상가의 종류

[조던]

상가의 종류

상가는 크게 아파트 단지내 상가, 일반 근린상가, 중심상업지역의 상가, 학원밀집지역 상가, 관공서 주변의 상가, 역세권 상가, 2기 신도시 상가로 나눌 수 있습니다.

이 상가들이 어떤 특징이 있는지에 대해 생각해 보기로 하겠습니다.

1. 아파트 단지내 상가

아파트 단지내 상가는 몇 년전까지만 해도 상가에 있어서 가장 기본이 되는 상가였습니다.

이 상가의 특징은 배후단지가 얼마나 되느냐에 따라 상가가 좋으냐 나쁘냐를 판단할 수 있었습니다.

단지내 상가는 세탁소, 부동산중개업소, 학원, 음식점, 병의원, 슈퍼, 빵집, 미용실 등등이 들어갈 수 있습니다.

이 상가들의 특징은 생활밀착형 업소가 대부분이라는 것이죠.

그래서 크게 임대료가 오르거나 떨어지거나 하지는 않지만 공실없이 잘 돌아간다고 볼 수 있습니다.

하지만 요즘엔 경쟁이 치열하고 수익률이 현저히 떨어져서 단지내 상가들이 경매로 나오는 경우가 많습니다.

그래서 배후단지가 1000세대가 안된다면 공실이 많아질 가능성도 꽤 되며 1층이 아닌 곳에서는 공실이 쉽게 발생하기도 합니다.

이런 곳을 임장할 때는 1층이 공실이 있는지를 살펴보아야 할 것이고 1층에도 공실이 많다면 2, 3층은 공실이 차고 넘칠 것이 당연합니다.

그러나 배후단지가 1000세대가 넘는다고 하더라도 대형마트가 인근에 있거나 근처에 메디컬센터가 있거나 빵집 프랜차이즈 업소가 인근에 있거나 한다면 아무리 1층이라도 폐업을 할 수가 있습니다.

아파트는 대형평수보다는 소형평수 일반 아파트보다는 임대아파트가 단지내 상가로서는 유리합니다.

경매로 아파트 단지내 상가가 나온다면 1층이 아니라면 피하는 것이 좋으며 1층이라도 도로변쪽이 아니라 아파트 단지 후면쪽이라면 생각해 봐야 합니다.

아파트 단지내 상가라 하더라도 대로변과 붙어있다면 그냥 일반 근린상가와 비슷합니다.

1층이라면 더 좋고 2층이라도 음식점이 될 수 있다는 것이죠.

2. 일반 근린상가

특수한 것이 없는 그냥 일반 근린상가입니다.

이곳은 역세권이 아니며 관공서도 근처에 없거나 별로 사람들을 유발할 수 있는 세무서, 법원, 시청 정도의 관공서가 아닌 동사무소, 소방서, 구청, 등기소 등 인근의 상가를 말합니다.

가장 흔하고 가장 많은 상가들인데요.

대로변에 있기도 하고 골목에 있기도 합니다. 

학원등이 밀집되어 있는 상가일 수도 있고 이면도로쪽의 상가 일 수도 있습니다.

거의 모든 대부분의 상가입니다.

여기서 가장 신경을 써서 매수를 해야 할 부분은 공실에 대한 가능성입니다.

물론 다른 곳들도 공실을 신경써야 하지만 이런 일반 근린상가와 같은 곳은 공실에 특히 더 신경을 써야 합니다.

왜냐하면 이 상가들은 목적이 없기 때문입니다.

목적이 없다는 것은 꼭 여기를 왜 들어와야 하는지에 대한 이유가 불분명하다는 것입니다.

단지내 상가는 아파트 주민들이 이용하는 상가이고 관공서 중 위의 세무서, 법원, 시청 등 근처의 상가는 이러한 목적의 임차인들이 들어올 수 밖에 없는 것이지만 이러한 일반 근린상가는 임차의 목적이 없기 때문에 대부분 음식점이 주를 이룹니다.

