양도소득세 장기보유특별공제 부동산 및 아파트 비과세 절세
부동산 및 아파트에서 매매로 인해서 양도차익이 계산되면 장기보유특별공제와 양도소득기본공제를 적용해 과세표준을 계산하고, 여기에 해당하는 세율을 곱해 최종적으로 양도소득세를 산출한다.
과세표준=양도차익 - 장기보유특별공제 - 양도소득기본공제
양도소득세=과세표준×세율
장기보유특별공제 개념
장기보유특별공제는 말 그대로 부동산을 오랫동안 보유했을 경우 세금 절감 혜택을 주는 제도다.
시간이 지날수록 물가는 상승한다. 우리는 흔히 10년 전의 어떤 가격을 지금으로 치면 어느 정도의 가격과 같다고 말하고, 누구나 이 말의 의미를 이해하고 토를 달지 않는다.
물가상승에 대한 지식이 없는 사람이라도 10년 전의 1억 원과 지금의 1억 원의 가치가 다르다는 것을 알고 있기 때문이다. 부동산도 당연히 오래 보유할수록 물가상승률만큼 오른다.
양도소득세 장기보유특별공제 의미
장기보유특별공제는 이러한 물가상승에 따른 부동산 처분이익을 양도차익에서 공제해주는 제도로 3년 이상 보유한 등기된 부동산에 한해 적용한다.
조합원 입주권도 장기보유특별공제대상이지만 조합원에게서 취득한 것은 제외한다.
조정대상지역에서 1세대 2주택 이상인 경우에도 장기보유특별공제가 적용되지 않는다. 1세대 2주택 이상을 판단할 때는 주택의 수에 조합원 입주권도 포함하며 장기임대주택은 제외한다.
장기보유특별공제 대상
1. 등기된 부동산
2. 3년 이상 보유 부동산
3. 조합원입주권(조합원에게서 취득한 것은 제외)
양도소득세 장기보유특별공제 2가지 틀
장기보유특별공제는 크게 '1세대 1주택(고가주택 등)'에 대한 공제율과 '일반부동산(상가, 토지 등)'의 공제율로 나누어진다.
1세대 1주택(고가주택 등)에 대한 공제율은 1주택을 보유하고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 경우만 해당한다. 다만 2021년부터는 12억 원을 초과하는 1세대 1주택자는 보유기간뿐만 아니라 거주기간도 고려해 장기보유특별공제율을 적용한다.
1세대 1주택은 무조건 양도소득세가 비과세 된다고 생각하기 쉬운데, 실거래가가 12억 원을 초과하는 주택에서 12억 원을 초과하는 부분은 양도소득세 과세대상에 해당한다.
1가구 주택의 장기보유특별공제
실거래가 9억원을 초과하는 1가구 주택의 장기보유특별공제율은 2년 이상의 거주요건을 충족하고 3년 이상 보유한 경우에는 매년보유기간별 4%, 거주기간별로 4%씩, 10년 이상 보유할 경우에는 최대 80%까지 적용된다.
일반 부동산의 경우
반면 일반부동산(상가, 토지 등)에 적용되는 양도소득세 장기보유특별공제율은 일반부동산(상가,토지 등), 조합원 입주권, 2년 거주요건을 충족하지 못한 1세대 1주택에 적용되며,
3년 이상 보유한경우에는 1년에 2%씩, 15년 이상 보유할 경우에는 최대 30%까지만 적용된다.
보유기간+거주기간 합산으로 변경
2021년 양도분부터는 1세대 1주택의 장기보유특별공제를 보유기간과 거주기간으로 구분해 적용했다.
2020년 기준으로는 1세대 1주택을 5년간 보유하고 2년 이상거주한 경우 공제율이 40%지만, 2021년부터는 5년간 보유하고 거주기간이 2년 이상~3년 미만일 경우에는 20%의 공제율을 적용하므로 공제율의 차이가 상당히 크다. 조정대상지역에 2주택 이상 보유하고 있는 경우에는 양도소득세 장기보유특별공제가 적용되지 않는다.
전략이 필요한 이유
조정대상지역에 소재한 주택의 양도소득세 계산과정은 보유주택 수, 보유지역, 보유기간, 거주기간, 매도시기, 양도가액에 따라 달라지기 때문에 매우 복잡하다. 그리고 절세전략 여부에 따라서도 수천만 원에서 수억 원까지 차이가 날수 있다.
위의 이미지는 변경된 양도소득세 흐름을 나타낸 것이다. 표를 참고해 자신이 취득하거나 양도하고자 하는 주택이 어디에 해당하는지 체크해보자. 취득시기(양도시기)나 취득지역(양도지역) 또는 계속 보유할 것인지에 대한 계획을 세우는 데 도움이 될 것이다.