개포주공 2단지 재건축을 파헤치다

[다튜라]

지금 개포주공 2단지에서는 사업시행인가 승인이후 조합원 분양신청 기간에 있다.

총회자료에 나와있는 개략분담금 내용이 발표가 되면서... 잠시 주춤하고 있다. 이유는 간단하다.

왜? 단가대비 성능이 안나온다

일단 개포주공 2단지는 시공사 삼성물산이 선정되었고 약 2,000여가구로 새로이 재건축을 하게된다.

현재의 급매물 가격대와 개략분담금을 두고 잘 살펴보자.

1. 개포주공 2단지 단지 배치도 및 설계

2. 시공사 : 삼성물산(브랜드 : 삼성래미안)

3. 계획세대수 : 1,957 (분양 : 445)

     21평형(101가구). 25평형(448가구). 34평형(780가구).

     40평형(279가구). 46평형(132가구). 51평형(100가구). 58평형(6가구)

4. 단위 세대별 평면도

5. 조합원 분양신청기간 : 2014. 7. 1 ~ 2014. 8. 4일까지 조합원 분양신청기간

6. 각 평형별 급매물 가격과 기본이주비 책정가

평형	대지지분 (평)	현재 가구수 (세대)	현재 최저가매물 (만원)	평당가 (만원)	권리가액 (만원)	권리가액대비 평당가(만원)	기본이주비 (만원)
7.5	9.3	460	42,000	4,516	44,144	4,747	16,300
16	19.7	200	78,000	3,959	80,581	4,090	28,900
19	22.7	200	88,000	3,877	92,816	4,089	33,200
22	26.4	290	99,500	3,769	107,864	4,086	37,300
25	29.5	250	113,000	3,831	120,632	4,089	42,400
계		1,400

7. 조합원 분담금 배정방식은 : 계약시(20%) + 중도금(각10% X 6) + 잔금시(20%)

    : 위의 조건으로 하게되며... 환급금을 받는 형태도 위와 같은 방법으로 환급을 받는다고 한다.

     ※ 여기서 힌트... 둔촌주공아파트 재건축의 경우 추가분담금 납부는 잔금시 100% 납부하는 방식으로 계약이 되어있다.

         이럴경우 환급금을 받는것 또한 유사한 방법이 되지 않을까 조심스럽게 유추를 해본다.

8. 개포주공 2단지 재건축 조합원 개략분담금 내역 

     : 위의 급매물 가격표와 아래의 개략분담금 내역을 분석해보면

▶ 16평형(대지지분 : 19.7)을 기준으로 34평을 갔을 경우이다.

▷ 현재(2014-07-18일자) 급매물 = 78,000만

▷ 추가분담금 = 최저-13,900만. 평균-21,500만. 최고-24,300만

▷ 취득비용 = 약 2,000만

▷ 중개수수료 = 약 600만

▶ 개포주공 2단지 16평형을 매수하여 34평형으로 분양받았을 경우 총구입금액

    = 최저(94,500만). 평균(102,100만). 최고(104,900만)

이렇게 정리가 된다.... 평균으로 따진다면 102,100만 정도가 구입원가가 될것이고, 거기에 더해서 발생되는 금융비용 그리고, 관리처분시에 확정될 분담금이 추가가 더 되었을 경우... 딱 한마디로 먹을 것이 별로없다가 된다.

그래서 현재 개포주공 2단지의 경우 이전보다 거래가 뜸해지는 가운데... 그나마 총구입액으로 저렴한 좀더 큰 평형대가 조금씩 급매물 위주로 정리가 되고있다고 하겠다.

특히, 주변에서 비교대상이 있어야 하지만... 개포주공과 레벨적으로 볼때 비교를 할수있는 것이 솔직히 없다. 그나마 비교를 한다면... 대치동 아이파크 33평형(현재 매매시세 113,000만 ~ 120,000만)정도가 될것이다. 개포주공 재건축이 아무리 좋다고 하더라도 대치동 아이파크보다는 지역레벨이 약간은 떨어진다고 보기 때문에 당분간 개포주공 2단지 재건축의 경우 냉온탕을 오가며 현재의 금액대에서 지리한 싸움을 할것으로 보여진다.

관리처분 시점때 현재의 금액대로 추가분담금의 변화가 없다면... 다행이겠지만, 가락시영 재건축의 경우처럼 다시또 더나온다면 그때는 정말 애매한 상황이 될수도 있겠다.

현재 기준으로 개포주공 2단지 재건축의 경우 34평형 적정가는 110,000만 ~120,000만 정도로 생각이 되기 때문이다.(이것은 어디까지나 개인적인 생각이니 오해는 마세요 ^^)

9. 개포주공 2단지 재건축 분양신청서 양식(견본)

: 여기서 잠시나마 둔촌주공아파트 재건축의 미래를 조금은 옅볼수가 있겠다.

아래의 양식대로 개포주공 2단지 분양신청 방법이 나왔다. 물론, 시공사가 다르고 조합이 다르기 때문에 둔촌주공아파트가 어떻게 적용될지는 모르지만...

아래의 방식대로 한다면, 무작위 지원접수를 받고 하고 대지지분 > 층 > 향등(풀어해석을 하면 : 감정평가상의 권리가액 순서로 정리하는 방식)을 고려하여 지원순서대로 컷트를 하는 것이다.

만약... 1순위에 들어가지 못하고 2순위나 3순위로 밀리게 될경우 1순위에서 남은 것을 가지고 재 경합을 하는 방식이 되기 때문에 상당히 불리한 층향이 될 확율도 높아진다고 하겠다. 특히, 둔촌주공아파트 재건축의 경우 38평형이나 51평형 같은경우 워낙 극소세대수가 되기 때문에... 조합원들에서조차도 경쟁이 치열할것으로 보여지기 때문이다.   

이상

"둔촌주공아파트 재건축이야기" 다튜라 였습니다.

둔촌주공아파트 재건축 전문 대일부동산(02-484-7474)