부동산학개론[15문제와 해설]

[합격하자]

 

 부동산학개론

1. 부동산 투자의 위험과 수익과의 관계를 설명한 것 중 틀린 것은?<7회>

① 부담하는 위험이 크면 투자자의 요구 수익률이 커진다.

② 투자 위험을 전혀 감수하지 않을 경우, 얻을 수 있는 수익률은 무위험률 밖에 없다.

③ 투자자의 요구 수익률에는 위험할증률(Risk Premium)이 포함되지 않는다.

④ 무위험률의 크기는 일반 경제 상황과 관계가 있다.

⑤ 기대 수익률이 동일한 경우 투자자들은 덜 위험한 투자대안을 선택한다.

2. 다음 중 택지 공영개발의 장점으로 볼 수 있는 것은?<7회>

① 지주의 권리를 최대한 보호

② 주민의 의견수렴의 극대화

③ 입체한지의 활성화

④ 교통혼잡 등 외부효과의 극소화

⑤ 계획적 토지이용

3. 일정기간 후에 1원을 만들기 위해서 매기간마다 적립해야 할 액수를 나타내는 자본환원 계수는?<7회>

① 일시불의 내가계수            ② 연금의 현가계수

③ 연금의 내가계수              ④ 저당상수

⑤ 감채기금계수

4. 부동산 투자분석기법에 관한 설명이다. 맞는 설명은?<8회>

① 내부수익률이란 예상된 현금유입의 미래가치와 현금유출의 현재가치를 서로 같게 만드는 할인율이다.

② 일반적으로 내부수익률법은 순현가법보다 투자판단의 준거로서 선호된다.

③ 순소득승수를 자본회수기간이라고도 한다.

④ 지분배당률이란 지분투자액에 대한 순영업소득의 비율을 의미한다.

⑤ 비율분석법의 가장 큰 장점은 사용되는 비율의 종류와는 상관없이 최선의 투자대안을 선택할 수 있다는 데에 있다.

5. 다음의 (가)~(바)는 부동산개발 과정의 각 단계이다. 순서적으로 가장 적절하게 나열한 것은?<12회>

(가) 건설단계

(나) 타당성분석의 단계

(다) 부지모색 및 확보단계

(라) 아이디어의 단계

(마) 마케팅단계

(바) 예비적 타당성분석의 단계

① (라)-(바)-(다)-(나)-(가)-(마)

② (바)-(라)-(나)-(다)-(마)-(가)

③ (라)-(바)-(나)-(다)-(가)-(마)

④ (바)-(라)-(다)-(나)-(가)-(마)

⑤ (다)-(라)-(바)-(나)-(가)-(마)

6. 다음은 부동산 포트폴리오 이론에 관한 설명이다. 가장 거리가 먼 것은?<12회>

① 여러 개의 자산을 소유함으로써 하나에 집중되어 있을 때 발생할 수 있는 불확실성을 제거하기 위하여 분산 투자한다.

② 위험과 수익을 평가하는 방법으로 평균 - 분산법(mean-variance method)이 있다.

③ 포트폴리오 관리란 투자대안이 가지고 있는 위험과 수익을 분석하여 불필요한 위험을 제거하고 최선의 결과를 얻을 수 있는 포트폴리오를 선택하는 것이다.

④ 효율적 전선(efficient frontier)이 우상향하는 경우, 주어진 위험에서 투자자는 이 이상의 수익률을 얻을 수 없기 때문에. 더 높은 수익률을 얻기 위해서는 더 많은 위험을 감수해야 한다.

⑤ 부동산투자의 위험에는 피할 수 있는 위험과 피할 수 없는 위험이 있는데, 전자를 체계적 위험이라 하고 후자를 비체계적 위험이라 한다.

7. 다음은 부동산금융에 관련된 기초용어의 설명이다. 이들 중 틀린 것은?<13회>

① 잔금비율(proportion outstanding)은 저당대출액에 대한 미상환된 원금의 비율을 말한다,

② 저당상수(mortgage constant)에 대출원금을 곱하면 매년(또는 매월) 갚아야 할 상환액이 계산된다.

③ 상환조견표(amortization schedule)를 통해 저당대부에 대한 원금상환분과 이자지급분이 시간에 따라 어떻게 달라지는지 볼 수 있다.

④ 채무불이행위험(default risk)은 대출자(은행)에게 그리고 조기상환위험(prepayment risk)은 차입자에게 부담이 되는 위험을 말한다.

⑤ 상환비율은 1에서 잔금비율을 차감한 값이다.

8. 저당상환방법에 대한 다음의 설명 중 맞는 것은?<13회>

① 원리금균등분할상환(CPM : Constant Payment Mortgage Loan)은 점증상환대출(GPM : Graduated Payment Mortgage)에 비해 상대적으로 초기에 자금회수가 늦다.

② 원리금균등분할상환(CPM : Constant Payment Mortgage Loan)은 대출기간 내내 동일한 금액을 납부한다.

