안녕하세요.
거인을 깨워라 입니다. ^^
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오늘은 지난 글에 일베/정치 댓글이 달려 지우고 다시 씁니다.
이제부터, 일베/정치 댓글 달리는 순간 삭제하고 다시 글 올리겠습니다.
괜히 일베/정치 댓글 올려서, 다른분들 소중한 댓글이 지워지는 일이 없었으면 합니다.
"인터넷 카페 인기글에 댓글을 달고, 이슈화 시켜라."
이게 주요 강령 중 하나라더군요. ^^
잘하면 용돈도 받고...
저는 인기인도 아니고, 고수도 아닙니다. 다실 필요 없습니다.
다시 한번 부탁드립니다.
여긴 부산 사람들 부동산 이야기하며 정보 주고 받는 곳이지
여러분들 용돈 타가는 곳이 아닙니다.
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자~ 지난시간에
평균과 표준편차를 이용해서 서울의 지금 상승세가
부산의 어느 정도일지 예측을 해봤죠?
대충 부산 폭등기에 5~6천 상승하는 수준이라고 했었죠?
그때, 괜찮은 곳은 막 2억씩 오르고 했었죠.
여기서 논란은,
서울도 막 2억씩 오르는, 아직 시작도하지 않은 장인지,
과거 부산이 오버슈팅으로 서울은 꼭지 잡는게 아닐까 하는
의견이 있었죠.
오늘은 보다 이해를 돕기 위해
2008년 부터 2018년 까지 살펴 보기로 했어요.
대상은 각 년도별 8월의 80~85㎡ 아파트 매매가격 입니다.
|
부산 |
서울 |
년도 |
평균 |
표준
편차 |
건수 |
평균 |
표준
편차 |
건수 |
'08年 |
1.56 |
0.55 |
1,088 |
4.55 |
1.60 |
794 |
'10年 |
1.83 |
0.54 |
1,246 |
4.95 |
2.15 |
717 |
'12年 |
2.23 |
0.58 |
512 |
4.41 |
1.71 |
703 |
'14年 |
2.46 |
0.66 |
1,367 |
4.69 |
1.80 |
3,181 |
'16年 |
3.06 |
0.99 |
1,701 |
5.57 |
2.20 |
4,039 |
'18年 |
2.99 |
1.01 |
233 |
6.65 |
3.23 |
1,194 |
1. 부산
부산은 '08년 부터 조정 없이 상승했습니다.
특히 '10~'12년 (부산 산만디 아파트도 폭등하던 시기)과
'14~'16년 (신규아파트를 중심으로 상승 하던시기)으로
나누어 볼 수 있어요.
년도 |
평균 |
상승율 |
'08年 |
1.56 |
|
'10年 |
1.83 |
18% |
'12年 |
2.23 |
22% |
'14年 |
2.46 |
10% |
'16年 |
3.06 |
24% |
'18年 |
2.99 |
-2% |
거의 1년에 20%씩 상승한 폭등장세 였죠.
물론 지금은 수급이 깨져 많은 어려움을 겪고 있죠.
표준편차의 변화를 보면 좀더 재밌는 결과를 볼 수 있어요.
년도 |
표준
편차 |
상승율 |
'08年 |
0.55 |
|
'10年 |
0.54 |
-2% |
'12年 |
0.58 |
8% |
'14年 |
0.66 |
12% |
'16年 |
0.99 |
50% |
'18年 |
1.01 |
3% |
10 ~ 12년은 8% 증가했는데,
14 ~ 16년은 50% 증가했어요.
즉, 10~12년은 정말 모든 아파트가 골고루 상승하는 시장이었고,
14~16년은 표준편차가 커진다.
즉, 가격 양극화가 이루어지기 시작했다는 것을 알 수 있죠.
참 신기하죠?
2. 서울
텐인텐 부산의 개념은 두가지가 있죠.
