[부투스 아파트분석] 라이징 스타일까? 부천옥길 호반베르디움

[인사이트•]

안녕하세요.

더위가 한물 가고 슬슬 선선한 바람이 불어오기 시작하네요~

부투스 8월달의 게릴라 숙제로 부천 옥길지구의 호반베르디움을 받았습니다.

이전에 부천은 가봤지만 대부분 중동, 상동과 같은 신도시 위주라 옥길은 얘기만 듣고 생소한 곳이었습니다.

좋은 기회를 주셔서 발공을 하게 되었습니다~

날이 갑자기 좋아져서 맑은 정신으로 돌아보고 왔네요~

1. 위치 및 교통

- 일단 옥길지구의 지도를 먼저 보겠습니다. 부천 옥길지구는 9,565호 정도 규모의 택지지구인데요, 대상지 대부분(97.2%)이 개발제한구역이었던것을 해제해서 택지지구로 전환했다고 합니다. 택지지구 선정은 2009년에 이루어졌고, 실제로 2010년 위성사진을 보면 그때부터 땅이 파헤쳐져 있던 것으로 보입니다.

옥길 호반은 C1블럭입니다. 일반으로 분양했네요. 주변에는 옥길자이, 센트리뷰, 브리즈힐 등의 아파트들도 많습니다. 도시 구조만 보면 광교랑 비슷한 듯 하지만 규모가 다소 작으면서, 호수나 이런 게 없는 편입니다. 녹지비율은 매우 높은 편입니다.

교통은 조금 아쉽습니다. 가까운 전철역이 7호선 천왕역, 서해선 소새울역인데 2km 이상이기 때문에 도보는 사실상 불가하다고 봐야 하고, 당분간은 버스에 의지해야 하는 상황입니다. 광역버스는 현재는 5200(시흥정왕-신도림)노선이 있습니다.

2. 아파트 단지 정보

대지면적	연면적	건폐율	용적률
81,868㎡	228,079㎡	14.12%	200%

세대수: 총 1,420세대

세대 전용면적: 74, 84, 97㎡

입주: 2017년 12월

주차장: 2,186대 입니다.

나름 1,000세대가 넘는 대단지의 범주에 속합니다. 옥길지구에선 사실상 가장 규모가 큰 단지라고 보시면 됩니다. 근처 단지들 비교해보면 일루미스테이트(계수범박지구)가 더 크겠지만, 이쪽은 일단 옥길택지지구에 속하지는 않습니다.

이날 방문했을때 단지 전경을 찍어 보았습니다. 대단지라 규모가 꽤 크네요~ 바로 앞이 대로, 대로를 건너면 옥길자이, 스타필드시티가 있습니다.

단지 구성이나 조경도 나름 양호한 편입니다. 다만, 서울 쪽 대기업(래미안, 자이, 푸르지오 등)에 비해서 조경 관리나 구성은 조금 아쉬운 느낌입니다.

3. 주변 상권, 인프라

이 옥길의 핵심상권이라 할 수 있는 건 "스타필드 시티"입니다. 말그래도 하남이나 삼송에 있는 스타필드의 축소판 정도 되는데요, 롯데몰과 비슷하게 입점 브랜드를 자유화하고 조금 생활 편의 위주로 구성했습니다.

이날 차를 가지고 갔는데, 아직까지는 주차비를 받지 않고 주차장을 무료오픈한것으로 보아, 방문객이 아주 많다고 보긴 어려울 것 같고, 장기적으로 개발되는 택지나 단지들의 수요를 기다리는 것이라고 생각됩니다. 

스타필드 옆으로 오피스텔이나 상가 들이 밀집해 있는 상태입니다. 옥길지구 자체가 상권이 좀 애매하게 구성되어 있다보니 이쪽 상권이 더 치우치지 않을까라는 생각입니다. 

수요는 좀 있긴한데, 이것으로 약간 부족할 것 같은 느낌이 듭니다.

학군은 산들초, 옥길중, 범박고가 있고, 신축중인 범박중학교가 있습니다.

4. 단지 시세 및 주변 시세

- 옥길 센트리뷰: 전용 84m²(111m²)의 경우 실거래가 8억에 호가는 8억8천~9억2천 정도로 집계됩니다.

- 브리즈힐: 전용 84m²(111m²)도 실거래가 8억2천~4천정도이며, 호가는 8억 5천~9억4천 정도로 집계됩니다.

- 옥길자이(주상복합): 전용 84m²(110m²)가 9.4억에 거래되었다고 하네요. 고층 기준이고, 다른 타입은 8억에 거래된 것이 있습니다.