대로변이라면 음식점을 비롯한 은행, 핸드폰대리점 기타 등등의 상가가 들어올 수 있습니다.

대로변이 얼마나 2차선이냐 16차선이냐에 따라 다르겠지만 외지지 않고 사람들이 돌아다니는 곳이라면 충분히 1층은 공실없이 돌아갈 가능성이 큽니다.

2층도 물론 대로변이라면 음식점 등이 들어올 가능성은 있지만 1층처럼 반드시 들어와야할 이유는 없습니다.

더더군다나 사무실이라면 인근에 대기업이나 관공서 역세권이 아니기에 임차인을 구하기 힘들 것입니다.

게다가 그 이상이라면 더더욱 임차인을 구하기 힘들어집니다.

그래서 이런 일반 근린상가는 1층이 아니라면 임차인을 구하는 것이 힘들어질 수 있다는 얘기입니다.

그러므로 공실에 대한 생각을 신중히 해야 한다는 것입니다.

자신이 직접 상가를 꾸려나갈 일이 아니라면 말이죠.

반대로 1층의 상가는 공실이 날 우려가 그만큼 적습니다.

물론 앞으로 사람이 줄어들고 사람들이 다니는 동선이 바뀐다면 더 불확실성은 커지게 마련입니다.

3. 중심상업지역의 상가

중심상업지역의 상가는 유흥가가 밀집된 곳입니다.

중심상업지역을 가면 여러 업종이 복합적으로 섞여있을 수도 있습니다.

왜냐하면 대부분의 중심상업지역은 모텔, 주점, 나이트 클럽만 있는 것이 아니고 배후로 대단지의 아파트 단지가 있는 것이 대부분이기 때문입니다.

그래서 학원단지가 있을 수도 있고 병원이 밀집한 메디컬센터가 있을 수도 있습니다.

게다가 시청이나 관공서가 있다면 이에 적합업종인 사무실이 있을 수도 있기 때문입니다.

그래서 중심상업지역의 상가는 여러 업종이 복합적으로 섞여있는 것이 대부분입니다.

중심상업지역의 상가는 술집이 밀집된 유흥상가와 학원상가 그리고 관공서가 있다면 사무실이 있는 상가도 있을 수 있습니다.

유흥주점이 몰린 유흥상가는 사람들의 동선이 가장 중요합니다.

어디로 많은 사람이 다니느냐에 따라 상가가 흥하고 망하기 때문이죠.

길하나를 두고 여기는 사람들이 많은데 건너편이나 어느 건물 이후부터는 인적이 뜸한 곳이 있을 수도 있기 때문입니다.

여기서 유흥상가에서도 일반 근린상가와 마찬가지로 1층과 2층은 공실걱정이 없을 수 있으나 3층이상의 건물부터는 공실에 대한 걱정을 해야 합니다.

여기서 중심지역의 상가란 어느 구의 중심지역의 상가가 아니라 서울을 제외한다면 대부분은 시가 그 기본개념이 되고 시의 여러 중심상업지역 중 지금현재 가장 사람들이 몰리는 지역의 상가를 뜻합니다.

즉 그 외의 중심지역은 1층과 2층을 제외한 거의 대부분의 상가들이 공실에 대해 위험을 심각하게 생각해야 한다는 것입니다.

중심지역상가는 대부분 엄청나게 넓게 지어대며 수많은 상가가 명멸합니다.

상가의 월세가 싸고 비싸고가 아닌 장사가 잘 될지역이냐 아니냐에 따라 명운이 갈린다는 것입니다.

그래서 서울을 제외한 대부분의 수도권 중심지역 상가는 구가 아닌 그 시에서 가장 잘나가는 1, 2곳 정도의 중심지역 상가가 정말 매수를 하여도 되는 상가라고 볼 수 있고 그 외의 구에서 잘나가는 상가는 1층, 2층이 아니라면 공실에 대해 심각하게 생각해야 합니다.