③ 점증상환대출(GPM : Graduated Payment Mortgage)은 미래에 소득이 보장되는 젊은 부부에게 상대적으로 불리하다.

④ 원리금균등분할상환(CPM : Constant Payment Mortgage Loan)에 의하면 대출기간 중 매월 납부하는 원리금상환액 중 대출원금분할상환액의 규모는 점점 줄어든다.

⑤ 점증상환대출(GPM : Graduated Payment Mortgage)은 주택의 보유예정기간이 긴 사람에게 유리하다.

9. 저당채권유동화의 도입에 다른 파급효과로서 기대하기 어려운 것은?<13회>

① 저당채권유동화는 부동산 금융 활성화에 기여할 수 있다.

② 저당채권유동화는 금융기관의 유동성 위험을 증가시킨다.

③ 저당채권유동화는 침체된 주식시장의 자금흐름의 왜곡을 방지할 수도 있다.

④ 저당채권유동화는 투자자에게 자산포트폴리오 구성을 다양하게 한다.

⑤ 저당채권유동화가 활성화되기 위해서는 저당투자에 따른 위험부담을 최소화하여야 한다.

10. 주택금융제도를 설명한 것이다. 틀린 것은?<14회>

① 국민주택기금은 국민주택 잠재수요자의 예수금(청약저축)과 국민주택채권 매각대금 등으로 자금을 조달한다.

② 국민주택기금은 주택건설사업자는 물론 주택을 구입하거나 전세를 얻으려는 근로자나 서민에게도 대출한다.

③ 주택금융신용보증기금은 개인이나 주택건설사업자가 금융기관과 차입계약을 할 때 보증인 역할을 한다.

④ 대한주택보증(주)은 주택건설사업자가 선분양한 주택의 완공을 보증한다.

⑤ 한국주택저당채권유동화주식회사(KoMoCo)는 1차 저당시장에서 활동할 목적으로 설립한 기관이다.

11. 주택저당대출을 설명한 것이다. 틀린 것은?<14회>

① 고정금리대출은 대출계약 당시 약정한 금리로 초기부터 만기까지 원리금을 상환하는 방식이다.

② 변동금리대출은 사전에 약정한 방법으로 일정한 기간마다 대출금리를 조정하는 방식이다.

③ 대출기관은 이자율변동에 따른 손실위험을 회피하기 우해 고정금리대출상품을 판매한다.

④ 시장이자율이 약정이자율보다 낮아지면 고정금리대출 차입자에게 조기상환할 유인(誘因)이 생긴다.

⑤ 시장이자율이 약정이자율보다 높아지면 대출기관의 수익성이 악화된다.

12. 15년간 매월 원리금균등상환 조건으로 연리 10%, 5,000만원을 융자받은 경우, 5년 후 융자잔고를 계산하기 위한 잔금비율은? (단, 10%월복리로 연금의 현가계수는 5년 47.06537, 10년 75.67116, 15년 93.05744) <14회>      

① 75,67116 ÷ 47,06537        ② 47,06537 ÷ 75,67116

③ 93,05744 ÷ 75,67116        ④ 47,06537 ÷ 93,05744

⑤ 75,67116 ÷ 93,05744

13. 다음 자료를 이용하여 대상부동산의 대부비율(long-to-value ratio)을 구하시오.(가장 근접한 수치를 선택하시오)<15회>

매매가격 : 1억원

순영업소득 : 1,000만원

부채감당률 : 1.4

대출조건 : 저당상수(8%, 20년) = 0.102

           (연 1회 원리금 균등분할상환)

① 40%       ② 50%           ③ 60%

④ 70%       ⑤ 80%

14. 다음은 다계층저당채권(CMO : colleateralized mortgafe ohllgation)의 특성에 대한 설명이다. 가장 거리가 먼 것은?<15회>

① 일반적으로 CMP의 조기상환위험은 증권발행자가 부담한다.

② 이체증권(path-through security)과 저당담보부채권(mortage backed bond)의 두 가지 성질을 다 가지고 있다.

③ 트랜치별로 적용되는 이자율은 서로 다른 것이 일반적이다.

④ 고정이자율이 적용되는 트랜치도 있고, 유동이자율(floating rate)이 적용되는 트랜치도 있다.

⑤ 장기투자자들이 원하는 콜방어(call protection)를 실현시킬 수 있다.

15. 회사원 A씨는 주택자금을 마련하기 위하여, 매년말 1,500,000원씩을 불입하는 20년 만기의 정기저금에 가입했다. 은행이자율이 연 10%이라면 20년 후에 얼마를 찾을 수 있는가?[단(1+0.1) =6.7275]    <15회>

① 82,912,500원                 ② 83,912,500원

③ 84,912,500원                 ④ 85,912,500원

⑤ 86,912,500원

정답 및 해설

1번 정답 : ③

[해설] 요구수익률은 투자에 대한 위험이 예상될 때 투자자가 대상부동산에 자금을 투자하기 위하여 충족되어야 할 최소한의 수익률을 말한다.