   타입마다 다르지만 호가는 11억까지도 있고, 시세는 8억8천~9억 정도로 형성되어 있습니다. 시세 대비 실거래가가 높은데,

   스타필드에 사실상 붙어있고, 신구로선 옥길역에 대한 이야기가 나오면서 가격이 확 올라간 것이 아닌가 싶습니다.

왼쪽이 옥길호반, 오른쪽이 옥길자이입니다.

옥길자이의 경우, 대로 횡단보도를 건널 필요 없이 바로 스타필드시티로 슬리퍼를 끌고 갈 수 있네요. 주상복합이다 보니 아파트와 직접 비교는 애매하고, 규모가 크지는 않지만, 몰세권, 슬세권의 영향이 엄청나게 크다는 걸 느낍니다. 물론 자이라는 브랜드프리미엄도 약간은 있는 듯 하구요, 저 너머에는 옥길지구가 아닌 일루미스테이트(계수범박지구)가 또 지어지고 있는 상태입니다.

그렇다면 호반의 시세는 어떻게 될까요?

올해  거래된 시세를 보면 마찬가지로 84m²기준으로 최고 9.7억까지 달성한 상태네요. 주변 30평대 아파트 기준으로도 호반이 가장 높은 편입니다.

이렇게 형성되어 있고, 매물 호가로는 10.8억~13.2억에 분포되어 있습니다. 매매가 대비 전세가율은 57~58%정도를 유지하고 있습니다. 갭으로 들어갈 경우 실투자금액은 5억 정도가 필요할 것으로 보입니다.

분양가가 84기준 3.6~3.8억 정도였다는 것을 생각해보면 최근 매도하신 분 기준으로 실거래가 대비 5억 정도의 차익을 본 것 같네요.

분양가는 다음과 같다고 합니다.(평당 1,040~1,070)

현재 평당가는? 3700만원 정도입니다. 분양을 15년에 했고 6년 정도가 지났으니 1년에 얼마 정도 올랐을까 환산을 해본다면?

실거래 상으로는 1년에 8300만원 정도, 월 690만원 정도 이득을 본 것 같네요.

5. 이곳의 호재는?

무엇보다 이곳의 가장 큰 호재는 신구로선 옥길역입니다.  올해 6월에 있던 4차 국가철도망 구축 계획에 살짝 뜬금없이 발표되었는데요. 루머로도 애매하게 나오던 상황인데 구축 계획에 직접적으로 발표되어서 살짝 놀란 분위기입니다. 다만, 이곳은 정말 전철 없으면 교통오지인 곳이라 필요할 것 같긴 합니다.

스타필드에 교통호재까지…2년새 3억 치솟은 옥길지구

신구로선은 시흥대야~향동~온수~고척~목동을 연결하는 노선입니다. 아마 이것도 빨라야 10년일까...라는 생각이지만...그래도 루머가 아닌 실제 계획에 반영했다는 것으로도 꽤 크네요. 게다가 저쪽 지역들이 거주자는 많은데 교통이 영 아니라는 걸 생각해보면...

신구로선 종점이 목동이라는게 좀 아쉽긴 한데요, 향후에 강북횡단선과 연계된다는 것 같습니다.

옥길역 예상 위치는 대부분 계수교사거리로 보고 있는데, 일루미, 호반, 자이 이 단지들은 사실상 초역세권이 되어서 호재를 입을 것으로 보입니다. 스타필드시티가 괜히 이쪽에 자리잡고 있는 게 아니겠지...라는 생각도 들구요. 사실상 초 대단지인 일루미스테이트가 완공되면, 이쪽 상권이 더 활성화 될 것 같습니다.

6. 저의 의견

ㄴ긍정적인 점:

옥길역이 들어오고 상업시설 확충, 인프라가 계속 많아지기에 이점이 많습니다.게다가 서울과 바로 붙어있어서 서울쪽 인프라도 많이 누릴 수 있고, 일루미스테이트 등 개발되는 아파트가 많아서 호반 중심으로 상권이 많이 좋아질 것 같습니다. 게다가 스타필드시티가 있다는 점도 그렇구요.

ㄴ아쉬운 점:

신구로선이 앞으로 생기려면 엄청 오래 걸리겠지만, 게다가 서울 핵심지로 연결되지 못한다는 점, 아쉽게도 큰 이점이 되지 못할 것 같습니다. 막말로 그나마 가까운 마곡이나 여의도를 가려면 거의 1시간을 잡아야 합니다(...) 강남역, 삼성역은 좀 더 오래 걸린다고 봐야...