4. 학원이 밀집된 상가.

일반상업지구일 수도 있고 중심상업지구일 수도 있습니다.

여기서 학원이 밀집된 상가는 대부분 대단지의 아파트 배후단지를 끼고 있으며 대로변에 있거나 중심상업지구에서 아파트와 붙어있는 곳에 학원이 집중된 상가입니다.

학원가는 일반 보습학원, 영어, 수학 단과전문학원, 영어유치원 등 영어전문학원, 재수생 및 고등학생 등의 종합학원이 있습니다.

학원가는 주로 1,2층이 아닌 그 이상의 층에 있으며 1,2층보다는 월세가 싸기 때문에 그 이상의 층에 들어갈 수 밖에 없습니다.

학원가는 한번 자리잡으면 10년 이상을 가기 때문에 크게 경기에 영향을 받지 않지만 요즘에는 꼭 그런 것으로 보이지 않습니다.

학령인구의 학생이 대폭 줄었기 때문일 것입니다.

통계청 자료에서 본다면 1971년생이 남녀 합쳐서 90만명 이상이었다면 현재 2001년 생은 45만명 정도 절반가량 줄었기 때문입니다.

때문에 우리나라의 학구열이 높고 고등학생의 80%가 대학을 가기 때문에 현재까지 학원가가 버틴 것이지 요즘에는 그 균열이 보이기 시작하는 것 같습니다.

그래서 재수생, 고등학생 등이 다니는 종합학원이 주로 망하고 있으며 영, 수 단과전문학원이나 영어유치원, 공부방 정도로 학원가가 정리되고 있습니다.

그래서 각 도시에 포진해 있는 학원건물이 밀집된 상가지역의 경우 공실이 많이 늘어나는 추세입니다.

그런데 이러한 학원가는 학령인구의 감소로 앞으로도 크게 희망이 없으며 학원가가 역세권이나 관공서 유흥업소 밀집지역에 있다면 다른 곳으로 용도변경이라도 해서 세입자를 변경할 수 도 있겠지만 학원의 특성상 같은 건물에 학원이 있다면 노래방이나 유흥업소로의 전환은 힘들고 사무실이 들어오려해도 관공서가 주변에 없다면 사무실이 꼭 들어와야 하는 지역도 아니고 더군다나 역세권 주변이 아니라면 학원이 나가면 앞으로 어떠한 업종으로 전환해야 할지 막막한 경우가 대부분입니다.

그래서 학원으로 있다가 경매에 나오는 곳이라면 주변에 학원을 대체할 만한 대체제가 있는지 먼저 살펴봐야 할 것 같습니다.

5. 관공서 주변의 상가

여기서 관공서란 서울의 국회의사당, 과천의 정부종합청사 등과 같은 곳은 물론 포함이지만 대부분의 시에서는 세무서, 법원, 시청 정도만을 관공서 주변의 상가라 볼 수 있습니다.

위에서 밝혔듯이 동사무소, 등기소, 경찰서, 등기소 등등과 같은 곳은 근처에 꼭 들어와서 사무실을 차려야할 목적이 없는 곳입니다.

목적이 있는 곳이란 세무서의 세무사, 법원의 법무사, 변호사, 시청의 건축사무소를 비롯한 각종 사무소를 목적이 있는 사무소라고 볼 수 있습니다.

그럼 관공서가 미칠 수 있는 범위란 어느정도 반경일까요?

딱히 정할 수 없습니다.

이러한 곳 주변은 대부분의 1, 2층 포함하여 그 이상의 층에서도 위 세곳의 관공서와 가깝다면 관공서와 관련된 사무실들이 사무실을 채워 줄 수 있다는 것입니다.

관공서는 특히 역세권 주변에 있기 때문에 역세권과 관공서를 포함한다면 10층건물의 꼭대기 층이라도 위치에 따라 공실이 제한적으로 나타날 수 있다고 봅니다.

