수도권 주택거래신고지역 추가지정 및 지방투기과열지구 일부해제

[랜드스카이&전정우]

 

수도권 주택거래신고지역 추가지정 및

지방 투기과열지구 일부 해제

◈ (주택거래신고지역 지정) 도시재정비사업과 시화 MTV사업 등에 따라 예상되는 투기수요를 차단하고 시장상황을 면밀히 감시하기 위해 인천 남구, 경기 안산․시흥시 일부를 추가 지정

    * 인천 남구 - 숭의동․용현동․주안동․학익동

    * 경기 안산 - 고잔동․선부동․성포동․월피동

    * 경기 시흥 - 정왕동․은행동․월곶동․하상동

◈ (투기과열지구 조정) 집값이 안정되고 청약과열의 우려가 없다고 판단되는 부산, 대구, 대전, 충청의 11개 지역 해제

    * 부산(영도구), 대구(동구), 대전(동구, 중구, 서구, 대덕구)

      충북(청주시, 청원군), 충남(천안시, 계룡시, 아산시)

☞ 지정 및 해제 효력은 2007년 9월 13일(관보게재일)부터 발생

◈ (향후 정책운용방향) 시장동향을 상시 모니터링 ⇒ 불안조짐 지역은 즉각 주택거래신고지역․투기과열지구 지정

  - 투기과열지구 해제에 따른 보완대책은 이미 제도화

    * 모든 분양가상한제 적용 주택에 최소 6개월 전매제한 (‘07.9)

    * 청약가점제, 2주택 이상자의 1순위 전면 배제(‘07.9) 등

□ 건설교통부는 9월 7일 오전 주택정책심의위원회(위원장 : 이용섭 건교부장관)를 개최하여 “주택거래신고지역 지정안”과 “지방 투기과열지구 일부 조정안”을 의결하였다고 밝혔다.

 ㅇ 이번에 신규 지정된 주택거래신고지역과 해제된 투기과열지구의 효력은 관보게재일인 9월 13일부터 개시된다.

    * 주택정책심의위원회 : 위원장 건교부 장관, 재경․행자․산자부 등 13개 부처 차관, 민간 전문가 등 총 20인으로 구성

 주택거래신고지역 추가 지정

□ 이번에 추가 지정되는 지역은 인천시 남구, 경기도 안산․시흥시 등 수도권 일대 4개 시․구에 속한 12개 洞으로,

 ㅇ 지정요건^*에 해당되는 지역 중 각종 개발사업 등으로 집값 상승률이 상대적으로 높아 투기가 우려되는 지역들이다.

   * 전월 집값상승률이 1.5% 이상, 직전 3개월간 상승률이 3% 이상, 연간 상승률이 전국평균의 두배 이상 또는 관할 지자체장의 요청이 있는 경우 중 어느 하나의 요건에 해당되는 경우

◈ 이번에 지정된 주택거래신고지역 현황(4개 시․구, 12개동)

 ㅇ 인천(4) : 남구(숭의동, 용현동, 주안동, 학익동)

 ㅇ 경기(8) : 안산시 단원구(고잔동,선부동),

              안산시 상록구(성포동,월피동),

             시흥시(정왕동, 은행동, 월곶동, 하상동)

□ 주택거래신고지역 안에서 전용면적 60㎡초과 아파트^*의 거래계약을 체결하는 매도자와 매수자는,

 ㅇ 계약체결일로부터 15일 이내에 거래가액, 자금조달 및 입주계획서(거래가액 6억초과) 등을 관할 시장․군수․구청장에 신고해야 한다.

