양도가액 - 취득가액 - 필요경비 = 양도차익 |
양도차익은 실제 거래가액에 의해 계산할 수도 있고, 기준시가에 의해서도 계산할 수도 있다. 따라서 절세할 수 있는 방법을 선택하는 것이 가능하다. 다만, 단기매매나 투기혐의가 있는 거래는 실제 거래가액에 의해서만 할 수 있다.
양도차익 - 장기보유특별공제 - 양도소득기본공제 = 양도소득과세표준 |
장기보유특별공제란 등기된 부동산을 3년 이상 보유하고 양도하면 양도차익의 10%를, 5년 이상 보유하고 양도 시 15%를, 10년 이상 보유하고 양도 시 30%를 공제할 수 있는 것이다.
양도소득기본공제란 부동산 등의 자산과 주식으로 구분하여 각 자산별로 250만원을 양도소득에서 공제 받을 수 있는 것이다.
양도소득과세표준 X 세율 = 양도소득세 |
양도세율은 일반적인 경우에는 기본세율(9%부터 36%까지의 누진세율)을 적용하며, 1년 미만 보유한 경우에는 50%, 2년 미만 보유한 경우에는 40%, 1세대 3주택은 60%(장기보유특별공제 불가)를 적용하여 산출세액을 계산한다.
2. 양도소득세 비과세
부동산을 양도하면 일반적으로 양도소득세가 과세되는데, 조세정책적으로 양도소득세를 비과세하거나 면제하는 경우가 있으므로 비과세 및 감면요건을 알아두어야 한다.
1. 1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세
1세대가 양도일 현재 국내에 1주택(고가주택을 제외)만을 보유하고 있는 경우로서 다음의 비과세 요건을 충족한 주택의 양도 시 양도소득세가 비과세 된다. (이때 주택에 딸린 토지가 도시계획구역 안에 있으면 주택 정착면적의 5배까지, 도시계획구역 밖에 있으면 10배까지를 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택의 범위로 본다.)
(1) 서울, 과천, 신도시지역(분당·일산·평촌·산본·중동): 3년 이상 보유, 2년 이상
(2) 기타지역 : 3년 이상 보유
*1세대란?
1세대란 거주자 및 그 배우자가 동일한 주소나 거소에서 생계를 같이하는 직계존비속 및 형제자매와 함께 구성하는 집단을 말한다.
2. 농지의 교환 또는 분합
국가 또는 지방자치단체가 시행하는 사업으로 인하여 교환 또는 분합하는 농지나 국가 등의 소유의 토지와 교환 또는 분합하는 농지 등은 양도소득세가 비과세 된다.
3. 파산선고에 의한 처분
법원의 파산선고에 의한 처분 시에는 양도소득세가 비과세된다