6. 역세권 상가

역세권이라고 하더라도 공실이 있을 수 있습니다.

사람들이 내려서 집으로 가는 퇴근상권이라 하더라도 상가의 면적과 규모가 작거나 건물이 몇 개 없거나 버스정류장이 주변에 있어서 사람들이 바로 집으로 간다면 이러한 곳은 역세권이라 하더라도 크게 메리트가 있는 곳이 아닙니다.

원룸과 같은 곳은 잘 되겠지만 사람들이 움직이는 동선이 버스정류장까지 가고 바로 버스를 타고 움직이거나 주변에 건물이 몰려있어서 사람들이 몰릴만한 곳이 아니라면 역세권이 한산 할 수 있습니다.

이러한 곳도 1층 상가정도 빼고는 2층 이상의 상가는 공실을 걱정해야 합니다.

다만 역세권이 중심상업지구와 연계되었다던지 사무실이 밀집되어있는 곳에 역세권이 있다던지 관공서를 같이 끼고 있다던지 한다면 시너지 효과를 누릴 수 있습니다.

역세권이라함은 역만 있다는 것이 아니라 시너지를 낼 수 있는 상가밀집지역이라야 비로서 역세권상가라고 볼 수 있습니다.

7. 2기 신도시 상가

여기서 2기 신도시라 함은 2008년 이후에 계획 되어진 신도시로서 서울과 20km이상 떨어져 있으며 기반시설이 완전히 갖춰져 있지않은 곳을 말합니다.

동탄을 제외한 2기 신도시는 서울로의 출퇴근 할 것을 전제로 한 대부분 베드타운이며 자족도시가 아닙니다.

신도시에서 가장 중요한 교통편인 전철은 거의 전무하며 앞으로의 계획만이 있습니다.

대표적인 곳으로는 인천의 청라, 영종, 송도, 검단, 김포 한강, 고양 식사, 파주 운정, 양주 옥정, 동탄, 광교, 판교 등입니다.

여기서 광고, 판교 등을 제외하면 앞으로 전철이 들어갈 여지는 대부분 요원해 보입니다.

이유로는 부천의 7호선 연장선과 용인의 경전철을 들 수 있는데요.

이 두도시의 공통점은 지하철을 놓다가 시의 재정이 파탄에 이르렀다는데 있습니다.

우리나라에서 지하철을 놓는 것은 국가가 지원을 해주지 않는 한 시에서 단독으로 재정을 부담해야 하는데요.

막대한 공사비로 지하철을 놓기가 매우 힘들어지기 때문입니다.

국가적인 이벤트인 아시안게임이나 올림픽, 월드컵 등이 아니라면 나라에서는 국가의 재정을 시의 지하철을 놓는데 투입할 필요가 없다는데 있습니다.

그러므로 100% 시의 재정으로 지하철을 놓다가 막대한 공사비 때문에 재정이 파탄나는 경우가 생기는 것입니다.

그러므로 2기 신도시인데 국가적인 이벤트가 없다면 앞으로 신도시 교통의 가장 중요한 지하철이 생기기 어려운 이유입니다.

시에서 지하철을 놓는다고 얘기를 하는 것은 선거에서 공약으로 내세우는 경우가 대부분인데 이러한 경우 구체적인 재정을 확보할 수 없다면 지하철은 한낱 꿈이 될 수 밖에 없습니다.

그럼 2기 신도시에 지하철, 전철이 없다면 버스, 자동차로 서울로 출퇴근 해야 하는데 이럴경우 막대한 교통비가 지출됩니다.

서울로 출퇴근 해야 하는 이유는 이 2기 신도시가 전부 서울로 출퇴근 해야 하는 베드타운이기 때문이죠.

그럼 현재는 집이 없고 서울의 집값이 비싸니 출퇴근 비용이 좀 들더라도 광역버스나 자가용으로 출퇴근을 한다지만 앞으로가 더 문제가 되는 것이죠.