   * 재건축･재개발 정비구역의 경우에는 모든 규모의 아파트가 적용됨

   ☞ ’07. 9. 13(관보고시일) 이후 최초로 소유권 이전 계약 체결분부터 적용되며, 9.13 이전에 거래계약을 체결하였으나, 현재 검인을 받지 않은 경우에는 지정일로부터 15일이내에 신고하여야 함

□ 신고된 거래내역은 세무관서에 통보되어 과세 및 세무조사 등의 자료로 활용되며,

 ㅇ 신고를 하지 않거나 지연하는 경우, 허위신고하는 경우에는 매도･매수자 모두에게 취득세액의 최고 5배에 해당하는 과태료가 부과된다.

□ 이번 추가 지정으로, 주택거래신고지역은 총 39개 시･구 187개동으로 늘어나게 되었으며,

 ㅇ 정부는 앞으로도 국지적인 개발 호재 등으로 투기발생의  우려가 있는 지역을 주택거래신고지역으로 신속히 지정하여 철저히 감시해 나가기로 하였다.

지방 투기과열지구 일부 조정

□ 집값이 안정되고 주택청약 과열현상이 나타나지 않는 등 투기과열지구의 지정사유가 해소되었다고 판단되는

 ㅇ 부산․대구․대전․충북․충남의 일부 시․군․구(11개)가 투기과열지구에서 해제된다.

< 투기과열지구 현황 및 조정내역 >

시․도		투기과열지구 현황 및 조정(안)				비고
수도권	서울	전지역   (단, 자연보전권역 중 가평․양평․여주,    접경지역 및 도서지역 일부는 제외)				현행 유지
	인천
	경기
충청권	대전	유성구	동구, 중구, 서구, 대덕구 해제			일부 조정
	충북	(없음)	청주시, 청원군 해제
	충남	공주시, 연기군		천안, 계룡, 아산시 해제
부산광역시		해운대구, 수영구			영도구 해제
대구광역시		수성구			동구 해제
울산광역시		전지역				현행 유지
광주광역시		남구
경상남도		창원시

□ 이번에 지방 투기과열지구를 일부 조정키로 한 것은

 ① 이들 지역의 집값이 상당기간 하락하였거나 안정세를 유지하고 있는 상태에서, 청약과열 등 투기조짐이 감지되지 않고 있는 점

 ② 근년간 주택이 많이 공급되어 수급불안에 의한 집값상승의 가능성이 낮은 점

 ③ 지방의 미분양주택이 최근 크게 증가(’06년말～’07.6월까지 15,316호 증가)하여 주택가격 상승우려가 미미한 반면, 주택업체의 어려움이 심화되고 있는 점

 ④ 보유세․양도세 등 투기억제장치가 완비되었고, 9월부터 분양가상한제․청약가점제 등이 본격 시행됨에 따라 高분양가와 청약과열 문제를 근본적으로 방지할 수 있는 제도적 여건이 마련된 점

 ⑤ 지난 7.2 영호남권의 24개 시․군․구의 투기과열지구를 해제한 이후에도 집값과 청약경쟁률이 전반적인 안정세를 유지하고 있는 점

 ⑥ 지방 투기과열지구 해제가 수도권에 규제완화 기대감을 조성할 수 있다는 일각의 우려와 달리 수도권의 집값불안도 발생하지 않은 점 등을 종합적으로 고려한 데 따른 것이다.

□ 이번 투기과열지구 조정에 앞서, 건교부는 시장지표 분석과 함께, 2차례의 정부 합동 현지조사 및 관계부처 협의를 거쳤으며, 구체적인 조정방안은 안정적인 시장관리 차원에서 다음과 같은 기준을 적용하였다.

 ① 집값상승률이 물가상승률보다 높았던 지역은 해제대상에서 원칙적으로 제외

 ② 청약과열 사례가 있었거나, 당해 도시내 주거선호지역으로 향후 과열우려가 있는 주택 분양이 예정된 지역은 제외

 ③ 대규모의 지역개발계획이 있어, 집값상승 또는 투기발생의 가능성이 있는 지역은 제외

 ④ 주택보급률․자가점유율이 낮아 수급불안에 의한 청약과열현상이 발생할 가능성이 있는 지역은 제외

□ 이 같은 기준이 적용된 결과로, 현행 지방 투기과열지구 중 다음 지역은 투기과열지구를 계속 유지하기로 하였다.