1) 부산 아파트/부동산 투자 목적
2) 부산 사람이 아파트/부동산 투자 목적.
저는 2)번에 가깝지만, 살고 있는 곳도 부산이고,
가끔씩 오프라인 모임으로 그간 못한 이야기도 주고 받기도 하죠.
저는 여기서 글쓰며 정보 교류하고 좋은 형님들과 술한잔 먹는게 좋더군요.
아무튼 서울은 중요한 시장입니다.
년도 |
평균 |
상승율 |
'08年 |
4.55 |
|
'10年 |
4.95 |
9% |
'12年 |
4.41 |
-11% |
'14年 |
4.69 |
6% |
'16年 |
5.57 |
19% |
'18年 |
6.65 |
19% |
부산은 10~12년 대세 상승장을 누릴 때,
-11% 하락했던 눈물의 시장입니다.
그때 뉴스엔 서울 하우스 푸어 이야기가 쏟아져 나왔었죠.
그런데 이상한 점이 눈에 띄네요.
14→16년 19% 상승.
16→18년 19% 상승이네요.
즉, 서울은 2년전 상승했던 만큼 지금도 상승하고 있는 겁니다.
지난글에서 부산 6천 정도 오른 수준이라는 것은 수정해야겠네요.
거의 부산 상승시점과 유사하게 상승하고 있어요.
어떻게 보면, 20~30%가 상승의 한계점이라 볼 수 있죠.
2년전에도 19% 상승, 올해도 19% 상승인데,
왜이리 유난을 떠는지 모르겠네요. ^^
년도 |
표준
편차 |
상승율 |
'08年 |
1.60 |
|
'10年 |
2.15 |
34% |
'12年 |
1.71 |
-20% |
'14年 |
1.80 |
5% |
'16年 |
2.20 |
22% |
'18年 |
3.23 |
47% |
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/9910344C5B928A5202)
서울은 차트에서 보듯, 상승할 땐 편차가 커지고,
하락할 댄 편차가 작아지죠.
이렇게 놓고보면,
가격이 상승하면서 편차가 커지지 않은
부산의 10~12년 시장이 거의 사기급이라고 할 수 있죠.
3. 하락장 비교
|
부산 |
|
|
서울 |
|
|
년도 |
평균 |
상승율 |
표준
편차 |
평균 |
상승율 |
표준
편차 |
'08年 |
|
|
|
|
|
|
'10年 |
|
|
|
4.95 |
|
2.15 |
'12年 |
|
|
|
4.41 |
-11% |
1.71 |
'14年 |
|
|
|
|
|
|
'16年 |
3.06 |
|
0.99 |
|
|
|
'18年 |
2.99 |
-2% |
1.01 |
|
|
|
지난글에서도 말씀드렸는데, 부산은 지금
수급에 의한 하락장이란 말을 했었죠.
이것을 대표하는 숫자가 바로 표준 편차 입니다.
부산은 -2% 하락했지만, 표준편차는 유사하고,
서울은 표준편차가 줄어든 것 보이시죠?
따라서 저는 부산을 하락장이라 보지 않고,
잠깐 수급이 뒤틀려서 하락하는것이라 보고 있습니다.
지금 싸게 파는 이유는
"예전에 오른 것도 있고, 새아파트 들어가야해서 싸게 판다."
는 수급에 의한 하락이죠.
서울 같은 공포의 하락장에서는 표준편차가 감소해 버리는,
전체적인 하락장이 와버리게 되는 것이죠.
자~ 정리해 볼께요.
1. 부산 10~12년 상승은 역대급 상승이다.
2. 부산은 10~12년, 14~16년 상승했고,
서울은 14~18년 상승하고 있다.
3. 서울 상승한다고 난리지만, 2년전에도 그만큼 상승했다.
4. 다만, 서울은 하락을 경험했었다.
하지만 하락률은 -11%로 상승의 반에 불과하다.