앞으로 서울의 재건축, 재개발로 주거지역이 늘어나고 역세권에 오피스텔, 도시형생활주택이 더 늘어나 서울의 임대료가 싸진다면 문제가 되는 것입니다.

그럴경우 출퇴근 비용과 신도시 월세를 합친 비용과 서울의 월세를 비교해 봐서 서울의 월세비용이 더 싸다면 굳이 신도시에서 임차를 할 이유가 없어진다는 것이죠.

그럼 신도시에 거주하는 청년과 장년층 즉 생산인구는 서울로 옮겨갈 것이고 신도시는 노인들만 사는 세상으로 바뀔 수도 있다는 얘기가 됩니다.

이러한 것은 일본의 신도시에서 찾아볼 수 있는데 일본의 다마신도시 등에서 이러한 예가 나타나고 있습니다.

그러므로 2기 신도시의 상가는 앞으로 역세권이 될 수 있는지 자족도시가 될 수 있는지 그럴 수 없다면 서울과 얼마나 가까운지 등에 따라 상가의 명운이 달라질 수 있다는 것이죠.

앞으로 노인인구와 1,2인 가구의 증가로 2기 신도시의 상가는 1기 신도시처럼 안정화 되기 전에 먼저 파산할 수도 있습니다.

상가의 종류에 대해서 알아봤습니다.

상가를 사는데 있어서 목적이 있어야 하고 그 목적에 부합하는 상가를 사야 공실이 없습니다.

JD부동산경제연구소

소장 조던
http://cafe.daum.net/jordan777

스크랩을 하건 복사를 하건 자유입니다만 글을 끝마치고 써놓은 제 카페 주소와 제 닉네임이 없는 상태에서 스크랩 되어있으면 2012년 3월 29일 이후의 글부터는 저작권에 문제가 됨을 미리 알립니다. 

[액슬린]

좋은 내용입니다. 항상 명쾌하게 정리해 주셔서 도움이 많이 되고 있습니다.

[이민준(칠성사)]

덕분에 상가 종류별 특성에 대해 잘 알게 되었네요... 좋은 글 감사합니다 ^^

[구자일]

감사합니다~

[마우이]

오늘도 잘 읽었습니다~

[깡통]

좋은글 감사하고요 상가에대한 내용정리 되었습니다

[폴로]

저는 상인인데도 너무 모르고 있었습니다..깨우쳐주셔서 고맙습니다..^^

[이제시작]

1층이네요..

[체어맨]

잘 봤습니다.

[doordie]

감사합니다. 상가에 대한 친절한 해설... 언젠가 실전에 활용하는 시절이 오면 ,, 유용하게 활용할께요...

[김진택]

좋은 글 감사드립니다.~

[산지기]

상가에 대한 상세한 분석 잘 읽었습니다.

[다즐링]

좋은글 감사합니다. ^^

[호설암]

좋은 글 잘읽고 갑니다^^

[눈덮인산]

그렇군요

[신나는피터팬]

최근에 집근처 아파트상가도 지하부터 2층까지 분양을 하더라구요~ 대단지인데 인근데 홈플도 있고 해서 역시 별루였군요~
잘 읽어보았습니다 ^^

[공효진♡]

상가는 아무리 수익률 좋아도 공실이 안되야 수익률도 있는것이라고 말씀 하셨던것이 생각납니다.
아직은 어려운 상가지만, 언젠가 상가에 매서운 눈을 가질 그날을 위해서 ^^
소중한 칼럼 감사드립니다~~

[크로스보우]

좋은글 감사드립니다!!.
조던님이 쓰신책 덕분에 1,2기 신도시에 대한 개념이 많이 잡혔습니다.
항상 재밌고 유익한 글을 써주셔서 감사합니다. ^^

[본좌토스]

지금 읽어봐도 가슴에 와닿는 글입니다. 감사해요