인프라도 조금 아쉬운 점이 많은데, 개발된 지구 면적을 너무 좁게 잡아서 쾌적할 지는 모르지만 상권이나 이런 부분은 갈길이 멉니다. 

스타필드시티 주차장이 왜 무료개방 했을지? 를 생각해보니 아직 시간이 더 필요하지 않을까 하는 생각입니다.

또, 현재 계획되어 있는 광명시흥신도시에도 또 영향을 받지 않을까?

최근 호재로 급급급상승을 하긴 했지만, 현재의 상태로는 이 기세가 꾸준히 오래 갈까? 라는 아쉬움이 있다는 생각이 살짝 듭니다.

[진리는나의빛]

어머나.. 좀 충격적이네요.
이 아파트의 분양가가 3.6억 지금 12억이면 약 3배 올랐다고 보아도 무방하겠어요.
옥길지구가 새롭게 만들어진 도시라서 그럴까요..
그래도 10억을 훌쩍 뛰어넘는 가격에 조금 충격이네요..ㅠ
신구로선도 인사이트님 덕분에 알아갑니다.
상세한 분석 감사드립니다.^^

[아틀란티스]

가장 가까운 서울 마곡과 여의도까지도 1시간이나 걸리는데...그럼에도 호가는 9억원대이군요.
어제 강원도 발공을 다녀오며, 속초 강릉은 원체 멀어서 빼더라도,
그나마 서울과 가깝고 전철로 갈 수 있는 춘천 푸르지오, 롯데캐슬도 시세가 7억원이었습니다.
전국에 이제 평당 1천만원 이하 (3억원 이하) 아파트는 영영 볼 수 없겠구나 하는 정신 번쩍 들기도 했고요.

부천은 아인스월드에 관광으로, 빅터님 결혼식 때, 가이아(Gaia)님 외부 초청 강연회에 딱 세번 가보았는데요.
부천도 이렇게 땅이 많아 자꾸만 신규택지가 개발된다는 점에서... 핵심입지(희소성있는)는 아니라는 느낌,
인프라가 탄탄하게 받쳐주기 전까진 시간이 걸리겠구나... 하는 걸 인사이트님 글을 보며 배우고 갑니다. 감사드립니다.

[할수있다!!아자~]

분양가가 3억대였는데 많이 올랐네요 안오른곳이 없군요 5억대 차익 실현하고 샤넬백 오픈런 가는거죠ㅎㅎ
현재는 교통이 조금 아쉬운것 같습니다 부천에 대해서는 하나도 몰랐는데 분석글 통해 공부하고 갑니다 감사합니다

[여의주]

교통의 약점이 있는데도 저 가격인거죠~~~
부동산 보합시기가 오면 이런 것은 가격이 어찌 변할지 궁금하네요
덕분에 부천까지 랜선 공부했어요
감사합니다 인사이트님~~^^

[럭키하늘]

교통이 다른 주변보다 다소 떨어지는데도 신규아파트라서인지
평균10억대군요..
지금 부동산의 가격을 도통 가늠하기가 너무 힘드네요..
서울도 아닌 부천. 아직은 미흡한 교통인데도..
헉.
역시 강남이고 서울이군요..
우리의 선점대상이 무엇인지 다시한번 비교할수 있는 대상물건이네요
먼길 가셔서 준비해주심 감사드립니다.
많은 공부되었어요..^^

[수다]

인사이트님 덕분에 모르는 지역도 알아가게 되어서 감사드립니다

[[에이블]]

서울 접근성이 많이 떨어지는데도 실거래가가 10억에 가깝군요.
돈이 너무 빨리 가치를 잃어가는건지 아파트가 고평가 된것인지는 아직도 모르겠습니다... ㅎㅎ

[정품 꽃소금]

몇 년 동안 오르지 않은 아파트는 무엇일까요
부천이라는 지역명을 들으면 아파트 가격이 저렴한 편이라는 생각을 가지고 있었는데 어느새 만만하지 않은 상대가 되어 있네요
5억이라는 돈이 필요하다니 말이지요ㅠ
덕분에 랜선 임장도 해봅니다.
고생 많으셨습니다.
감사합니다^^

[태백21]

수도권 전반의 가격이 많이 올랐다는 생각이 다시금 드는 곳입니다.
스타필드가 들어갔다는 것은 주변에 충분히 사용할 수요가 있다는 의미인듯한데,
그만큼 주변 인구가 많거나 늘어날 예정이지 않을까라는 생각도 드는 곳이네요.
좋은 분석글 너무 감사합니다~