{부동산투자스쿨 아파트분석} ▶ 재개발 기대감으로 호재있는 서대문구 홍은동 북한산더샵#

[럭키하늘]

< 아파트 분석 1 > : 2탄 방학숙제
 
방학숙제 덕분에 서대문구 주변을 처음 알게되었네요.
발공기회주셔서 감사인사 먼저 올립니다. ^^
 
그럼
"서대문구 북한산더샵 " 아파트 분석글 첫도전 시작합니다. !!! 
 
 
1.  위치

< 위치도 >

< 도보거리 : 서대문구 홍제역 1번출구에서 7분거리  ,  은평구 녹번역에서 13분 거리 위치 >

< 차량이동거리 : 북한산더샵 - 강남구청 >

 
2.  사진 : 서대문구 북한산더샵
 
    2-1) 주변현황 

   2-2) 해당 아파트 

  2-3) 단지내 정보

  2-4) 실거래가 ( 5년 & 2021년 8월기준 )

< 실거래현황 - 5년 >

< 최근 실거래현황 >

  ▶  2017년 >>  분양당시 5억 , 평당 2천만원 선에서 시작한 아파트 금액이,
       2021년 8월 기준 현재 >>>  국민평형기준 12.15억 , 평당 4860만원정도으로 거래가격 형성되었네요
   
       매매가 대비 63%정도 전세가율을 나타내고 있음.
 
 
3. 관련기사
 
        ㄱ.  https://news.naver.com/main/read.naver?oid=009&aid=0004068767 

[입주타임] 서울 직주근접 아파트, 3호선 홍제역 초역세권 `북한산더샵` ①입지편

      ㄴ. http://estate.mk.co.kr/realtime/view.php?idx=10987&year=2017&no=852664  : 홍은동.홍제동 재개발사업관련

MK부동산 - No.1 경제포털

 
    ㄷ. 포방터 시장 관련 _ 골목식당에 나왔던 "포방터 시장의 돈까스집 (과거)" 이 있었네요 ㅎㅎ
http://www.dt.co.kr/contents.html?article_no=2021073002109958063001&ref=naver 

[풀뿌리상권 살려내자] `골목식당`부터 지역주민 단골맛집까지…`포방터시장`

 
4. 의견
 
   ㄱ.  서대문구 홍제동에 위치한 "북한산더샵" 아파트는 2017년도 준공하여 현재기준, 아직 5년이 안된 신축아파트 입니다.
         총 552세대에 임대아파트 17%비율(95세대)로 구성되어 있구요.. 
    
         아파트라 일단 살기좋은 인프라를 갖춘건 인정하고 들어가겠습니다.  !!
 
   ㄴ.  2017년 분양당시 5억. 국민평형기준으로 평당 2천만원정도의 아파트로,
         2021년 8월 기준 12.15억에 최근 거래되었고, 평당 4860만원정도 매매가격을 형성하고 있네요 !
 
         약 5년정도 기간 대비 243% 상승비율이구요.  
         5년으로 보고 상승가격으로 보면, 1년에 1.43억 정도 , 한달 1200만원이 조금 안되게 지가 상승을 본 셈이군요.
         
 
   ㄷ. 제가 강북을 보며 느낀점은,
       강북은 인구밀집도가 높고, 재개발.재건축을 해야하는 노후된 주택들이 많았습니다.
       강남에 비교하여 토지가격이 그나마 부담?이 덜하다보니,
       유명 브랜드 (힐스테이트. 대림e편한. 롯데캐슬, 래미안등등 ) 를 가진 시공사들이 신축하여
       강북쪽으로 올라갈수록 유명 브랜드 아파트가 많을걸 알수 있습니다.
 
       입주 후 5년간, 토지의 상승 + 브랜드 인지도에 따른 프리미엄 + 개발호재들이 있어,
       신축한지 5년이 채 안된 아파트들 평당 가격이 오히려, 청담 동양파라곤등 아파트 가격보다 비싸거나
       비슷한편에 속합니다. 물론 평수는 청담보다 작지만요..
 
    ㄹ. 이 아파트 바로 앞에, e편한세상 홍제가든플라츠가 신축중에 있습니다. 내년 12월 입주예정을 목표로요.
         이 아파트가 내년 입주 시작하면, 북한산더샵 아파트는 벌써 5년차가 되어가다보니,
         물론 가격은 오르겠지만~~ ! 지금의 가격상승율보다 조금은 주춤하지 않을까 싶네요.
 

< e편한세상 홍제가든플라츠 _2022.12월 예정 >

< 인근 부동산 매물현황 >

< 북한산더샵 기준- 주변 거래사례로 본 평단가 > _ 디스코참조

 
   ㅁ.   홍제역 주변보다 서대문구의 녹번역이 더 번화해 있고, 유동인구가 훨씬 많아요.
          물론 신축아파트들이 더 많구요..  녹번역 인근 롯데캐슬등 아파트가 평당 6천만원 이상 거래되는걸 보면,
          북한산더샵이 이정도 가격대는 향후, 무난히 오르지 않을까 싶네요.. 
         
      
# 잠깐만코너

< 북한산더샵 바로 맞은편 건물들 >

< 빌딩 VS 아파트 >

 
통일로 8차선을 두고, 
북한산더샵을 포함한 아파트와 이 허름한듯 하지만 토지를 품고 있는 빌딩 !
 
부투스 스쿨러님들은 과연 어떤 선택을 하실까요?
 

 아파트?  VS  빌딩?
 

 
전, 인프라등 편의시설이 좋은 아파트보다 이 꼬마빌딩이 더 좋습니다.
 