 ▪ 부산 수영구․해운대구   ▪ 대구 수성구

▪ 광주 남구               ▪ 대전 유성구

 ▪ 울산 전역               ▪ 충남 공주시․연기군

▪ 경남 창원시

□ 이번 투기과열지구 조정에도 불구하고, 투기억제와 실수요자 중심의 주택공급을 위한 제도적 장치가 이미 완비되어 시행중이기 때문에,

   전반적인 집값불안이 야기되거나 투기수요에 떠밀려 실수요자가 피해 보는 일은 생기지 않을 것으로 전망된다.

 ① 종부세, 양도세, 주택담보대출 관리강화 등 투기수요 억제장치가 본격 가동되고 있어, 다주택 보유자나 외지인에 의한 투기적․투자적 목적의 수요 지방시장 진입 억제

 ② ’07. 9월부터 분양가상한제가 적용되는 모든 지역의 공동주택에 대하여 최소 6개월의 전매제한이 되므로 단순히 시세차익만을 목적으로 하는 투기수요 억제 가능

 ③ ’07. 9월부터 청약가점제 및 2주택 이상자에 대한 1순위 자격 전면 배제 등 더욱 강화된 실수요자 중심의 청약제도가 시행되고 있으므로 실수요자의 피해 가능성 차단

□ 한편, 정부는 이번 투기과열지구 조정방안을 검토하면서 수도권은 검토대상에서 제외하였으며, 앞으로도 상황 변동이 없는 한 검토할 계획이 없다고 밝혔다.

 ㅇ 또한, 투기과열지구에서 해제된 지역에 대해서는 해당 지자체와의 긴밀한 협조체계를 통해 집값 및 분양상황 등을 면밀히 점검․관리해 나가고,

 ㅇ 불안 조짐이 포착되는 경우 즉시 투기과열지구를 다시 지정하는 등 선제적으로 대응할 계획이다.

앞으로의 정책운용방향

□ 이번 조치는 지역여건과 시장상황의 차이 등을 감안하는 ‘맞춤형’ 주택정책의 일환으로,

 ㅇ 수도권 지역은 투기과열지구의 지속적인 운영과 주택거래신고지역의 지정 등을 통해 주택시장을 안정적으로 관리해 나가되,

 ㅇ 지방의 경우에는 제도의 원칙과 취지를 충실히 살려 투기염려가 없다고 판단되는 지역은 해제하고, 투기우려가 남아 있는 지역은 더욱 철저히 관리해 나가고자 하는데 따른 것이다.

□ 정부는 앞으로도 집값안정과 서민․중산층의 주거안정을 위한 정책기조를 일관되게 견지해 나갈 계획이다.

 ㅇ 보유세․양도세 등 부동산 세제, 주택담보대출 관리 등  투기억제 시책을 일관되게 추진하고,

 ㅇ 2기 신도시 등 수도권 공공택지 개발과 ’07～’10년까지 연평균 37만호 이상의 주택건설 계획을 차질없이 이행함으로써 중장기적인 집값안정 기조를 구축해 나가는 한편,

 ㅇ 분양가상한제, 청약가점제 등을 통해 양질의 저렴한 주택이 실수요자인 서민․중산층에게 공급되도록 하는데 역량을 집중할 계획이다.

《 별첨 1 》

예상 질의 및 답변자료

1. 투기과열지구 지정․해제의 효력은?

