농어촌주택을 구입하는 경우, 1세대 2주택이 되나요?

[박하늘]

농어촌주택을 구입하는 경우, 1세대 2주택이 되나요?

농어촌주택을 매입해서 1세대2주택이 되는 경우, 양도소득세 비과세요건에 대하여 알아보도록 하겠습니다~

도시에서 생활하시다가 은퇴후에 시골로 귀농을 계획하시거나,

도시를 벗어나 한적한 자연을 벗삼아 노후를 보내기 위하여 

농어촌주택을 구입하시려는 분들이 상당히 많습니다. 

대부분 도시에 일반주택을 가지고 있는 상태에서, 시골 주택을 매입하시는 경우인데, 

이러한 분들이 가장 궁금해 하시는 것이 시골에 주택을 매입하면, 1세대 2주택자가 되어,

나중에 도시의 일반주택을 매매할 경우에 비과세혜택을 받지 못하여

양도소득세가 많이 부과되지 않을까? 라는 점입니다. 

시골에 농어촌주택을 매입한 후, 도시의 일반주택을 매매하였을 경우,

양도소득세를 절세하는 방법에 대하여 말씀드려 보도록 하겠습니다. 

정부에서는 농어촌에 빈집이 늘어나는 것을 막기위해, 조세특례제한법에 규정된 일정한 요건을 갖춘 

농어촌주택을 취득하면, 도시에 있는 일반주택을 매매하였을 경우 농어촌주택을 주택수에

포함시키지 않아 1가구1주택으로 보아 비과세를 적용하여 줍니다.(조세특례제한법 제99조 4항). 

이러한 조세특례제한법의 취지는 도시에서 생활하시는 분들이 농촌으로 이주할 수 있도록

촉진하기 위해서 만든 법입니다. 여기에서 반드시 알아두셔야 할 것이 농어촌주택이

주택수에 포함되지 않기 위한 비과세요건입니다. 

농어촌주택 비과세요건은 크게 1. 지역요건 2.가액요건 3.보유기간요건 이 있습니다.

이러한 비과세요건이 충족되어야 도시의 일반주택을 매매했을 경우 일반주택에 대하여

양도소득세 비과세 적용을 받으실 수 있습니다

【 농어촌주택 비과세 요건】

1.지역요건 

① 서울. 경기도. 인천등 수도권에 있는 농어촌주택은 제외 합니다. 

단, 접경지역인 경기도연천군, 인천광역시 옹진군은 가능합니다.

②국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 도시지역에 있는 농어촌주택은 제외 합니다. 

인터넷 "토지이음" site 에서 도시지역인지 여부를 확인을 해보시면 됩니다.

③주택법에 따른 조정지역은 제외 합니다. 인터넷 "호갱노노" site 에서 확인이 가능합니다.

조정지역은 수시로 변경되기 때문에 취득시점에 반드시 확인하여야 합니다.

④ 부동산거래신고 등의 법률에 따른 토지거래허가구역은 제외 합니다. 

인터넷 " 토지이음" site 에서 확인이 가능합니다

⑤ 관광진흥법상 관광단지는 제외 합니다 . 인터넷 "토지이음" site 에서 확인이 가능합니다.

농어촌주택으로 인정을 받을 수 있는 지역은 위의 5가지에 해당하지 않는 읍.면 지역의 주택입니다.

서울. 경기. 인천 등 수도권은 읍.면 지역이라도 농어촌주택으로 인정받으실 수 없습니다.

다만, 수도권에서 접경지역인 경기연천군과 인천광역시 옹진군 소재 주택은 농어촌주택으로 인정하여 줍니다. 

또한 인구 20만명이 안되는 소규모의 시의 경우에는 읍.면 지역 외에 동 지역도 가능합니다. 

이런 곳은 읍.면 지역에 비해 생활 인프라가 갖춰져 있어서 농어촌주택을 매수하실 경우

더욱 선호하시는 지역입니다.

2.가액요건

농어촌주택 취득당시 주택과 이에 딸린 토지 가액을 합하여 2억원 이하이어야 합니다.

다만, 대통령령으로 정한 한옥의 경우에는 4억원이하 까지 가능합니다.

농어촌주택 취득당시에만 2억원이하이면 되고, 취득이후에는 2억원이 넘어도 상관없습니다.

3. 보유기간요건

농어촌주택을 매입한 후에 3년이상 보유한 후 일반주택을 매매해야 합니다.

위와 같은 필수요건이 충족된 경우에도 주택 취득순서와 동일지역여부에 대하여도 확인하여 보셔야 합니다. 

농어촌주택 취득 전에 이미 소유하고 있던 일반주택을 매매하여야 양도소득세 비과세혜택이

가능하며 기존에 보유한 일반주택과 농어촌주택이 같은 읍.면

또는 연접한 읍.면에 소재하고 있지 않아야 합니다.

그런데, 만약에 이러한 농어촌주택 비과세요건을 못 갖추고 주택을 산경우에는 어떻게 해야 할까요? 

이런 경우에는 농어촌주택을 창고나 근린생활시설로 용도변경하는 방법이 있습니다.

또는 노후된 농어촌주택이면 주택을 멸실처리를 해서 나대지로 만드는 방법이 있습니다. 

도시에 있는 일반주택을 팔기 전에 용도변경 또는 멸실을 하는 경우에는

주택이 아닌 다른 물건을 가지고 있는 것이 되므로 도시지역에 있는 일반주택이

양도소득세 비과세가 가능합니다.

도시지역의 일반주택을 매매하는 경우 비과세 혜택금액이 상당히 크므로

꼭 알아두셔서 절세를 하시기 바랍니다. 

농어촌주택 비과세요건을 규정한 조세특례제한법은 특별법이기 때문에 

2022. 12월31일까지만 인정되고 있기 때문에 2022년 12월31까지 취득한 주택만

농어촌주택으로 인정됩니다.

농어촌주택을 구입해서 귀농. 귀촌하시거나, 전원생활을 하실 계획이 있으신 분들은 위와 같은

내용을 반드시 알고계셔서, 일반주택 매매시 양도소득세 비과세 혜택을 받으시길 바랍니다.

도움이 되셨으면 좋겠습니다.