1. 지가상승 관점에서 보는 우리들은 대지지분이 더 많은 빌딩을 선택할수밖에 없고,
2. 아파트는 추가대출의 여부와 그 비율면에서 빌딩을 따라갈수 없으며, < 부동산 규제. 세금부분 포함>
3. 비교대상이 많은 아파트보다 희소성면에서도 빌딩을 따라갈수 없으니까요 !
 
 
    이게 가능한 빌딩은 우리에겐 또다른 부동산투자의 디딤돌이 되어주고,
    성장하는 부동산으로 꾸준히 키워,  부의 대물림을 해야할 운명인 우리 스쿨러들에게 큰 선물같은 존재죠!!
 
    고로,
    역시 아파트 투자보다는 " 빌딩" 이라는 생각을 다시금 하게되는 이번 발공이었습니다.
 

부동산 배움은 바로 이 곳.
♡ 부동산투자스쿨에서 ♡

#부동산투자스쿨#꼬마빌딩#아파트#서대문구#북한산더샵#홍제동#홍은동#재개발#재건축#백억클럽#

[아틀란티스]

서대문구~은평구 아파트도 12억 한다, 하면 헐. 그렇게나 비싸? 싶다가도
엊그제 수원 신규아파트 분양가가 7억, 현재 의왕/청라도 13억 이라는 기사를 보고나니 서울이 더 싸고요.
부동산 물론 시간이 지나면 다 올라있겠지만 기왕 세금, 대출 등 문제로 딱 하나만 가져야 한다면 단연 강남에 입성하고 싶어집니다. 강남은 강남이라서 좋지만, 강남임에도 (이렇게 다른 지역과 비교해볼수록) 더 싼것 같다는 생각이 더욱 확실해지는 것 같아요. 럭키하늘님 과제 하시느라고 전주에서 서울 한번 더 다녀가주셨겠네요... 분석글도 너무나 감사히 보았습니다!!!! 늘 감사드립니다.

[진리는나의빛]

서대문구에 대해 알아가는 기회였습니다.
이쪽이 이 가격이면.. 강남은 어떻고 그 주변은 어떻고
경기도 메인도시 가격은 어떻고~~
다시금 생각해볼 수 있는 기회였어요.ㅎㅎ

서대문구까지~~ 갔다오시느라 넘넘 힘드셨겠지만 그만큼 더더 안목이 높아지셨을 것 같아요.ㅎㅎ
오늘도 럭키투데이 파이팅입니다.!!^^

[정품 꽃소금]

은평구에 가까워지는 위치임에도 가격에서 놀랍니다.
어제의 강북이 아니군요ㅠ
이 글 읽자마자 저 금액이면...??
강남에서 소요되는 시간을 보니 수단과 방법을 죄다 찾아 남하(?)할 방안에 대해 연구해야 한다 생각을 하고 있는 저를 발견합니다 ㅎㅎ
이런 생각을 해 볼 수 있게 된 것도 모두 가이아님 덕분입니다.
감사합니다!!!!!!!
그리고 아파트 분석글 잘 보았습니다.
럭키하늘님에게도 감사합니다^^

[럭키하늘]

이곳 부투스와 가이아님 가르침에 더더 감사할뿐입니다^^
모든 스쿨러들의 맘이겠죵♡

[태백21]

아파트 분석까지 섭렵~~ 크 따봉~~
같이 발공 다니는 느낌으로 잘 읽었습니다~
분석 글 너무 감사해요 럭키하늘님~

[할수있다!!아자~]

1년전에 아는 지인덕에 녹번 힐스테이트를 한참 뚫어지게 보던때가 있었는데 그때 8억정도였는데 지금은?ㅋ 발공갔을때 여기서 1억정도 더오르겠지 했었는데..은평구 너마저 이렇게 오를줄이야ㅎㅎ 그래도 먼 미래를 생각하면 강남입성이 답인것 같습니다~ 자세한 분석글 감사합니다 오늘도 하나 배우고 갑니다

[2프로]

럭키하늘님 덕분에 서대문구, 은평구를 동시에 비교하면서 공부했습니다! 서울 외곽 은평구도 녹번쪽은 15억 근접했고, 수색 증산지역은 입주권이 16억이 넘어가는 지금 이 시기에 정신 똑바로 차리지 않으면 안되겠다는 생각을 합니다. 분석글 잘봤습니다. 감사합니다.

[행복만가득히]

분석글 너무 잘쓰셔서 매번 배우고 감탄하고 갑니다
잘보고갑니다

[여의주]

저도 꼬마빌딩이요~~~~
강북 아파트의 상승세도 직접 보니 엄청나네요
아무리 그래도 건물이지요~~
덕분에 강북 공부하고 갑니다
감사해요 럭키하늘님^^

[수다]

드디어 아파트도 하시네요 한평이라도 내발로 디디고 서있을수 있는 내땅이 좋아요 공중에떠있는것 말구요 분석글 오늘도 감사히 잘보았어요

[[에이블]]

홍제역 다닐때마다 여기는 참 서울이 아닌것 같다 싶은데...
이렇게 대단지 아파트가 하나둘 생기면 10년 안에는 시장같은 곳들도 도심처럼 변화하겠네요.

[고도쌤]

럭키하늘님 저랑 가까운곳을 다녀가셨군요.
분석글 잘 보았고, 결론은 역시 마지막에 ㅎㅎ

[인사이트•]

오 이 동네는 정말 오랜만에 보네요~저 군대에서 서울역 행정업무 보러 가면 정말 많이 지나가던 곳인데...예전 그 모습과 다르게 엄청 발전한 듯 해요~