게되고 나에게 유리한쪽으로 소송을 끌고 갈 수 있다

결국 건물철거소송과 토지사용료 지급명령 판결이 나고 유치권자와의 협상이 들어간다

가격협상을 할때 낙찰가격을 알고 있는사람과는 협상이 어렵다

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법정지상권

고급반 수업을 처음 들었을때는 여긴어디? 나는누구? 이게 변호사 수업인지 헷갈리고

무슨소리인지 이해를 못했는데 경험들을 거치고 난다음 두번째 수업을 들었을때는

다른 수강생들의 귀를 막고싶을 정도로 너무 많은 정보들이 들렸다

확실히 그런 수업들을 듣고 물건을 보면 보이는것이 많다

그동안 낙찰받고 해결하지못한 물건들이 많았는데 몇년이 지나고 경험이 쌓이면서 해결하기

시작했다

물건에 따라 유찰할 물건, 신건에 들어가야할 물건이 다르다

유료경매지에서 빨간글씨가 있다고해서 다 맞는것은 아니다

정보가 잘못됐다고 하더라도 책임지지 않는다 권리분석은 본인의몫

대지만 경매로 나온물건

집이 잘 꾸며져있고 관리가 잘되는경우 집주인이 살고있을 가능성이 높다

법정지상권 성립이 안될경우 - 건물 철거가능

법정지상권 성립이 될경우 - 토지사용료 청구가능

그외 분묘기지권/지분 - 무덤에도 권리가 있다

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◆돈이되는 물건검색

1. 인구증가 통계청 인구조사 자료, 뉴스에서 정보파악

2. 도시성장/토지규제완화 (그린벨트 - 개발제한구역)

- 도시확장이 되면 필요하니까 묶어놓은것 이므로 도시 확장의 차원에서 유심히 볼 필요가 있다

3. 교통수단의 신설과 확장

서울까지 논스톱 환승 가능한지가 수도권에서 가장 중요

4. 편의시설

- 강남을 떼놓고 부동산을 이야기하기란 어렵다 2,7,9,3호선 신분당선이 강남으로 가는노선 이므로

베스트노선 이다 앞으로 주목할 철도노선 - GTX노선

◆ 유용한어플 베스트5

1.부동산지인 - 아파트 수요량과 공급량 파악이 쉽다

2.닥터아파트 - 분양정보

3.분양알리미 - 분양알람 ,미분양 정보도 있다

4.청약홈(아파트투유에서 바뀜) 청약 점수계산등

5. 부동산계산기 디디하우스

낙찰이나 매매 부동산 취득세 양도세 중개수수료 등 자동계산

◆ 부동산 계약할때 알아두면 좋은 꿀Tip

계약할때는 약정금이 아닌 계약금으로 입금하자!

계약금은 배액배상을 하기때문이다 파기하지 못하게끔 1-2천만원이 적당

왠만하면 구두보다는 증거가 남을수있게 문자로 남기는것이 좋다

◆ 부동산 세일즈 노하우

1. 중개업자의 말은 반만 믿어라

2. 시세에 대한 확신을 가져라

3. 빌라는 여러곳에/아파트는 2곳정도에 내놔라

4. 부동산 사장님은 수수료를 좋아한다

5. 전단지/sns/에버노트를 활용하라

사진으로 단편적으로 보는것은 한계가 있기때문에 동영상을 첨부해서 sns를 활용하면 좋다

2020년은 도전하는 해로 정하고 구체적인 목표와 계획을 갖고 실천하자

1년에 낙찰 3-4개 도전 5년 10년후의 나의모습을 그리자

요즘 시기에는 부동산 사고팔기가 쉽지가 않다

그래서 더욱 월세세팅으로 현금흐름이 중요하다

경매나 부동산은 내가 공부를 하고 접근하면 손해 볼일은 거의없다

혼자 공부하는것 보다는 주변에 인맥을쌓고 도움을 청할수 있다면 좋다

내가 절박하다면 스스로 문을 두드려라

지금의 힘든일이 계기가 되어 터닝포인트가 될 수 있다

열정 - 지식 - 실행 한다면 성공할수 있다 지금 바로 시작하자 롸잇나우!

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몇 개월 전까지만 하더라도 저는 이렇다 할 꿈도 목표도 없이 살았습니다

그러다 쿵쿵나리 이선미 선생님을 만나게 되면서 희망이 없던 제 삶이 조금씩 변화하기 시작했습니다

흙수저로 태어나 삶에 희망이 없으신분들, 지긋지긋한 가난의 굴레에서 벗어나고 싶은분들이

이선미 선생님을 통해 저처럼 희망을 가지셨으면 좋겠습니다

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서민갑부(이선미) 싱글맘 부동산 경매로 홀로서기 : 네이버 블로그

'싱글맘부동산경매로홀로서기'의 저자 이선미 입니다 * 부동산경매/전자소송 강의 /임장수업 실전위주 강의

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[읏쨔]

정리를 정말 잘하셨네요 복습하고갑니다 ㅎㅎ 좋은하루되세요~~:)

[연우마미]

저도 기회되묜 특강 듣고 싶네여 ㅋ

[부자인생1209]

정리를 잘해주셨어요 ^^

[푸우입니다]

공부 하고 갑니다

[친절한소민씨]

와우 정리를 넘 잘하셨네요. ^^

[블루에디션]

정리 완전 잘 하셨네요~~ 잘 봤습니다~

[순시미]

보통엄마님^^
쿵샘 저자특강을 통해 아낌없이 깨알팁들을
나누어주셨지요?
후기잘읽었습니다^^

[오케이굿]

보통엄마님의 정리 스타일을 알기에 믿고 읽었습니다.
역시 쿵샘의 특강 후기 정리가 보통이 아니신데요~~
좋은 글 감사해요~
저도 많이 배우는 2020년이 되어야 겠어요

[자비심]

관심을 갖고 강의 찾아다니며
이해하고 꼼꼼히 정리하고
차근 차근 해야 겠네요