․ 요구수익률 = 무위험률 + 위험할증률

- 무위험률 : 시중은행의 정기예금이자율

- 위험할증률 : 증대되는 시장위험에 대한 대가이다.

2번 정답 : ⑤

[해설] 택지개발은 택지 조성과 공공시설의 정비에 의하여 택지 공급과 확보 및 시가지 개발을 행하는 것이다. 택지공영개발은 국가나 공공단체가 개발주체가 되어 개발하는 것이므로 계획적으로 토지를 이용할 수 있는 장점이 있다.

3번 정답 : ⑤

4번 정답 : ③

[해설] 순현가법과 내부수익률법

․ 순현가법 : 장래 기대되는 세후소득의 현가 합과 처분에 투자비용으로 지출된 지분의 합계를 비교하는     방법이다. 일반적으로 순현가법이 투자판단의 준거로 내부수익률보다 선호된다.

  - 순현가 > 0 : 투자를 한다.

  - 순현가 < 0 : 투자를 하지 않는다.

․ 내부수익률법 : 투자에 대한 내부수익률과 요구수익률을 서로 비교하여 투자결정을 하는 방법이           다. 내부수익률은 예상된 현금수입과 지출의 합계를 서로 같게 만드는 할인율, 즉 순현가를 0으로 만드    는 할인율이다.

  - 내부수익률 > 요구수익률 : 투자를 한다.

  - 내부수익률 < 요구수익률 : 투자를 하지 않는다.

5번 정답 : ①

[해설] 부동산의 개발단계

․ 1단계 구상단계

․ 2단계 예비적 타당성 분석단계

․ 3단계 부지구입단계

․ 4단계 실행가능성 분석 및 디자인단계(공법상규제분석, 부지분석, 시장분석, 재정분석)

․ 5단계 금융단계

․ 6단계 건설단계(택지조성)

․ 7단계 마케팅(분양)단계

6번 정답 : ⑤

[해설] 피할 수 있는 위험을 비체계적 위험(특정기업에 국한된 요인)이라고 하고 피할 수 없는 위험을 체계적 위험(공통적으로 영향을 미치는 요인 : 전쟁, 인플레이션, 이자율변동 등)이라 한다.

7번 정답 : ④

[해설] 채무불이행 위험은 비체계적 위험으로써 원리금의 상환이 이루어지지 못하는 위험을 말한다. 즉, 채무불이행위험은 차입자에게 부담이 되는 위험을 말한다. 반면 조기상환위험은 대출자가 부담하는 위험을 말한다.

8번 정답 : ②

[해설] 원리금 균등분할상환방법은 가장 일반화된 대출금 지불방식으로 매 지불 시기마다 동일한 금액을 지불하므로 점증상환대출에 비해 상대적으로 초기에 자금회수가 빠르고, 대출원금분할상환액은 점차 규모가 커진다. 그리고 대출기간 내내 동일한 원리금액을 납부한다.

9번 정답 : ②

[해설] 저당의 유동화는 부동산 대출채권을 기초로 하여 증권을 발행하므로 금융기관들이 적은 재원으로 다수의 공급자들에게 자금을 제공하여 부동산시장의 활성화에 기여하는 것이므로 금융기관의 유동성 위험을 감소시킨다.

10번 정답 : ⑤

[해설] 한국주택저당채권유동화주식회사(KoMoCo)는 2차 저당시장에서 활동할 목적으로 설립하였다.

11번 정답 : ③

[해설] 이자율변동에 따른 손실위험을 회피하기 위한 방법은 변동금리 대출상품을 판매하는 것이다.

12번 정답 : ⑤

[해설] 잔금비율 =

                =  

13번 정답 : ④

14번 정답 : ①

[해설] 저당채권담보부 다계층채권(CMO) : 저당풀을 담보로 발행된 다계층의 채권으로 발행자는 저당풀에 대한 소유권을 갖고 이를 담보로 다양한 채권을 발행하는 것으로 CO\MO의 조기상환위험은 투자자가 부담한다.

15번 정답 : ④

[해설] 연금의 내가계수 =  

       연금의 내가 = A ×

[사랑과행복]

좋은자료감사합니다.

[신도사]

감사합니다.

[탁구공]

감사합니다....

[해피라이프]

감사합니다. 열공하겠습니다. ^^

[보라미]

정답이 저를 다 피해 갑니다.미치미치여...

[심마니]

좋은정보 감사요^^

[김수용(빗소리)]

잘~~~~~ 볼게요

[시작이반]

자료 감사합니다

[최은선]

감사합니다.

[가을까지]

감사합니다 ^^*

[김재]

계산문제 자신없어요

[미피]

저도 계산문제가 영... 자료 감사합니다~

[마이상]

좋은자료 감사합니다.