□ 투기과열지구는 주로 신규 분양시장에서 투기수요를 차단하고 실수요자 중심의 공급질서를 강화하기 위해 운용하는 제도로 지정에 따른 효과는 다음과 같음

 ① 주택공급계약일로부터 소유권이전 등기시까지 분양권 전매 제한 (단, 충청권을 제외한 지방은 1년)

 ② 과거 5년 이내 당첨사실이 있는 자, 2주택 이상을 소유한 자, 세대주가 아닌 자는 청약 1순위 자격 제한

 ③ 35세 이상의 5년 이상 무주택세대주에게 85㎡ 이하 민영주택의 75% 우선 공급

   * ②, ③은 ’07.9월 청약가점제 등으로 흡수

 ④ 지역․직장조합․재건축 조합원의 지위양도 금지

 ⑤ 주택담보대출 LTV 일부 강화(예 : 은행권 3년 이하 대출기간 60 → 50% 등)

□ 그러나 해제되더라도 제도적 보완대책이 완벽하게 마련되어 있어 전반적인 집값 불안이 야기되거나 실수요자가 피해 볼 가능성은 없을 전망

 ① 종부세․양도세․주택담보대출 관리강화 등 투기억제 장치가 본격 가동되고 있어, 다주택 보유자나 외지인에 의한 투기적․투자적 목적의 수요 지방시장 진입 억제

 ② ‘07.9월부터 분양가상한제가 전면 시행됨에 따라 분양가상한제가 적용되는 모든 지역에서 최소 6개월의 전매제한 규정 신설

 ③ ‘07.9월부터 청약가점제 및 2주택이상자에 대한 1순위 자격 전면 배제 등 실수요자 중심의 청약제도가 시행

 ④ 재건축아파트라도 非조합분의 경우 상한제를 적용하고, 초과 이익에 대한 부담금 부과로 투자수익이 크게 저하

 ⑤ 조합아파트도 非조합분의 경우 상한제를 적용하고 청약이 당첨된 경우에 조합원 가입을 배제하여 투기수요 차단

2. 투기과열지구 해제이전에 분양된 아파트에 당첨된 경우 에는, 해제 이후에도 분양권 전매제한이 적용되는지?

□ 이번에 투기과열지구에서 해제되는 지역에서는 이미 적용 중인 분양권 전매제한의 효력이 없어져 전매가 가능해지나

 ㅇ 6.29일(공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한법률 개정시행)부터는 모든 분양권 전매시 실거래가 신고의무가 부과되므로, 이에 따라 양도세가 철저히 부과됨

  * 실거래가 신고 불이행시 지연기간에 따라 500만원 이하의 과태료 부과, 허위 신고시 실제거래가액과 신고가액 차이에 따라 실제거래가액의 2～5%의 과태료 부과

3. 주택거래신고지역을 신규로 지정하였는데 어떤 효과가 있는지 ?

□ 일반적인 실거래가 신고제도와 달리, 주택거래신고지역 안에서는

 ㅇ 실거래가 신고 위반에 따른 과태료가 중과되고(최고 취득세의 3배 → 최고 5배), 신고기간도 단축(60일 →15일)되며,

  - 특히, 6억원 초과 아파트를 매매하는 경우에는 ‘06.11.7일부터 자금조달계획서를 반드시 제출하도록 하고 있어

  - 시장관리가 필요한 지역에서 주택거래 및 실거래가 동향을 신속히 파악할 수 있고, 관계기관 협조에 의해 효과적인 투기억제시책을 시행하는 데에도 도움이 될 것으로 기대