5. 가격이 상승하면 양극화는 커진다.
6. 부산은 수급에 의한 일시적 하락이다.
정도로 정리될 것 같습니다.
분명히 저는 말슴 드렸습니다.
일베/정치 댓글 쓰면 글 폭파하고 다시 올립니다.
소중한 댓글 지워지지 않게 협조 부탁합니다.
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/25161445564170DC2C)
첫댓글 거인옵빠~늠늠 멋쪄~멋쪄용~용용용))))))))))))))))))=333
간만에 첫댓글 다셨네요. 감사합니다.
@거인을깨워라(김주욱) 역쉬 옵빠밖에 엄써~흙흙흙~넘넘 멋쪄요오오오옹~=333
좋은 글 감사합니다. ^^
네, 잘 지내시죠? 언제 마실에서 함 뵈야 하는데. ^^
@거인을깨워라(김주욱) 넵 연락을 드리겠습니다 ^^
삭제된 댓글 입니다.
네,감사합니다
감사합니다.^^
네. 감사합니다
좋은정보 감사합니다
네. 감사합니다
부동산카페의 취지에 맞게,,,
정말 배울 것이 많으면서, 수준이 있는 부동산이야기를 올려주셔서 감사합니다.
네, 종종 뵙겠습니다.
인터넷에서 댓글 잘 안다는데,
머하시는 분이신가요?
그냥 부동산에 관심많은 평범한 아재 입니다. ^^
술 한잔 마시며 부동산 얘기 하는거 좋아하구요. ^^
@거인을깨워라(김주욱) 님 처럼 분석은 못하지만 항상 안테나는 켜고 있는데
제가 보기에 부산 부동산 전세가는 저점 지나서 반등 시작한거 같은데 어찌 분석 하시나요?
@부산세종(석이) 그 또한 전세 평균/표준편차를 보면 되겠죠. ^^ 다음번에 살펴 보겠습니다.
@거인을깨워라(김주욱) ㅋㅋ님이 통계청장 하셔야 겠네요~~^^
@부산세종(석이)
꽃
― 김춘수
내가 그의 이름을 불러주기 전에는
그는 다만
하나의 몸짓에 지나지 않았다.
내가 그의 이름을 불러주었을 때
그는 나에게로 와서
꽃이 되었다.
내가 그의 이름을 불러준 것처럼
나의 이 빛깔과 향기(香氣)에 알맞은
누가 나의 이름을 불러다오.
그에게로 가서 나도
그의 꽃이 되고 싶다.
우리들은 모두
무엇이 되고 싶다.
너는 나에게 나는 너에게
잊혀지지 않는 하나의 눈짓이 되고 싶다.
@부산세종(석이) 꽃은 어디에든 있습니다.
다만 꽃에 이름을 불러줄때
그것은 의미가 되죠.
좋은자료 감사드립니다.
네, 감사합니다.
오랜만에 좋은 글 보았습니다.
네, ^^ 자주 써야죠. 감사합니다.
이런 댓글 쓰긴 머하지만 님이 가지고 있는 능력이 미래 4차산업혁명 시대에 맞는 인재상인것 같습니다. 인문, 수학, sw, 빅데이터분석등 융합적 지식이 탁월하십니다.
네. 감사합니다.
대한민국 인구감소에도 서울은 인구유입이 절대적으로 높기 때문이고. 부산은 유출이 많아서 수급은 계속 모자랄것으로 보림
결국. 부산의. 일자리창출이 우선인것같습니다. 동부산오시리아관광활성화 ㆍ서울대병원암치료기 ㆍ새로운 산업ㆍ바닷가라인 ㆍ북항ㆍ청년몰등 주변에서 인구유입이 되는. 부산이길. 희망합니다
대구도 수급불균형으로 한때 하락했다가 해소되면서 다시 상승하고있죠
정말 멋있는 분석이셨습니다. 감사합니다.
좋은글 감사합니다~