《별첨 2 》

기존 투기과열지구 지정 현황

‘07.7.2 현재

지역	투기과열지구
서울	-전지역(‘02.9.6)
경기	-고양시 대화동․탄현동․풍동지구․일산2지구, 남양주시 호평동․  평내동․와부읍, 화성시 태안읍․봉담지구․동탄지구(‘02.9.6) -용인시 동백지구(‘02.11.18) -경기도 전지역(‘03.6.7) <제외지역>  -수도권정비계획법령상 자연보전권역 중 가평군,양평군,여주군  -접경지역중 연천군 미산면․중면․장남면․백학면․왕징면  -도서지역인 안산시 대부동, 화성시, 우정면 국화리․서신면 제부리
인천	-삼산1지구(‘02.9.6) -송도신도시(02.12.6) -전지역(‘03.6.7) <제외지역>  -도서지역인 강화군 교동면․삼산면․서도면, 옹진군 대청면․백령면․   연평면․북도면․자월면․덕적면․영흥면
부산	-해운대구,수영구(‘03.10.2) -영도구(‘03.11.18)
대구	-수성구(‘03.10.2) -동구(‘03.11.18)
광주	-남구(‘03.11.18)
대전	-유성구 노은2지구(‘03.2.5) -서구,유성구(‘03.4.29) -전지역(‘03.6.7)
울산	-전지역(‘03.11.18)
충북	-청주시, 청원군(‘03.6.7)
충남	-천안시 불당동․백석동․쌍용동(‘03.4.29) -아산시, 천안시(‘03.6.7) -공주시, 연기군, 계룡시('04.7.30)
경남	-창원시(‘03.11.18)

《별첨 3 》

주택거래신고지역 지정 현황

’07. 9월 현재

구 분	지  정  지  역(39개 시･구 187개 읍･면･동)	지정일
서울시 (12개구)	강남구(세곡동 제외),  송파구(풍납 제외, 거여․마천 추가지정(‘05.9.8)),  강동구(하일․암사․길동 제외, 시영 재건축은 포함)	’04. 4.26
	용산구	’04. 5.28
	서초구(내곡․염곡․원지․신원동 제외)	’05. 3.28
	영등포구 여의도동	’05. 7. 8
	양천구 목동․신정동	’05. 8. 4
	마포구 상암동․성산동․공덕동․신공덕동․도화동	‘05. 9. 8
	성동구 성수동․옥수동	‘05. 9. 8
	동작구 본동․흑석동	‘05. 9. 8
	광진구 광장동․구의동	‘06.12.29
	강서구 등촌동․마곡동․염창동	‘06.12.29
경기도 (23개 시․구)	성남시 분당구  성남시 수정구 신흥동  성남시 중원구 은행동	’04. 4.26 ‘05. 9. 8 ‘06.12.29
	과천시 전역	’04. 5.28
	용인시 수지구 신봉․죽전․성복․풍덕천․동천동  용인시 기흥구 구성읍․기흥읍․상현동	’05. 4.21 ‘05. 8. 4
	안양시 동안구  안양시 만안구 석수동	’05. 7. 8 ‘05. 9. 8
	수원시 영통구	’05. 7. 8
	의왕시 내손동․포일동	’05. 8. 4
	고양시 일산동구 마두동․장항동  고양시 일산서구 일산동․주엽동  고양시 덕양구 행신동․화정동	’05. 8. 4 ’05. 8. 4 ‘06.12.29
	광명시 철산동	‘05. 9. 8
	군포시 산본동․금정동	‘05. 9. 8
	부천시 원미구 상동․중동	‘06.12.29
	파주시 금능동․금촌동․교하동	‘06.12.29
	김포시 장기동․풍무동	‘06.12.29
	화성시 동탄면･진안동･능동･기산동･병점동․반월동･반송동･석우동	´07. 6. 5
	오산시 은계동･오산동･부산동･원동･수청동	´07. 6. 5
	안산시 단원구 고잔동․선부동         상록구 성포동․월피동	‘07. 9.13
	시흥시 정왕동․월곶동․은행동․하상동	‘07. 9.13
경남(1개시)	창원시 북동･소답동･중동 등 46개동	’05. 6. 7
인천(3개구)	서  구 가정동․검암동․당하동․마전동․불로동․왕길동․원당동	‘06.12.29
	연수구 송도동․동춘동․연수동․선학동․옥련동․청학동	‘07. 7. 2
	남  구 숭의동․용현동․주안동․학익동	‘07.9.13

 ※

는 이번(9.13)에 주택거래신고지역으로 신규 지정된 지역